زرعی اراضی کا حصہ خاموش ہے۔

2024 کا اراضی قانون ایسے افراد کو اجازت دیتا ہے جو براہ راست زرعی پیداوار میں مصروف نہیں ہیں، منتقلی کے ذریعے چاول کی زمین حاصل کر سکتے ہیں۔ یہ مالی طور پر قابل سرمایہ کاروں کے لیے ایک موقع پیش کرتا ہے، لیکن یہ "پائی کا ٹکڑا" پکڑنا آسان نہیں ہے۔

اس سے پہلے، صرف وہی لوگ جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل تھے چاول کی زمین استعمال کرنے کا حق حاصل کر سکتے تھے۔ تاہم نئے ضوابط کے تحت وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل نہیں ہیں، اگر ان کے پاس چاول اگانے کی شرائط اور صلاحیت موجود ہے تو وہ بھی پیداوار میں سرمایہ کاری کے لیے زمین کو استعمال کرنے کا حق حاصل کر سکتے ہیں۔

ایک حالیہ رئیل اسٹیٹ سیمینار میں، لینڈ ڈپارٹمنٹ ( منسٹری آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر لی وان بن نے کہا کہ جب 2024 کا زمینی قانون نافذ ہو جائے گا، تو یہ طبقہ متحرک ترقی کا تجربہ کرے گا۔

درحقیقت، 2020-2022 کی مدت کے دوران، زرعی زمین کا بازار کافی گرم تھا۔ بہت سے کاروباروں اور افراد نے زرعی زمین کو فروخت کے لیے ذیلی تقسیم شدہ پلاٹوں میں تبدیل کرنے کے مقصد سے خریدا، جس سے اس وقت ایک تیزی پیدا ہوئی۔

اگرچہ مارکیٹ کے مزید متحرک ہونے کی توقع ہے، حقیقت میں، زرعی اور جنگلاتی زمین کے حصے صرف بڑے، منظم سرمایہ کاروں جیسے کاروباروں کی توجہ مبذول کر رہے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ نئے ضوابط صرف کسانوں کے لیے سازگار حالات پیدا کرتے ہیں اور زرعی شعبے میں سرمایہ کاری کرنے والے کاروباروں کے لیے موزوں ہیں۔ تاہم، چھوٹے پیمانے پر سرمایہ کاروں کے لیے، زرعی زمین خریدنے، مقصد کی تبدیلی کا انتظار کرنے، اور پھر پلاٹوں کو ذیلی تقسیم اور فروخت کرنے کے عمل کو نافذ کرنا بہت مشکل ہوگا۔

مسز ہا کین، ایک رئیل اسٹیٹ بروکر اور ہنوئی، ہوا بن اور تھائی نگوین کے مختلف حصوں میں سرمایہ کار، نے اشتراک کیا کہ زرعی اور جنگلاتی اراضی کے لیے زیادہ ٹیکسوں اور تبادلوں کی فیسوں کی وجہ سے زرعی اراضی کا حصہ نسبتاً پرسکون ہے۔ اس کے بجائے، بڑے سرمایہ کار جو دسیوں ہیکٹر چاول کے دھان اور جنگل کی زمین کو مستقبل میں سروس لینڈ، سیاحت ، تجارتی منصوبوں، یا ہاؤسنگ پراجیکٹس میں دوبارہ ترقی کے لیے حاصل کرنا چاہتے ہیں اس میں حصہ لینے کے لیے زیادہ پرجوش دکھائی دیتے ہیں۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما نے بتایا کہ ان کی کمپنی ہوا بن اور تھائی نگوین صوبوں میں بڑے پیمانے پر جنگلات اور زرعی اراضی کا "شکار" کرنے کا منصوبہ بنا رہی ہے، اور یہاں تک کہ خریدنے کے لیے زمین تلاش کرنے کے لیے سنٹرل ہائی لینڈز میں "مزید آگے بڑھنے" کا منصوبہ بنا رہی ہے۔

زرعی اراضی کی تبدیلی کے بارے میں، مسٹر لی وان بن نے کہا کہ یہ منصوبہ بندی کے مطابق ہونا چاہیے اور قومی غذائی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے چاول اگانے والی 30 لاکھ ہیکٹر سے زیادہ اراضی کے ہدف پر عمل کرنا چاہیے۔ لہٰذا، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو محتاط رہنے کی ضرورت ہے اور قانون کے ضوابط کو سمجھنے کی ضرورت ہے تاکہ وہ غیر موثر سرمایہ کاری سے بچ سکیں، زیادہ قیمتوں پر خریدیں لیکن اسے ختم کرنے میں دشواری ہو۔

ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے مطابق، 2024 کے پہلے چھ مہینوں میں، زمین کے پلاٹ کے حصے میں نیلامی کی گئی زمین اور ذیلی تقسیم شدہ زمین کے پلاٹوں کے ساتھ بہتری آئی ہے۔ تاہم، پراجیکٹ کی زمین اور زرعی/جنگلاتی اراضی کے لیے، اب بھی بحالی کے کوئی آثار نہیں ہیں۔ لیکویڈیٹی سست رہتی ہے، اور لین دین سست ہے۔ یہاں تک کہ زرعی زمین رکھنے والے بہت سے سرمایہ کاروں کو بھی اس وقت فروخت کرنا مشکل ہو رہا ہے۔

ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج فرم کے ڈائریکٹر کے مطابق، اس سیگمنٹ میں سرمایہ کاری کے لیے منافع کا مارجن تقریباً 25-30% سالانہ ہے، اور اگر اسے رہائشی زمین میں تبدیل کیا جائے تو یہ 35-40% سالانہ تک پہنچ سکتا ہے۔ ایک دہائی کے دوران قیمتوں میں اضافے کا امکان یہ ہے کہ زرعی زمین کی قیمت میں 3-5 گنا یا اس سے بھی زیادہ اضافہ ہو سکتا ہے۔ تاہم، زمین کی متوقع قیمت کی فہرست کی بنیاد پر، زرعی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست پر کارروائی کی لاگت موجودہ لاگت کے مقابلے میں نو گنا بڑھ جائے گی۔

مثال کے طور پر، اگر کوئی سرمایہ کار زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے لیے درخواست دینا چاہتا ہے اور Dong Anh (Hanoi) میں 1,000 m2 کے زرعی پلاٹ کو ذیلی تقسیم کرنا چاہتا ہے، تو موجودہ زمین کے استعمال کی فیس 6.6 بلین VND ہے۔ تاہم، اگر نئی مسودہ قیمت کی فہرست کے مطابق شمار کیا جائے تو یہ رقم بڑھ کر 61.8 بلین VND ہو جاتی ہے۔ اس طرح، صرف 100 m2 پلاٹ کے لیے زمین کے استعمال کی فیس 6 بلین VND سے زیادہ ہے۔ اس قیمت پر، موجودہ رہائشی زمین خریدنے والے لوگ اس ٹیکس سے سستا ہوں گے جو انہیں زرعی اراضی کو تبدیل کرنے پر ادا کرنا پڑے گا۔

مزید برآں، 2024 کے اراضی قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ 12-24 ماہ تک مسلسل گرنے والی یا غیر استعمال شدہ زرعی زمین کو انتظامی جرمانے کے ساتھ مشروط کیا جائے گا اور اسے ضبط کیا جا سکتا ہے۔ لہذا، اس وقت زرعی زمین رکھنے والے سرمایہ کاروں کو فوری طور پر اسے رہائشی زمین میں تبدیل کرنے یا اس کے کاشت کے استعمال کو تبدیل کرنے کے طریقہ کار کو فوری طور پر مکمل کرنا ہو گا اگر وہ اپنا سب کچھ کھونا نہیں چاہتے ہیں۔

"اگر آپ سرمایہ کاری کے رجحانات اور منصوبہ بندی سے فائدہ اٹھانے کے لیے زمین خریدتے ہیں، لیکن علاقائی منصوبہ معطل، تاخیر یا ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، تو سرمایہ کاروں کو فروخت کرنے سے قاصر ہونے کے بدترین حالات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔ مزید برآں، زرعی زمین، خاص طور پر پلاٹ جو تبدیل نہیں کیے جاسکتے ہیں، دیوالیہ ہونے کا خطرہ لاحق ہوتا ہے، اگر آج ایک مالیاتی سرمایہ کاری کرنے والے خطرے سے متعلق زمین پر بحث کر رہے ہیں۔"

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html