زرعی اراضی کا حصہ خاموش ہے۔

2024 کا زمینی قانون ان افراد کو اجازت دیتا ہے جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل نہیں ہیں چاول اگانے والی زمین کو منتقل کر سکتے ہیں۔ یہ ممکنہ سرمایہ کاروں کے لیے ایک موقع ہے، لیکن یہ "کیک کا ٹکڑا" کھانا آسان نہیں ہے۔

اگر ماضی میں، صرف زرعی پیداوار میں براہ راست ملوث افراد کو چاول کی زمین کو استعمال کرنے کا حق حاصل کرنے کی اجازت تھی، تو موجودہ نئے ضوابط کے ساتھ، وہ افراد جو براہ راست زرعی پیداوار میں شامل نہیں ہیں، اگر ان کے پاس چاول اگانے کی شرائط اور صلاحیت ہے، تو وہ بھی اسے پیداوار میں سرمایہ کاری کے لیے منتقل کرنے کا حق حاصل کر سکتے ہیں۔

ایک حالیہ رئیل اسٹیٹ سیمینار میں، لینڈ ڈپارٹمنٹ ( منسٹری آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر لی وان بن نے کہا کہ جب 2024 کا زمینی قانون نافذ ہو جائے گا، تو یہ طبقہ بھرپور طریقے سے ترقی کرے گا۔

درحقیقت، 2020-2022 کی مدت میں، زرعی زمین کے لین دین کی صورتحال کافی گرم تھی۔ بہت سے کاروباری اداروں اور افراد نے زرعی زمین کو فروخت کے لیے پلاٹوں میں تبدیل کرنے کے مقصد سے خریدا، جس سے اس وقت بخار پیدا ہو گیا۔

اگرچہ مارکیٹ کے زیادہ متحرک ہونے کی توقع ہے، حقیقت میں، زرعی زمین اور جنگلاتی زمین کا حصہ صرف بڑے، منظم سرمایہ کاروں جیسے کاروباری اداروں کے لیے دلچسپی کا باعث ہے۔ کیونکہ نئے ضوابط صرف کسانوں کے لیے سازگار حالات پیدا کرتے ہیں اور زرعی شعبے میں سرمایہ کاری کرنے والے کاروباری اداروں کے لیے موزوں ہیں، جب کہ زرعی اراضی کو اکٹھا کرنے اور خریدنے اور مقصد کی تبدیلی کے انتظار، پلاٹوں کی تقسیم اور چھوٹے سرمایہ کاروں کے لیے زمین کی فروخت کی سرگرمیوں پر عمل درآمد کرنا بہت مشکل ہوگا۔

ہنوئی، ہوا بنہ ، تھائی نگوین میں کئی حصوں میں ایک بروکر اور زمین کی سرمایہ کار محترمہ ہا کین نے بتایا کہ فی الحال زرعی زمین کا حصہ ابھی بھی "خاموش" ہے، کیونکہ زرعی اراضی اور جنگلاتی زمین کے لیے ٹیکس اور تبادلوں کی فیس کافی زیادہ ہے، اس لیے چھوٹے سرمایہ کار اس حصے میں سرمایہ کاری نہیں کرتے۔ اس کے بجائے، "بڑے لوگ" جنہیں دسیوں ہیکٹر چاول کی زمین، جنگل کی زمین پر سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت ہے، تاکہ وہ بعد میں اسے سروس لینڈ، سیاحت، تجارت، ہاؤسنگ پراجیکٹس میں دوبارہ منصوبہ بنا سکیں... کھیل میں شامل ہونے کے لیے پرجوش دکھائی دیتے ہیں۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما نے بتایا کہ ان کی کمپنی ہوا بن اور تھائی نگوین میں بڑے پیمانے پر جنگلات اور زرعی اراضی کا "شکار" کرنے کا منصوبہ بنا رہی ہے، اور یہاں تک کہ زمین خریدنے کے لیے سینٹرل ہائی لینڈز پر جا کر "ساحل سے دور مچھلیاں" بھی تلاش کر رہی ہے۔

زرعی زمین کی تبدیلی کے حوالے سے مسٹر لی وان بن نے کہا کہ قومی غذائی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے منصوبہ بندی پر عمل کرنا اور چاول کی 30 لاکھ ہیکٹر سے زیادہ اراضی کے ہدف کی تعمیل کرنا ضروری ہے۔ لہٰذا، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو محتاط رہنے کی ضرورت ہے اور قانون کی دفعات کو سمجھنے کی ضرورت ہے تاکہ غیر موثر سرمایہ کاری، زیادہ قیمتوں پر خریداری اور ختم کرنے میں دشواری سے بچ سکیں۔

ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے مطابق، 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں، نیلامی کی گئی زمین اور ذیلی تقسیم شدہ زمین کے ساتھ زمین کے حصے میں بہتری آئی ہے۔ دریں اثنا، پراجیکٹ کی اراضی اور زرعی اور جنگلات کی اراضی کی بازیابی کے آثار نہیں دکھائے گئے ہیں، جس میں اداس لیکویڈیٹی اور سست لین دین ہے۔ یہاں تک کہ زرعی زمین رکھنے والے بہت سے سرمایہ کار بھی اس وقت اپنا مال بیچنا چاہتے ہیں، لیکن یہ مشکل ہے۔

ایک رئیل اسٹیٹ بروکریج کے ڈائریکٹر نے تجزیہ کیا کہ اس سیگمنٹ کا سرمایہ کاری منافع کا مارجن تقریباً 25-30%/سال ہے، اگر اسے رہائشی زمین میں تبدیل کیا جائے تو یہ 35-40%/سال تک پہنچ جائے گا۔ زرعی زمین کی دہائی کے دوران قیمت میں اضافے کا موقع قیمت میں 3-5 گنا، یا اس سے بھی زیادہ بڑھ سکتا ہے۔ تاہم زمین کی متوقع قیمت کی فہرست کے مطابق رہائشی اراضی کو زرعی اراضی میں تبدیل کرنے کے لیے دستاویزات کی تیاری کے لیے لاگت موجودہ کے مقابلے 9 گنا بڑھ جائے گی۔

مثال کے طور پر، اگر کوئی سرمایہ کار استعمال کا مقصد تبدیل کرنا چاہتا ہے اور ڈونگ انہ (ہانوئی) میں 1,000 m2 زرعی اراضی کے پلاٹ کو الگ کرنا چاہتا ہے، تو موجودہ زمین کے استعمال کی فیس 6.6 بلین VND ہے، لیکن اگر نئی مسودہ قیمت کی فہرست کی قیمت کے حساب سے حساب کیا جائے تو یہ رقم بڑھ کر 61.8 بلین VND ہو جاتی ہے۔ اس طرح، صرف زمین کے استعمال کی فیس، زمین کا 100 m2 پلاٹ 6 بلین VND سے زیادہ ہے۔ اس قیمت پر، دستیاب رہائشی زمین خریدنے والے لوگ زرعی زمین کو تبدیل کرتے وقت ادا کرنے والے ٹیکس سے سستا ہے۔

مزید برآں، 2024 کے اراضی قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ جو زرعی اراضی 12-24 مہینوں تک مسلسل پڑی یا غیر استعمال شدہ رہ جائے، انتظامی جرمانے کے ساتھ مشروط ہو گی اور اسے منسوخ کیا جا سکتا ہے۔ اس طرح، زرعی زمین رکھنے والے سرمایہ کاروں کو فوری طور پر اسے رہائشی زمین میں تبدیل کرنے یا اگر وہ اپنا سب کچھ کھونا نہیں چاہتے ہیں تو اسے کاشتکاری میں تبدیل کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنا ہوگا۔

"اگر آپ منصوبہ بندی کے بعد سرمایہ کاری کی لہر کو پکڑنے کے لیے زمین خریدتے ہیں، لیکن علاقائی منصوبہ بندی معطل ہے، عمل درآمد میں سست ہے یا ایڈجسٹ ہے، تو سرمایہ کاروں کو ایک خراب صورتحال کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے جہاں کوئی اسے نہیں خریدتا۔ اس کے علاوہ، زرعی زمین خریدنا، خاص طور پر پلاٹ جو تبدیل نہیں کیے جا سکتے، اگر مالی فائدہ اٹھانے کے لیے استعمال کیا جائے تو دیوالیہ ہونے کا خطرہ بھی ہو سکتا ہے۔"

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html