زمینوں کی قیمتیں مہنگی ہیں، آباد ہونے کا خواب چکنا چور ہو رہا ہے۔

VTV.vn - صرف پچھلے 5 سالوں میں، ہنوئی نے 112% کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں ملک کی قیادت کی ہے۔ Hai Phong میں 71% اضافہ ہوا، Da Nang اور Ho Chi Minh City میں تقریباً ڈیڑھ گنا اضافہ ہوا۔

زمین کی قیمتیں غیر معقول حد تک بڑھائی جاتی ہیں۔

زمین کی قیمتیں ہمیشہ بہت سے لوگوں کے لیے تشویش کا باعث ہوتی ہیں، دونوں سرمایہ کار اور وہ لوگ جو رہنے یا مکان بنانے کے لیے زمین خریدنا چاہتے ہیں۔ تاہم، برسوں کے دوران، زمین کی قیمتوں میں غیر معقول حد تک اضافہ ہوا ہے، جو معاشرے کو منفی طور پر متاثر کر رہا ہے، وسائل کی تقسیم کو بگاڑ رہا ہے اور میکرو اکنامک عدم استحکام کا خطرہ پیدا کر رہا ہے... یہ ان چار نتائج میں سے ایک ہے جب زمین کی قیمتوں کی مارکیٹ کے مطابق قیمت مقرر کی جاتی ہے۔

صرف پچھلے 5 سالوں میں، ہنوئی نے ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں 112% کے ساتھ ملک کی قیادت کی ہے۔ Hai Phong میں 71% اضافہ ہوا، Da Nang اور Ho Chi Minh City میں تقریباً ڈیڑھ گنا اضافہ ہوا۔ قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ حقیقی مانگ کی وجہ سے نہیں ہے، بلکہ قیاس آرائیوں، ذخیرہ اندوزی اور خاص طور پر نیلامیوں یا "ہاٹ" پروجیکٹس کے مقابلے کی بنیاد پر زمین کی قیمتوں کے تعین کی وجہ سے ہے، جس کی وجہ سے بعد میں قیمتیں ہمیشہ پچھلی قیمتوں کی پیروی کرتی ہیں، جس سے قیمتوں میں ایک بے قابو سرپل پیدا ہوتا ہے۔

ڈونگ انہ کمیون، ہنوئی میں، ایک بروکر نے کہا کہ یہ علاقہ اس وقت دارالحکومت میں سب سے زیادہ سرمایہ کاری کے قابل ہے... کیونکہ اگر دو سال پہلے، یہاں فی مربع میٹر قیمت 50 ملین VND سے کم تھی، اب آس پاس پر لگژری ہاؤسنگ پروجیکٹس کی ایک سیریز کی وجہ سے، زمین کی قیمت میں 4 گنا اضافہ ہوا ہے۔ 3 کلومیٹر سے زیادہ دور، اگرچہ لگژری ہاؤسنگ پراجیکٹس سے بہت دور ہے، زمین کی قیمت بھی مرکزی علاقے کے مطابق بڑھ رہی ہے۔

گزشتہ برسوں کے دوران، بہت سے علاقوں میں، خاص طور پر ہنوئی میں، زمین کی قیمتوں نے حقیقی استعمال کی قیمت کی عکاسی نہیں کی ہے، لیکن قیمتوں میں منظم افراط زر کی وجہ سے ہوا ہے۔ عام طور پر، چوٹی کی نیلامیوں کو موازنہ کے لیے ایک معیار کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے، اور پھر ساتھ ہی ساتھ قیمتوں کی فہرست میں اضافہ کیا جاتا ہے۔ ابھی تک کوئی روڈ میپ نہیں ہے، لیکن یہاں زمین کی قیمتیں فی الحال تقریباً 140 ملین VND/m2 سے اتار چڑھاؤ آتی ہیں۔ یہ بات قابل ذکر ہے کہ تقریباً دو سال پہلے، یہاں زمین کی قیمتیں صرف 30 ملین VND/m2 تھیں۔ زمین کی قیمتوں کا اوپر یا نیچے ہونا نہ صرف مارکیٹ سے متاثر ہوتا ہے بلکہ مقامی ریئل اسٹیٹ بزنس کمیونٹی بھی اس کا تعین کرتی ہے۔

زمین کی قیمتوں میں غیرمعقول اضافہ کی ایک اہم وجہ مقامی افراد کا زمین کی قیمتوں کی فہرستوں اور ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا تعین کرنا ہے۔ مقامی لوگوں کی طرف سے جاری کردہ زمین کی موجودہ قیمت کی فہرستیں اکثر مارکیٹ میں لین دین کی قیمتوں سے بہت کم ہوتی ہیں۔ تاہم، زمین کے استعمال کی فیس، مالی ذمہ داریوں، اور سائٹ کلیئرنس کے معاوضے کا حساب لگاتے وقت، ایک ایڈجسٹمنٹ گتانک لاگو کیا جاتا ہے۔ اور یہ گتانک اکثر حوالہ جاتی لین دین پر بنایا جاتا ہے جن کی قیمت میں پہلے سے اضافہ ہوا ہے۔

مسٹر Nguyen Chi Thanh - ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے نائب صدر نے کہا: "امریکہ، آسٹریلیا جیسے ترقی یافتہ ممالک میں سرخ کتاب میں فروخت کی قیمت کے بارے میں معلومات شامل ہوتی ہیں، ٹیکس کا تعین کرنے کے لیے ان کے لیے قیمت، کبھی یہ بڑھ جاتی ہے، کبھی نیچے جاتی ہے۔ ویتنام ایک مارکیٹ اکانومی کے طور پر پہچانا جانا چاہتا ہے، ہمارے پاس کوئی غیر تحریری قانون نہیں ہو سکتا کہ نہ صرف نیچے جائے"۔

مسٹر Nguyen Quoc Hiep - تعمیراتی ٹھیکیداروں کی ویتنام ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے اشتراک کیا: "2024 کے زمینی قانون کے زمین کی تشخیص کا طریقہ، ہم ایک مشاورتی یونٹ کا استعمال کرتے ہیں۔ مشاورتی یونٹ ایک ایسی تنظیم ہے جو زمین کی تمام قیمتوں کا فیصلہ کرتی ہے۔ میرے خیال میں یہ کام کرنے کا ایک غلط طریقہ ہے۔"

فی الحال، ہنوئی کے دارالحکومت میں، اپارٹمنٹ کی قیمت 100 ملین/m² کو عام سمجھا جاتا ہے۔

گھر کی ملکیت کا خواب دم توڑ رہا ہے۔

فی الحال، دارالحکومت ہنوئی میں، اپارٹمنٹ کی قیمت 100 ملین VND/m² کو عام سمجھا جاتا ہے۔ کچھ جگہوں پر، یہ 300 ملین VND/m² تک ہے۔ یہ قیمت آسمانی لگتی ہے لیکن حقیقی ہے۔ 10 سال پہلے کے مقابلے میں یہ 5 سے 10 گنا زیادہ ہے۔ اس وقت، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت تقریباً 20 ملین VND/m² تھی۔ اس سال تک، قیمت کی سطح تقریباً 80 ملین VND/m² تک بڑھ چکی ہے، اعلیٰ درجے کے منصوبوں کا ذکر نہیں کرنا۔ قیاس آرائیاں کرنے والے اکثر زمین کے قانون کا فائدہ اٹھاتے ہوئے اس کے طریقہ کار کے ساتھ زمین کی قیمتیں مارکیٹ کے مطابق طے کرتے ہیں، اس طرح زمین کی قیمتوں میں اضافہ، مکانات کی قیمتوں میں اضافہ، ورچوئل بخار کا باعث بنتا ہے، جس سے بہت سے خاندانوں کے بسنے کا خواب بہت دور ہو جاتا ہے۔

ماہرین کے مطابق، زمین کی قیمتیں اکثر رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کی قیمت کا 40 فیصد تک ہوتی ہیں۔ جب دیگر عوامل جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس (پرانے قانون کے مطابق ادا کی جاتی ہے)، تعمیراتی سامان، مزدوری وغیرہ میں زیادہ اضافہ نہیں ہوتا ہے۔ لیکن جواز پیش کرنے کے لیے، قیاس آرائی کرنے والے اکثر زمین کے قانون کو مارکیٹ کے مطابق قیمتوں کا تعین کرنے کے طریقہ کار کے ساتھ حوالہ دیتے ہیں، اس طرح زمین کی قیمتوں میں اضافہ، مکانات کی قیمتوں میں اضافہ، مجازی بخار وغیرہ کا سبب بنتا ہے۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے تبصرہ کیا: "ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں، مکانات کی قیمتوں اور جائیداد کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ یہاں بنیادی وجہ طلب اور رسد ہے۔ طلب بہت زیادہ ہے، تمام شکلوں میں: ہاؤسنگ ڈیمانڈ، سرمایہ کاری کی طلب، بہت سے شعبوں کے لیے ہاؤسنگ، خاص طور پر سرکاری ملازمین کے لیے یہ ایک مختصر پیداوار ہے۔ کمی جو مارکیٹ میں افراتفری کا باعث بنتی ہے۔"

اس سال، دو بڑی مارکیٹوں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں فروخت کے لیے کھولے گئے 40,000 سے زیادہ نئے اپارٹمنٹس میں سے، 95% سے زیادہ اپارٹمنٹس اعلیٰ درجے کے حصے میں ہیں، جن کی قیمتیں 76-80 ملین VND/m2 کے درمیان ہیں۔ اب کچھ سال پہلے کی طرح 35-40 ملین VND/m2 کی قیمت والے درمیانی فاصلے والے اپارٹمنٹس نہیں ہیں۔ زمین کی اونچی قیمتیں زمین خریدنے، کرائے پر لینے یا استعمال کرنے کی لاگت میں اضافہ کریں گی، جس سے ہر پروجیکٹ کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت زیادہ ہوگی، ممکنہ منافع میں کمی ہوگی... یہ ایک ایسا عنصر ہے جو ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شرکت کرتے وقت غیر ملکی سرمایہ کاروں کو سخت متاثر کرتا ہے۔

مسٹر مائیکل پیرو - انڈوچائنا کیپٹل کے جنرل ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا: "جب مارکیٹ مضبوط قیاس آرائیوں کے آثار دکھاتی ہے، زمین کی قیمتیں حقیقی معاشی قدر سے کہیں زیادہ ہوتی ہیں، ہم اکثر تھوڑا سا سست ہوجاتے ہیں، پیچھے کھڑے ہوکر "بخار" کا پیچھا کرنے کے بجائے مشاہدہ کرتے ہیں۔

مسٹر Koen Soenens - ڈیپ سی انڈسٹریل پارک کے ڈائریکٹر Hai Phong نے تبصرہ کیا: "حقیقت میں، ایک ہی پروجیکٹ میں، فیز 1 کی قیمت مختلف ہے، جب کہ پروجیکٹ کے فیز 2 میں مارکیٹ کی قیمت کے مطابق زمین کی قیمت زیادہ ہے۔"

4.1 ملین بلین VND وہ سرمایہ ہے جو کریڈٹ اداروں نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو دیا ہے۔

زمین کی اونچی قیمتیں وسائل کی تقسیم کے مسائل کا باعث بنتی ہیں۔

4.1 ٹریلین VND سرمایہ کا بہاؤ ہے جسے کریڈٹ اداروں نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو دیا ہے۔ یہ اعداد و شمار اس سال ملک کے عوامی سرمایہ کاری کے سرمائے سے 4 گنا زیادہ ہے اور اس نے گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً 17 فیصد کی کریڈٹ گروتھ ریٹ حاصل کی ہے۔ تاہم، معیشت کے لیے سرمائے کا یہ بہاؤ کتنا موثر ہے اور کیا رئیل اسٹیٹ میں قرضوں کی بلند شرح بینکاری نظام کے لیے ریئل اسٹیٹ کے بلبلوں اور خراب قرضوں کے خطرات کو دہرائے گی جیسا کہ کئی سال پہلے ہوا تھا؟

ہر روز، مسٹر اور مسز لیو اپنے خاندان کے سبزیوں کے باغات کی دیکھ بھال کرنے آتے ہیں۔ ستم ظریفی یہ ہے کہ جس زمین پر سبزیاں اگائی جاتی ہیں وہ درحقیقت دسیوں اربوں ڈونگ کے ولاوں کے میدان ہیں جو خالی پڑے ہیں۔ سماجی وسائل کی ایک بڑی مقدار ایسے منصوبوں میں دفن ہو رہی ہے جن میں کوئی نہیں رہتا۔

تخمینوں کے مطابق، رئیل اسٹیٹ سیکٹر اس وقت جی ڈی پی کے صرف 3.5 فیصد میں براہ راست حصہ ڈالتا ہے، لیکن پوری معیشت کے کل سرمائے کا تقریباً 1/4 حصہ جذب کرتا ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی سرمائے کی پیداواری صلاحیت بہت کم ہے۔

سیکڑوں ولاز لیکن اب وہاں صرف چند گھرانے رہتے ہیں۔ ان رئیل اسٹیٹس کے ساتھ کروڑوں اربوں کے ڈونگ پڑے ہیں۔ مرکز کے جتنے قریب، بڑے شہر، مہنگی زمینی قیمتوں والی جگہیں، اتنے ہی غیر آباد مکانات ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں سے امیر ہونے کا خواب اب بہت سے سرمایہ کاروں، بینکوں کے لیے بوجھ بن گیا ہے اور ملک کے لیے ترقی کے سرمائے کے ذرائع کو مسخ کر رہا ہے۔

حقیقت سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری ایک چکر میں گردش کر رہی ہے: بینک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو گھر بنانے کے لیے قرض دیتے ہیں - بینک بھی رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو مکان خریدنے کے لیے قرض دیتے ہیں - ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں سے جمع کی گئی رقم کو نئے پروجیکٹس میں سرمایہ کاری کرنے، مزید گھر بنانے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ معاشی ماہرین کے مطابق، ایک خاص نقطہ نظر سے، یہ عام معاشی قانون کے خلاف جا رہا ہے کہ معیشت میں پیداواری شعبوں میں کریڈٹ ڈالنا ضروری ہے۔

مسٹر میک کووک انہ - ہنوئی ایسوسی ایشن آف سمال اینڈ میڈیم انٹرپرائزز کے وائس چیئرمین نے تبصرہ کیا: "رئیل اسٹیٹ میں بہت زیادہ کریڈٹ مینوفیکچرنگ، تجارت اور خدمات کے شعبوں کو براہ راست متاثر کرے گا۔ کیونکہ یہ وہ شعبے ہیں جو بہت سے ملازمتیں پیدا کرتے ہیں۔"

اندازوں کے مطابق گزشتہ 10 سالوں میں زمین میں 3.12 گنا اضافہ ہوا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ انفرادی سرمایہ کاروں، گھریلو اداروں، ایف ڈی آئی انٹرپرائزز اور کریڈٹ اداروں سے بہت زیادہ سرمایہ حاصل کرتا ہے۔

مسٹر ٹران ڈک آنہ - میکرو اور مارکیٹ اسٹریٹجی کے ڈائریکٹر، KB سیکیورٹیز ویتنام کمپنی نے کہا: "قرضہ پر سود کی شرح اکثر پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں کے لیے عام شرح سود سے زیادہ ہوتی ہے۔ زیادہ اہم بات یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کو قرض دینے میں ضمانت ہوتی ہے"۔

بینکنگ اکیڈمی کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر فام تھی ہوانگ آنہ نے تبصرہ کیا: "رہن کے اثاثے بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے آتے ہیں۔ اس لیے، اگر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بلبلے کے مرحلے سے گزرتی ہے اور کساد بازاری کے مرحلے میں داخل ہوتی ہے، تو اس سے ممکنہ خطرات پیدا ہوں گے جنہیں بینکنگ اور مالیاتی نظام کے لیے خطرہ سمجھا جا سکتا ہے، خاص طور پر خراب قرض کے مسئلے سے متعلق۔"

قومی اسمبلی کے اس اجلاس کے دوران، حکومت نے تنظیم میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے اور زمینی قوانین کے نفاذ کے لیے طریقہ کار اور پالیسیوں کے بارے میں ایک سلسلہ وار تجاویز تیار کی ہیں اور جمع کرائی ہیں۔ صرف اس صورت میں جب ریاست کی جانب سے زمین کی قیمتوں کا عوامی اور شفاف طریقے سے انتظام کیا جائے گا، قیاس آرائیاں، ہیرا پھیری اور مہنگائی کا خاتمہ ہو گا، اور لوگوں اور کاروباری اداروں کے مفادات کو ہم آہنگی سے یقینی بنایا جائے گا۔

ماخذ: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm