زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے، جس سے گھر کا مالک بننے کا خواب بہت دور ہو گیا ہے۔

زمینوں کی قیمتوں میں بلاجواز اضافہ کیا جا رہا ہے۔

زمین کی قیمتیں ہمیشہ بہت سے لوگوں کے لیے ایک بڑی تشویش کا باعث ہوتی ہیں، بشمول سرمایہ کار اور وہ لوگ جو رہائش یا مکانات بنانے کے لیے زمین خریدنا چاہتے ہیں۔ تاہم، کئی سالوں سے، زمین کی قیمتیں غیر معقول طور پر بڑھائی گئی ہیں، معاشرے پر منفی اثر ڈال رہی ہیں، وسائل کی تقسیم کو مسخ کر رہی ہے، اور میکرو اکنامک عدم استحکام کا خطرہ لاحق ہے۔

صرف پچھلے پانچ سالوں میں، ہنوئی نے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں 112% کے ساتھ ملک کی قیادت کی ہے۔ Hai Phong میں 71% اضافہ ہوا، جبکہ Da Nang اور Ho Chi Minh City نے اپنی قیمتیں تقریباً دوگنی کر دیں۔ قیمتوں میں یہ غیر معمولی اضافہ حقیقی مانگ سے نہیں ہوتا، بلکہ قیاس آرائیوں، ذخیرہ اندوزی اور خاص طور پر زمین کی قیمتوں کی بنیاد پر نیلامی کے سودوں یا آس پاس کے علاقے میں "ہاٹ" پروجیکٹس سے موازنہ کرتے ہیں۔ اس سے قیمتوں میں بے قابو اضافہ کا ایک شیطانی چکر پیدا ہوتا ہے، جس کے نتیجے میں قیمتیں ہمیشہ پچھلی قیمتوں کی پیروی کرتی ہیں۔

ڈونگ انہ کمیون، ہنوئی میں، رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کا کہنا ہے کہ یہ علاقہ اس وقت دارالحکومت میں سرمایہ کاری کے لیے سب سے پرکشش مقام ہے... کیونکہ دو سال پہلے، یہاں فی مربع میٹر قیمت 50 ملین VND سے کم تھی، لیکن اب، آس پاس کے لگژری ہاؤسنگ پروجیکٹس کی ایک سیریز کی وجہ سے، زمین کی قیمتیں چار گنا بڑھ گئی ہیں۔ 3 کلومیٹر سے زیادہ دور، اگرچہ یہ اعلیٰ درجے کے ہاؤسنگ پراجیکٹس سے آگے ہے، زمین کی قیمتیں بھی مرکزی علاقے کے مطابق بڑھ رہی ہیں۔

کئی سالوں سے، متعدد علاقوں میں، خاص طور پر ہنوئی میں، زمین کی قیمتوں نے ان کی حقیقی قدر کی عکاسی نہیں کی ہے بلکہ قیمتوں میں ہیرا پھیری کی منظم اسکیموں کے ذریعے کارفرما ہے۔ ایک عام مثال یہ ہے کہ چوٹی کی نیلامی کی قیمتوں کو ایک معیار کے طور پر استعمال کیا جائے، پھر ساتھ ہی ساتھ آس پاس کی قیمتوں کو بڑھانا۔ اگرچہ آگے کا راستہ واضح نہیں ہے، یہاں زمین کی قیمتیں فی الحال تقریباً 140 ملین VND/m2 میں اتار چڑھاؤ آ رہی ہیں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ تقریباً دو سال پہلے، یہاں زمین کی قیمتیں صرف 30 ملین VND/m2 کے لگ بھگ تھیں۔ زمین کی قیمتیں نہ صرف مارکیٹ کی قوتوں کی وجہ سے بڑھتی اور گرتی ہیں بلکہ اس کا تعین مقامی رئیل اسٹیٹ بزنس کمیونٹی بھی کرتی ہے۔

زمین کی قیمتوں میں غیر معقول افراط زر کی ایک بڑی وجہ مقامی حکام کی جانب سے زمین کی قیمتوں کے جدولوں اور ایڈجسٹمنٹ گتانک کا تعین کرنے کا طریقہ ہے۔ مقامی حکام کی طرف سے جاری کردہ زمین کی موجودہ قیمتوں کی میزیں اکثر مارکیٹ کی لین دین کی قیمتوں سے نمایاں طور پر کم ہوتی ہیں۔ تاہم، زمین کے استعمال کی فیس، مالی ذمہ داریوں، اور زمین کی منظوری کے معاوضے کا حساب لگاتے وقت، ایڈجسٹمنٹ کے گتانک لاگو ہوتے ہیں۔ یہ گتانک اکثر پہلے فلایا ہوا حوالہ لین دین پر مبنی ہوتے ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے نائب صدر مسٹر نگوین چی تھانہ نے کہا: "امریکہ اور آسٹریلیا جیسے ترقی یافتہ ممالک میں، زمین کے ٹائٹل سرٹیفکیٹ میں فروخت کی قیمت کے بارے میں معلومات شامل ہوتی ہے، جسے وہ ٹیکس کا تعین کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں، اور اس قیمت میں اتار چڑھاؤ آتا ہے۔ اگر ویتنام ایک مارکیٹ اکانومی کے طور پر پہچانا جانا چاہتا ہے، تو ہمارے پاس کوئی غیر تحریری قانون نہیں ہو سکتا جہاں قیمتیں کبھی بھی نیچے نہ جائیں۔"

ویتنام کنسٹرکشن کنٹریکٹرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے اشتراک کیا: "2024 کے زمینی قانون میں زمین کی تشخیص کا طریقہ ایک مشاورتی یونٹ کا استعمال کرتا ہے۔ یہ مشاورتی یونٹ ایک ایسی تنظیم ہے جو زمین کی تمام قیمتوں کا فیصلہ کرتی ہے۔ مجھے یقین ہے کہ یہ ایک غلط طریقہ ہے۔"

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — فی الحال، ہنوئی میں، 100 ملین VND/m² کے اپارٹمنٹ کی قیمت کو عام سمجھا جاتا ہے۔

اپنا گھر بنانے کا خواب دم توڑ رہا ہے۔

فی الحال، ہنوئی میں، 100 ملین VND/m² کے اپارٹمنٹ کی قیمت کو عام سمجھا جاتا ہے۔ کچھ جگہوں پر، یہ 300 ملین VND/m² تک بھی پہنچ جاتا ہے۔ یہ بظاہر حد سے زیادہ قیمت اصل میں حقیقی ہے۔ 10 سال پہلے کے مقابلے میں، یہ 5 سے 10 گنا زیادہ ہے۔ اس وقت، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت تقریباً 20 ملین VND/m² تھی۔ اس سال، قیمت تقریباً 80 ملین VND/m² تک بڑھ گئی ہے، جس میں اعلیٰ درجے کے منصوبے شامل نہیں ہیں۔ قیاس آرائیاں کرنے والے اکثر زمین کی قیمتوں کو بڑھانے کے لیے زمین کے قانون کے مارکیٹ پر مبنی زمین کی تشخیص کے نظام کا فائدہ اٹھاتے ہیں، جس سے ایک مصنوعی بلبلا پیدا ہو جاتا ہے اور بہت سے خاندانوں کے لیے گھر کے مالک ہونے کا خواب بہت دور ہوتا ہے۔

ماہرین کے مطابق، زمین کی قیمت اکثر رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ کی قیمت کا 40% تک ہوتی ہے۔ یہ دیگر عوامل کے باوجود ہے جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس (پہلے ہی پرانے قانون کے تحت ادا کی جاتی ہے)، تعمیراتی مواد، اور مزدوری کی لاگت میں خاطر خواہ اضافہ نہیں ہوتا ہے۔ تاہم، قیاس آرائی کرنے والے اکثر زمین کی قیمتوں میں اضافے، مکانات کی قیمتوں کو بڑھانے، اور مصنوعی قیمتوں میں اضافے کے جواز کے طور پر زمین کے قانون کے مارکیٹ پر مبنی زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو استعمال کرتے ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے کہا: "Hanoi اور Ho Chi Minh City میں مکانات اور جائیداد کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ یہاں بنیادی وجہ طلب اور رسد ہے۔ طلب مختلف شکلوں میں بہت زیادہ ہے: ہاؤسنگ کی طلب، سرمایہ کاری کی طلب، بہت سے شعبوں کے لیے مکان، خاص طور پر سرکاری ملازمین کے لیے یہ مختصر پیداوار، ہاؤسنگ اور پیداوار میں کمی ہے۔ مارکیٹ میں افراتفری کا باعث بنتا ہے۔"

اس سال، دو بڑی مارکیٹوں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں شروع کیے گئے 40,000 سے زیادہ نئے اپارٹمنٹس میں سے، 95% سے زیادہ اعلی درجے کے حصے میں ہیں، جن کی قیمت 76-80 ملین VND/m2 ہے۔ اب 35-40 ملین VND/m2 کی قیمت والے درمیانی فاصلے والے اپارٹمنٹس نہیں ہیں جیسا کہ کچھ سال پہلے تھا۔ زمین کی اونچی قیمتیں زمین خریدنے، کرائے پر لینے یا استعمال کرنے کی لاگت میں اضافہ کریں گی، جس سے ہر پروجیکٹ کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت زیادہ ہو جائے گی، اس طرح ممکنہ منافع کم ہو جائے گا… یہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والے غیر ملکی سرمایہ کاروں کو متاثر کرنے والا ایک بڑا عنصر ہے۔

انڈوچائنا کیپیٹل کے سی ای او مائیکل پیرو نے تبصرہ کیا: "جب مارکیٹ مضبوط قیاس آرائیوں کے آثار دکھاتی ہے، زمین کی قیمتیں ان کی حقیقی اقتصادی قدر سے کہیں زیادہ ہوتی ہیں، تو ہم عام طور پر تھوڑا سا سست ہوجاتے ہیں، 'بخار' کا پیچھا کرنے کے بجائے مشاہدہ کرنے کے لیے پیچھے کھڑے ہوتے ہیں۔"

Hai Phong میں ڈیپ سی انڈسٹریل پارک کے ڈائریکٹر مسٹر Koen Soenens نے تبصرہ کیا: "حقیقت یہ ہے کہ ایک ہی پروجیکٹ کے اندر فیز 1 کی قیمت مختلف ہے، جب کہ پروجیکٹ کے فیز 2 میں مارکیٹ ویلیو کی بنیاد پر زمین کی قیمت زیادہ ہے۔"

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — 4.1 ملین بلین VND سرمائے کی وہ رقم ہے جسے کریڈٹ اداروں نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو دیا ہے۔

زمین کی اونچی قیمتیں وسائل کی تقسیم میں کمی پیدا کرتی ہیں۔

4.1 ملین بلین VND سرمائے کی وہ رقم ہے جسے کریڈٹ اداروں نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو دیا ہے۔ یہ اعداد و شمار اس سال پورے ملک کے کل عوامی سرمایہ کاری کے سرمائے سے چار گنا زیادہ ہے اور گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً 17 فیصد کی کریڈٹ گروتھ کی نمائندگی کرتا ہے۔ تاہم، معیشت کے لیے سرمائے کا یہ بہاؤ کتنا موثر ہے، اور کیا رئیل اسٹیٹ میں قرضوں کی بلند شرح بینکاری نظام کے لیے ریئل اسٹیٹ کے بلبلے اور خراب قرض کے خطرات کو دہرانے کا سبب بنے گی، جیسا کہ کئی سال پہلے ہوا ہے؟

ہر روز، مسٹر اور مسز لیو اپنے خاندان کے سبزیوں کے باغات کی دیکھ بھال کے لیے آتے ہیں۔ ستم ظریفی یہ ہے کہ جس زمین پر وہ سبزیاں اگاتے ہیں وہ درحقیقت اربوں ڈالر کے ولاوں کی بنیاد ہے جو اس وقت بیکار بیٹھے ہیں۔ لاوارث، غیر آباد منصوبوں پر سماجی وسائل کی ایک بڑی مقدار ضائع ہو رہی ہے۔

تخمینوں کے مطابق، رئیل اسٹیٹ سیکٹر اس وقت جی ڈی پی کا صرف 3.5 فیصد براہ راست حصہ ڈالتا ہے، لیکن یہ پوری معیشت کے کل سرمائے کا تقریباً ایک چوتھائی حصہ حاصل کرتا ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے سرمائے کی پیداواری صلاحیت بہت کم ہے۔

ایک بار سینکڑوں ولا خالی پڑے تھے، وہاں صرف چند خاندان رہتے تھے۔ ان جائیدادوں میں کروڑوں اربوں کا ڈونگ بے کار بیٹھے ہیں۔ جتنی زیادہ مرکزی جگہ، اتنا ہی بڑا شہر، اور زمین جتنی زیادہ مہنگی ہوگی، جائیدادیں اتنی ہی زیادہ خالی ہوں گی۔ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کے ذریعے امیر بننے کا خواب اب بہت سے سرمایہ کاروں اور بینکوں کے لیے بوجھ بن گیا ہے، جس سے ملک کی ترقی کی صلاحیت کو مسخ کر دیا گیا ہے۔

حقیقت میں، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ گردش کر رہا ہے: بینک گھر بنانے کے لیے رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کو قرض دیتے ہیں - بینک بھی رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو مکان خریدنے کے لیے قرض دیتے ہیں - رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں سے حاصل ہونے والی رقم کو نئے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنے اور مزید مکانات بنانے کے لیے استعمال کرتے ہیں۔ معاشی ماہرین کے مطابق، کسی حد تک، یہ اس عام معاشی اصول سے متصادم ہے کہ قرض معیشت کے پیداواری شعبوں میں جانا چاہیے۔

ہنوئی سمال اینڈ میڈیم سائز انٹرپرائز ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین مسٹر میک کووک انہ نے تبصرہ کیا: "رئیل اسٹیٹ میں ضرورت سے زیادہ کریڈٹ انجیکشن مینوفیکچرنگ، تجارت اور سروس انڈسٹریز کو براہ راست متاثر کرے گا۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ یہ وہ شعبے ہیں جو بہت سی ملازمتیں پیدا کرتے ہیں۔"

اندازوں کے مطابق گزشتہ 10 سالوں میں زمین کی قیمتوں میں 3.12 گنا اضافہ ہوا ہے۔ یہی وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ انفرادی سرمایہ کاروں، گھریلو کاروباروں، ایف ڈی آئی کمپنیوں، اور یہاں تک کہ کریڈٹ اداروں سے بہت زیادہ سرمایہ حاصل کرتا ہے…

مسٹر Tran Duc Anh - KB Securities Vietnam میں میکرو اکنامکس اور مارکیٹ اسٹریٹجی کے ڈائریکٹر نے کہا: "قرضہ پر سود کی شرح عام طور پر پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں کے لیے باقاعدہ شرح سود سے زیادہ ہوتی ہے۔ زیادہ اہم بات یہ ہے کہ ریل اسٹیٹ کے لیے قرضوں میں ضمانت ہوتی ہے۔"

بینکنگ اکیڈمی کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر فام تھی ہوانگ آنہ نے کہا: "ضمانت کے اثاثے بنیادی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے آتے ہیں۔ اس لیے، اگر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بلبلے کے مرحلے سے گزرتی ہے اور کساد بازاری میں داخل ہوتی ہے، تو اس سے ممکنہ خطرات پیدا ہوں گے، جنہیں بینکنگ اور مالیاتی نظام کے لیے خطرات تصور کیا جا سکتا ہے، خاص طور پر خراب قرضوں کے مسئلے سے متعلق۔"

قومی اسمبلی کے اس اجلاس کے دوران، حکومت نے زمینی قوانین کے نفاذ میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے طریقہ کار اور پالیسیوں پر تجاویز کا ایک سلسلہ تیار کیا اور پیش کیا... اسے مسائل کے حل اور شہریوں اور کاروبار دونوں کے لیے ایک صحت مند مارکیٹ بنانے میں مدد کے لیے ایک مثبت سگنل کے طور پر دیکھا جا رہا ہے۔ صرف اس صورت میں جب ریاست کی طرف سے زمین کی قیمتوں کا عوامی اور شفاف طریقے سے انتظام کیا جائے گا، قیاس آرائیاں، ہیرا پھیری اور مہنگائی کا خاتمہ ہو گا، اور شہریوں اور کاروباری اداروں کے مفادات کو ہم آہنگی سے یقینی بنایا جائے گا۔

ماخذ: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm