زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو کیسے منظم کیا جاتا ہے؟

زمین کی تشخیص کے اصول، بنیادیں اور طریقے

قومی اسمبلی کے چیئرمین وونگ ڈِنہ ہیو نے اراضی قانون (قانون نمبر 31/2024/QH15) کے نفاذ کی تصدیق کے لیے دستخط کیے ہیں۔ زمینی قانون (ترمیم شدہ) زمین کی ملکیت کے نظام، ریاست کے اختیارات اور ذمہ داریاں جو کہ تمام لوگوں کی زمین کی ملکیت اور متحد زمین کے انتظام، زمین کے انتظام اور استعمال کے نظام، شہریوں اور زمین کے استعمال کرنے والوں کے حقوق اور ذمہ داریوں کو ویتنام کی حدود میں زمین کے بارے میں متعین کرتا ہے۔

خاص طور پر، آرٹیکل 158 زمین کی تشخیص کے اصولوں، بنیادوں اور طریقوں کو متعین کرتا ہے۔ خاص طور پر، زمین کی تشخیص میں درج ذیل اصولوں کو یقینی بنانا چاہیے: مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی تشخیص کا طریقہ؛ زمین کی تشخیص کے لیے درست طریقوں، ترتیب اور طریقہ کار کی تعمیل؛ ایمانداری، معروضیت، تشہیر اور شفافیت کو یقینی بنانا؛ زمین کی تشخیص کنسلٹنسی تنظیموں، زمین کی قیمت کی فہرست تشخیص کونسل، مخصوص زمین کی قیمت تشخیص کونسل، اور مجاز ایجنسیوں یا زمین کی قیمتوں کا فیصلہ کرنے والے افراد کے درمیان آزادی کو یقینی بنانا؛ ریاست، زمین استعمال کرنے والوں اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنانا۔

زمین کی تشخیص کی بنیاد میں شامل ہیں: تشخیص کے لیے زمین کے استعمال کا مقصد؛ زمین کے استعمال کی اصطلاح زرعی اراضی مختص کی حد کے مطابق گھرانوں اور افراد کو ریاست کی طرف سے مختص کی گئی زرعی زمین کے لیے، زمین کی منتقلی کی حد کے اندر زرعی زمین، زمین کے استعمال کی اصطلاح پر مبنی نہیں ہے؛ زمین کی تشخیص کے طریقوں کے مطابق زمین کی تشخیص کے لیے ان پٹ معلومات؛ زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے دیگر عوامل؛ زمین کی تشخیص کے وقت متعلقہ قانونی ضوابط۔

مکالمہ - زمین کا قانون (ترمیم شدہ): زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو کیسے منظم کیا جاتا ہے؟ — زمین کی قیمت کو یقینی بنانا چاہیے ایمانداری، معروضیت، تشہیر، شفافیت... (تصویر: ہوو تھانگ)۔

اس آرٹیکل کے پوائنٹ سی، شق 2 میں تجویز کردہ زمین کی تشخیص کے طریقوں کے مطابق زمین کی تشخیص کے لیے معلومات میں شامل ہیں: قومی زمین کے ڈیٹا بیس میں درج زمین کی قیمتیں، قومی قیمت کے ڈیٹا بیس؛ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں میں درج زمین کی قیمتیں؛ مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے بعد زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی جیتنے والی قیمت؛ تحقیقات اور سروے کے ذریعے جمع کی گئی زمین کی قیمتیں ایسے معاملات میں جہاں اس شق کے پوائنٹ اے اور پوائنٹ بی میں زمین کی قیمت کی کوئی معلومات نہیں دی گئی ہیں۔ آمدنی، اخراجات، اور زمین کے استعمال سے ہونے والی آمدنی سے متعلق معلومات۔

زمین کی تشخیص کے طریقوں میں شامل ہیں: موازنہ کا طریقہ زمین کے پلاٹوں کی قیمت کو ایک ہی زمین کے استعمال کے مقصد کے ساتھ ایڈجسٹ کرکے لاگو کیا جاتا ہے، مارکیٹ میں منتقل کی گئی زمین کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل میں کچھ مماثلتیں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیتنا جہاں نیلامی جیتنے والے نے مالیاتی ذمہ داریاں پوری کی ہیں نیلامی جیتنے والے فیصلے کے مطابق زمین کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل کا تجزیہ اور موازنہ کرنے کے بعد۔ (اگر کوئی ہے) زمین کے پلاٹ کی قیمت کا تعین کرنا

آمدنی کا طریقہ فی زمینی رقبہ کی اوسط سالانہ خالص آمدنی کو کمرشل بینکوں میں ویتنامی کرنسی میں 12 ماہ کے ٹرم ڈپازٹس کی اوسط بچت سود کی شرح سے تقسیم کرکے لاگو کیا جاتا ہے جس میں ریاست کے پاس چارٹر کیپیٹل کا 50% سے زیادہ ہے یا صوبائی علاقے میں ووٹنگ کے حصص کی کل تعداد لگاتار 03 سال کے آخر تک زمینی اعداد و شمار کے ساتھ حالیہ اعداد و شمار کے ساتھ۔

سرپلس طریقہ کار زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور مجاز اتھارٹی کی طرف سے منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق سب سے زیادہ مؤثر زمین کے استعمال (زمین کے استعمال کے قابلیت، تعمیراتی کثافت، عمارت کی منزلوں کی زیادہ سے زیادہ تعداد) کی بنیاد پر زمین کے پلاٹ یا اراضی کے رقبے کی کل تخمینی ترقیاتی لاگت کو مائنس کر کے کل تخمینی ترقیاتی محصول کو لے کر لاگو کیا جاتا ہے۔

زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر لاگو کیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا تعین زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کا بازار کی زمین کی قیمت سے موازنہ کر کے کیا جاتا ہے۔

زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے معاملات اور شرائط درج ذیل ہیں: موازنہ کا طریقہ ان صورتوں میں تشخیص پر لاگو ہوتا ہے جہاں زمین کے استعمال کے ایک ہی مقصد کے ساتھ کم از کم 03 اراضی پلاٹ ہوں، مارکیٹ میں منتقل کی گئی زمین کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل میں کچھ مماثلتیں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیتنا جہاں نیلامی جیتنے والے نے مالیاتی ذمہ داری کو پورا کیا ہو۔

آمدنی کا طریقہ ان صورتوں میں تشخیص پر لاگو ہوتا ہے جہاں زمین کا پلاٹ، زرعی اراضی، غیر زرعی زمین رہائشی زمین نہیں ہے اور زمین کا پلاٹ، زمین کے رقبے کی قیمت موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط کو پورا نہیں کرتی ہے لیکن زمین کے استعمال سے آمدنی اور اخراجات کا تعین زمین کے استعمال کے مقصد کے مطابق کیا جا سکتا ہے۔

سرپلس طریقہ کا اطلاق اس معاملے کی قدر کرنے کے لیے کیا جاتا ہے جہاں سرمایہ کاری کے منصوبے کے نفاذ کے لیے زمین کا پلاٹ یا زمین کا رقبہ موازنہ کے طریقہ کار یا آمدنی کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط پر پورا نہیں اترتا لیکن منصوبے کی کل ترقیاتی آمدنی اور کل ترقیاتی اخراجات کا اندازہ لگایا جا سکتا ہے۔

زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ خاص طور پر معاوضے کا تعین کرنے کے لیے لاگو ہوتا ہے جب ریاست متعدد ملحقہ اراضی کے پلاٹوں پر دوبارہ دعوی کرنے کے معاملات میں زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے اور جن کی زمین کی قیمتیں زمین کی قیمت کی فہرست میں ریگولیٹ کی گئی ہیں لیکن موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط کو پورا نہیں کرتی ہیں۔

اس آرٹیکل کی شق 5 میں تجویز کردہ زمین کی تشخیص کے طریقے زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے اور زمین کی قیمت کی فہرستیں تیار کرنے کے لیے استعمال کیے جائیں گے۔ اگر اس آرٹیکل کی شق 5 کے پوائنٹس a، b اور d میں زمین کی تشخیص کے طریقوں کا اطلاق زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے لیے کیا جاتا ہے اور اس کے نتائج زمین کی قیمت کی فہرست میں موجود زمین کی قیمتوں سے کم ہیں، تو زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمتیں استعمال کی جائیں گی۔

زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کا انتخاب زمین کی تشخیص پر عمل درآمد کرنے والی تنظیم کی طرف سے تجویز کیا جاتا ہے اور مخصوص لینڈ ویلیوایشن کونسل کے ذریعے فیصلہ کیا جاتا ہے۔

زمین کی قیمت کے ضوابط

اراضی قانون کا آرٹیکل 159 زمین کی قیمت کا جدول طے کرتا ہے۔ اس کے مطابق، زمین کی قیمت کا جدول درج ذیل صورتوں میں لاگو کیا جاتا ہے: جب ریاست گھرانوں اور افراد کی رہائشی زمین کے استعمال کے حق کو تسلیم کرتی ہے تو زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا؛ گھرانوں اور افراد کے زمینی استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنا؛ جب ریاست زمین لیز پر دیتی ہے اور زمین کا سالانہ کرایہ وصول کرتی ہے تو زمین کے کرایے کا حساب لگانا؛

زمین کے استعمال کے ٹیکس کا حساب لگانا؛ گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کے حق کی منتقلی سے انکم ٹیکس کا حساب لگانا؛ زمین کے انتظام اور استعمال میں فیس کا حساب لگانا؛ زمینی شعبے میں انتظامی خلاف ورزیوں کے لیے جرمانے کا حساب لگانا؛ زمین کے انتظام اور استعمال میں نقصان کی وجہ سے ریاست کو معاوضے کا حساب لگانا۔

مکالمہ - زمین کا قانون (ترمیم شدہ): زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو کیسے منظم کیا جاتا ہے؟ (شکل 2)۔ — زمین کی قیمت کی فہرست علاقے اور مقام کے مطابق بنائی گئی ہے (تصویر: ہوو تھانگ)۔

زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب لگانا جب ریاست زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی کے ساتھ اراضی کے استعمال کے حقوق کو تسلیم کرتی ہے، گھرانوں اور افراد کے لیے لیز کی پوری مدت کے لیے ایک بار زمین کے کرایے کی وصولی کے ساتھ زمین کا لیز؛

زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے لیے ابتدائی قیمت کا حساب لگانا جب ریاست ان صورتوں میں زمین مختص کرتی ہے یا لیز پر دیتی ہے جہاں زمین کے پلاٹوں یا زمینی علاقوں میں تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی کے مطابق تکنیکی انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کی گئی ہو۔ ایسے معاملات میں زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا جہاں گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین مختص کی جاتی ہے۔ ایسے معاملات میں زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا جہاں سرکاری مکانات موجودہ کرایہ داروں کو فروخت کیے جاتے ہیں۔

زمین کی قیمت کی فہرست رقبہ اور مقام کے مطابق بنائی جاتی ہے۔ ڈیجیٹل کیڈسٹرل نقشوں اور زمین کی قیمت کے ڈیٹا بیس والے علاقوں کے لیے، زمین کے ہر پلاٹ کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست قیمت کے رقبے اور زمین کے معیاری پلاٹ کی بنیاد پر بنائی جاتی ہے۔

صوبائی سطح پر عوامی کمیٹی 1 جنوری 2026 سے پہلی اراضی کی قیمت کی فہرست کا اعلان اور لاگو ہونے کے فیصلے کے لیے اسی سطح پر عوامی کونسل کو تیار کر کے پیش کرے گی۔ ہر سال، صوبائی سطح پر پیپلز کمیٹی صوبائی سطح پر عوامی کونسل کو ایڈجسٹ کرنے، ترمیم کرنے اور ضمیمہ کرنے کے فیصلے کے لیے جمع کروانے کی ذمہ دار ہوگی۔

اگر سال کے دوران زمین کی قیمتوں کی فہرست کو ایڈجسٹ، ترمیم یا اضافی کرنا ضروری ہو تو، صوبائی پیپلز کمیٹی اسے صوبائی عوامی کونسل کو فیصلے کے لیے پیش کرنے کی ذمہ دار ہے۔

صوبائی لینڈ مینجمنٹ اتھارٹی زمین کی قیمت کی فہرست کی ترقی، ایڈجسٹمنٹ، ترمیم اور اضافی کو منظم کرنے میں صوبائی پیپلز کمیٹی کی مدد کے لیے ذمہ دار ہے۔ عمل درآمد کے عمل کے دوران، صوبائی لینڈ مینجمنٹ اتھارٹی کو زمین کی قیمت کی فہرست تیار کرنے، ایڈجسٹ کرنے، ترمیم کرنے اور اس کی تکمیل کے لیے زمین کی قیمت سے متعلق مشاورتی تنظیم کی خدمات حاصل کرنے کی اجازت ہے ۔

ماخذ