دوسرے ہوم لون کے لیے کریڈٹ کو سخت کرنا مکانوں کی قیمتوں میں اضافے کی بنیادی وجہ کا علاج نہیں کر سکتا

ماہرین کے مطابق سیکنڈ ہوم لون کے لیے کریڈٹ سخت کرنے کے بجائے سپلائی میں اضافہ مکانات کی قیمتوں کو ٹھنڈا کر سکتا ہے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ مکانات کی بلند اور بے قابو قیمتوں کی "بیماری" کا خاص طور پر علاج کرنے کے لیے، قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے طلب کو سخت کرنے کے بجائے سپلائی کو بڑھانے کے لیے بہت سے ہم آہنگ حلوں کو نافذ کرنا ضروری ہے۔ خاص طور پر، سماجی رہائش اور رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی دو سب سے مؤثر حل ہیں۔

سماجی رہائش کی ترقی

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین - نے تبصرہ کیا: قیمت سماجی رہائش بڑے شہروں میں، قیمت میں 18-20 ملین VND/m² تک اتار چڑھاؤ آتا ہے، ہنوئی میں کچھ پروجیکٹس 27 ملین VND/m² تک پہنچ جاتے ہیں۔ تاہم، اپارٹمنٹس کی عمومی قیمت کی سطح کے مقابلے، یہ موجودہ تناظر میں اب بھی ایک مثالی سطح ہے۔ لہذا، تجارتی رہائش کی قیمت کو کم کرنے کے لیے مارکیٹ کی سپلائی کو بہتر بنانے کے لیے سوشل ہاؤسنگ تیار کرنا ایک حل ہوگا۔

مسٹر ڈِن کا خیال ہے کہ جب سماجی رہائش کی فراہمی میں اضافہ ہوتا ہے تو اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم ہو کر رہائش کی حقیقی ضروریات والے لوگوں کے لیے زیادہ موزوں ہو جاتی ہیں۔

سماجی رہائش کی ترقی سے سپلائی ملے گی، مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔ (تصویر: سرکاری اخبار)۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen The Diep - ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے نائب صدر - نے تبصرہ کیا کہ جب سوشل ہاؤسنگ کی سپلائی بڑھے گی، تو کمرشل ہاؤسنگ مارکیٹ پر قیمتیں کم کرنے کے لیے یقینی طور پر دباؤ ہو گا، کیونکہ لوگ اپنی ضروریات کو تبدیل کرنے کا رجحان رکھتے ہیں۔

مسٹر ڈائیپ نے یہ بھی بتایا کہ موجودہ سوشل ہاؤسنگ کی قیمت توقعات کے مطابق کم نہ ہونے کی وجہ بنیادی ڈھانچے، انتظام اور آپریشن، قرض کے سود اور تعمیراتی سامان کی قیمتوں کی زیادہ قیمت ہے۔ تاہم، یہ قیمت اب بھی کمرشل ہاؤسنگ کے مقابلے میں کافی کم ہے۔ لہذا، مقامی لوگوں کو فعال طور پر صاف اراضی کے فنڈز کا بندوبست کرنے، لاگت اور فروخت کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ہم آہنگی کے بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت ہے، جس سے لوگوں کی اکثریت کے لیے گھر کی ملکیت کے مواقع پیدا کیے جائیں۔

" تاہم، لوگوں کو راغب کرنے کے لیے، سرمایہ کاروں کے لیے ایک مخصوص قانونی فریم ورک کی ضرورت ہے، اور ساتھ ہی، تکنیکی بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کی ضرورت ہے - نہ صرف مکانات کی تعمیر بلکہ معیار کو بھی یقینی بنانا، " مسٹر ڈیپ نے زور دیا۔

ای زیڈ پراپرٹی کمپنی کے سی ای او مسٹر فام ڈک ٹوان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو "ٹھنڈا کرنے" کی کلید دارالحکومت کے گیٹ وے علاقوں میں سوشل ہاؤسنگ شہری علاقے ہوں گے۔ جب یہ منصوبے مکمل ہو جائیں گے، ہنوئی میں مکانات کی قیمتیں موجودہ کے مقابلے میں 30-40% تک کم ہو جائیں گی۔

" جب سوشل ہاؤسنگ کی سپلائی بڑھ جاتی ہے، تو کمرشل ہاؤسنگ کو قیمت پر مقابلہ کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے، اور پھر مارکیٹ خود کو منظم کرے گی ،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

انہوں نے حوالہ دیا کہ کچھ علاقوں جیسے ہائی ڈونگ (پرانے) میں، جہاں سماجی رہائش مضبوطی سے تیار ہے، تجارتی مکانات کی قیمتیں ہنوئی یا ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں کی طرح زیادہ نہیں بڑھ سکتیں۔ اس لیے، پالیسیاں جاری کرتے وقت، ریاست کو چاہیے کہ وہ انتظامی اقدامات کو لاگو کرنے کے بجائے مارکیٹ کو طلب اور رسد کے قانون کے مطابق خود کو منظم کرنے دے۔

ریاست کو سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے بجٹ کے سرمائے کو بھی فعال طور پر استعمال کرنا چاہیے۔ نفاذ کرنے والی ایجنسیاں منافع کے اہداف کو بھی ایک طرف رکھ سکتی ہیں اور اسے عوامی سرمایہ کاری کے طور پر سمجھ سکتی ہیں، جسے سماجی تحفظ کے مقاصد کے لیے لاگو کیا گیا ہے۔

انہوں نے حوالہ دیا: سنگاپور اس پالیسی پر عمل درآمد کرنے والے سرخیل ممالک میں سے ایک ہے۔ 1960 کی دہائی سے، حکومت نے ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اتھارٹی قائم کی ہے تاکہ سماجی رہائش کی ترقی پر توجہ دی جا سکے۔ فی الحال، سنگاپور میں گھر کی ملکیت کی شرح تقریباً 90% تک ہے، جو دنیا میں سب سے زیادہ ہے۔ جن میں سے 80% سے زیادہ آبادی سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں رہ رہی ہے۔

جناب Nguyen Trung Vu - Cen Group کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین - نے بھی اپنی رائے کا اظہار کیا: بہترین حل یہ ہے کہ مزید سماجی رہائش کی تعمیر اور ہدف کے سامعین کو مزید وسعت دی جائے۔ مسٹر وو نے کہا کہ جب بہت سے منصوبے ہوتے ہیں تو صارفین کے پاس بہت سے انتخاب ہوتے ہیں، بڑی سپلائی، مکانات کی قیمتیں ماضی کی طرح تیزی سے نہیں بڑھیں گی ۔

سماجی رہائش کی فراہمی کو بڑھانے کے لیے، ماہرین نے کہا کہ آنے والے وقت میں، وزارت تعمیرات، بینکوں اور مقامی لوگوں کو ترجیحی علاقوں کی وضاحت جاری رکھنے اور تعمیراتی منصوبے میں سماجی رہائش کے لیے زمین کے فنڈز کو صاف کرنے کی ضرورت ہے۔ 120,000 بلین VND کریڈٹ پروگرام کی فراہمی کو تیز کرنا، طویل مدتی قرضوں کی مناسب مصنوعات ڈیزائن کرنے کے لیے اسٹیٹ بینک کے ساتھ رابطہ قائم کرنا؛ قانونی رکاوٹوں کو فوری طور پر حل کرنا، منظوری کے عمل کو آسان بنانا، زمین کی قیمتوں کا تعین، اور سائٹ کی منظوری؛ پراجیکٹ کی معلومات کی شفافیت کو فروغ دینا، سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کے لیے اعتماد پیدا کرنا۔

رینٹل ہاؤسنگ ماڈل کو فروغ دیں۔

ماہرین کے مطابق، سماجی رہائش کی ترقی کے علاوہ، مکانات کی قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے کے لیے، رینٹل ہاؤسنگ کو فروغ دینا ضروری ہے، جس سے جزوی طور پر لوگوں کی "ہاؤسنگ" کی پیاس بجھائی جا سکتی ہے۔

کرایہ کے لیے مکمل طور پر فرنشڈ اپارٹمنٹس مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے میں بھی مدد کریں گے۔

سطح کے ساتھ کرایہ کی قیمت بہت زیادہ نہیں، لوگوں پر مالی دباؤ نہیں ڈالنا، جب کہ وہ اب بھی مکمل خدمات اور سہولیات سے لطف اندوز ہوتے ہیں، مستقبل میں مکانات کرائے پر دینے کا رجحان بڑھے گا۔ جب لوگ کرائے کے مکانات کے فائدے دیکھیں گے، تو وہ آہستہ آہستہ یہ ذہنیت بنائیں گے کہ گھر رہنے کے لیے بہترین جگہ ہیں، اسے اپنے بچوں اور نواسوں کے لیے ایک اثاثہ، "بچت" کے طور پر نہیں دیکھتے۔ وہاں سے، بازار میں مکانات کی قیمتیں کم ہو جائیں گی۔

الفا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ بروکریج کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر ہوانگ لین سن نے کہا: " جب لوگ کرایہ پر لیتے ہیں تو اس کی قیمت تقریباً 10 ملین/ماہ ہوتی ہے، لیکن اگر وہ اب بھی اس اپارٹمنٹ کو خریدنے کے لیے بینک سے قرض لیتے ہیں، تو انہیں تقریباً 14 - 15 ملین VND کی ماہانہ اقساط سود میں ادا کرنی پڑتی ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ مکان خریدنے کی قیمت صرف 3/2 سود ادا کرنا ہے۔ بینک میں ۔"

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے یہ بھی تجزیہ کیا کہ مکانات کی موجودہ قیمتوں کے ساتھ - 3 بلین سے کم قیمت والے 2 بیڈروم والے اپارٹمنٹ تقریباً "غائب" ہو چکے ہیں۔ لہذا، یہاں تک کہ اگر آپ کے پاس اپارٹمنٹ کی قیمت کے تقریباً 30% کے برابر مالیات دستیاب ہے اور باقی حصہ خریدنے کے لیے قرض لینے کا انتخاب کرتے ہیں، جو تقریباً 2 بلین VND کے برابر ہے، نوجوانوں کے لیے گھر خریدنے کے لیے قرض لینے میں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔

ہوم لون لینے کا انتخاب کرنے کا مطلب ہے 15-25 سالوں میں قرض کی ادائیگی کرنا، یا بہت سے دوسرے اخراجات کو کم کرنا ہے تاکہ ادائیگی کی مدت کم ہو۔ یہ زندگی کے معیار کو نمایاں طور پر متاثر کرے گا۔ اس کے علاوہ، تیرتی شرح سود کی "پیش گوئی" کرنا مشکل ہے اور بہت سے نوجوانوں کو ہوم لون لینے کی ہمت نہیں ہوتی۔

دریں اثنا، خریدنے کے بجائے کرائے پر گھر لینے کا انتخاب نوجوانوں کو لچکدار طرز زندگی کو برقرار رکھنے اور مختصر مدت میں مالی دباؤ کو کم کرنے میں مدد دے گا۔

مسٹر Nguyen Van Dinh نے پیش گوئی کی ہے کہ طویل مدت میں، مکان خریدنے کے بجائے کرائے پر لینے کا رجحان بڑھتا رہے گا کیونکہ بہت سے نئے کرائے کے ماڈل، جو آہستہ آہستہ دنیا میں مقبول ہو رہے ہیں، ویتنام میں زیادہ موجود ہوں گے۔

مثال کے طور پر، ملکیت کے ساتھ طویل مدتی کرایہ: کرایہ دار ماہانہ ادائیگی کرتا ہے اور ایک مخصوص مدت (5-10 سال) کے بعد، وہ ایک مقررہ قیمت پر مکان واپس خرید سکتا ہے یا قیمت خرید سے کٹوتی کرائے کا کچھ حصہ لے سکتا ہے۔ یا مشترکہ ملکیت کا ماڈل: خریدار کو اپارٹمنٹ کی قیمت کا صرف 30-50% پیشگی ادا کرنا ہوگا، باقی کرایہ پر جاری ہے اور اسے وقت کے ساتھ ملکیت کا اضافی % خریدنے کا حق حاصل ہے۔

" کرایہ پر لینا صرف ایک مقبول آپشن بن سکتا ہے جب رینٹل مارکیٹ زیادہ پیشہ ورانہ طور پر تیار ہو اور مالیاتی پالیسیوں کی مدد سے۔ مثال کے طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار "تعمیر سے کرایہ" ماڈل تیار کرنے میں حصہ لیتے ہیں یا قانونی پالیسیوں میں کرایہ داروں کے حقوق کے تحفظ، سالانہ کرایہ میں اضافے کو محدود کرنے اور طویل مدتی کرائے کے معاہدوں کی حوصلہ افزائی کرنے کا طریقہ کار ہوتا ہے۔

ایک ہی وقت میں، بینکوں کے پاس ملکیتی حقوق کے ساتھ طویل مدتی رینٹل ماڈلز کے لیے کریڈٹ پیکجز ہیں، جو کرایہ داروں کو کرائے کی مدت کے بعد مکان رکھنے کا موقع فراہم کرتے ہیں ، "مسٹر ڈنہ نے تبصرہ کیا۔

پراپرٹی گرو ویتنام کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے یہ بھی کہا کہ مالی مسائل کے علاوہ گھر کی ملکیت کی ذہنیت بھی بتدریج تبدیل ہو رہی ہے، خاص طور پر نوجوان نسل کے ساتھ۔ فی الحال، تقریباً 28% کرایہ داروں نے کہا کہ وہ کرائے پر لینے کا انتخاب کرتے ہیں کیونکہ وہ اپنے رہنے کے ماحول کو تبدیل کرنے کی لچک پسند کرتے ہیں۔ لہذا، کرائے کی مانگ میں اضافے کا رجحان ویتنام میں کرائے کے شعبے کو تیزی سے ممکنہ بناتا ہے۔

انہوں نے کہا کہ 2024 میں مکان کرایہ پر لینے کے رجحان میں تقریباً 22 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ 25-34 سال کی عمر کے صارفین کا گروپ جو سب سے زیادہ کرایہ پر لینا چاہتے ہیں (تقریباً 62%)، یہاں تک کہ 21 سے 40 ملین VND ماہانہ کے درمیان اعلی آمدنی والے گروپ میں بھی پچھلے سال 42 فیصد تک مکان کرایہ پر لینے کی شرح تھی۔

ماخذ: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html