اراضی قانون میں ترمیم: کیا معاوضے کے لیے قیاس آرائیوں اور زمین کی ذخیرہ اندوزی کا دور ختم ہو گیا ہے؟

ماہرین کے مطابق زمین کے قانون میں ترمیم سے زیادہ معاوضے کی قیمتوں کی توقع میں سستی زمین خریدنے کی قیاس آرائیوں کو روکنے میں مدد ملے گی۔

مسودہ قانون میں اراضی قانون کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کرتے ہوئے، جسے وزارت زراعت اور ماحولیات نے ابھی حکومت کو پیش کیا ہے، ایک ایسا مواد جس نے عوام کی توجہ مبذول کرائی ہے، وہ ہے جب حکام نے زمین کی بازیابی کا اعلان کیا ہے لیکن ابھی تک کوئی فیصلہ نہیں کیا ہے، زمین کے صارفین کے حقوق کو ایڈجسٹ کرنے کی تجویز ہے۔

زمین کی بحالی کے انتظار میں زمین کے لین دین کو سخت کریں۔

حقیقت میں، زمین کے حصول کا انتظار کرتے ہوئے، زمین کے مالک اب بھی اپنے زمین کے استعمال کے حقوق (زمین کے عنوان کا سرٹیفکیٹ) بطور سرمایہ منتقل کر سکتے ہیں، تحفے میں دے سکتے ہیں یا اس میں حصہ ڈال سکتے ہیں۔ تاہم، یہ ذاتی فائدے کے لیے پالیسی کا استحصال کرنے کے مقصد سے، معاوضے کی توقع میں زمین کی خرید و فروخت کا باعث بن سکتا ہے۔

اس سے نمٹنے کے لیے، وزارت تجویز کرتی ہے کہ جن لوگوں کو اراضی کے استعمال کے حقوق بطور منتقلی، تحفہ، یا سرمائے کی شراکت کے طور پر حاصل ہوتے ہیں، وہ صرف ان لوگوں کے لیے معاوضے، مدد اور دوبارہ آبادکاری کے حقدار ہوں گے جن کی زمین پہلے ضبط کی گئی تھی۔

زراعت اور ماحولیات کی وزارت کے مطابق، زمین کے حصول کے انتظار کی مدت کے دوران زمین کے لین دین کو سخت کرنے سے قیاس آرائیوں کو روکا جائے گا اور معاوضے اور زمین کی منظوری کی پالیسیوں میں انصاف کو یقینی بنایا جائے گا۔

ایسی صورت حال ہے کہ بہت سے لوگ زرعی زمین جمع کر رہے ہیں، اس انتظار میں ہیں کہ اسے منصوبہ بندی کی اسکیم میں شامل کیا جائے تاکہ وہ معاوضہ حاصل کر سکیں۔ (مثالی تصویر)

حال ہی میں، زمینی قانون 2024 کے نافذ ہونے کے بعد، مارکیٹ میں ایک ایسی صورت حال سامنے آئی ہے جہاں بہت سے لوگ "معاوضے کی توقع میں زمین جمع کر رہے ہیں"، خاص طور پر انفراسٹرکچر، صنعتی زونز، ہائی ویز، رنگ روڈز، ہوائی اڈوں وغیرہ کے لیے منصوبہ بند علاقوں کے ارد گرد۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ نیا قانون زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقے کو تبدیل کرتا ہے، اور بہت ساری جائیدادوں کو مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب تر کرنے میں مدد دیتی ہے۔ معاوضہ، اور زمین میں سرمایہ کاری کے اخراجات۔

ای زیڈ پراپرٹی کمپنی کے سی ای او مسٹر فام ڈک ٹون نے تبصرہ کیا کہ 2024 کے زمینی قانون کے لاگو ہونے سے پہلے ہی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے پہلے ہی لوگوں، گروپوں اور تنظیموں کو نئے قانون کے تحت تبدیلیوں کی توقع میں زمین خریدتے ہوئے دیکھا تھا۔

مسٹر ٹون نے حوالہ دیا کہ 2024 کے زمینی قانون نے زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی حد کو محلے میں زمین مختص کرنے کی حد سے 15 گنا سے زیادہ بڑھا کر زرعی اراضی کے انتظام اور استعمال کے طریقہ کار اور پالیسیوں کو مکمل کیا ہے۔

اور جیسے ہی زیادہ تر رکاوٹیں دور ہوئیں، زرعی اراضی دوبارہ تلاش کی جانے لگی۔ بہت سے کاروباروں کے لیے یہ عام ہو گیا ہے کہ اس قسم کی زمین کو مقامی علاقوں میں فارمز، ہائی ٹیک زرعی ماڈلز یا صنعتی ماڈلز بنانے کے لیے خریدنا ہے۔ متبادل طور پر، بہت سے سرمایہ کاروں نے زیادہ قیمتوں پر زمین کی منظوری اور معاوضے کی توقع میں زرعی زمین خریدی۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quang Huy - CEO of the Finance and Banking Faculty (Nguyen Trai University) نے بھی اندازہ لگایا کہ، حقیقت میں، برسوں کے دوران، جب بھی منصوبہ بندی یا بڑے بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے بارے میں معلومات سامنے آتی ہیں، مارکیٹ اکثر معاوضے کے فرق سے فائدہ اٹھانے کے لیے قلیل مدتی زمین کی ذخیرہ اندوزی کی لہر دیکھتی ہے۔ اس سے نہ صرف زمین کی قیمتیں ان کی حقیقی قیمت کے مقابلے میں تیزی سے بڑھتی ہیں بلکہ زمین کی منظوری کے اخراجات میں بھی اضافہ ہوتا ہے، جس سے براہ راست عوامی سرمایہ کاری کی کارکردگی اور پروجیکٹ کی پیشرفت متاثر ہوتی ہے۔

مزید اہم بات یہ ہے کہ اگر منصوبہ بندی کی معلومات پر مبنی قیاس آرائیوں کو جاری رہنے دیا جائے تو مارکیٹ بتدریج زمین کے استعمال کی حقیقی ضروریات اور زمین کی حقیقی استحصالی قیمت پر مبنی ہونے کی بجائے "پالیسی کی توقعات پر مبنی سرمایہ کاری" کی ذہنیت تیار کرے گی۔ یہ معیشت کی مستحکم ترقی کے لیے نقصان دہ ہے۔

" زمین کے قانون میں ترمیم، بشمول زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق کو ایڈجسٹ کرنے سے، اس صورتحال کو روکنے میں مدد ملے گی ،" مسٹر ہیو نے پیش گوئی کی۔

منصوبہ بندی کے اعلان کے وقت زمین کی قیمتوں پر مبنی معاوضہ ہونا چاہیے۔

اگر منصوبہ بندی کی معلومات پر مبنی قیاس آرائیوں کو جاری رہنے دیا جائے تو، مارکیٹ دھیرے دھیرے زمین کے استعمال کی حقیقی ضروریات اور زمین کی حقیقی استحصالی قیمت پر مبنی ہونے کی بجائے "پالیسی کی توقعات پر مبنی سرمایہ کاری" کی ذہنیت تیار کرے گی۔ یہ معیشت کی مستحکم ترقی کے لیے نقصان دہ ہے۔

جناب Nguyen Quang Huy - فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ (Nguyen Trai یونیورسٹی) کے سی ای او

اراضی کے قانون میں مجوزہ ترامیم پر تبصرہ کرتے ہوئے، ماہرین کا خیال ہے کہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ شفافیت اور پائیدار ترقی کی جانب تنظیم نو کے مرحلے میں داخل ہونے کے تناظر میں، زمین کے قانون میں منصوبہ بند ترامیم، خاص طور پر زمین کے حصول کے انتظار کی مدت کے دوران زمین کے لین دین کو کنٹرول کرنے سے متعلق مواد کو محدود کرنے کے لیے "خریدنے اور فروخت کرنے" کی کوششوں کو محدود کرنے کے لیے۔ ادارہ جاتی فریم ورک کو بہتر بنانے اور مارکیٹ کی بگاڑ کو کم کرنے میں انتظامی ایجنسی۔

تاہم، مسٹر Nguyen Quang Huy کے مطابق، قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے "متوقع معاوضے" کو روکنے کے لیے نقطہ نظر کو زمین کے حصول کے اعلان کے بعد پیدا ہونے والے فوائد کو کنٹرول کرنے پر توجہ مرکوز کرنی چاہیے، بجائے اس کے کہ لین دین پر مکمل پابندی لگائی جائے۔

سب سے پہلے، زمین کے حصول کے سرکاری نوٹس یا منصوبہ بندی کے اعلان کی تاریخ سے واضح طور پر "قانونی ٹائم فریم" قائم کرنا ضروری ہے۔ اس وقت کے بعد، لین دین اب بھی کیا جا سکتا ہے، لیکن معاوضہ، مدد، یا دوبارہ آبادکاری کی پالیسیاں حاصل کرنے کا حق اصل زمین استعمال کرنے والے کے مطابق طے کیا جانا چاہیے۔ یہ نقطہ نظر مارکیٹ کی شفافیت کو برقرار رکھتا ہے اور قلیل مدتی قیاس آرائیوں کو کم کرتا ہے۔

مزید برآں، معلومات کی شفافیت بہت ضروری ہے۔ جب منصوبہ بندی کی معلومات عوامی طور پر اور مستقل طور پر دستیاب نہیں ہوتی ہیں، تو معلومات تک رسائی میں تفاوت اکثر پیدا ہوتا ہے، جس سے قیاس آرائی کرنے والوں کے ایک مخصوص گروہ کو مارکیٹ پر فائدہ ہوتا ہے۔ اس لیے ضروری ہے کہ زمینی ڈیٹا کی ڈیجیٹلائزیشن کو فروغ دیا جائے، منصوبہ بندی کی معلومات کو حقیقی وقت میں عوامی طور پر ظاہر کیا جائے، اور اس بات کو یقینی بنایا جائے کہ شہریوں کو معلومات تک مساوی رسائی حاصل ہو۔

انتظامی آلات کے علاوہ، مالیاتی آلات پر مزید تحقیق کی جانی چاہیے جیسے کہ قلیل مدتی لین دین پر زیادہ ٹیکس لگانا یا منصوبہ بندی میں تبدیلیوں کے نتیجے میں اضافی قیمت۔ یہ ایک نرم حل ہے لیکن طویل مدتی تاثیر رکھتا ہے، اور بہت سے ممالک کے جدید طرز حکمرانی کے رجحانات کے مطابق بھی ہے۔

تاہم، مسٹر ہیو کے مطابق، کنٹرول کے اقدامات کو ہم آہنگی سے ڈیزائن کرنے کی ضرورت ہے، کیونکہ زمین کی منتقلی کا حق لوگوں کا جائز ملکیت کا حق ہے۔ مقصد ذاتی فائدے کے لیے پالیسیوں کے استحصال کو محدود کرنا ہونا چاہیے، نہ کہ جائز سول لین دین میں خلل ڈالنا۔

مزید برآں، یہ تجویز کہ جن لوگوں کو اراضی کے استعمال کے حقوق بطور منتقلی، تحفہ، یا سرمائے کی شراکت کے طور پر حاصل ہوتے ہیں وہ صرف ان لوگوں کے مطابق معاوضے، مدد اور دوبارہ آبادکاری کے حقدار ہیں جن کی زمین پہلے ضبط کی گئی تھی۔

ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ اراضی قانون میں ترمیم سے معاوضے کی توقع میں زمین کی قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی پر روک لگ جائے گی۔

مثبت پہلو یہ ہے کہ یہ تجویز براہ راست قیاس آرائیوں پر اثر انداز ہوتی ہے۔ جب معاوضے کے فوائد میں دوبارہ بحالی کی مدت کے دوران زمین کی دوبارہ فروخت کے ساتھ مزید اضافہ نہیں ہوتا ہے، تو "معاوضہ کی توقع میں خریدنے" کی کشش نمایاں طور پر کم ہو جائے گی۔

تاہم، پالیسی کے مکمل طور پر موثر ہونے کے لیے، اس کے لیے ایک دوسرے سے جڑے ہوئے زمینی ڈیٹا سسٹم، "حقوق کو حتمی شکل دینے" کی آخری تاریخ پر واضح ضوابط، اور ان علاقوں میں جہاں اراضی حصول کے لیے تیار کی جا رہی ہے وہاں غیر معمولی لین دین کی شفافیت اور نگرانی کی ضرورت ہے۔

" اگر جامع طور پر لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ نہ صرف ایک قلیل مدتی مارکیٹ کے رجحان کو حل کرنے کا ایک حل ہوگا بلکہ رئیل اسٹیٹ کے زیادہ شفاف ماحول کی تعمیر، قیاس آرائیوں کو کم کرنے، اور زمینی وسائل کو طویل مدتی میں زیادہ ٹھوس اور پائیدار اقتصادی ترقی کی طرف ہدایت دینے میں بھی حصہ ڈالے گا ،" مسٹر ہیو نے زور دیا۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما نے یہ بھی تجویز کیا کہ معاوضے کی توقع میں زمین کی قیاس آرائیوں کو روکنے کے لیے، زمین کے قانون کو صرف منصوبہ بندی کے اعلان کے وقت زمین کے موجودہ استعمال کی بنیاد پر معاوضہ فراہم کرنا چاہیے، اور منصوبے کی معلومات کے جاری ہونے کے بعد قیمت میں غیر معمولی اضافے کو شامل نہیں کرنا چاہیے۔ اس کے ساتھ ساتھ جو لوگ منصوبہ بندی کے اعلان کے بعد زمین خریدتے ہیں ان کے معاوضے کے حقوق بھی محدود ہونے چاہئیں۔

چو انہ

ماخذ: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html