'اپارٹمنٹ عمارتوں میں تنازعات کو محدود کرنے کے لیے ملکیت کے ضوابط میں ترمیم'

ویتنام بار فیڈریشن کے چیئرمین Do Ngoc Thinh نے تنازعات کو محدود کرنے کے لیے ہاؤسنگ قانون میں مشترکہ اور علیحدہ ملکیت کے ضوابط میں ترمیم کی تجویز پیش کی۔

حالیہ دنوں میں اپارٹمنٹس کی عمارتوں میں تنازعات رقبہ، یوٹیلیٹیز، سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے زیر ملکیت انفراسٹرکچر کے سلسلے میں عام رہے ہیں، جن میں سب سے زیادہ شدید ملکیت اور تہہ خانے میں موٹر سائیکلوں اور کاروں کے لیے پارکنگ ایریا کی تقسیم ہے۔ ویتنام بار فیڈریشن کے چیئرمین، قومی اسمبلی کی عدالتی کمیٹی کے رکن ڈاکٹر ڈو نگوک تھین نے VnExpress کو 15ویں قومی اسمبلی کے 5ویں اجلاس میں ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون کے مسودے کے پیش کیے جانے کے موقع پر اس مواد کے بارے میں جواب دیا۔

- اپارٹمنٹس کی ملکیت کے حوالے سے سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے درمیان تنازعات کئی سالوں سے چل رہے ہیں، لیکن ہاؤسنگ لاء اور دیگر قانونی ضوابط، ترامیم اور سپلیمنٹس کے ذریعے اس صورتحال کو مکمل طور پر حل کرنے میں کامیاب کیوں نہیں ہو سکے؟

- قانونی دستاویزات کا نظام، کئی بار ترمیم اور ضمیمہ کیے جانے کے باوجود، اب بھی بڑھتے ہوئے پیچیدہ تنازعات کی وجہ سے عملی تقاضوں کو پورا کرنے میں ناکام ہے۔ ایسے معاملات ہیں جو قانونی ضابطوں کے جاری ہونے سے پہلے سے اب تک جاری ہیں اور مکمل طور پر حل نہیں ہوئے ہیں۔ اس فیلڈ میں خلاف ورزیوں کا معائنہ اور ہینڈل مکمل اور بروقت نہیں کیا گیا ہے۔ بہت سی جگہوں نے انتظام کو ڈھیلا کر دیا ہے، بہت سے سرمایہ کار مینٹیننس فنڈ کے قرضوں کی ادائیگی میں سست روی کا مظاہرہ کر رہے ہیں، اور ایسے مجرمانہ قانون کی خلاف ورزی کے آثار ہیں جن میں مجاز حکام نے مداخلت نہیں کی ہے۔

دریں اثنا، کنڈومینیم کانفرنس کے ذریعے رہائشیوں کے ذریعے منتخب کیے گئے انتظامی بورڈ نے ابھی تک اس تنظیم کے آپریشن اور قانونی حیثیت کے بارے میں کوئی خاص رہنمائی نہ ہونے کی وجہ سے اپنے نمائندہ کردار کو پوری طرح سے فروغ نہیں دیا ہے۔ زیادہ تر موجودہ کنڈومینیم مینجمنٹ بورڈز میں کنڈومینیم کے انتظام اور آپریٹنگ میں مہارت کی کمی ہے اور انہیں پیشہ ورانہ تربیت نہیں دی گئی ہے، لہذا جب سرمایہ کاروں کے ساتھ تنازعات پیدا ہوتے ہیں تو رہائشیوں کے قانونی حقوق کی نمائندگی کرنا اور ان کا تحفظ کرنا مشکل ہوتا ہے۔

وکیل ڈو نگوک تھین قومی اسمبلی میں خطاب کر رہے ہیں۔ تصویر: فام تھین — وکیل ڈو نگوک تھین قومی اسمبلی میں خطاب کر رہے ہیں۔ *تصویر: فام تھین*

- آپ کی رائے میں، اپارٹمنٹ کی عمارتوں میں یوٹیلیٹیز اور مشترکہ اور نجی ملکیت والے علاقوں کی تقسیم سے متعلق قانونی ضابطے عملی طور پر کیوں ممکن نہیں ہیں؟

- مشترکہ ملکیت اور نجی ملکیت کے حقوق ہاؤسنگ قانون 2014، سول کوڈ 2015 اور اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظام اور استعمال کے ضوابط ( وزارت تعمیرات کے سرکلر نمبر 02/2016 کے ساتھ جاری کردہ) اور متعدد دیگر متعلقہ رہنما دستاویزات میں بیان کیے گئے ہیں۔ تاہم، عملی طور پر، اب بھی بہت سی کوتاہیاں ہیں، عام طور پر پارکنگ کی جگہوں پر تنازعات۔

سرکلر 02 کے مطابق، رقبہ اور سامان جو مالک کی ملکیت ہے، اور مالک کی مشترکہ ملکیت کو اپارٹمنٹ کی خریداری اور لیز کے معاہدے میں واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے۔ معاہدے کے ساتھ، سرمایہ کار کو خریدار کو ہاؤسنگ قانون کی دفعات کے مطابق ڈرائنگ اور مشترکہ ملکیت کی فہرست فراہم کرنی چاہیے۔

صارفین اور سرمایہ کاروں کے درمیان پیدا ہونے والے تنازعات مشترکہ اور نجی ملکیت میں فرق کرنے سے قاصر ہونے کی وجہ سے ہوتے ہیں، اور معاہدے پر دستخط کرنے کے وقت سے واضح نہیں ہوتے ہیں، جیسے کہ پارکنگ کی جگہیں بیچنی ہیں یا نہیں، عمارت میں پارکنگ کی کتنی جگہیں ہیں، پارکنگ کی جگہ کے اندراج کے اصول وغیرہ۔ اس لیے، میں سمجھتا ہوں کہ قانونی ضوابط موجود ہیں، لیکن حقیقی معاہدے کے بغیر دستخط کرنے والے فریقین میں قانونی ضوابط موجود ہوتے ہیں تنازعہ کا خطرہ

سرکلر 02 کے 15 فروری 2016 کو نافذ ہونے سے پہلے، بہت سی اپارٹمنٹ عمارتوں میں اپارٹمنٹ کی خریداری اور لیز کے معاہدے تھے جن میں واضح طور پر یہ شرط نہیں تھی، جس سے تہہ خانے کی ملکیت پر بہت سے تنازعات اور تنازعات پیدا ہوئے۔

- آپ کیا سوچتے ہیں جب ایک وکیل یہ کہتا ہے کہ موجودہ ضابطہ کہ اپارٹمنٹ عمارتوں میں کاروں کی پارکنگ کا رقبہ انتظامیہ یا سرمایہ کار کی ملکیت سے تعلق رکھتا ہے تنازعات کے پھوٹنے کی بنیادی وجہ ہے، جب کہ یہ مشترکہ ملکیت سمجھی جاتی ہے؟

- سرکلر نمبر 02/2016 کی خاص باتوں میں سے ایک اپارٹمنٹ عمارتوں میں کار پارکنگ کی جگہوں کی ملکیت اور انتظام سے متعلق ضابطہ ہے۔ کار پارکنگ کی جگہوں کی خریداری اور لیز اپارٹمنٹ کی خریداری اور لیز کے معاہدے یا علیحدہ معاہدے میں درج ہے۔

موٹر سائیکلوں، تین پہیوں اور معذور افراد کے لیے گاڑیوں کے لیے پارکنگ کی جگہیں اپارٹمنٹ کی عمارت کے مالکان کی مشترکہ ملکیت ہیں۔ جہاں تک کاروں کے لیے پارکنگ کی جگہوں کا تعلق ہے، اپارٹمنٹس کے خریدار یا کرایہ دار یا اپارٹمنٹ کی عمارت کے دیگر علاقوں میں جگہ خریدنے یا کرایہ پر لینے کا فیصلہ کر سکتے ہیں۔ اگر وہ خرید یا کرایہ پر نہیں لیتے ہیں، تو پارکنگ کی جگہ سرمایہ کار کے انتظام میں ہوگی۔ سرمایہ کار کو اس پارکنگ کی جگہ کی تعمیر میں سرمایہ کاری کی لاگت کو فروخت کی قیمت یا کرایہ کی قیمت میں شامل کرنے کی اجازت نہیں ہے۔

اس طرح، اپارٹمنٹ کی عمارت میں جہاں وہ رہتے ہیں پارکنگ کی جگہ خریدنے یا کرائے پر لینے کا فیصلہ کرنے کے علاوہ، اپارٹمنٹ کے مالکان اپنی پارکنگ کی جگہ کو دوبارہ فروخت یا کرایہ پر بھی دے سکتے ہیں۔ تاہم، حال ہی میں اپارٹمنٹس میں پارکنگ کی جگہوں کی مانگ میں اضافہ ہوا ہے، اور پارکنگ کی جگہوں کی خرید و فروخت بنیادی طور پر دو فریقوں کے درمیان ایک معاہدہ ہے، جو سرمایہ کار کی اجارہ داری کا باعث بن سکتا ہے، جس سے فروخت کی قیمت میں اضافہ ہو سکتا ہے۔

میں سمجھتا ہوں کہ اگر ریاست تسلیم کرتی ہے کہ پارکنگ کی جگہیں سرمایہ کاروں کی ہیں، تو اسے ایک حد کی قیمت مقرر کرنی چاہیے، اور سرمایہ کار جگہیں خریدنے یا کرائے پر لینے کے لیے زیادہ قیمتوں کا مطالبہ نہیں کریں گے۔ تاہم، پارکنگ کی جگہوں کی موجودہ بڑی مانگ کے ساتھ، پارکنگ کی جگہوں کی خرید و فروخت اور پارکنگ کی جگہوں سے متعلق سرمایہ کاروں کے مشترکہ اور نجی علاقوں کی منتقلی کی اجازت دینے والے ضوابط آسانی سے شہری تنازعات کا باعث بن سکتے ہیں۔ جبکہ یہ مسئلہ بہت زیادہ عوامی مفادات سے وابستہ ہے۔

تہہ خانے کی پارکنگ کی ملکیت کو اپارٹمنٹ مالکان کی مشترکہ ملکیت میں منتقل کرنے کے معاملے کا بغور مطالعہ کرنا بھی ضروری ہے۔ کیونکہ اگر پارکنگ کا علاقہ مشترکہ ملکیت میں شامل ہے تو پارکنگ کی جگہ بنانے کی لاگت گھر یا اپارٹمنٹ بیچنے کی لاگت میں شامل ہوگی اور ایسے گھرانے ہیں جنہوں نے کار استعمال نہیں کی یا انہیں کار استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہے لیکن پھر بھی گھر خریدتے وقت یہ لاگت برداشت کرنی پڑتی ہے۔

- قانون یہ بتاتا ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت میں پارکنگ کی جگہوں کی تعمیر کی لاگت کو شامل کرنے کی اجازت نہیں ہے، لیکن ہمیں کیسے معلوم ہوگا کہ آیا وہ اسے فروخت کی قیمت میں شامل کرتے ہیں یا نہیں؟ حقیقت میں، اس مسئلے پر تنازعات کے ساتھ بہت سے اپارٹمنٹ عمارتیں ہیں؟

- میں نے اس مواد کو واضح کرنے والے کوئی موجودہ ضابطے نہیں دیکھے۔ یہ واقعی قانون میں ایک خامی ہے، لوگ کنٹرول نہیں کر سکتے کہ آیا کار پارک بنانے کی سرمایہ کاری کی لاگت اپارٹمنٹ کی فروخت کی لاگت میں شامل ہے یا نہیں۔ اس بات کا تعین کرنے میں ناکامی کہ کار پارک کا کون سا حصہ ہے، سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے درمیان تنازعات کے بیجوں کی وجہ ہے۔

میری رائے میں، اپارٹمنٹ کی عمارت کی پارکنگ کی جگہ کی نوعیت مشترکہ ملکیت ہے۔ درحقیقت، اپارٹمنٹ کی عمارت میں پارکنگ کی جگہ سمیت تمام کامن ایریاز کو اپارٹمنٹ بلڈنگ کی سیلنگ پرائس میں شامل کر دیا گیا ہے اور اس کے حوالے کرنے کے وقت سے، سرمایہ کار اپنی ملکیت ختم کر دے گا۔

- اپارٹمنٹ کی عمارتوں میں ملکیت کے تنازعات کی نگرانی یا براہ راست رائے دینے اور شکایات کو حل کرنے کے ذریعے، آپ کے خیال میں اتنے کم تنازعات عدالت میں کیوں لائے جاتے ہیں؟

- مقدمات کی گرفت کے عمل سے پتہ چلتا ہے کہ یہ سب کمیونٹی میں دیرینہ اور دباؤ والے تنازعات ہیں۔ رہائشیوں کی بڑی تعداد بعض اوقات نقصان دہ ہوتی ہے کیونکہ مشترکہ آواز تلاش کرنا مشکل ہوتا ہے۔ تنازعات کے حل کی اجازت دینا بھی مشکل ہے کیونکہ کوئی بھی مقدمہ شروع کرنے کے لیے کھڑا ہونے کو تیار نہیں ہے۔ دوسری طرف، لوگوں کی ایک بڑی تعداد کے ساتھ، مقدمہ دائر کرنے کی لاگت پر متفق ہونا مشکل ہے، اس لیے کیس آہستہ آہستہ آگے بڑھتا ہے اور کھلا چھوڑ دیا جاتا ہے۔

عدالت میں مقدمہ دائر کرتے وقت، رہائشیوں یا اپارٹمنٹ بلڈنگ مینجمنٹ بورڈ کو پہلے جائیداد کی قیمت کی بنیاد پر عدالتی فیس کی پیشگی ادائیگی کرنی ہوگی۔ اس کی وجہ سے بہت سے لوگ مقدمہ دائر کرنا چھوڑ دیتے ہیں اور سرمایہ کار کے ساتھ سمجھوتہ کرتے ہیں۔

مزید برآں، دونوں فریقوں کے ذریعہ دستخط شدہ فروخت کا معاہدہ اکثر سرمایہ کار کے ذریعہ تیار کیا جاتا ہے اور اس میں عام علاقوں (تہہ خانے، سیڑھیاں، چھت وغیرہ) سے متعلق رہائشیوں کے حقوق کو واضح طور پر بیان نہیں کیا جاتا ہے، اس لیے رہائشیوں کے پاس اپنے حقوق کا دعویٰ کرنے کے لیے عدالت میں مقدمہ دائر کرنے کی بہت کم بنیاد ہوتی ہے۔

میری رائے میں، اپارٹمنٹ کی تعمیر کے تنازعات کو متعلقہ قانونی ضوابط کے مطابق فریقین کو گفت و شنید اور مفاہمت کی بنیاد پر حل کرنے کی ضرورت ہے۔ اگر گفت و شنید اور مفاہمت سے کامیابی حاصل نہیں ہو سکتی تو عوام کی عدالت سے حل کی درخواست کی جائے۔ ریاستی اداروں اور مقامی حکام کو فریقین کی طرف سے خلاف ورزیوں کا معائنہ، نگرانی اور سختی سے نمٹنے کی ضرورت ہے۔

- نظرثانی شدہ ہاؤسنگ قانون کا مسودہ 15ویں قومی اسمبلی کے 5ویں اجلاس میں پیش کیا جا رہا ہے۔ قومی اسمبلی کے مندوب کے طور پر، آپ اپارٹمنٹ کی عمارتوں میں ملکیت کے تنازعات کو حل کرنے کے لیے کس طرح بات کریں گے؟

- مسودے پر ابھی بھی مشاورت کی جا رہی ہے، جس میں اس نے خاص طور پر اپارٹمنٹ عمارتوں میں مشترکہ اور نجی ملکیت سے متعلق بہت سے مواد کو ریگولیٹ کیا ہے تاکہ موجودہ تنازعات کو محدود کیا جا سکے، استعمال کے دوران اپارٹمنٹ کی عمارتوں کو زیادہ محفوظ بنایا جا سکے۔

میں نے ویتنام بار فیڈریشن میں ہاؤسنگ قانون کے 5ویں مسودے میں ترمیم اور اس کی تکمیل میں تعاون کرنے کے لیے وکلاء کی رائے کو نوٹ کیا ہے۔ ہم نے ملکیت، ترقیاتی پالیسیوں، ہاؤسنگ ٹرانزیکشنز اور مینجمنٹ پر مسائل کے 4 گروپ تجویز کیے ہیں، تاکہ ہاؤسنگ سے متعلق تنازعات کو کم سے کم کیا جا سکے، متعلقہ فریقوں کے حقوق اور جائز مفادات کا زیادہ سے زیادہ تحفظ کیا جا سکے، اور ویتنام میں ہاؤسنگ سیکٹر میں قانونی نظام کی تکمیل کو فروغ دیا جائے۔

میں ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون کے مسودے میں اپارٹمنٹ عمارتوں کی مشترکہ ملکیت اور نجی ملکیت سے متعلق ضوابط میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کرتا ہوں۔ اس کے مطابق، اپارٹمنٹ عمارتوں میں پارکنگ کی جگہوں کو مشترکہ ملکیت کے طور پر درجہ بندی کیا جاتا ہے اور ان جگہوں کی خرید و فروخت کا مسئلہ نہیں اٹھایا جاتا ہے۔ اس سے متعلقہ تنازعات کم ہوں گے۔

ڈوان لون

ماخذ لنک