انتظار اور دیکھو کی ذہنیت ختم ہونے والی ہے، ہنوئی کے مغرب میں اپارٹمنٹس 'ایئر ویوز پر حاوی' ہیں، ایڈجسٹمنٹ کے بعد ہو چی منہ سٹی میں زمین کی قیمتیں کتنی بڑھیں گی؟

مارکیٹ بتدریج بہتر ہونے والے نتائج کے ساتھ دھیرے دھیرے اور مستقل طور پر بحال ہو رہی ہے۔ ہنوئی میں فروخت ہونے والے اپارٹمنٹس کی تعداد میں 200% سے زیادہ اضافہ ہوا ہے، ہو چی منہ شہر میں زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹ شدہ فہرست مارکیٹ کی قیمت کا صرف 70% ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

2024 کے آخر تک، ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے عمل میں واضح پیش رفت ہوگی۔ (تصویر: لن این)

مارکیٹ بتدریج بحال ہو رہی ہے۔

batdongsan.com.vn کے مطابق، ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ فام تھی میئن، ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پائیدار طریقے سے بحال ہو رہی ہے۔

محترمہ Mien کے مطابق، بہت سے مثبت عوامل کی حمایت میں، نئے قوانین کے "جذب" ہونے کا انتظار کرتے ہوئے، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج بہتر نتائج کے ساتھ پائیدار طور پر بحال ہوتی رہے گی۔ سال کے آخر تک، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے عمل میں واضح پیش رفت ہوگی۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (ویت نام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن) کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے اس بات پر زور دیا کہ طے شدہ منظر نامے سے زیادہ اقتصادی ترقی کی بنیاد پر، کریڈٹ "اداس" صورتحال سے بچتے ہوئے، قرض کی شرح سود کی سطح کم رہتی ہے، عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دینا جاری ہے۔ 2024 کا زمینی قانون، 2023 ہاؤسنگ قانون، 2023 ریئل اسٹیٹ بزنس قانون اور شق 2، کریڈٹ اداروں سے متعلق قانون کا آرٹیکل 209 1 اگست سے، پچھلے فیصلے سے 5 ماہ پہلے نافذ العمل ہوگا، جس کا مثبت اثر پڑے گا، جو حقیقی مارکیٹ کی بحالی اور ترقی کو فروغ دینے میں معاون ہوگا۔

جب قوانین نافذ ہوں گے تو "انتظار" کی ذہنیت ختم ہو جائے گی۔ پروجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز ریاستی انتظامی ایجنسی کے ساتھ گرہ کھولنے کی دوڑ شروع کرتے ہیں۔ سرمایہ کار اپنی مصنوعات شروع کرنے میں زیادہ پر اعتماد ہیں۔ سرمایہ کار زیادہ پراعتماد ہیں، بینکوں میں رئیل اسٹیٹ میں بہاؤ کی وجہ سے کیش فلو کو فروغ دیتے ہیں۔ بروکرز اور بروکریج سروس انٹرپرائزز فعال طور پر اپنی صلاحیت کو بہتر بناتے ہیں، عملہ بھرتی کرتے ہیں، علم کو بہتر بناتے ہیں، نئے ضوابط کو پورا کرتے ہیں، وغیرہ۔

محترمہ Mien کے مطابق، نئے قوانین کے "جذب" ہونے کے انتظار کے دوران، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج بہتر ہونے والے نتائج کے ساتھ دھیرے دھیرے اور پائیدار طریقے سے بحال ہوتی رہے گی۔ سال کے آخر تک، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے عمل میں واضح پیش رفت ہوگی۔ بحالی کے نتائج طبقہ اور علاقے کے لحاظ سے مختلف ہوتے رہیں گے لیکن تفریق کی زیادہ سطح کے ساتھ۔

ہو چی منہ سٹی کی ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت کا صرف 70% ہے۔

29 جولائی کی سہ پہر، ہو چی منہ سٹی پریس سینٹر (HCMC) میں، 2024 کے اراضی قانون کی شق 1، آرٹیکل 257 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کے بارے میں معلومات فراہم کرنے کے لیے ایک پریس کانفرنس کا انعقاد کیا گیا۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے نمائندے کے مطابق، سٹی پیپلز کمیٹی کے فیصلہ نمبر 02/2020/QD-UBND مورخہ 16 جنوری 2020 میں زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے ڈرافٹ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں تقریباً 7 گنا اضافہ ہوا ہے۔ تاہم، فیصلہ 02/2020/QD-UBND مورخہ 16 جنوری 2020 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو استعمال ہونے پر 3.5 گنا زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ سے ضرب دینا ضروری ہے۔ لہذا، درحقیقت، اس بار ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں صرف 2.5 گنا اضافہ ہوا ہے، اس کے مطابق، متوقع ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق زمین کی قیمت مارکیٹ کی قیمت کی سطح کے صرف 70% کے مساوی ہے۔

مثال کے طور پر، Dong Khoi Street, Nguyen Hue, District 1 پر فیصلے 02/QD-UBND کے مطابق زمین کی قیمت 162 ملین VND/m2 ہے (2013 کے قانون کے مطابق زمین کی قیمت کے فریم کی زیادہ سے زیادہ سطح کے برابر)۔ 2021 میں، سٹی پیپلز کمیٹی نے گراؤنڈ فلور ہاؤس کے لیے 680 ملین VND/m2 میں مخصوص اراضی کی قیمت (مارکیٹ پرائس) کی منظوری دی، اگر انٹرپولیشن سے حساب کیا جائے تو اس علاقے میں زمین کی قیمت 970 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔ اب، ڈونگ کھوئی اسٹریٹ، Nguyen Hue کے لیے متوقع ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست 810 ملین VND/m2 ہے، جو علاقے کی عمومی سطح کے مطابق ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے مطابق، ابتدائی تشخیص کے ذریعے، سب سے زیادہ متاثرہ گروپ زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی اور گھرانوں اور افراد کے زمین کے استعمال کے حقوق کی شناخت کا موضوع ہے۔ تاہم، 2013 کے اراضی قانون کا 2024 کے زمینی قانون سے موازنہ کرنا: 15 اکتوبر 1993 سے پہلے کے مستحکم زمین کے استعمال کے مقدمات میں زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ ایسے معاملات میں جہاں رقبہ حد سے زیادہ ہو، فیس 2005 کی زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق جمع کی جاتی ہے۔ زمین کے استعمال کے بقیہ کیسز کو زمین کے استعمال کی اصل اور وقت کی بنیاد پر سمجھا جاتا ہے تاکہ مناسب وصولی کی شرح ہو۔

زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی وصولی سے متعلق مسودہ حکمنامہ کے مطابق جسے حکومت جاری کرنے والی ہے، وصولی کی شرح متوقع ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کے 10% سے 50% تک کے ٹائم فریم کی بنیاد پر غور کی جائے گی۔ مزید برآں، پالیسی کنبوں سے تعلق رکھنے والے اراضی استعمال کنندگان، باصلاحیت افراد، اور غریب گھرانوں کو حکومتی ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ کیا جائے گا۔

"اس طرح، مجوزہ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست دراصل ریگولیٹڈ زمین کی قیمت کو عام مارکیٹ کی سطح کے قریب لا رہی ہے، جو زمین کے استعمال کرنے والوں کے لیے انصاف اور شفافیت میں مثبت کردار ادا کر رہی ہے اور ریاستی بجٹ کو ہونے والے نقصانات سے بچا رہی ہے۔ لہٰذا زمین کا استعمال زیادہ کفایتی ہوگا۔ مستقبل قریب میں، حکومت وصولی کی سطحوں (فیصد) کو ایڈجسٹ کرے گی تاکہ عملی صورت حال کے مطابق، ناٹور کے نمائندے کی حد میں اضافہ کی حد میں اضافہ ہو"۔ وسائل اور ماحولیات۔

ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ طلب اور رسد کے مثبت اشارے دکھاتی ہے۔

2024 کی دوسری سہ ماہی کے لیے ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ، جو ابھی ابھی Cushman & Wakefield کے ذریعے جاری کی گئی ہے، میں کہا گیا ہے کہ 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں، ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ نے طلب اور رسد دونوں میں مثبت اشارے دکھائے۔ تقریباً 10,800 نئے اپارٹمنٹس فروخت کے لیے کھولے گئے، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً تین گنا زیادہ ہیں۔

Q2/2024 میں، تقریباً 7,600 اپارٹمنٹس فروخت کے لیے پیش کیے گئے، جس میں 140% QoQ اور 155% سالانہ اضافہ ہوا۔ یہ اہم تبدیلی بنیادی طور پر مربوط شہری علاقوں، جیسے Vinhomes Ocean Park اور Vinhomes Smart City میں اپارٹمنٹ کے نئے منصوبوں کے آغاز کی وجہ سے تھی۔ 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں نئے اپارٹمنٹس کی سپلائی کا تقریباً 59% حصہ مغرب کا تھا، اور درمیانی فاصلے کے پروجیکٹس مارکیٹ پر حاوی رہے، جو کہ نئی سپلائی کا تقریباً 90% ہے۔

2024 کی پہلی ششماہی میں تقریباً 10,900 اپارٹمنٹس فروخت ہوئے، جو کہ سال بہ سال 216 فیصد زیادہ ہے۔ 2024 کی دوسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں نئے اپارٹمنٹس کی فروخت تقریباً 7,400 یونٹس تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 110% اور سال بہ سال 147% زیادہ ہے۔ اوسط بنیادی قیمت تقریباً USD 2,640/m2 تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی میں 11% اور سال بہ سال 30% زیادہ ہے۔

Cushman & Wakefield کے ماہرین کے مطابق، 2024 کی پہلی ششماہی میں نئی ​​فروخت میں اضافہ حالیہ برسوں میں نئی ​​سپلائی کی کمی کی وجہ سے ہے۔ شفاف قانونی حیثیت، معروف سرمایہ کاروں، پرکشش سیلز پالیسیوں اور ہمہ جہت سہولیات کے حامل نئے شروع کیے گئے پروجیکٹس نے مثبت سیلز کارکردگی ریکارڈ کی ہے۔ ان میں سے زیادہ تر منصوبے مغرب کے بڑے مربوط شہری علاقوں سے آتے ہیں۔

ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی بڑھتی ہوئی مانگ شہر کی آبادی میں اضافے اور امیگریشن کے ساتھ ساتھ مکانات کی بڑھتی ہوئی مانگ کی وجہ سے ہے۔ مزید برآں، معاشی عدم استحکام کے تناظر میں سرمایہ کاری کی طلب بتدریج رئیل اسٹیٹ چینل کی طرف لوٹ رہی ہے۔

قلیل سپلائی کی وجہ سے پرائمری اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ قیمتوں میں یہ اضافہ وسط رینج اور ہائی اینڈ سپلائی کی وجہ سے بھی ہوا ہے جو کہ نئی سپلائی کا 98% ہے، جبکہ سستی اپارٹمنٹ کی سپلائی کم ہے۔

ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ میں، 2024 کی دوسری ششماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تقریباً 9,500 نئے اپارٹمنٹس کا استقبال کرنے کی توقع ہے۔ اس سپلائی کا زیادہ تر حصہ مغربی خطے میں مرکوز کیا جائے گا، اس کے اسٹریٹجک محل وقوع اور قائم شدہ انفراسٹرکچر سے فائدہ اٹھاتے ہوئے اس کے علاوہ، 2024 کے دوسرے نصف میں، سپلائی کے مربوط شہری علاقوں جیسے Vinhomes Ocean Park اور Vinhomes Smart City میں مرکوز رہنے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔

2025 سے، مضافاتی اضلاع، بشمول ڈونگ انہ، جیا لام، ہا ڈونگ، ہوائی ڈک، ہوانگ مائی، لانگ بیئن اور تھانہ ٹری، حکومت کی طرف سے انفراسٹرکچر کی ترقی اور شہری منصوبہ بندی کے اقدامات کی بدولت مستقبل میں اپارٹمنٹس کی فراہمی پر غالب رہیں گے۔ خاص طور پر، ڈونگ انہ اور گیا لام اضلاع کے 2025 تک اضلاع بننے کی توقع ہے، جس سے بڑے مربوط شہری علاقوں جیسے Vinhomes Co Loa، Vinhomes Ocean Park اور BRG Smart City سے متوقع سپلائی میں حصہ ڈالا جائے گا۔

2024 کے پہلے 6 مہینوں میں، ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ نے طلب اور رسد دونوں میں مثبت اشارے دکھائے ہیں۔ (تصویر: کے توائی)

یکم اگست سے اپارٹمنٹس کی عمارتوں سے ہنگامی انخلاء کے معاملات

حکومت نے ابھی ابھی حکمنامہ 98 جاری کیا ہے جس میں 1 اگست سے نافذ العمل اپارٹمنٹ عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو سے متعلق ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون کے متعدد مضامین کی تفصیل دی گئی ہے۔

حکم نامے کے مطابق، ایسے 5 معاملات ہیں جہاں اپارٹمنٹس کی عمارتوں کے مالکان اور استعمال کنندگان کو منتقل ہونا ضروری ہے۔ ان میں سے 2 کیسز کو فوری طور پر نقل مکانی کی ضرورت ہے اور 3 کیسز کو معاوضے اور آباد کاری کے سپورٹ پلان کے مطابق منتقلی کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، وہ دو صورتیں جہاں اپارٹمنٹ کی عمارتوں کو فوری طور پر منتقل کرنا ضروری ہے، وہ ہیں جو آگ، دھماکے، یا قدرتی آفات یا دشمن کے حملوں سے تباہ ہوئے ہیں جو مسلسل استعمال کے لیے حفاظتی شرائط پر پورا نہیں اترتے ہیں۔

اس صورت میں، صوبائی انتظامی ایجنسی کو صوبائی عوامی کمیٹی کو فوری طور پر منتقلی کا فیصلہ 3 دن کے اندر اس نتیجے پر پہنچانا چاہیے کہ اپارٹمنٹ کی عمارت مسلسل استعمال کے لیے اہل نہیں ہے۔

فیصلے میں اپارٹمنٹ کی عمارت کا مقام واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے جسے فوری طور پر منتقل کیا جانا چاہیے، عارضی رہائش کا مقام، طریقہ، لاگت، اور نقل مکانی کا دورانیہ، اور متعلقہ اداروں اور افراد کی ذمہ داریاں۔ اگر اپارٹمنٹ کی عمارت کا مالک نقل مکانی نہیں کرتا ہے، انتظامی ایجنسی نفاذ کے فیصلے کی تاریخ سے زیادہ سے زیادہ 7 کام کے دنوں کے اندر فیصلے کو نافذ کرے گی۔

اپارٹمنٹ عمارتوں کے 3 کیسز کو بھی معاوضے اور آبادکاری کے سپورٹ پلان کے مطابق منتقل کیا جانا چاہیے۔

سب سے پہلے، اپارٹمنٹ کی عمارت کے بنیادی بوجھ برداشت کرنے والے ڈھانچے مجموعی طور پر خطرے کی حالت میں ہیں، گرنے کے خطرے میں ہیں، اور مسلسل استعمال کی شرائط کو پورا نہیں کرتے ہیں۔

دوسرا، اپارٹمنٹ کی عمارت کو شدید نقصان پہنچا ہے، آگ سے بچاؤ اور لڑائی، پانی کی فراہمی اور نکاسی، گندے پانی کی صفائی، بجلی، اندرونی ٹریفک کا تکنیکی بنیادی ڈھانچہ موجودہ تکنیکی معیارات اور ضوابط کے تقاضوں پر پورا نہیں اترتا یا آپریشن میں غیر محفوظ ہونے کا خطرہ ہے۔ اپارٹمنٹ کی عمارت کے مالکان اور صارفین کی حفاظت اور شہری تزئین و آرائش کے تقاضوں کو یقینی بنانے کے لیے ان کاموں کو منہدم کرنے کی ضرورت ہے۔

آخر میں، اپارٹمنٹ کی عمارت کا ایک ڈھانچہ خراب ہوگیا ہے، جس میں فاؤنڈیشن، کالم، دیواریں، بیم اور رافٹر شامل ہیں جو عام استعمال کے تقاضوں کو پورا نہیں کرتے ہیں۔ یہ عمارتیں انہدام کی دو صورتوں میں نہیں آتیں جیسا کہ اوپر ذکر کیا گیا ہے، لیکن ان کی مرمت اور تعمیر شدہ منظور شدہ منصوبے کے مطابق ہم آہنگی سے ہونا چاہیے۔

اپارٹمنٹ عمارتوں کے مالکان اور استعمال کنندگان کے لیے عارضی رہائش کا انتظام کئی شکلوں میں کیا جائے گا جیسے کہ دستیاب آبادکاری ہاؤسنگ فنڈز؛ علاقے میں عوامی اثاثوں سے تعلق رکھنے والے ہاؤسنگ فنڈز؛ کمرشل ہاؤسنگ خریدنا یا مقامی بجٹ کیپٹل یا ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ فنڈز، لوکل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ فنڈز (اگر کوئی ہے) سے سرمایہ کاری کرتے ہوئے ری سیٹلمنٹ ہاؤسنگ فنڈز کی تعمیر میں سرمایہ کاری کرنا۔ اس کے علاوہ، مالکان کو اپنی رہائش کا انتظام کرنے کے لیے بھی ادائیگی کی جا سکتی ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-86.html