زمین تک کاروباری رسائی کو آسان بنائیں

مثال: Bich Lien

صحت اور تعلیم کے شعبوں میں خدمات فراہم کرنے والے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے کاروبار کے لیے زمین تک رسائی میں دشواری کے بارے میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے نائب وزیر لی من اینگن نے اس معاملے پر صحافیوں کے ساتھ ایک انٹرویو کیا۔

رپورٹر: جناب، کیا آپ ہمیں بتا سکتے ہیں کہ 2024 کے قانون اور اس کے نفاذ کے دستاویزات میں سرمایہ کاروں کے لیے صحت اور تعلیم کے شعبوں میں خدمات فراہم کرنے والے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے زمین کی تقسیم کے حوالے سے کیا شرط رکھی گئی ہے؟

نائب وزیر لی من نگان : 2013 کے زمینی قانون کے مقابلے میں، 2024 کے زمینی قانون میں قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کی بازیابی کے ضوابط میں بہت سی تبدیلیاں کی گئی ہیں۔ ریاست ان صورتوں میں زمین کی بازیابی کرتی ہے جہاں زمینی وسائل کو فروغ دینے، زمین کے استعمال کی کارکردگی کو بہتر بنانے، جدید سماجی و اقتصادی انفراسٹرکچر کی ترقی، سماجی تحفظ کی پالیسیوں کے نفاذ، ماحولیات کے تحفظ اور ثقافتی ورثے کے تحفظ کے لیے قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں پر عمل درآمد کرنا بالکل ضروری ہے۔ جن میں تعلیم، صحت، جسمانی تربیت اور کھیل وغیرہ کے شعبوں کے منصوبے شامل ہیں۔

ان مقدمات کے بارے میں، اراضی قانون کی شق 5، آرٹیکل 124 بھی زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کیے بغیر زمین کی تقسیم اور لیز کی اجازت دیتا ہے، ایسے معاملات میں جہاں ریاست آرٹیکل 79 کے تحت سرکاری سرمایہ کاری کے سرمائے یا سرمایہ کاری کے منصوبوں کو استعمال کیے بغیر زمین کی بازیابی کرتی ہے وہاں سرمایہ کاروں کو صرف ایک سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے تحت سرمایہ کاری کرنے کی اجازت ہوتی ہے۔ منصوبے میں دلچسپی کی دعوت دینے کے لیے شرائط، دلچسپی رکھنے والے سرمایہ کاروں کی تعداد کا تعین بولی کے قانون، صنعت اور شعبے کے انتظام کے قانون کی دفعات کے مطابق کیا جانا چاہیے۔

2 یا اس سے زیادہ دلچسپی رکھنے والے سرمایہ کاروں کی صورت میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی یا بولی لگانے کا عمل ضروری ہے تاکہ سرمایہ کاروں کے درمیان زمین تک رسائی میں منصفانہ اور شفافیت کو یقینی بنایا جا سکے، چند مفاداتی گروپوں میں زمین کے ارتکاز کو محدود کیا جائے اور اس بات کو یقینی بنایا جائے کہ زمین کے وسائل منصفانہ اور مؤثر طریقے سے مختص کیے جائیں، ریاستی بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہو...

اس کے علاوہ، اراضی قانون کی شق 1، آرٹیکل 127 ایسے معاملات کی اجازت دیتا ہے جہاں ریاستی بجٹ کا سرمایہ استعمال نہیں کیا جاتا ہے اور زمین کی بازیابی زمین کے قانون کے آرٹیکل 79 کے تابع ہے، جس میں سرمایہ کار زمین کے استعمال کے حقوق پر بات چیت کرنے کا اختیار منتخب کرتا ہے اور زمین کی بازیابی کی تجویز نہیں کرتا ہے، تاکہ زمین کو سماجی و اقتصادی ترقیاتی منصوبوں پر عمل درآمد کے لیے استعمال کیا جا سکے۔

یا ایسی صورت میں جہاں زمین کے استعمال کا حق رکھنے والے شخص نے سرمایہ کاری کے منصوبے کی تجویز پیش کی ہو اگر یہ اس قانون کے آرٹیکل 79 میں بیان کردہ کیس کے تحت آتا ہے لیکن وہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کے مطابق ہے اور اس میں زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی درخواست ہے اور مجاز ریاستی ایجنسی سرمایہ کاری کی پالیسی کو منظور کرتی ہے اور ساتھ ہی سرمایہ کار کو منظوری دیتی ہے، پھر قانون کی دفعات کے مطابق سرمایہ کاری کے لیے ریاستی منصوبے پر عمل درآمد کی اجازت ہے۔ زمین کی بازیابی (شق 6، آرٹیکل 127)۔

اس طرح، صحت اور تعلیم کے شعبوں میں خدمات فراہم کرنے والے پراجیکٹس سرمایہ کاری کے سرمائے کے ذرائع میں کسی امتیاز کے بغیر 2024 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق ریاست کی طرف سے زمین کی وصولی کے اہل ہیں۔

رپورٹر: تو جناب، اس شعبے میں سرمایہ کاروں کے زمین کے لیے کیا طریقہ کار ہیں؟

نائب وزیر لی من نگان : 2024 کا اراضی قانون یہ بتاتا ہے کہ صحت اور تعلیم کے منصوبوں سمیت منصوبوں کے لیے زمین تک رسائی کے طریقے بہت متنوع اور لچکدار ہیں، اصل عمل درآمد کی صورت حال پر منحصر ہے، اور سرمایہ کاری کی حمایت اور فروغ دینے کے طریقے بھی ہیں (زمین کی تقسیم اور بغیر نیلامی یا بولی کے زمین کا لیز)۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے نائب وزیر لی من نگان۔ تصویر: TN&MT اخبار

ایک ہی وقت میں، ایسے طریقے بھی ہیں جو مارکیٹ کے اصولوں پر عمل کرتے ہیں، کاروباری اداروں کے درمیان مسابقت کی بنیاد پر، منصفانہ اور شفافیت کو یقینی بنانا (زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی، سرمایہ کاروں کو زمین کا استعمال کرتے ہوئے پروجیکٹوں کو لاگو کرنے کے لیے بولی لگانا)، اور ایسے طریقے جو کاروباری اداروں کے لیے پہل کرتے ہیں (زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کا معاہدہ)۔

اس طرح، زمین کے قانون کی دفعات کے مطابق، صحت اور تعلیم سمیت مختلف شعبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق تک سرمایہ کاروں کی رسائی زیادہ کھلی ہے، جس سے سرمایہ کاروں کے لیے زمین تک رسائی کے لیے ایک عوامی، شفاف، منصفانہ اور سازگار ماحول پیدا ہوتا ہے اور ریاست کی پالیسیوں، رہنما خطوط اور قوانین کے مطابق، مقامی سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کو انجام دینے کے لیے زمین حاصل ہوتی ہے۔

رپورٹر: کچھ لوگوں کا کہنا ہے کہ 2024 کے زمینی قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ریاست سے زمین لیز پر دینے والے کاروباری اداروں کو رہن رکھنے کا حق ہے، لیکن اس پر عمل درآمد کی کوئی ہدایات نہیں ہیں، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے ساتھ بانڈز کو ضمانت کے طور پر متحرک کرتے وقت رہن رکھنے والے کی شناخت کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ اس مسئلے پر آپ کی کیا رائے ہے؟

نائب وزیر لی من نگان : 2024 کا قانون زمین کے استعمال کی ہر شکل کے لیے اقتصادی تنظیموں کے رہن کے حقوق کو بڑی تفصیل سے بیان کرتا ہے۔ اس کے مطابق، وہ معاشی تنظیمیں جنہیں ریاست کی طرف سے زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین مختص کی جاتی ہے، یا پوری لیز کی مدت کے لیے ایک بار زمین کے کرایے کے ساتھ لیز پر دی گئی زمین کو زمین کے استعمال کے حقوق اور ان کی ملکیت کے اثاثوں کو رہن رکھنے کا حق حاصل ہے جو کہ ویتنام میں کام کرنے کے لیے لائسنس یافتہ کریڈٹ اداروں میں، قانون کی دفعات کے مطابق دیگر اقتصادی تنظیموں یا افراد کے لیے منسلک ہیں۔ وہ اقتصادی تنظیمیں جنہیں ریاست نے سالانہ فیس کے ساتھ زمین لیز پر دی ہے، بیرون ملک مقیم ویت نامی نژاد افراد، اور غیر ملکی سرمایہ کاری کے سرمائے والی معاشی تنظیموں کو قانون کی دفعات کے مطابق دیگر اقتصادی تنظیموں یا افراد کے پاس ویتنام میں کام کرنے کے لیے لائسنس یافتہ کریڈٹ اداروں میں زمین کے ساتھ منسلک اثاثوں کو رہن رکھنے کا حق ہے۔

مندرجہ بالا دفعات کے مطابق رہن کے نفاذ کے لیے زمین کے قانون (آرٹیکل 45) کی شرائط کو مکمل طور پر پورا کرنا چاہیے جیسے کہ زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹس کی ایک قسم کا ہونا، زمین کا تنازعہ نہیں ہے یا کسی مجاز ریاستی ایجنسی کے ذریعے تنازعہ حل کیا گیا ہے، فیصلہ، عدالت کا فیصلہ، ثالثی کا فیصلہ یا فیصلہ قانونی طور پر نافذ العمل ہے۔ زمین کے استعمال کا حق ضبطی سے مشروط نہیں ہے، دیوانی فیصلے کے نفاذ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق فیصلے کے نفاذ کو یقینی بنانے کے لیے دیگر اقدامات کا اطلاق نہیں کیا جاتا ہے۔ زمین کے استعمال کی اصطلاح میں ہے؛ زمین کے استعمال کا حق قانون کی دفعات کے مطابق عارضی ہنگامی اقدامات سے مشروط نہیں ہے۔

اس طرح، زمین کے قانون میں کاروباری اداروں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق رہن کے حقوق استعمال کرنے کے لیے نسبتاً مکمل قانونی نظام موجود ہے۔

جہاں تک رہن کا تعلق ہے جب رئیل اسٹیٹ کے ساتھ بانڈز کو ضامن کے طور پر متحرک کیا جاتا ہے، جو کہ زمینی قانون کے دائرہ کار میں نہیں ہے بلکہ کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز کے قانون کے دائرہ کار میں ہے، اس مواد کے لیے خصوصی انتظامی ایجنسی کے پاس اپنے دلائل ہوں گے۔

رپورٹر: کچھ آراء کے بارے میں آپ کی کیا رائے ہے کہ 2024 کا زمینی قانون اور ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے کمرشل اور سروس اراضی کی قیمتوں سے متعلق ضوابط کے نفاذ کی رہنمائی کرنے والے دستاویزات اسی علاقے اور مقام میں زمین کی قیمتوں کو 70-80 فیصد سے ضرب دے رہے ہیں، جس کی وجہ سے کمرشل اور سروس اراضی کی قیمتیں زیادہ ہیں، مشکلات پیدا ہو رہی ہیں اور کاروباری اداروں کی پیداوار اور کاروبار متاثر ہو رہے ہیں؟

نائب وزیر لی من نگان : 2024 کا قانون یہ بتاتا ہے کہ زمین کے استعمال کے ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمتیں زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمتیں ہیں۔ زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والی حکومت کے فرمان نمبر 71/2024/ND-CP مورخہ 27 جون 2024 کی شق 1، آرٹیکل 12 نے یہ طے کیا ہے کہ کمرشل اور سروس اراضی کی قیمتیں لازمی مواد ہیں جنہیں صوبائی عوامی کونسل کی طرف سے طے شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں خاص طور پر بیان کیا جانا چاہیے۔

قبل ازیں، اراضی قانون 2013 کو لاگو کرتے ہوئے، حکومت زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والی حکومت کے فرمان نمبر 44/2014/ND-CP مورخہ 15 مئی 2014 کی شق 1، آرٹیکل 11 کی دفعات کے مطابق، شہری علاقوں میں کمرشل اور سروس اراضی کی قیمتوں کی فہرست اور زمینی خدمات کی قیمتوں کی دو قیمتیں ہیں۔ صوبائی پیپلز کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست میں۔ اس کے ساتھ ساتھ، صرف کاروباری مقاصد کے ساتھ عوامی مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی زمین، ایجنسی ہیڈ کوارٹر کی تعمیر کے لیے زمین، عوامی کاموں کی تعمیر کے لیے زمین، پراونشل پیپلز کمیٹی کو آفس ہیڈ کوارٹر کی قیمت کے مقابلے میں رہائشی زمین کی قیمت کی بنیاد پر، پڑوسی علاقے میں عوامی کاموں کی تعمیر کے لیے زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست میں تجویز کردہ زمین کی اجازت ہے۔

اس طرح، 2013 کے زمینی قانون اور 2024 کے قانون دونوں میں رہائشی زمین کی قیمت کی بنیاد پر کمرشل سروس اراضی کی قیمت کا تعین کرنے کے ضابطے نہیں ہیں، لیکن زمین کی قیمت کی فہرست میں اس قسم کی زمین کی قیمت کے بارے میں مخصوص ضوابط کی ضرورت ہے...

مندرجہ بالا صورتحال عمل درآمد کی وجہ سے ہو سکتی ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت مسائل کا جائزہ لینے، معائنہ کرنے اور فوری طور پر نمٹنے کے لیے اس مواد کو ریکارڈ، جذب اور توجہ دینا جاری رکھے گی تاکہ آنے والے وقت میں زمین کے قانون 2024 کو بہترین طریقے سے نافذ کرنے کے لیے متعلقہ پالیسیوں کو ایڈجسٹ کرنا جاری رکھ سکے۔

رپورٹر: بہت شکریہ نائب وزیر!

ماخذ: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html