رئیل اسٹیٹ مارکیٹ "عجیب" ہے، ماہرین کیا تجویز کرتے ہیں؟

ماہرین کے مطابق، موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک قابل ذکر نکتہ یہ ہے کہ زیادہ تر لین دین حقیقی خریداروں کے بجائے سرمایہ کاروں سے ہوتے ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کی رپورٹ کے مطابق، لین دین کی صورت حال کے لحاظ سے، 2025 کے پہلے 9 مہینوں میں، مارکیٹ جذب کی شرح انتہائی مثبت سطح پر پہنچ گئی - تقریباً 70%، تقریباً 60,000 ٹرانزیکشنز کے برابر، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے دوگنا ہے۔

لیکن حقیقت یہ ہے کہ اگرچہ حقیقی مانگ اب بھی ایک بڑا تناسب ہے، لیکن مارکیٹ میں ہونے والی پیش رفت کی قیادت زیادہ سرمایہ کاری کیش فلو سے ہو رہی ہے کیونکہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔

اس حقیقت کی وضاحت کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر - بڑھتے ہوئے افراط زر کے دباؤ اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی کے تناظر میں، بہت سے سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ کو محفوظ پناہ گاہ اور منافع کمانے کا ایک مؤثر ذریعہ سمجھتے ہیں۔

سرمایہ کاری کیش فلو فی الحال بنیادی طور پر رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے والی مصنوعات پر مرکوز ہے - کرائے کی اچھی صلاحیت اور واضح قیمت میں اضافے کی صلاحیت والی مصنوعات۔ یہ وہ اہم عوامل ہیں جو سرمایہ کاروں کو "پیسہ کم کرنے" کے فیصلے کی تحریک دیتے ہیں۔

" آج مارکیٹ میں زیادہ تر ٹرانزیکشنز رئیل اسٹیٹ خریداروں کے دوسرے گروپ سے ہوتی ہیں - یعنی وہ لوگ جو سرمایہ کاری کے لیے خریدتے ہیں، نہ کہ رہنے کے لیے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ خرید و فروخت کی سرگرمیاں بنیادی طور پر سرمایہ کاری کیش فلو سے چلتی ہیں، جبکہ مکانات کی حقیقی طلب کو ابھی بھی مشکلات کا سامنا ہے کیونکہ موجودہ قیمتیں زیادہ تر لوگوں کی استطاعت سے کہیں زیادہ ہیں ۔" مسٹر نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں زیادہ تر لین دین اس وقت سرمایہ کاروں کے ذریعہ کیا جاتا ہے۔ (تصویر تصویر: Minh Duc)

CBRE ویتنام کے ہاؤسنگ ڈیپارٹمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet نے بھی کہا کہ ہو چی منہ سٹی (سابقہ ​​ہو چی منہ سٹی) کے اندرونی شہر میں نئی ​​سپلائی اس وقت سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کرنے کی سمت میں کام کر رہی ہے نہ کہ حقیقی رہائشی ضروریات۔ زیادہ تر سرمایہ کار اس بات کا تعین کرتے ہیں کہ خریدار جائیداد میں نہیں رہیں گے بلکہ اسے صرف رکھیں گے یا کرایہ پر دیں گے، اس لیے زیادہ سے زیادہ منافع کے لیے پروڈکٹ کو اونچا رکھا جاتا ہے۔

" موجودہ قیمت کی سطح کے ساتھ، مارکیٹ میں نقدی کا بہاؤ تقریباً صرف سرمایہ کاروں کے درمیان گردش کر رہا ہے، جبکہ گھر کے خریداروں تک رسائی حاصل کرنا بہت مشکل ہے ،" مسٹر کیٹ نے تبصرہ کیا۔

DKRA گروپ کا ڈیٹا بھی اسی طرح کے رجحان کو ظاہر کرتا ہے۔ سال کے پہلے 9 مہینوں میں ریکارڈ کی گئی 2,000 سے زیادہ ٹرانزیکشنز میں، گھریلو خریداروں کا صرف 30% حصہ تھا، باقی 70% سرمایہ کار تھے۔ سرمایہ کار گروپ کے پاس مضبوط مالی صلاحیت ہے، اگر وہ منافع کا موقع دیکھتے ہیں تو وہ زیادہ قیمتیں ادا کرنے کے لیے تیار ہوتے ہیں، جبکہ حقیقی گھریلو خریدار - 1-2 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ، 4-5 بلین VND یا اس سے زیادہ کی قیمت والے اپارٹمنٹس تک مشکل سے رسائی حاصل کر سکتے ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thi Mien نے بھی کہا کہ پرائمری مارکیٹ میں زیادہ تر لین دین ان لوگوں کے گروپ کی مانگ سے ہوتا ہے جو بہت سی رئیل اسٹیٹ کے مالک ہیں۔ اس کے علاوہ، "بڑے منصوبوں کی لہر پر سوار ہونے" اور مقامی انضمام سے فائدہ اٹھانے کی بدولت بہت سے منصوبوں میں جذب کی شرح اچھی ہے۔

محترمہ Mien کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مختصر مدت میں بڑھتی رہیں گی کیونکہ سرمایہ کاروں کے منافع کی توقعات زیادہ ہیں۔ سرمایہ کاروں کی ایک بڑی تعداد اب بھی "اچھی زندگی گزار رہی ہے" اور مالی فائدہ اٹھانے کے دباؤ میں نہیں ہے۔ لہذا، ان کے پاس فروخت کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کی کوئی وجہ نہیں ہے۔

" کم سطح پر برقرار رکھے جانے والے شرح سود کے تناظر میں، مارکیٹ میں سستے کیش فلو کا سلسلہ جاری ہے، عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دینے کی پالیسیوں پر سختی سے عمل درآمد کیا جا رہا ہے، اور درمیانی فاصلے اور سستی رہائش کی فراہمی ابھی بھی نایاب ہے، سرمایہ کاروں کو اب بھی یقین ہے کہ ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری رہے گا ،" محترمہ مائن نے اندازہ لگایا۔

مسٹر لی ڈنہ چنگ - ماہر رئیل اسٹیٹ حال ہی میں اپارٹمنٹس کی فراہمی بنیادی طور پر اعلی کے آخر میں طبقہ میں کیا گیا ہے کہ تبصرہ کیا. اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت فی الحال تقریباً 80 ملین VND/m² ہے۔ بہت سے نئے منصوبے حال ہی میں 100 ملین VND/m² سے زیادہ قیمتوں پر فروخت کے لیے کھولے گئے ہیں۔

مکانات کی موجودہ قیمتوں کے ساتھ، عام کارکنوں کے پاس، یہاں تک کہ 30 ملین VND/ماہ کی تنخواہ کے ساتھ، ان کے پاس مکان رکھنے کا تقریباً کوئی امکان نہیں ہے۔ وہ لوگ جو 70-100 ملین VND/m² کی قیمت پر خرید سکتے ہیں وہ بنیادی طور پر سرمایہ کار، قیاس آرائیاں کرنے والے اور انتہائی زیادہ آمدنی والے لوگوں کا گروپ ہیں جیسے کاروباری مالکان۔

ویتنام میں قیاس آرائی پر مبنی رئیل اسٹیٹ کی خریداری کا رجحان اتنا زیادہ ہونے کی وجہ بتاتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quoc Anh - PropertyGuru ویتنام کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ اس کی جزوی وجہ ہے۔ سرمایہ کاری چینل یہ "خریدنے میں آسان اور بیچنے میں آسان" ہے، اس میں اچھی لیکویڈیٹی ہے، اور دوسرے چینلز جیسے سونے، اسٹاک یا بینکوں سے زیادہ منافع ہے۔ ریئل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی پیداوار پچھلے 10 سالوں میں ویتنام میں سب سے بہترین ہے، جو اپارٹمنٹس کے لیے 197% اور زمین کے لیے 137% تک پہنچ گئی ہے۔

ایک اور وجہ یہ ہے کہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ ٹیکس کی پالیسی خطے کے بہت سے ممالک کے مقابلے میں کم اور زیادہ کھلی ہے، جس میں قیاس آرائیوں اور زمینی اثاثوں کو ترک کرنے کے خلاف پابندیوں کا فقدان ہے۔

مسٹر Nguyen Quoc Anh نے حوالہ دیا کہ دنیا میں اس وقت رئیل اسٹیٹ کے لیے 5 بنیادی ٹیکس ہیں: ملکیت ٹیکس، انکم ٹیکس، رجسٹریشن ٹیکس، ویکینسی ٹیکس (ریل اسٹیٹ پر لاگو ٹیکس جو طویل عرصے سے استعمال نہیں کیا جاتا ہے) اور ترقیاتی ٹیکس (انفراسٹرکچر، یوٹیلیٹیز، سروسز کی ترقی، اس علاقے میں جہاں رئیل اسٹیٹ واقع ہے)۔ اوسطاً، بہت سے ممالک میں گھر کی ملکیت کا ٹیکس 0.3-20%، رجسٹریشن ٹیکس 2-6% اور انکم ٹیکس 14-45% ہے۔ کچھ ممالک خالی املاک پر 12-20% اور 1-3% سے ترقیاتی ٹیکس لگا رہے ہیں۔

ویتنام میں، گھر کے خریداروں کو فی الحال صرف پہلے تین ٹیکس ادا کرنے ہوتے ہیں: انکم ٹیکس (2-5%)، پراپرٹی ٹیکس (0.03-0.2%) اور رجسٹریشن ٹیکس (0.5%)۔ " کم ٹیکس خریداروں کے لیے رئیل اسٹیٹ 'روٹیشن' میں سرمایہ کاری کرنا آسان بنا دیتے ہیں، اس پراپرٹی کو آج خریدنا اور کل دوسرا بیچنا ،" انہوں نے کہا۔

"بلبلا" خطرے کی وارننگ

مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، جب گھر کے خریدار کم اور کم ہوتے ہیں، تو مارکیٹ اپنی طلب اور رسد کا توازن کھو دیتی ہے، قیمتیں بڑھ جاتی ہیں لیکن حقیقی مانگ سے منسلک نہیں ہوتیں، جو آسانی سے بلبلے کے خطرات کا باعث بن سکتی ہیں۔

بہت زیادہ شرکاء، سرمایہ کاروں والی مارکیٹ قیمتوں میں افراط زر کا شکار ہو جائے گی۔ (مثال: Minh Duc)۔

" بروقت پالیسی مداخلت کے بغیر، بڑے شہری علاقوں میں مکانات تیزی سے کارکنوں کی پہنچ سے باہر ہو جائیں گے ،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

ماہر اقتصادیات Dinh The Hien نے اس بات پر بھی زور دیا کہ اکثریت کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے مارکیٹ کو اس کی حقیقی نوعیت پر واپس لانا ضروری ہے۔ جب قلیل مدتی سرمایہ کاری کا غلبہ ہوتا ہے، تو اپارٹمنٹس رہنے کی جگہ نہیں رہتے بلکہ منافع کمانے، قیمتوں میں مسلسل اضافہ اور سماجی نتائج کا باعث بنتے ہیں۔ انہوں نے سفارش کی کہ ریاست جلد ہی بازار کے ڈھانچے میں توازن قائم کرنے کے لیے درمیانی فاصلے اور سستی مکانات کی فراہمی میں اضافہ کرے۔

جناب Nguyen Quang Huy - فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ (Nguyen Trai University) کے سی ای او - نے اندازہ لگایا: جب سرمایہ ریئل اسٹیٹ میں جاتا ہے، تو اس اثاثہ کی قدر محنت کی پیداواری صلاحیت اور آمدنی میں اضافے سے زیادہ تیزی سے بڑھتی ہے، جس سے مکانات کی قیمتوں اور لوگوں کی ادائیگی کرنے کی صلاحیت کے درمیان تیزی سے بڑا فرق پیدا ہوتا ہے۔ اس سے مارکیٹ حقیقی مانگ کی بجائے قیمتوں میں اضافے کی توقعات کی بنیاد پر کام کرنے کا رجحان رکھتی ہے، جس سے لیکویڈیٹی غیر پائیدار ہوتی ہے اور بلبلے کے خطرات بڑھ جاتے ہیں۔

بڑے پیمانے پر سرمایہ کاروں کے ذریعے چلنے والی تجارت کے ساتھ، مارکیٹیں پالیسی کی تبدیلیوں کے لیے زیادہ حساس ہو جاتی ہیں۔ کریڈٹ، شرح سود یا جذبات میں ایک چھوٹی سی ایڈجسٹمنٹ ایک سلسلہ ردعمل کو متحرک کر سکتی ہے، جس سے سست روی یا مقامی اصلاح ہو سکتی ہے۔ یہ خطرہ نہ صرف قیاس آرائی کرنے والے گروہ کو متاثر کرتا ہے بلکہ اگر احتیاط سے قابو نہ کیا گیا تو یہ مالیاتی نظام، کاروبار اور مجموعی طور پر معیشت تک پھیل سکتا ہے۔

" لہٰذا، قیمتوں میں اضافے کو ٹھنڈا کرنے کے لیے حکومت کے سخت اقدامات درست اور اسٹریٹجک اقدام ہیں، جس کا مقصد طویل مدتی استحکام ہے ،" مسٹر ہیو نے زور دیا۔

ماخذ: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html