مارکیٹ ایک دلچسپ 'پیراڈوکس' کا مشاہدہ کر رہی ہے، اپارٹمنٹ کے بہت سے پراجیکٹس 'سیل آؤٹ' ہو چکے ہیں، 50 ملین VND/m2 کی قیمت کا حصہ غائب ہو جائے گا۔

مارکیٹ نے ایک دلچسپ "متضاد" دیکھا، ہنوئی میں اپارٹمنٹ پراجیکٹس کا اچھا کاروبار ہوا، یہاں تک کہ "بک گئی"، ریڈ بک جاری کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس ریکارڈ کرنے کے ضوابط... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ ہنوئی میں 50 ملین/m2 سے کم قیمت والے نئے اپارٹمنٹ غائب ہونے والے ہیں۔ (تصویر: لن این)

سستی اپارٹمنٹس آہستہ آہستہ "غائب" ہو رہے ہیں

سستی رہائش کے طبقے کی مارکیٹ میں بہت زیادہ مانگ ہے لیکن اس کی فراہمی میں شدید کمی ہے۔ 2024 تک، ہنوئی کی مارکیٹ میں تقریباً 67% نئے اپارٹمنٹس اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقے میں ہوں گے۔

یہ پیشین گوئی ہے کہ 2025 تک، 50 ملین VND/m2 کی قیمت والا بنیادی طبقہ غائب ہو جائے گا۔ ماہرین کا یہ بھی ماننا ہے کہ ہنوئی میں 50 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے نئے اپارٹمنٹ جلد ہی غائب ہو جائیں گے۔ سستی کمرشل ہاؤسنگ کی کہانی، جس سے مارکیٹ میں طلب اور رسد کے توازن کو دوبارہ قائم کرنے کی امید تھی، اب بہت دور ہوتی جا رہی ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ 2024 کی تیسری سہ ماہی میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمت کے اشاریہ میں 2019 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 64 فیصد اضافہ ہوا، جو ہو چی منہ سٹی میں دوگنا اضافہ ہے۔ اوسط بنیادی فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب ہے۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر نے تبصرہ کیا کہ ہنوئی میں درمیانی آمدنی والے افراد تیزی سے باہر کے اضلاع کی طرف جا رہے ہیں، جہاں مربوط بنیادی ڈھانچے کا نظام مکمل نہیں ہوا ہے، مکانات خریدنے کے لیے۔ مستقبل قریب میں دیگر شہری علاقوں میں بھی یہ صورت حال ہو گی اگر پراجیکٹ کے لائسنسنگ میکانزم کی دوبارہ منصوبہ بندی نہ کی گئی۔ تاہم، ان علاقوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں اب "مناسب" سطح پر نہیں ہیں۔

جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر - مسٹر ڈنہ من ٹوان نے حوالہ دیا کہ 2024 میں ایک دلچسپ "تضاد" دیکھنے میں آیا کہ اگرچہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی دونوں میں پرائمری مارکیٹ میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں زیادہ تھیں، پھر بھی قوت خرید کافی اچھی تھی۔ 70% تک بروکرز نے کہا کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں لین دین کا حجم مثبت تھا، یہاں تک کہ 2024 میں "بک گئی"۔ اسی طرح ہو چی منہ شہر میں بھی یہ تعداد 40% سے زیادہ تک پہنچ گئی۔

یہ اپارٹمنٹ کے حصے کی مضبوط کشش کو ظاہر کرتا ہے، خاص طور پر ایسے منصوبے جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو اچھی طرح سے پورا کرتے ہیں۔ اپارٹمنٹس مارکیٹ کی بحالی کے چکر میں ہمیشہ پیش پیش ہوتے ہیں کیونکہ ان کا مقصد حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنا ہے، ایسی ضرورت جو ہمیشہ موجود اور پائیدار ہوتی ہے۔ لین دین میں زبردست اضافہ چھوٹے علاقوں اور مناسب قیمتوں والے اپارٹمنٹس میں مرکوز ہے۔ اس کے علاوہ، خریداروں کی طرف سے منتخب کیے جانے والے پراجیکٹس اکثر مکمل انفراسٹرکچر، کم تعمیراتی کثافت، معروف سرمایہ کار، ادائیگی میں اچھی پیش رفت اور ترجیحی شرح سود کی پالیسیوں وغیرہ کے ساتھ مکمل شدہ مصنوعات ہوتے ہیں، مسٹر ٹوان نے تجزیہ کیا۔

اگرچہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں سستی اور درمیانی رینج والے اپارٹمنٹ کا طبقہ سکڑ رہا ہے، لیکن یہ اب بھی اہم طبقہ ہے، جو حقیقی خریداروں کی طرف سے بڑی دلچسپی کو اپنی طرف متوجہ کر رہا ہے، جس کے لیے گھر کا مالک ہونا ضروری ہے۔

اس حقیقت سے، سستی کمرشل ہاؤسنگ کی ترقی اب بھی ایک فوری ضرورت ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر مسٹر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ سستی کمرشل ہاؤسنگ سیگمنٹ کی تحقیق اور ترقی کے لیے ایک اقدام تجویز کرنا ضروری ہے کیونکہ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے اور پائیدار ہونے میں مدد دینے کے لیے ایک اہم عنصر ہوگا۔

کیا مجھے سروسڈ اپارٹمنٹس میں کرائے کے لیے سرمایہ کاری کرنی چاہیے؟

23 دسمبر کی سہ پہر کو "کرائے کے لیے اپارٹمنٹس کے امکانات" کے سیمینار میں حصہ لیتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان ڈِنہ نے کہا کہ مرکزی علاقے میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کا رجحان ہے۔ ہنوئی کے 4 مرکزی اضلاع میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت 2019 کے آغاز کے مقابلے میں دوگنی ہو گئی ہے، جو کہ پورے ہنوئی میں اوسط اضافے سے 30% زیادہ ہے۔

مثال کے طور پر، Hai Ba Trung اور Dong Da وہ دو اضلاع ہیں جن کی قیمتوں میں گزشتہ 5 سالوں میں بہترین شرح نمو ہے، جس کی وجہ مضافاتی علاقوں میں نئے کھولے جانے والے منصوبوں کے مقابلے میں نسبتاً اچھی قیمت ہے۔ پچھلے 3 سالوں میں نئے کھولے گئے پروجیکٹس نے اپنی قیمتوں کو مسلسل ایڈجسٹ کیا ہے، ہر افتتاحی مرحلے کے بعد تقریباً 10%۔ نئے اپارٹمنٹ پروجیکٹس 2024 میں 125 ملین VND/m2 سے عام قیمتوں کے ساتھ فروخت کے لیے کھولے گئے۔ سروس شدہ اپارٹمنٹس کی قیمت تقریباً 88 ملین VND/m2 ہے (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)۔

اپارٹمنٹ کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے تناظر میں، اگر آپ کے پاس 5 بلین VND سے زیادہ کیش ہے، تو کیا آپ کو رینٹل سروسڈ اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کرنا چاہیے؟

ایس جی او ہوم کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ بہت سے سرمایہ کار کرائے سے مستحکم آمدنی اور اثاثوں میں اضافے سے منافع کے ساتھ دوہرے منافع کے ساتھ رئیل اسٹیٹ تلاش کرتے ہیں۔

لہذا، اگر آپ کے پاس 5.5 بلین VND ہے، مسٹر چنگ تجویز کرتے ہیں، سرمایہ کار ایک لچکدار رئیل اسٹیٹ تلاش کر سکتے ہیں جو کیش فلو پیدا کرتی ہے اور اسے رہنے یا کرائے پر لینے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے۔ اتنی لچکدار رئیل اسٹیٹ کے ساتھ، بعد میں اسے بیچنا مشکل نہیں ہوگا۔

مسٹر چنگ کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں کے بیچوں بیچ سروس شدہ اپارٹمنٹس نے حالیہ برسوں میں طویل مدتی مہمانوں، ماہرین اور غیر ملکی کمیونٹی سے اپنی مستحکم آمدنی کی وجہ سے توجہ حاصل کی ہے۔

مزید یہ کہ سروسڈ اپارٹمنٹس کی قیمت اسی سیگمنٹ کے بازار سے 35-70% کم ہے، لیکن سروسڈ اپارٹمنٹس کے کرایے کی قیمت طویل مدتی اپارٹمنٹس سے 25-50% زیادہ ہے۔ اس سے پتہ چلتا ہے کہ کرایہ کے لیے سروس شدہ اپارٹمنٹس ریل اسٹیٹ کی مصنوعات ہیں جو اعلیٰ سرمایہ کاری کی کارکردگی لاتی ہیں۔

بن ڈنہ میں 2,500 بلین VND سے زیادہ مالیت کے سیاحتی علاقے کے منصوبے میں ایک سرمایہ کار ہے۔

23 دسمبر کو، صوبہ بن ڈنہ کی عوامی کمیٹی کے دفتر سے خبر میں کہا گیا: صوبے کی عوامی کمیٹی کے وائس چیئرمین نگوین ٹو کانگ ہونگ نے فیصلہ نمبر 4428/QD-UBND پر دستخط کیے جس میں پروجیکٹ پوائنٹ نمبر 2 (2-2) کو نافذ کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے نتائج کی منظوری دی گئی، Nhon Ly-Tiur-Cat کے علاقے۔

یہ ایک ایسا پروجیکٹ ہے جس کا کل تخمینہ کم از کم سرمایہ کاری سرمایہ 2,215.57 بلین VND سے زیادہ ہے (زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی میں جیتنے والی رقم کو چھوڑ کر)، کیٹ چان کمیون، فو کیٹ ڈسٹرکٹ، نون ہوئی اکنامک زون، بن ڈنہ صوبے میں لاگو کیا گیا ہے۔

اس کے مطابق، منتخب سرمایہ کار Phu Gia انفراسٹرکچر ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی ہے (جس کا صدر دفتر Quy Nhon شہر، Binh Dinh میں ہے) ہے جس کی بولی کی جیتنے والی قیمت 368,823 بلین VND ہے، جو VND 21 بلین (VND 20,877 بلین) کا فرق ہے۔

منصوبے کے لیے منصوبہ بند رقبہ 40 ہیکٹر سے زیادہ ہے۔ جس میں سیاحت کی خدمت کی زمین کا رقبہ (سیاحتی ولا زمین، ریزورٹ سروس لینڈ، ہوٹل کی زمین، مربع زمین، کمرشل سروس تعمیراتی زمین، سوئمنگ پول کی زمین) کا رقبہ 14.4 ہیکٹر سے زیادہ، گرین لینڈ کا رقبہ 15.3 ہیکٹر سے زیادہ، ٹریفک اور تکنیکی انفراسٹرکچر کا رقبہ (ٹریفک لینڈ پارکنگ کے قریب)۔ 5.6 ہیکٹر، ساحل سمندر اور پانی کی سطح کی زمین کا رقبہ 4.8 ہیکٹر ہے۔ زمین کے استعمال کی شکل یہ ہے کہ ریاست زمین کو لیز پر دیتی ہے اور زمین کے استعمال کے حقوق کو نیلام کرنے کی شکل کے ذریعے پوری لیز کی مدت کے لیے ایک بار زمین کا کرایہ وصول کرتی ہے۔

تکمیل کے بعد، بن ڈنہ میں مزید اعلیٰ درجے کے ریزورٹ پروجیکٹس ہوں گے جیسے: ٹورسٹ ولاز، ہوٹل، ریزورٹ سروس پروجیکٹس، کمرشل سروس پروجیکٹس (ریسٹورنٹ، سووینئر شاپس، کراوکی، عام کاروبار) برائے فروخت، لیز، لیز پر خریداری اور دیگر کاروباری سرگرمیاں ضوابط کے مطابق رہائش، تفریح ​​اور بحالی کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے۔

یہ پروجیکٹ مقامی سیاحت کی ترقی کے لیے مزید رفتار پیدا کرنے کا بھی وعدہ کرتا ہے، جس میں بہت سی اہم چیزیں تعمیر کی جا رہی ہیں جیسے: ہوٹل، ریزورٹ ولاز، چوک اور تجارتی خدمات...

صوبہ بن ڈنہ کے رہنماؤں کے مطابق، یہ بھی ایک ایسا علاقہ ہے جس میں بہت زیادہ صلاحیت موجود ہے لیکن اس کا بہتر استعمال نہیں کیا گیا ہے۔ صوبہ بن ڈنہ میں سرمایہ کاری کی اپیل اور راغب کرنے سے متعلق بہت سی پالیسیاں ہیں۔ وہاں سے، ہر دور میں صوبائی عوامی کونسل کی ہدایات کے مطابق ترقی کرنے کے لیے علاقے میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے کافی صلاحیت اور تجربہ رکھنے والے سرمایہ کاروں کے لیے حالات پیدا کرنا۔

ریڈ بک جاری کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس کے قرض سے متعلق ضوابط

زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ (ریڈ بک) اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت دیتے وقت زمین کے استعمال کی فیس ریکارڈ کرنے کے ضوابط کو نوٹ کرنے کی ضرورت ہے۔

حکمنامہ 101/2024/ND-CP کی شق 11، آرٹیکل 18 زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ (جسے عام طور پر ریڈ بک کے نام سے جانا جاتا ہے) فراہم کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس کا قرض مقرر کیا گیا ہے، جو مندرجہ ذیل طور پر لاگو ہوتے ہیں:

a) زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کا پہلا سرٹیفکیٹ جاری کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس کے قرض کے اہل افراد وہ افراد اور گھرانے ہیں جو فی الحال زمین کا استعمال کر رہے ہیں اور جن کے پاس قرض کا ریکارڈ ہونا ضروری ہے، اور قانون کی دفعات کے مطابق وارث جن کو قرض کا ریکارڈ رکھنے کی ضرورت ہے، قرض کا ریکارڈ رکھنا جاری رکھیں گے۔

b) اس شق کے پوائنٹ اے میں بیان کردہ کیس کے لیے قرض میں درج زمین کے استعمال کی فیس کی رقم زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے اجراء کے وقت قابل ادائیگی زمین کے استعمال کی فیس کی کل رقم ہے۔

c) زمین کے استعمال کی فیس کے قرضوں کو ریکارڈ کرنے، ادا کرنے، اور کلیئر کرنے کے لیے آرڈر اور طریقہ کار، اور ان گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کے قرض کی مدت جو اس شق میں بیان کردہ زمین کے استعمال کی فیس کے قرضوں کے حقدار ہیں، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کی وصولی سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق لاگو ہوں گے۔

d) اگر اس شخص کو دوبارہ آبادکاری کے لیے زمین مختص کی جاتی ہے، تو زمین کے استعمال کی فیس کے قرض کو معاوضے، معاونت اور دوبارہ آبادکاری کے حکم نامے کی دفعات کے مطابق ریکارڈ کیا جائے گا جب ریاست زمین کا دوبارہ دعوی کرے گی۔

d) اس شق کے پوائنٹ A میں بیان کردہ مضامین کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کے قرض کی ریکارڈنگ 1 اگست 2024 سے 31 جولائی 2029 تک لاگو ہوگی۔ زمین کے استعمال کی فیس کے قرض کی ادائیگی اور منسوخی زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی اور زمین کے کرایے پر قانون کی دفعات کے مطابق کی جائے گی۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html