کم شرح پیدائش اور لیکویڈیٹی میں رکاوٹ

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے حال ہی میں "کم ہوتی شرح پیدائش اور ہاؤسنگ مارکیٹ پر طویل مدتی اثرات" کے بارے میں ایک متنازع رپورٹ شائع کی ہے جس میں کہا گیا ہے کہ ویتنام ایک ایسے دور میں داخل ہو رہا ہے جہاں آبادیاتی عوامل رئیل اسٹیٹ کی طلب کو متاثر کرنا شروع کر دیتے ہیں۔ تاہم، بہت سے لوگوں کا یہ بھی ماننا ہے کہ مختصر مدت میں، "مشکل" عوامل جیسے مکان کی قیمتیں، فراہمی اور قرض لینے کے اخراجات زیادہ اہم وجوہات ہیں۔

VARS کے اعداد و شمار کے مطابق، ویتنام کی شرح افزائش 1989 میں 3.8 بچے فی عورت سے کم ہو کر 2024 میں صرف 1.91 بچے رہ گئی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں یہ شرح فی عورت 1.3 بچوں سے کم کی "شدید کم زرخیزی" کی حد کے قریب پہنچ رہی ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ نئے گھرانوں کی تعداد، جو کہ ہاؤسنگ مارکیٹ کا بنیادی محرک ہے، آنے والے سالوں میں بتدریج کم ہو جائے گی، خاص طور پر بڑے رقبے والے اپارٹمنٹ کے حصے میں جو بڑے خاندانوں کے لیے ہے۔

VARS نے پیش گوئی کی ہے کہ اگر یہ صورتحال برقرار رہی تو ویتنام کو جنوبی کوریا یا جاپان کی طرح رئیل اسٹیٹ کی فراہمی اور طلب میں عدم توازن کے خطرے کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، ایسے ممالک جو عمر رسیدہ آبادی اور انتہائی کم شرح پیدائش سے شدید متاثر ہو رہے ہیں۔

انسٹی ٹیوٹ آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ کے ڈائریکٹر ڈاکٹر فام ویت تھوان نے اس پیشن گوئی سے اتفاق کرتے ہوئے کہا: "طویل مدت میں، رئیل اسٹیٹ کی لیکویڈیٹی بہت سی پالیسیوں سے متاثر ہوتی ہے: قوانین، ان پٹ لاگت، معاشی بحران اور آبادی۔ اگر آبادی میں اضافہ نہیں ہوتا ہے، خاص طور پر کم شرح پیدائش، رہائش کی طلب میں بتدریج کمی واقع ہو جائے گی۔"

ایک اور نقطہ نظر سے، Propiin Real Estate Finance Technology Academy کی CEO محترمہ Vo Nhat Lieu نے زور دیا: "کم شرح پیدائش نہ صرف آبادی کا مسئلہ ہے، بلکہ یہ ایک اہم عنصر بھی ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈھانچے کو تبدیل کرتا ہے۔ ہم اکثر صرف شرح سود، کریڈٹ یا قانونی حیثیت کو دیکھتے ہیں، لیکن آبادیاتی عوامل سب سے طویل مدتی اور سب سے زیادہ مؤثر ثابت ہوتے ہیں۔"

تاہم، جنرل شماریات کے دفتر کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں نئے گھرانوں کی تعداد میں اب بھی 2%-3% سالانہ اضافہ ہو رہا ہے۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ مکانات کی طلب ختم نہیں ہوئی ہے، بلکہ اقتصادی عوامل کے ذریعے اسے "روک" کیا جا رہا ہے۔ ویتنام کے رئیل اسٹیٹ ریسرچ انسٹی ٹیوٹ (VARS IRE) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thi Mien کے مطابق، لیکویڈیٹی میں کمی کی بنیادی وجہ نئے گھرانوں کی کمی نہیں ہے، بلکہ یہ ہے کہ مکانات کی قیمتیں استطاعت سے باہر ہیں۔ اس نے ہنوئی میں VND75-80 ملین/m2 اور ہو چی منہ سٹی میں VND85-89 ملین/m2 کی اوسط قیمت کا حوالہ دیا، VND2-3 بلین کی لاگت والا اپارٹمنٹ متوسط آمدنی والے گروپ کی پہنچ سے بہت دور ہے۔

صرف فروخت کی قیمت ہی نہیں، ہوم لون پر سود کی شرح بھی ایک بڑی رکاوٹ ہے۔ فی الحال، اوسط شرح سود میں ہر سال 8% اور 12% کے درمیان اتار چڑھاؤ آتا ہے، کچھ بینک پہلے چند سالوں میں 6% اور 7% کی مراعات پیش کرتے ہیں، لیکن یہ جاپان (1% اور 2%) یا سنگاپور (2% اور 4%) کے مقابلے میں اب بھی بہت زیادہ ہے۔ 30 سال کے لیے 1.5 بلین VND کے قرض اور 10% کی شرح سود کے ساتھ، خریدار کو ہر ماہ 15-20 ملین VND ادا کرنا ہوگا، بہت سے نوجوان خاندانوں کی استطاعت سے باہر۔

اس کے علاوہ، حقیقت یہ ہے کہ بہت سے لوگ جلد شادی نہیں کرنا چاہتے ہیں، یہ بھی مختلف رہائش کی ضروریات کا باعث بنتا ہے۔ "انہیں رہنے اور کام کرنے کے لیے کثیر مقصدی جگہ کی ضرورت ہے، اور اب وہ 60-70 m² کے مقررہ ڈیزائن والے اپارٹمنٹس میں دلچسپی نہیں رکھتے،" محترمہ لیو نے کہا۔

ماہرین کے مطابق، مارکیٹ کو غیر مسدود کرنے کے لیے، ویتنام کو بیک وقت دو مسائل کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔ مختصر مدت میں، سستی رہائش کی فراہمی میں اضافہ، شرح سود میں کمی، اور قرض کے طریقہ کار کو بہتر بنانا ضروری ہے۔ طویل مدتی میں، عمر رسیدہ آبادی، کم شرح پیدائش، اور رہائش کی بدلتی ضروریات کے منظر نامے کے لیے تیاری کرنا ضروری ہے۔ "اگر ہم صرف آبادیات کو دیکھیں اور پالیسیوں اور مصنوعات کو نظر انداز کریں، تو ہم اس بیماری کی غلط تشخیص کریں گے۔ ہمیں سستی رہائش اور ایک سستا قرض کا طریقہ کار درکار ہے،" ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران کھنہ کوانگ نے کہا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm