لاگت کی اصلاح، جائداد غیر منقولہ کاروبار کے لیے ایک دماغی پریشانی کا مسئلہ

اخراجات کو بہتر بنانا ان حلوں میں سے ایک ہے جس کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو لاگت کو کم کرنے کے لیے "سخت سوچنا" چاہیے۔

اخراجات کو بہتر بنانا ان حلوں میں سے ایک ہے جس کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو لاگت کو کم کرنے کے لیے "سخت سوچنا" چاہیے۔

اخراجات بڑھتے ہیں، مکان کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، کاروبار مشکل فروخت سے پریشان ہیں۔

ترقی کے نئے دور کا اندازہ لگانے کی حکمت عملی میں، نام لانگ کمپنی کی سرمایہ کاری ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Thanh Huong نے کہا کہ 1 اگست 2024 سے نافذ ہونے والے قوانین نے کاروبار کے لیے ایک لچکدار نقطہ نظر پیدا کیا ہے، جس میں پروجیکٹ کا حصول، زمین کے استعمال میں تبدیلی، M&A اور نیلامی میں شرکت شامل ہے۔

تاہم، زمین کی نیلامی میں حصہ لینا ان پٹ لاگت کے لحاظ سے ایک چیلنج بن رہا ہے، جس کی وجہ سے مکانات کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، جس سے گھر کے خریداروں کی رسائی متاثر ہو رہی ہے۔ کاروباروں کو مناسب قیمتوں کی پیشکش پر غور کرنا چاہیے، خریداروں کی ضروریات کو پورا کرتے ہوئے منافع کو یقینی بنانا چاہیے۔

"زمین کی نیلامی سے سرمایہ کاروں کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے۔ یہ ایک مشکل مسئلہ ہے، خاص طور پر زمین کی قیمتوں اور دیگر اخراجات میں اضافے کے تناظر میں،" محترمہ ہوونگ نے کہا، انہوں نے مزید کہا کہ بڑھتی ہوئی ان پٹ لاگت کی وجہ سے ریل اسٹیٹ کی قیمتیں لامحالہ بڑھ رہی ہیں۔

بہت سے سرمایہ کار یہ سوچ رہے ہیں کہ کیا ان پٹ لاگت بڑھنے پر انہیں اس پروجیکٹ میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے، کیونکہ ان عوامل کے علاوہ جن میں انتظامی اخراجات جیسے فعال طریقے سے کمی کی جا سکتی ہے، سرمایہ کاروں کو یقینی طور پر اپریٹس کو برقرار رکھنے اور مستقبل میں ترقی کرنے کے لیے منافع کو یقینی بنانا چاہیے۔

مکانات کی قیمتوں کے دباؤ کو کم کرنے اور رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے ضروری ہے کہ شہری ترقی کو مضافاتی علاقوں تک بڑھایا جائے۔

"بڑھتی ہوئی لاگت کے تناظر میں، سرمایہ کاروں کے پاس صرف دو ہی راستے ہیں۔ ایک یہ ہے کہ اگر اسے بیچا جا سکتا ہے تو وہ کریں، یا دو یہ نہ کریں۔ اسے کرنا منافع بخش ہونا چاہیے اور کاروبار کو ترقی کرنی چاہیے، لیکن جب لاگت بہت زیادہ ہو، تو ہم یہ کیسے کر سکتے ہیں؟"، محترمہ ہوونگ نے کہا۔

CBRE ویتنام کی جانب سے حال ہی میں جاری کردہ مارکیٹ رپورٹ نے بھی تصدیق کی ہے کہ ہو چی منہ شہر میں جائیداد کی قیمتیں 2024 کے اوپری رجحان کو جاری رکھیں گی، ہاؤسنگ سپلائی میں غیر معمولی بہتری کے تناظر میں، طبقات کے درمیان فرق اب بھی بہت بڑا ہے۔ خاص طور پر، شہر میں صرف 9,000 مزید اپارٹمنٹس اور 2,000 ٹاؤن ہاؤسز ہونے کی توقع ہے، جن میں سے 83% اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقے ہیں جن کی قیمتیں 60 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں۔

لی تھانہ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ہو نگہیا نے کہا کہ ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ایک بڑے مسئلے کا سامنا ہے: مارکیٹ کے حصوں کے درمیان عدم توازن۔ اگرچہ درمیانی اور کم آمدنی والے لوگوں کے لیے مکانات کی مانگ زیادہ تر ہے، زیادہ تر وسائل اعلیٰ درجے کے منصوبوں پر مرکوز ہیں - جن کی طلب محدود ہے۔

مسٹر اینگھیا نے کہا کہ ہو چی منہ شہر میں جائیداد کی قیمتیں فی الحال 45 - 50 ملین VND/m2 پر اتار چڑھاؤ آتی ہیں، جو کہ 60 m2 اپارٹمنٹ کے تقریباً 3 بلین VND کے برابر ہے۔

"زمین کی قیمتیں اور مالیاتی اخراجات مکانات کی قیمتوں کو بڑھانے میں ایک بڑا کردار ادا کرتے ہیں۔ خاص طور پر، قرض لینے کے اخراجات اور پروجیکٹ میں تاخیر قیمتوں پر دباؤ میں نمایاں طور پر اضافہ کرتی ہے،" مسٹر اینگھیا نے کہا۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، VinaLiving Investment Department کے سربراہ (VinaCapital کے تحت) مسٹر Tran Thanh Hai نے کہا کہ نہ صرف اس سال بلکہ اگلے ایک یا دو سالوں میں بھی، زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے لاگو ہونے پر مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہے گا۔ جب زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے تو کاروباری اداروں کو خود بھی کسی قسم کے دباؤ کا سامنا نہیں کرنا پڑے گا، اس کے ساتھ ساتھ زمین کے استعمال کے اخراجات جو سرمایہ کاروں کو ادا کرنا ہوں گے۔ یہ عوامل حتمی فروخت کی قیمت کو اس سطح تک لے جائیں گے جس تک رسائی مشکل ہے۔

گھر کی قیمت کیسے کم کی جائے؟

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بہت سی نئی ترقی کی توقعات کے ساتھ 2025 میں داخل ہوئی، لیکن ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے لیڈر نے Dau Tu Newspaper کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے کہا کہ مارکیٹ اب بھی بہت سی چوٹوں کا شکار ہے اور مارکیٹ کا اعتماد آہستہ آہستہ ٹھیک ہو رہا ہے۔ جہاں تک کاروبار کا تعلق ہے، بہت سی کمپنیاں ابھی بھی قانونی مسائل، بڑی انوینٹریز اور نقدی کے بہاؤ میں خلل کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں۔

ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، نئے منصوبوں کے نفاذ کے ساتھ ساتھ پرانے بیک لاگ مسائل کو سنبھالنے میں ابھی بھی رکاوٹوں کا سامنا ہے، جس کی وجہ سے اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے، اور قانونی انتظار کا وقت جتنا طویل ہوگا، اخراجات اتنے ہی زیادہ ہوں گے۔

اس شخص کا خیال ہے کہ نئے سرمائے کو راغب کرنے کے لیے کاروبار کو بڑے پیمانے پر تعاون کرنا چاہیے اور M&A لین دین کو بڑھانا چاہیے۔ سب سے اہم بات یہ ہے کہ قانونی مسائل کو جلدی اور مؤثر طریقے سے کیسے حل کیا جائے، لاگت کو کم کیا جائے۔ کاروباری اداروں کو بھی صحیح مارکیٹ، صحیح طبقہ کا انتخاب کرنا چاہیے اور صحیح ممکنہ گاہکوں کو ہدف بنانا چاہیے، سرمایہ کاری کی لاگت اور مناسب منافع میں توازن رکھنا چاہیے تاکہ حقیقی مکانات، رئیل اسٹیٹ اور اس کی حقیقی قدر ہو۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ 2024 میں پہلی بار اعلیٰ درجے کا ہاؤسنگ طبقہ پوری ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر حاوی ہو جائے گا اور فی الحال کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں درمیانی رینج اور سستی رہائش کی فراہمی نہیں ہے۔ یہ حقیقت ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ہاؤسنگ مصنوعات کے ڈھانچے کو مزید بگاڑ دیتی ہے۔

مسٹر چاؤ نے کہا کہ مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ہاؤسنگ سپلائی میں اضافہ کرنا ضروری ہے، خاص طور پر سستی رہائش۔ لیکن سپلائی بڑھانے کے لیے 148 سے زیادہ پروجیکٹ جو پھنسے ہوئے ہیں اور بیک لاگز ہیں ان کو حل کیا جانا چاہیے۔ "HCMC اور کاروباری اداروں کو ہاؤسنگ مصنوعات، خاص طور پر سستی ہاؤسنگ مصنوعات میں اضافہ کرنے کی ضرورت ہے۔ ایک ہی وقت میں، اگر 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کو کامیابی سے لاگو کیا جاتا ہے، تو اس سے مکانات کی قیمتیں کم ہو جائیں گی،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

ایک اور نقطہ نظر سے، CBRE ویتنام کی سی ای او محترمہ Duong Thuy Dung نے کہا کہ مکانات کی قیمتوں کے دباؤ کو کم کرنے اور حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے شہری ترقی کو مضافاتی علاقوں تک پھیلانا ضروری ہے۔ اس کے لیے بنیادی ڈھانچے جیسے کہ نقل و حمل کے نظام، میٹرو، پلوں اور سڑکوں میں ہم آہنگی کی سرمایہ کاری کی ضرورت ہے، تاکہ مضافاتی علاقوں اور شہر کے مرکز کے درمیان آسان رابطے کو یقینی بنایا جا سکے۔

تاہم، ہو چی منہ شہر میں، مضافاتی علاقوں جیسے Cu Chi یا Nha Be کی ترقی کو بنیادی ڈھانچے کے رابطے کی کمی کی وجہ سے اب بھی بہت سی رکاوٹوں کا سامنا ہے۔ بہتری کے لیے، حکومت کو بیلٹ ویز اور ایکسپریس ویز میں سرمایہ کاری کو ترجیح دینے کی ضرورت ہے، اس طرح کمرشل ہاؤسنگ کے لیے مناسب قیمتوں پر اراضی فنڈز کی ترقی کے لیے حالات پیدا کیے جا سکتے ہیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html