بانڈ کی پختگی کے دباؤ کے باوجود ریل اسٹیٹ کی قیمتیں 'چوٹی'

TPO - 17,500 بلین VND کے رئیل اسٹیٹ بانڈز اگست میں پختہ ہو جائیں گے۔ تاہم، بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی قرضوں کی ادائیگی کے لیے کیش فلو میں مشکلات کا سامنا کرنے کے باوجود گھر کی قیمتیں کم کرنے سے انکاری ہیں۔

Báo Tiền Phong•12/08/2025

بانڈ کی پختگی کی چوٹی

مالیاتی اعداد و شمار اور تجزیہ فراہم کرنے والے فائن گروپ کی ایک رپورٹ کے مطابق، VND100,000 بلین سے زیادہ مالیت کے رئیل اسٹیٹ کارپوریٹ بانڈز اس سال کی دوسری ششماہی میں ادائیگی کے لیے واجب الادا ہیں۔ یہ اعداد و شمار ادائیگی کیش فلو پر موجودہ دباؤ کو ظاہر کرتا ہے۔ اس اگست میں، رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی جانب سے ادائیگی کے لیے جاری کردہ بانڈز کی رقم تقریباً VND17,500 بلین تک پہنچ گئی۔

VNDirect Securities Company کے اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ اس سال کی تیسری سہ ماہی میں، کارپوریٹ بانڈز کی پختگی کی کل مالیت کا تخمینہ VND67,000 بلین لگایا گیا تھا، جو سال کی بلند ترین سطح ہے۔ خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ گروپ کا حصہ 57% سے زیادہ ہے، جو تقریباً VND38,200 بلین کے برابر ہے، بنیادی طور پر وہ بانڈز جو 2023 سے بڑھا دیے گئے ہیں۔

بانڈز کی ادائیگی کے دباؤ کے باوجود، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار اب بھی "قیمتوں کو برقرار رکھنے" کی حکمت عملی کو برقرار رکھتے ہیں، نقد بہاؤ کو بحال کرنے کے لیے قیمتوں میں کمی کو قبول نہیں کرتے۔

کاروباری اداروں کے مطابق، قیمتوں کو کم نہ کرنے کی بنیادی وجہ سرمایہ کی لاگت اور بانڈ ہولڈرز پر مالی ذمہ داریوں کا دباؤ ہے۔ رئیل اسٹیٹ بانڈ لاٹس میں فی الحال 10-12%/سال کی مشترکہ شرح سود ہے، جو بینک کے قرض کی شرح سود سے بہت زیادہ ہے۔ اگر اثاثے کم قیمتوں پر تیزی سے فروخت کیے جاتے ہیں، تو یہ رقم بانڈز کے اصل اور سود کی ادائیگی کے لیے کافی نہیں ہوگی، اور یہ بانڈ ہولڈرز سے وابستگی کی شرائط کی خلاف ورزی کر سکتی ہے۔ لہذا، سال کے آغاز سے تمام طبقات میں جائیداد کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ جاری ہے۔

دوسری سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں وزارت تعمیرات کی رپورٹ کے مطابق ، بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کا طبقہ ایک استثناء ہے، جو "حکمرانی" جاری رکھے ہوئے ہے اور تقریباً ایک دہائی میں قیمت کی بلند ترین سطح قائم کر رہا ہے۔

ہنوئی میں، دوسری سہ ماہی میں فروخت کی اوسط قیمت VND80 ملین/m2 تک پہنچ گئی، پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 5.6% اور پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 33% تک۔ سروے کے مطابق، ہنوئی میں بہت سے اپارٹمنٹ پراجیکٹس کی قیمتوں میں تقریباً 5-6 فیصد اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔ خاص طور پر، کچھ اعلیٰ درجے کے پروجیکٹوں نے "چونکنے والی" فروخت کی قیمتیں ریکارڈ کیں جیسے VND160-270 ملین/m2 پر نوبل کرسٹل پروجیکٹ، VND120-150 ملین/m2 پر دی میٹرکس ون۔

اس اگست میں، ریل اسٹیٹ کے کاروباروں کی طرف سے جاری کردہ بانڈز کی مقدار تقریباً 17,500 بلین VND تک پہنچ گئی۔ تصویری تصویر: VOV۔

ہو چی منہ سٹی میں، اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت VND89 ملین/m2 تک پہنچ گئی، پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں لیکن پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 36% اضافہ ہوا۔ اگرچہ عام طور پر مستحکم ہے، کچھ لگژری طبقات نے اب بھی مقامی اضافہ ریکارڈ کیا اور قیمتوں کی نئی سطحیں قائم کیں، بنیادی طور پر میٹرو لائنز، بیلٹ ویز، کیٹ لائی سرنگوں اور تھو تھیم، تھاو ڈائین، این فو، تھانہ مائی لوئی میں بہت سے اہم راستوں کی توسیع جیسے بنیادی ڈھانچے کے شاندار فوائد کی بدولت۔

پراجیکٹ میں ولا اور ٹاؤن ہاؤس کے حصے میں بھی پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں معمولی اضافہ ریکارڈ کیا گیا، خاص طور پر ہو چی منہ سٹی اور کھنہ ہو میں۔

بانڈ ڈیفالٹ کا امکان نہیں ہے۔

ایس ایس آئی سیکیورٹیز کارپوریشن کے ماہرین نے اندازہ لگایا کہ ریل اسٹیٹ کی قیمتوں کو برقرار رکھنے کی حکمت عملی صرف تھوڑے وقت کے لیے ہی رہے گی۔ اگر مارکیٹ کا اعتماد مسلسل گرتا رہتا ہے، تو "سانس روکنا" کی حالت اب کوئی حل نہیں رہے گی بلکہ لیکویڈیٹی کا ایک وسیع خطرہ بن جائے گی۔ لہذا، پختگی کے دباؤ کو کم کرنے اور مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کو بحال کرنے کے لیے مضبوط اور ہم آہنگ حل اور پالیسیوں کی ضرورت ہے۔

ماہرین نے کہا کہ مستقبل قریب میں انفرادی بانڈز جاری کرنے کے طریقہ کار کو لازمی معلومات کے افشاء، وقتاً فوقتاً آڈیٹنگ اور آزاد کریڈٹ ریٹنگز کو مضبوط بنانے کی سمت میں بہتر بنانے کی ضرورت ہے۔ قرض کی تنظیم نو کے لیے قانونی فریم ورک کو بڑھانا ضروری ہے جیسے کہ بانڈز کو حصص میں تبدیل کرنا، یا مکمل قانونی حیثیت اور واضح پیش رفت والے منصوبوں کے لیے مشروط توسیع۔

زندہ رہنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم رکھنے کی حکمت عملی صرف تھوڑے وقت تک رہتی ہے۔ مثالی تصویر۔

طویل مدتی میں، رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے کریڈٹ کو منتخب طور پر ریگولیٹ کرنے کی ضرورت ہے، سوشل ہاؤسنگ اور رینٹل ہاؤسنگ کو ترجیح دیتے ہوئے، اور قیاس آرائی پر مبنی منصوبوں میں سرمائے کے بہاؤ کو محدود کرنے کی ضرورت ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بتدریج بہتری آ رہی ہے، جب تک کاروبار اپنی مصنوعات فروخت کر سکتے ہیں، بانڈ کی میچورٹی مزید تشویش کا باعث نہیں رہے گی۔

ڈاکٹر کین وان لوک - BIDV کے چیف اکنامسٹ - نے تبصرہ کیا کہ اس سال بانڈز پر دباؤ تشویشناک نہیں ہے۔ ڈیفالٹس ہونے کا امکان کم ہے کیونکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ آہستہ آہستہ زیادہ مثبت ہو گئی ہے۔ بہت سے کاروباروں کو اپنی مصنوعات فروخت کرنے کے لیے صرف 40-50% کی بجائے صرف 10% کی پروڈکٹ ڈسکاؤنٹ سیٹ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جیسا کہ گزشتہ مدت میں تھا۔

تجزیہ کاروں کے مطابق اس سال رئیل اسٹیٹ کی صنعت میں تیزی سے ترقی جاری ہے۔ پورے ملک نے انتظامی اکائیوں کی از سر نو ترتیب مکمل کر کے سیاسی ماحول کو مستحکم کر دیا ہے۔ رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کم شرح سود کے ماحول اور ادارہ جاتی اصلاحات سے فائدہ اٹھا رہی ہے۔ رئیل اسٹیٹ سے متعلق تین قوانین، زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول سے متعلق معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس پر عمل درآمد، عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دینے کی کوششیں اور انتظامی طریقہ کار کو کم کرنے کی قرارداد...

رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے حکومت کی حالیہ کوششوں سے کاروباروں کے لیے ایسے حالات پیدا ہوں گے کہ وہ پروجیکٹ کے نفاذ کو بحال کریں اور کیش فلو کو بہتر بنائیں، جس سے کاروباروں کے لیے جلد ہی فروخت کے لیے کھولنا آسان ہو جائے گا اور بانڈ ہولڈرز کو قرض کی ادائیگی کے لیے مالی منصوبے ہیں۔