پچھلے 10 سالوں میں، ویتنام میں مکانات کی قیمتوں میں درجنوں گنا اضافہ ہوا ہے۔

محدود فراہمی گھر کی قیمتوں میں اضافہ کرتی ہے۔

2018 کے بعد سے، سرمائے کے ذرائع سے متعلق پالیسیاں اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو کنٹرول کرنے میں ایجنسیوں اور محکموں کے فیصلوں نے رہائشی رئیل اسٹیٹ کی فراہمی میں شدید کمی کی ہے۔

رہائش کی طلب میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، سپلائی پر "دباؤ" ڈال رہا ہے، جائداد غیر منقولہ قیمتوں کو مسلسل نئی سطحوں پر سیٹ کرنے کی طرف دھکیل رہا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARs) کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ پچھلے 10 سالوں میں، جائیداد کی قیمتوں میں درجنوں گنا اضافہ ہوا ہے۔ صرف 2021 میں، گھر کی اوسط قیمت میں دوہرے ہندسے کا اضافہ ہوا، یہاں تک کہ اسی مدت کے مقابلے میں کئی گنا اضافہ ہوا۔

پچھلے 10 سالوں میں، ویتنام میں مکانات کی قیمتوں میں درجنوں گنا اضافہ ہوا ہے۔ تصویر 1 — منڈیوں میں سپلائی کی کمی کے ساتھ ریئل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھنے کا امکان ہے، خاص طور پر زیادہ مانگ والی رئیل اسٹیٹ کی اقسام میں۔ (تصویر: ایل ڈی)

کم شرح سود اور ریکارڈ مہنگائی نے گھروں کی قیمتوں میں اضافے میں اہم کردار ادا کیا ہے، لیکن مسئلہ کی بنیادی وجہ سپلائی کی کمی ہے۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، آبادی میں اضافے کی موجودہ شرح اور مکانات کی طلب کے ساتھ، ہر سال تقریباً 70 ملین مربع میٹر شہری مکانات کو شامل کرنا ضروری ہے۔ اس طرح، سپلائی کی موجودہ ترقی کی صورتحال کے ساتھ، VARS کے اندازوں کے مطابق، ہر سال ویتنام میں نئے شہری گھرانوں کے ابھرنے کی وجہ سے تقریباً 300,000 ہاؤسنگ یونٹس کی کمی ہو گی، خاص طور پر توسیع شدہ خاندانوں سے الگ ہونے والی نوجوان نسل کے "الگ رہنے" کی ضرورت سے۔

یہ شدید قلت یقینی طور پر گھروں کی قیمتوں کو مزید بلند کر دے گی۔ تاہم، یہ کمی تمام طبقات میں نہیں ہو رہی ہے، مطلب یہ ہے کہ جائیداد کی قیمتوں کی تمام اقسام اسی طرح متاثر نہیں ہوں گی۔

درحقیقت، سپلائی کی کمی صرف مخصوص علاقوں اور طبقات میں ہوتی ہے۔

اس کے مطابق، جب کہ دیہی علاقوں، سرکردہ شہروں کے مضافات یا قسم III اور IV شہروں میں کافی یا اس سے بھی زیادہ سپلائی ہے، شہری علاقوں کو مکانات کی بڑھتی ہوئی مانگ کی وجہ سے اوورلوڈ دباؤ کا سامنا ہے۔

بڑے پیمانے پر دیکھتے ہوئے، جبکہ رہائشی رئیل اسٹیٹ کی فراہمی، خاص طور پر سستی رہائش، مستقبل میں کم فراہمی میں ہے اور ممکنہ طور پر جاری رہے گی، زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کمپنیز کے انوینٹری پورٹ فولیو میں ہائی ویلیو ریزورٹ ریئل اسٹیٹ موجود ہے۔

قیمتیں سست رفتار سے بڑھتی رہیں گی۔

VARs کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے کہا کہ ایک انتہائی مقامی مصنوعات کے طور پر، مختلف علاقوں اور بازاروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مختلف شرحوں پر بڑھیں گی، بنیادی طور پر طلب اور رسد کے توازن پر منحصر ہے۔ تاہم، عام طور پر، مکانات کی قیمتیں 2024 میں زیادہ نہیں بڑھ سکتی ہیں۔

درحقیقت، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے سخت حل موثر رہے ہیں۔ مارکیٹ کی سپلائی سائیڈ نے کریڈٹ کیپٹل تک رسائی حاصل کر لی ہے۔ تاہم، ہاؤسنگ لون میں کمی کا رجحان ہے۔

کیونکہ معاشی مشکلات کے تناظر میں، حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے ہوم لون اس وقت لوگوں کی اولین ترجیح نہیں ہے۔ مزید یہ کہ مارکیٹ میں موجودہ سپلائی اکثریت کی ضروریات اور مالی صلاحیت کے لیے موزوں نہیں ہے۔

ایک ہی وقت میں، "سخت" قرض دینے کی شرائط، جن کو پورا کرنا مشکل ہے، ایک پرخطر سرمایہ کاری اور کاروباری ماحول کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو زیادہ محتاط رہنے پر مجبور کرتے ہیں، جس کی وجہ سے مارکیٹ میں شرکت کرنے والے ممکنہ صارفین کی تعداد کم ہوتی ہے۔ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو تیار کرنے میں مشکلات، بشمول سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو سنبھالنے، سرمائے تک رسائی، فروخت، وغیرہ، مکانات کی قیمتوں کو بھی براہ راست متاثر کرے گی کیونکہ یہ حوالے اور ہاؤسنگ کی تعمیر کی پیشرفت کو متاثر کرتی ہے۔

"مذکورہ بالا ان پٹ مسائل پر قابو پانے میں جتنا زیادہ وقت لگے گا، اتنا ہی زیادہ امکان ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہے گا،" مسٹر ڈنہ نے کہا۔

حال ہی میں، خراب قرضوں کا خطرہ بڑھ گیا ہے، جس کی وجہ سے بینک قرضوں کی وصولی کے لیے ہزاروں رئیل اسٹیٹ مصنوعات کو مسلسل فروخت کرنے پر مجبور ہیں۔ ضمانت کے طور پر رئیل اسٹیٹ کے ساتھ لاکھوں قرضے مستقبل قریب میں پختہ ہونے کی امید ہے۔

قرضوں کا نتیجہ اور قرض لینے والا ان کو کس طرح سنبھالنے کا انتخاب کرتا ہے یہ سب گھر کی قیمتوں کو متاثر کر سکتے ہیں۔ خواہ قرض لینے والے اپنے گھر بیچنے کا انتخاب کریں یا ان پر قرعہ اندازی گھروں کی سپلائی کو بڑھاتی ہے، مارکیٹ میں قیمتوں میں اضافے کی شرح کو کم کرتی ہے۔

پچھلے 10 سالوں میں، ویتنام میں مکانات کی قیمتوں میں درجنوں گنا اضافہ ہوا ہے۔ تصویر 2 — VARs قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے کریڈٹ پالیسیوں کی تجویز کرتے ہیں۔ (تصویر: ڈی ایم)

تاہم، VARS نے پیش گوئی کی ہے کہ بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کے حصے میں مسلسل اضافہ ہوتا رہے گا کیونکہ سپلائی ابھی تک گاہک اور سرمایہ کار کی مانگ کے مطابق نہیں ہوئی ہے۔

اس کے ساتھ ہی، ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں آنے والے زیادہ تر منصوبے مرکز سے دور اضلاع میں واقع ہیں، جہاں زمینی فنڈز اب بھی وافر ہیں۔ انفراسٹرکچر میں مسلسل بہتری مستقبل میں ان منصوبوں کی قیمتوں کی سطح کو بلند کرتی رہے گی۔

آبادی میں اضافے اور شہری کاری کے تناظر میں لوگوں کے لیے محفوظ اور سستی مکانات تک رسائی کو بڑھانے کے لیے، مسٹر ڈنہ نے کہا کہ ویتنام کو جائیداد کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کے سلسلے میں سب سے اہم کڑی کو حل کرنے کی ضرورت ہے - سپلائی کی کمی، زمین کا زیادہ سے زیادہ استعمال نہ ہونے کی وجہ سے۔

ایک ہی وقت میں، مارکیٹ کی طلب اور رسد کو منظم کرنے کے لیے آلات کا استعمال بھی ضروری ہے۔

VARS کے مطابق، سب سے پہلے، منصوبہ بندی، تشخیص، منظوری اور عمل درآمد میں نظم و ضبط کو سخت کرنا ضروری ہے. مجاز حکام کو منصوبہ بندی کرنے، زمین کے استعمال کے منصوبوں کو قائم کرنے اور ایڈجسٹ کرنے کے لیے مؤثر طریقے سے ٹولز استعمال کرنے کی ضرورت ہے، اور جب منصوبہ بندی کی جاتی ہے تو ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے لیے زمین کے فنڈز مختص کر کے سپلائی کو ریگولیٹ کریں۔

اس کے ساتھ ساتھ، لوگوں کو زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور منصوبوں کو جاننے اور ان میں حصہ ڈالنے کا موقع ملنا چاہیے۔ تاکہ زمین کو صحیح مقصد کے لیے، معاشی طور پر استعمال کیا جا سکے اور اس کی "استعمال کی قیمت" کو زیادہ سے زیادہ بڑھایا جا سکے۔

دوسرا، "معطل" منصوبہ بندی کو ہٹانا اور منصوبہ بند علاقوں میں زمین کی تجارت کے لیے علیحدہ قانونی راہداری بنانا ضروری ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، پراجیکٹ کی پیش رفت کو یقینی بنانے، مالی نقصان اور وسائل کے ضیاع سے بچنے کے لیے کنٹریکٹرز کے انتظامی تجربے اور مالی صلاحیت کو سختی سے کنٹرول کرنا ضروری ہے۔

قیاس آرائی پر مبنی طلب جتنی زیادہ ہوگی، اتنی ہی زیادہ یہ قابو سے باہر ہوگی، جائیداد کی قیمت اتنی ہی زیادہ ہوگی، بڑے طول و عرض کے ساتھ اتار چڑھاؤ، لوگوں کی رہائش تک رسائی کم ہوگی۔ لہٰذا، قیاس آرائیوں کی حوصلہ افزائی کو کم کرنے کے لیے جائیداد کی ملکیت کی مقدار اور پیمانے کے مطابق جمع شدہ اثاثوں پر ٹیکس کی مناسب شرحیں لاگو کرنے کے منصوبے کا مطالعہ کرنا ضروری ہے۔

اس کے علاوہ، قیاس آرائیوں کو محدود کرنے کے لیے کریڈٹ پالیسیاں ہونی چاہئیں جیسے کہ دوسری، تیسری، وغیرہ رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت زیادہ شرح سود کا اطلاق کرنا۔

ماخذ