پیچیدہ رئیل اسٹیٹ فائل کی حیثیت
دسمبر 2023 کے اوائل میں، ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ اضلاع کی عوامی کمیٹیوں، تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس اور اس سے ملحقہ شاخوں سے درخواست کر رہا ہے کہ وہ زمین کے استعمال کے مقاصد میں من مانی تبدیلیوں، پلاٹوں کی من مانی ذیلی تقسیم اور منتقلی کے حقوق کے ریکارڈ کو سنبھالیں۔
ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی رپورٹ کے مطابق ہو چی منہ شہر میں ایسے گھرانوں اور افراد کے کیسز ہیں جو زرعی اراضی استعمال کر رہے ہیں، جنہیں ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کی جانب سے زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے، اور استعمال کے دوران، تبدیلیاں ہیں جیسے: گھرانوں کا الگ رہنے کے لیے الگ ہونا؛ وراثت میں ملنا، دیا جانا، اراضی کا حصہ منتقل کرنا...
اس عملی ضرورت کو حل کرنے کے لیے، اراضی استعمال کرنے والوں نے من مانی طور پر پلاٹ تقسیم کیے ہیں، زمین کے پلاٹ کا کچھ حصہ ہاتھ سے منتقل کیا ہے (زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی منتقلی کا معاہدہ کیے بغیر)، من مانی طور پر زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کر دیا ہے (بنے گھر، زرعی زمین پر کام...)۔
چونکہ کئی ادوار میں زمین کے قانون میں بروقت اور مکمل ضابطے نہیں تھے، اس لیے ان معاملات میں منتقلی کرنے والے کو زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کی ملکیت کے حقوق اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کا سرٹیفکیٹ (سرٹیفکیٹ) نہیں دیا گیا ہے۔
مندرجہ بالا موجودہ مسئلہ اس وقت تک جاری رہا جب تک کہ شق 2، فرمان نمبر 43/2014/ND-CP کے آرٹیکل 82 کے ضابطے نے 1 جولائی 2014 سے پہلے ہاتھ سے لکھی ہوئی دستاویزات کے ذریعے منتقلی، وراثت اور تحفہ وصول کرنے کے معاملات کو حل کرنے کی اجازت دی۔
تاہم، چونکہ یہ حقوق کی منتقلی کے لیے اراضی کی من مانی تقسیم تھی، اس لیے منتقل کی گئی زیادہ تر اراضی صوبائی عوامی کمیٹی کے ضوابط کے مطابق نہیں تھی۔
ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر نگوین توان تھانگ نے اندازہ لگایا: "فی الحال کوئی خاص اعداد و شمار موجود نہیں ہیں کیونکہ اعلان کرنے اور رجسٹر کرنے کے لیے کوئی تنظیم موجود نہیں ہے۔ تاہم، ہمارے ریکارڈ کے مطابق، یہ کیسز بنیادی طور پر مضافاتی علاقوں میں مرکوز ہیں، خاص طور پر تیزی سے شہری ہونے والے اضلاع میں، جیسے کہ ہو چی منہ، Binh، Binh Chan..."
نسبتاً درست اعداد و شمار حاصل کرنے کے لیے، ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو اضلاع، تھو ڈک سٹی، وارڈز، کمیونز کے ساتھ ساتھ ایسے لوگوں کے درمیان قریبی رابطہ کاری کے ساتھ شہر بھر میں ایک اعلان اور سروے کرنے کی ضرورت ہے جو اس صورت حال میں جائیداد کے "مالک" ہیں۔
لوگوں کو واضح طور پر اپنی ذمہ داریوں اور حقوق کو واضح طور پر دیکھنا چاہیے کہ وہ مخصوص اور درست نمبر رکھنے کے لیے شفاف اعلان میں تعاون کریں۔
ہاتھ سے خریدی اور بیچی گئی رئیل اسٹیٹ کے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی کو خریداری اور فروخت کے وقت جیسے مسائل پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ زمین اور تعمیراتی خلاف ورزیوں سے نمٹنا (جرمانہ، جبری مسماری یا رجسٹریشن، غیر قانونی منافع کی زبردستی واپسی وغیرہ)؛ منصوبہ بندی کا جائزہ لینا، زمین کی تقسیم کی حدود اور انفراسٹرکچر وغیرہ کے ضوابط کی تعمیل کو یقینی بنانا، ہر مخصوص کیس کا تعین کرنے کے لیے جو اہل ہے۔
اس کے ساتھ ہی، چونکہ ہاتھ سے لکھے ہوئے دستاویزات کی خرید و فروخت کی مجاز اتھارٹی سے تصدیق نہیں ہوتی، اس لیے خرید و فروخت کے وقت کی صداقت کی تصدیق بے بنیاد ہے اور اس سے آسانی سے ضابطوں کی خلاف ورزی کی جا سکتی ہے۔ اگر اس پر سختی سے عمل درآمد نہ کیا جائے تو یہ آسانی سے "قانون کی خلاف ورزی" اور حد کو یقینی بنائے بغیر زمینی پلاٹ کی تقسیم کا باعث بن سکتا ہے۔
"لہذا، قانونی ضابطوں کے مطابق ان مقدمات کے لیے سرٹیفکیٹ کے اجراء پر غور کیا جانا چاہیے اور زمین کے شعبے میں ہونے والی انتظامی خلاف ورزیوں کو نمٹا جانا چاہیے۔ ہر کیس کے لیے سرٹیفکیٹ کا اجرا بھی منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبے، زمین کی تقسیم کے حالات اور فیصلہ کرنے کے لیے بنیادی ڈھانچے پر مبنی ہونا چاہیے۔ یہ ضلع کی پیپلز کمیٹی کے اختیار کے تحت مسائل ہیں،" مسٹر ٹی مید افیئر نے کہا۔
قانونی مسائل کو واضح کیا جائے۔
LSX لاء فرم LLC کے ڈائریکٹر وکیل Quach Thanh Luc نے کہا کہ فی الحال، بغیر نوٹرائزیشن یا سرٹیفیکیشن کے ہاتھ سے لکھی ہوئی دستاویزات کا استعمال کرنے والے افراد کے درمیان رئیل اسٹیٹ کا لین دین نسبتاً عام ہے۔
دونوں فریقوں نے اس طرح کے لین دین کو قائم کرنے کی وجہ یہ تھی کہ وہ قانونی ضوابط کو نہیں سمجھتے تھے، کیونکہ زمین کے پاس زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ نہیں تھا، کیونکہ وہ ایک دوسرے پر بھروسہ کرتے تھے، کیونکہ وہ لین دین کو عام نہیں کرنا چاہتے تھے، ٹیکس کی ادائیگی سے بچنے کے لیے...
قانون میں کہا گیا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کے لیے نوٹریائزڈ اور تصدیق شدہ معاہدہ ہونا چاہیے۔ مدتوں کے دوران زمینی قوانین نے مستقل طور پر یہ شرط رکھی ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کا معاہدہ نوٹری پبلک کے ذریعہ نوٹریائز کیا جانا چاہئے یا اس کمیون، وارڈ یا ٹاؤن کی پیپلز کمیٹی سے تصدیق شدہ ہونا چاہئے جہاں زمین واقع ہے۔
وکیل لوک نے نشاندہی کی کہ ہاتھ سے لکھی ہوئی دستاویزات کے ذریعے جائیداد کے لین دین رسمی ضوابط کی تعمیل نہیں کرتے اور استعمال کرنے کا حق ثابت کرنے والی دستاویزات پر صارف کا نام منتقل نہیں کر سکتے، اس لیے انہیں قانون کے ذریعے تسلیم نہیں کیا جاتا۔
خریدار کی قانونی طور پر جائیداد کے مالک یا قانونی صارف کے طور پر شناخت نہیں کی جاتی ہے۔
اگر خریدار کو زمین کے قانونی صارف کے طور پر تسلیم نہیں کیا جاتا ہے، تو انہیں زمین کو تبدیل کرنے، منتقل کرنے، وراثت میں رکھنے یا رہن رکھنے کی اجازت نہیں ہے۔ اگر ریاست زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے، زمین کے استعمال کنندہ کے تعین کی ذمہ داری اب بھی بیچنے والے کی ہوگی۔
اگر دونوں فریقین کے درمیان معاوضے کی رقم یا سائٹ کلیئرنس پر تنازعہ ہے، تو یہ رقم بینک کے عارضی اکاؤنٹ میں اس وقت تک جمع کر دی جائے گی جب تک کہ دونوں فریقوں کے درمیان تنازعہ کو حل کرنے کا کوئی فیصلہ یا فیصلہ نہیں ہو جاتا۔
بیچنے والے اور خریدار کے درمیان تنازعات پیدا ہوں گے اگر کوئی معاہدہ یا مفاہمت نہیں پہنچتی ہے، تو دونوں میں سے ایک کو عدالت میں مقدمہ دائر کرنا ہوگا جہاں جائیداد واقع ہے معاملے کو حل کرنے کے لیے۔
فی الحال، سرٹیفکیٹ کے بغیر ریل اسٹیٹ کی صورت حال اب بھی نسبتا عام ہے. اگرچہ سرٹیفکیٹ کے بغیر رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو بڑے خطرات کا سامنا کرنا پڑے گا، لیکن بہت سے لوگ اب بھی ایسا کرتے ہیں کیونکہ خطرہ جتنا زیادہ ہوگا، منافع کا امکان اتنا ہی زیادہ ہوگا۔
"اس صورت میں، خریدار کے حقوق کو یقینی بنانے کے لیے، یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ ایک ہاتھ سے لکھا ہوا فروخت کا معاہدہ جمع کروائیں جس میں لکھا ہو: جب زمین اور مکان کو زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ دیا جاتا ہے، تو بیچنے والا خریدار کو منتقلی کے قانونی طریقہ کار کو انجام دینے کا ذمہ دار ہوتا ہے، بصورت دیگر، ان پر موصول ہونے والی رقم سے دوگنا جرمانہ عائد کیا جائے گا۔ قانون کے مطابق خریداروں کے حقوق کی بھی ضمانت دی جاتی ہے،" وکیل لوک نے کہا۔
ماخذ
تبصرہ (0)