دیوالیہ پن کے بعد قرضوں کی تنظیم نو کے لیے جدوجہد، کیا ایورگرینڈ چین کے لیہمن برادرز بن جائے گا؟

چین کے سب سے بڑے رئیل اسٹیٹ گروپ Evergrande کی جانب سے دیوالیہ پن کے تحفظ کے لیے فائل کرنے کے ساتھ مارکیٹ کو سختی سے متاثر کیا جا رہا ہے، کیا چین کا رئیل اسٹیٹ سیکٹر اس رکاوٹ کو دور کر سکتا ہے؟

چین کے سب سے بڑے پراپرٹی ڈویلپرز میں سے کچھ مشکل میں ہیں اور اپنے قرضوں کی تنظیم نو کرنا چاہتے ہیں۔ لیکن پراپرٹی مارکیٹ میں مانگ میں کمی کے ساتھ مسئلہ اور بھی بڑھتا جا رہا ہے، اور بڑا سوال یہ ہے کہ اگر ان میں سے کچھ جائیدادیں گر جاتی ہیں تو معیشت اور مالیاتی شعبے کو کتنا نقصان پہنچے گا۔

سب کی نظریں اب ایورگرینڈ پر ہیں، جو کہ بہت زیادہ مقروض کمپنی ہے جس نے نیویارک میں باب 15 دیوالیہ پن کے تحفظ کے لیے دائر کیا ہے۔ ایورگرینڈ اپنے غیر ملکی قرضوں کی تنظیم نو کے اپنے منصوبے کے لیے حمایت حاصل کرنے کے لیے جدوجہد کر رہا ہے۔

دیوالیہ پن کا تحفظ Evergrande ٹائم خریدے گا۔ یہ اقدام عارضی طور پر قرض دہندگان کو اپنے قرضوں کی وصولی کے لیے کارروائی کرنے سے روک دے گا اور اس گروپ کے خلاف کسی بھی قانونی کارروائی کو معطل کر دے گا، جس کو ہزاروں مقدمات اور کل 395 بلین یوآن کے دعووں کا سامنا ہے۔

گروپ کو امید ہے کہ دیوالیہ پن کا تحفظ اس کے لیے قرض کی تنظیم نو کے منصوبے کی منظوری حاصل کرنے اور نامکمل منصوبوں کو مکمل کرنے کے لیے معمول کے مطابق کاروبار جاری رکھنے کے لیے ایک زیادہ سازگار ماحول پیدا کر سکتا ہے۔

اس کی نظیر موجود ہے۔ 2022 میں، ایک اور چینی رئیل اسٹیٹ ڈویلپر - ماڈرن لینڈ - نے $1.34 بلین ڈالر کے آف شور بانڈز کی تنظیم نو کرنے کے اپنے منصوبے کے لیے چیپٹر 15 کو تسلیم کیا اور اسے حاصل کیا۔

Vật lộn tái cơ cấu nợ hậu phá sản, liệu Evergrande sẽ trở thành Lehman Brothers của Trung Quốc?

کیا Evergrande کا دیوالیہ پن چین کے Lehman Brothers کو فائل کر رہا ہے؟ (ماخذ: نمائندہ)

متعدی اثرات؟

ایک سوال جو اٹھایا گیا ہے وہ یہ ہے کہ کیا Evergrande کی دیوالیہ پن فائلنگ چین کے Lehman Brothers ہے، جہاں ایک کمپنی کے مسائل سب کے مسائل بن جاتے ہیں۔ یہ 2008 میں لیہمن برادرز کا دیوالیہ پن تھا جس نے اسٹاک مارکیٹ میں کریش پیدا کیا اور امریکی وفاقی حکومت کو بقیہ مالیاتی صنعت کے تحفظ کے لیے بڑے پیمانے پر بیل آؤٹ پروگرام شروع کرنے پر مجبور کیا۔

اب صورتحال مختلف ہے۔ ایک چیز کے لیے، یہ خیال کہ چینی حکومت زمین کی قیمتوں کو گرنے دے گی، خاص طور پر ملک کے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں اس کی گہری شمولیت کو دیکھتے ہوئے، ناقابل تصور ہے۔ لیکن اس میں کوئی شک نہیں کہ یہ واقعہ یہ ظاہر کرتا ہے کہ یہ مسئلہ ایورگرینڈ سے آگے پھیل رہا ہے اور حکام کو انتہائی تشویش ہے کیونکہ وہ اس بات کو یقینی بنانے کی کوشش کرتے ہیں کہ یہ متعدی نہ بن جائے۔

کہانی 2021 میں شروع ہوئی جب Evergrande، جس پر 300 بلین ڈالر سے زیادہ کا قرض تھا، نادہندہ ہونا شروع ہوا۔ اس کے بعد سے، ڈویلپرز جو چین کے گھروں کی فروخت میں 40 فیصد حصہ ڈالتے ہیں وہ بھی ڈیفالٹ ہو چکے ہیں۔ ان میں سے زیادہ تر نجی کمپنیاں ہیں۔

ابھی حال ہی میں، کنٹری گارڈن، جو کبھی چین کا سب سے بڑا پراپرٹی ڈیولپر تھا کنٹریکٹ سیلز، تقریباً ایک درجن گھریلو بانڈز کی تجارت معطل کرنے کے بعد ڈیفالٹ کے دہانے پر ہے۔ کمپنی اپنے قرض کی تنظیم نو کی بھی کوشش کر سکتی ہے۔

Evergrande اور کنٹری گارڈن میں ہونے والی پیش رفت نے بینکوں کو نجی ڈویلپرز کو مالی اعانت فراہم کرنے کے لیے کم آمادہ کر دیا ہے، جس سے یہ خدشات پیدا ہو گئے ہیں کہ یہ ایسے وقت میں جب پراپرٹی کمپنیاں کمزور فروخت کے ساتھ جدوجہد کر رہی ہیں، غیر جدوجہد کرنے والے ڈویلپرز کو نقصان پہنچ سکتا ہے۔

کمزور مطالبہ

رہن کی شرح میں نرمی آئی ہے اور ادائیگیوں میں کمی آئی ہے، لیکن چین میں مکانات کی مانگ کمزور ہے۔ نئے گھروں کی قیمتیں جولائی میں کئی ماہ تک مستحکم رہنے کے بعد گر گئیں۔ جاب مارکیٹ خراب ہو رہی ہے اور لوگوں کو یقین نہیں ہے کہ وہ گھر جن کو وہ خریدنا چاہتے ہیں ڈیلیور ہو جائیں گے۔ یہ کوئی تعجب کی بات نہیں ہے کہ گھریلو خریدار محتاط ہیں۔

کمزور گھر کی فروخت نے ڈویلپرز پر زیادہ دباؤ ڈالا ہے، خاص طور پر وہ لوگ جو لیکویڈیٹی کے ساتھ جدوجہد کر رہے ہیں۔ Evergrande نے گزشتہ دو سالوں میں مجموعی طور پر 812 بلین یوآن کے نقصان کی اطلاع دی ہے، جس میں خالص قرضہ 2021 میں 627 بلین یوآن سے بڑھ کر 2022 میں 688 بلین یوآن تک پہنچ گیا ہے۔ کنٹری گارڈن نے حال ہی میں 2023-23-2023 کی پہلی ششماہی میں 45 بلین سے 55 بلین یوآن کے تخمینے کے خالص نقصان کا اعلان کیا۔

ہاؤسنگ لیکویڈیٹی کی کمی سرکاری ڈویلپرز تک پھیل رہی ہے۔ ریاستی حمایت یافتہ سینو اوشین گروپ نے قرض دہندگان کو بتایا ہے کہ وہ اپنے قرض کے بوجھ کو سنبھالنے کے لیے بڑے شیئر ہولڈرز کے ساتھ مل کر کام کر رہا ہے۔ چین وینکے نے کہا کہ ملک کی ہاؤسنگ مارکیٹ توقع سے زیادہ خراب ہے۔

پراپرٹی ڈویلپرز کی ترجیح موجودہ وعدوں کو پورا کرنا ہے۔ ان میں سے زیادہ تر کاروبار یا تو زمین خریدنے اور نئے منصوبے شروع کرنے سے قاصر ہیں یا تیار نہیں ہیں۔ 2023 کے پہلے سات مہینوں میں تعمیر کیے گئے نئے گھروں کی تعداد 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 26 فیصد کم ہوئی، جبکہ جائیداد کی سرمایہ کاری جولائی میں 8.5 فیصد کم ہوئی۔

چین کے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں 2023 کی دوسری سہ ماہی میں 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 1.2 فیصد کمی واقع ہوئی۔ یہ شعبہ اور اس سے متعلقہ شعبے چین کی مجموعی گھریلو پیداوار (جی ڈی پی) کا تقریباً 14 فیصد بنتے ہیں، یعنی رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں سست روی چینی معیشت پر ایک ڈراگ ہے۔

زیادہ خطرہ

جولائی کے اوائل میں، پیپلز بینک آف چائنا (PBoC، مرکزی بینک) نے ڈویلپرز کو ان کے نامکمل منصوبوں کو مکمل کرنے میں مئی 2024 تک مدد کرنے کے لیے ایک خصوصی قرض دینے کے پروگرام میں توسیع کی۔ جون کے آخر تک، ملک کے 343 درمیانے درجے کے شہروں میں سے تقریباً ایک تہائی نے پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے رہن کی شرح کو کم کر دیا تھا، جب کہ جون میں قرض کی اوسط شرح 1% سے کم ہو کر 1% رہ گئی تھی۔ مرکزی بینک کے مطابق، ایک سال پہلے 4.62 فیصد۔

تاہم، ہاؤسنگ مارکیٹ بدستور کمزور ہے اور مالیاتی خطرات بڑھ رہے ہیں - نہ صرف رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے، بلکہ بینکنگ سیکٹر اور لوکل گورنمنٹ سیکٹر کے لیے بھی جو ہاؤسنگ کو سپورٹ کر رہا ہے۔ اس سے پالیسی میں نرمی کی ضرورت اور زیادہ فوری ہو جاتی ہے۔

داؤ پر لگا ہوا ہے۔ چینی حکام کو چاہیے کہ وہ پراپرٹی سیکٹر کو مستحکم کریں اور اس شعبے میں "بڑے لوگوں" کے مزید "خون بہنے" کو روکیں۔ بصورت دیگر، خطرات کو کنٹرول کرنے کی ان کی اپنی صلاحیت پر سوالیہ نشان لگ سکتا ہے۔

ماخذ