اپارٹمنٹ کی ملکیت کے تنازعات کیوں ہوتے ہیں؟

مبہم فروخت کے معاہدے اور قانونی خامیاں گھر کے خریداروں کو اپارٹمنٹ بلڈنگ کے سرمایہ کاروں کے ساتھ ملکیت کے تنازعات میں خطرے میں ڈال دیتی ہیں۔

ہنوئی اور کچھ صوبوں میں متعدد اپارٹمنٹس کی عمارتوں میں سرمایہ کار کے خلاف احتجاج کرنے والے بینرز اٹھائے ہوئے رہائشیوں کی تصاویر نمودار ہوئی ہیں۔ سب سے شدید تنازعات علاقوں، عام اور نجی سہولیات جیسے تہہ خانے اور پارکنگ لاٹس، کمیونٹی رومز، جم ، کاروباری علاقے، کرائے کے علاقوں کے ارد گرد ہیں... ماہرین اور وکلاء اس صورتحال کی کئی وجوہات کی نشاندہی کرتے ہیں۔

مبہم فروخت کا معاہدہ سرمایہ کار کو فائدہ پہنچاتا ہے۔

ہنوئی بلڈنگ مینجمنٹ کلب کے چیئرمین مسٹر تران کھنہ نے تجزیہ کیا کہ فرمان 71/2010 نے پہلے یہ شرط رکھی تھی کہ اپارٹمنٹ کی فروخت اور خریداری کے معاہدے میں نجی اور مشترکہ ملکیت کو واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے۔ تاہم، موجودہ ہاؤسنگ قانون کے نفاذ کی رہنمائی کرنے والے فرمان 99/2015 میں یہ بندوبست نہیں ہے۔ ہر اپارٹمنٹ پراجیکٹ میں فروخت اور خریداری کا الگ معاہدہ ہوتا ہے، جس کے مواد کی کئی طریقوں سے تشریح کی جا سکتی ہے، جس سے تنازعات جنم لیتے ہیں۔ سرمایہ کاروں کی طرف سے تیار کیے گئے بہت سے فروخت اور خریداری کے معاہدوں کی تفصیل نہیں ہے، اور یہاں تک کہ مشترکہ ملکیت کو اس طرح چھوڑ دیتے ہیں جو سرمایہ کار کے لیے سازگار ہو۔

مسٹر خان کے مطابق، زیادہ تر خریدار صرف اپارٹمنٹ کی قیمت اور معیار پر توجہ دیتے ہیں اور معاہدے میں مشترکہ اور نجی ملکیت کی شرائط پر بہت کم توجہ دیتے ہیں۔ اپارٹمنٹ کے حوالے کیے جانے کے بعد، رہائشیوں کی نمائندگی کرنے والے انتظامی بورڈ کے پاس سرمایہ کار کے ساتھ مشترکہ اور نجی ملکیت والے علاقوں کو تقسیم کرنے کی کوئی بنیاد نہیں ہے۔ یہاں سے، اپارٹمنٹ مینٹیننس فنڈ (اپارٹمنٹ کی قیمت کا 2% یا ملکیتی رقبہ) میں سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے تعاون کے حوالے سے تنازعات پیدا ہوتے رہتے ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر جناب Nguyen Manh Ha نے بھی تبصرہ کیا کہ اپارٹمنٹ کی خرید و فروخت کے بہت سے معاہدے ضوابط کے مطابق نہیں ہیں، یہاں تک کہ غیر قانونی بھی ہیں، جو تنازعات کا باعث بنتے ہیں۔ خرید و فروخت کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت، گاہک اکثر شرائط کا بغور مطالعہ نہیں کرتے ہیں۔ دریں اثنا، بہت سے سرمایہ کار اپنی مصنوعات بیچنا چاہتے ہیں اس لیے وہ "حقیقت سے مختلف تشہیر کرتے ہیں، پھر اپنے فائدہ کے لیے رہائشیوں کے مشترکہ علاقے میں یوٹیلیٹیز کاٹ دیتے ہیں"۔

بونانزا بلڈنگ (23 ڈیو ٹین، ہنوئی) کے رہائشیوں اور آفس بلاک نے 23 اپریل کو سرمایہ کار سے بات چیت کرنے اور متنازعہ مسائل کو واضح کرنے کے لیے بینرز لٹکائے تھے۔ تصویر: رہائشیوں کی طرف سے فراہم کردہ۔

قانون نے ابھی تک اپارٹمنٹس کے لیے پارکنگ کی جگہوں کی خاص طور پر وضاحت نہیں کی ہے۔

اپارٹمنٹ عمارتوں میں مشترکہ اور نجی ملکیت پر حالیہ تنازعہ بیسمنٹ میں موٹر سائیکلوں، سائیکلوں اور کاروں کی پارکنگ کے علاقے سے متعلق ہے۔ موجودہ ہاؤسنگ قانون میں کہا گیا ہے کہ سائیکلوں اور موٹر سائیکلوں کے لیے پارکنگ کی جگہیں مشترکہ ملکیت میں ہیں۔ تاہم، کار پارکنگ کی جگہوں کے لیے، اپارٹمنٹ خریداروں کو کرایہ پر لینا چاہیے یا خریدنا چاہیے۔ اگر وہ خریدتے یا کرایہ پر نہیں لیتے ہیں، تو کار پارکنگ کی جگہ سرمایہ کار کے زیر انتظام ہے، اور اس پارکنگ کی جگہ کی تعمیر کے لیے سرمایہ کاری کی لاگت اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت میں شامل نہیں ہے۔

Truong Anh Tu Law Firm کے ڈائریکٹر اٹارنی Truong Anh Tu نے اپارٹمنٹ کی پارکنگ کی جگہ کی نوعیت کا تجزیہ کیا کہ یہ مشترکہ جائیداد سے تعلق رکھتی ہے اور اسے فروخت کی قیمت میں شامل کیا گیا ہے، حوالے کے وقت سے، سرمایہ کار اس کی ملکیت ختم کر دے گا۔ اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت مقرر نہیں ہے لیکن وقت کے لحاظ سے بڑھتی اور کم ہوتی ہے، لہذا یہ ثابت کرنا مشکل ہے کہ سرمایہ کار گھر کی فروخت کی قیمت میں پارکنگ کی جگہ بنانے کی لاگت کو شامل نہیں کرتا ہے۔

مزید برآں، پارکنگ کی جگہ اپارٹمنٹ کی عمارت کے فلور ایریا سے منسلک ہے، اور یہ پروجیکٹ کا ایک ناگزیر حصہ بھی ہے۔ "اس لیے، پارکنگ کی جگہ بنانے کی لاگت کو اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت سے الگ کرنا مشکل ہے،" مسٹر ٹو نے کہا۔

اگرچہ اپارٹمنٹ کی عمارتوں میں پارکنگ کی جگہوں سے متعلق بہت سے تنازعات ہیں، موجودہ ہاؤسنگ قانون اور ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون کے مسودے پر قومی اسمبلی کے 5ویں اجلاس میں غور کیا جا رہا ہے، خاص طور پر ان کی وضاحت کے لیے کوئی ایڈجسٹمنٹ نہیں کی گئی ہے۔ مسٹر ٹو نے کہا، "مشترکہ اور نجی ملکیت کے تعین میں ابہام سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے درمیان تنازعات کے بیجوں کا سبب ہے، جس کا سب سے زیادہ نقصان رہائشیوں کو ہوتا ہے۔"

Kosmo Tay Ho پروجیکٹ کے رہائشیوں نے سرمایہ کاروں سے مارچ میں بحالی کی فیس ادا کرنے کا مطالبہ کیا۔ تصویر: رہائشیوں کے ذریعہ فراہم کردہ

کوئی پبلک بلڈنگ ریکارڈ نہیں۔

ہنوئی بلڈنگ مینجمنٹ کلب کے چیئرمین مسٹر تران کھنہ نے موجودہ ہاؤسنگ قانون اور ذیلی قانون کی دستاویزات کی کمی کی نشاندہی کی جن کی وجہ سے سرمایہ کاروں کو عمارت کی قانونی دستاویزات شائع کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ جیسے کہ نجی ملکیت کے لیے زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ، منظور شدہ ڈیزائن، پروجیکٹ سیٹلمنٹ (آڈٹ شدہ)۔ اگر سرمایہ کار شفاف ریکارڈ شائع نہیں کرتا ہے تو رہائشیوں کے پاس اتنی معلومات نہیں ہوتی ہیں کہ وہ مشترکہ اور نجی ملکیت کا تعین کر سکیں۔

درحقیقت، عمارت کے دستاویزات انتظامی بورڈ کے حوالے کرتے وقت، سرمایہ کار کو دستاویزات جیسے تکمیلی ڈرائنگ اور پارکنگ ایریا فلور پلان کے حوالے کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ تاہم، مسٹر خان نے کہا کہ چونکہ دستاویزات کی تصدیق یا نوٹرائزڈ ہونا ضروری نہیں ہے، اس لیے سرمایہ کار پارکنگ ایریا کی ایسی ڈرائنگ دے سکتا ہے جو اصل دستاویزات کے مطابق نہیں ہیں، اور یہ بھی طے کرنا ممکن نہیں ہے کہ پارکنگ ایریا کی تعمیراتی لاگت اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت میں شامل ہے یا نہیں۔

اپارٹمنٹ عمارتوں کے موجودہ انتظام اور آپریشن میں پانچ ادارے شامل ہیں، بشمول ریاستی انتظامی ایجنسیاں، سرمایہ کار، انتظامی بورڈ، انتظام اور آپریشن یونٹس، اور اپارٹمنٹ مالکان۔ جب رہائشیوں اور سرمایہ کاروں کے درمیان تنازعہ ہوتا ہے، تو ریاستی انتظامی اداروں کی مداخلت کی ضرورت ہوتی ہے۔ "تاہم، موجودہ قانونی ضوابط کے ساتھ، ایسا لگتا ہے کہ ریاستی ایجنسیاں ایک طرف کھڑی ہیں اور سرمایہ کاروں کو خود فیصلہ کرنے دیتی ہیں،" مسٹر خان نے کہا کہ جب تنازعات پیدا ہوتے ہیں، رہائشی عمارت کے ریکارڈ فراہم کرنے کے لیے محکمہ تعمیرات یا قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے سے درخواست نہیں کر سکتے۔

"اپارٹمنٹ کے تنازعات میں رکاوٹ یہ ہے کہ ریاستی ایجنسیاں لوگوں کے لیے عوامی تعمیراتی دستاویزات نہیں بناتی ہیں۔ صرف جب لوگوں کے پاس قانونی دستاویزات ہوں تو وہ واضح کر سکتے ہیں کہ کون سے علاقے مشترکہ ملکیت ہیں اور کون سے نجی ملکیت میں، اور تنازعات کو جلد حل کیا جا سکتا ہے،" مسٹر خان نے کہا۔

مندرجہ بالا وجوہات کے علاوہ، تعمیراتی وزارت کے چیف انسپکٹر مسٹر Nguyen Ngoc Tuan نے کہا کہ اپارٹمنٹ عمارتوں میں مشترکہ اور نجی ملکیت کے تنازعات کی وجہ قانونی آگاہی کی کمی، سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کی نمائندگی کرنے والے انتظامی بورڈ کے درمیان تعاون کی کمی بھی ہے۔ سرمایہ کار من مانی طور پر فنکشنز کو تبدیل کرتے ہیں، ان پر تجاوز کرتے ہیں اور مشترکہ ملکیت کا استعمال کرتے ہیں، اپارٹمنٹ کے مکمل دستاویزات کو انتظامی بورڈ کے حوالے نہیں کرتے یا نہیں دیتے۔

ڈوان لون

ماخذ لنک: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html