کون سے عوامل ریزورٹ ریل اسٹیٹ کو 'منجمد' رہنے کا سبب بنتے ہیں؟

مارکیٹ میں کوئی واضح تبدیلیاں نہیں ہیں۔

DKRA گروپ کی جانب سے جولائی 2023 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں حال ہی میں شائع ہونے والی رپورٹ کے مطابق، بہت سے ریزورٹ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس نے متوقع لیکویڈیٹی حاصل نہیں کی، اس لیے انہوں نے سیلز پر عمل درآمد کا وقت ملتوی کردیا۔ اسی وجہ سے، جولائی میں، صرف 1 نیا پروجیکٹ فروخت کے لیے کھولا گیا جس میں 40 مصنوعات مارکیٹ میں لائی گئیں، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں 88 فیصد کم ہیں۔

خاص طور پر، اس مارکیٹ کی مانگ ابھی بھی بہت کم ہے جس میں صرف 1 کامیاب ٹرانزیکشن ریکارڈ کی گئی ہے، جو اسی مدت کے مقابلے میں 99% کم ہے۔ DKRA گروپ نے تبصرہ کیا کہ سرمایہ کاروں کی محتاط نفسیات کے ساتھ مل کر ان مصنوعات کی پیشکش کی قیمت نسبتاً زیادہ ہے، جس سے لیکویڈیٹی اب بھی پرسکون ہے۔ دیگر عوامل کا ذکر نہ کرنا جیسے قانونی حیثیت، شرح سود اور سیاحت کی صنعت کی معمولی بحالی نے ریزورٹ ریل اسٹیٹ کی لیکویڈیٹی کو متاثر کیا ہے۔

تعطیل ولا لین دین کے حجم میں 99 فیصد کمی، کون سے عوامل اب بھی مارکیٹ کو متاثر کر رہے ہیں؟ تصویر 1 — جولائی 2023 میں صرف 1 ریزورٹ ولا فروخت کیا جائے گا۔ (تصویر: ڈی کے آر اے گروپ)

اگلے مہینے میں، DKRA کا خیال ہے کہ جولائی کے مقابلے میں مارکیٹ کی طلب اور رسد میں قدرے اضافہ ہوا لیکن کوئی خاص تبدیلیاں نہیں ہوئیں۔ ریزورٹ ٹاؤن ہاؤس/شاپ ہاؤس کے حصے میں، سال کے پہلے 6 مہینوں کے مقابلے جولائی میں نئی سپلائی میں اضافہ ہوا لیکن اگلے سیلز مرحلے میں صرف 2 پروجیکٹس فروخت کے لیے پیش کیے گئے۔ اس سیگمنٹ میں سپلائی میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 75 فیصد کمی واقع ہوئی۔ جذب کی شرح صرف 1٪ تھی۔

condotels کے ساتھ، سپلائی میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 52% کا اضافہ ہوا جس کے ساتھ 3 پروجیکٹس برائے فروخت، 405 یونٹس کے برابر ہیں۔ یہ تعداد 2023 کی پوری دوسری سہ ماہی میں 378 یونٹس کے ساتھ فروخت کے لیے پیش کیے گئے نئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد سے بھی زیادہ ہے۔ تاہم، تمام نئی مصنوعات وسطی علاقے میں مرکوز ہیں۔

Condotel جولائی میں 113 کامیاب ٹرانزیکشنز کے ساتھ اس مارکیٹ میں سب سے زیادہ لین دین کرنے والا طبقہ بھی ہے۔ تاہم، لین دین کا حجم اب بھی ایک پراجیکٹ میں مرکوز ہے، باقی پروجیکٹس کی کھپت کی شرح معمولی ہے۔ یہ مکمل قانونی دستاویزات کے حامل پروجیکٹ ہیں، جو بڑے برانڈز کے ذریعے چلائے جاتے ہیں اور ان کی فروخت کی قیمت 50 ملین VND/m2 سے کم ہے۔

DKRA نے یہ بھی پیشن گوئی کی ہے کہ اگلے مہینے میں، مارکیٹ کی طلب اور رسد کی بحالی جاری رہے گی لیکن مختصر مدت میں مضبوط اتار چڑھاؤ کا امکان نہیں ہے۔

تعطیل ولا لین دین کے حجم میں 99 فیصد کمی، کون سے عوامل اب بھی مارکیٹ کو متاثر کر رہے ہیں؟ تصویر 2 — ریزورٹ رئیل اسٹیٹ میں مختصر مدت میں پیش رفت کا امکان نہیں ہے۔

ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کی فروخت کی قیمت کے حوالے سے، پرائمری مارکیٹ میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں بہت زیادہ اتار چڑھاؤ کی توقع ہے۔ وہ سرمایہ کار جو پروڈکٹس کو لاگو کر رہے ہیں اب بھی شرح سود کے سپورٹ پروگراموں کو برقرار رکھتے ہیں، فوری ادائیگی کرنے والے صارفین کے لیے 50% تک کی رعایتی مراعات، بنیادی رعایتی مدت وغیرہ۔

وزارت تعمیرات کی تازہ ترین رپورٹ کے مطابق، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں، ملک بھر میں ہوٹلوں اور ریزورٹس کی نئی سپلائی کو صرف چند ایسے پروجیکٹس کے ذریعے پورا کیا جائے گا جو کھولے گئے اور کام میں لائے گئے ہیں۔ صرف ایک نیا لائسنس یافتہ ریزورٹ ٹورازم پروجیکٹ ہے، جو کہ تھیمیٹک ٹورسٹ ایریا اور ریزورٹ با ڈین ماؤنٹین (Tay Ninh) کی چوٹی پر ہے۔

ریزورٹ ریل اسٹیٹ کو کیسے بچایا جائے؟

ملک بھر میں کچھ مشہور سیاحتی علاقوں میں کیے گئے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ ترک شدہ ولا پروجیکٹس، ریزورٹ ولا، کنڈوٹیلس، اور آفسٹیلس کی صورت حال بہت عام ہے جس میں کوئی گاہک نہیں ہے۔ بہت سے ثانوی سرمایہ کاروں کو لیوریج کے استعمال کی وجہ سے مالی دباؤ سے نمٹنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑا ہے، وہ پروڈکٹ سے کیش فلو کا فائدہ اٹھانے سے قاصر ہیں، اس لیے انہوں نے حالیہ دنوں میں اپنی مصنوعات کو "دم گھٹنے والی" قیمتوں پر فروخت کرنا قبول کیا ہے۔

بہت سے مارکیٹ اسٹڈیز یہ بھی ظاہر کرتی ہیں کہ ریزورٹ ریل اسٹیٹ کا منافع کا مارجن فی الحال بہت کم ہے، صرف 1% کے قریب پہنچتا ہے، بہت کم پروجیکٹس 4-5% یا اس سے زیادہ تک پہنچتے ہیں۔ 8-12% کے منافع کے لیے پرعزم فروخت کے لیے کھولنے کے بہت سے منصوبے فی الحال لاگو ہونے سے قاصر ہیں۔

ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کی خصوصیت کے ساتھ، شرح سود اور قانونی رکاوٹوں کے خاتمے کے ساتھ مارکیٹ کے دیگر حصوں کی طرح ریکوری کافی نہیں ہے۔ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کا باقی مسئلہ اب بھی ریسارٹ اور سیاحت کے شعبے میں طلب سے زیادہ رسد ہے۔

تعطیل ولا لین دین کے حجم میں 99 فیصد کمی، کون سے عوامل اب بھی مارکیٹ کو متاثر کر رہے ہیں؟ تصویر 3 — مصنوعات کی فراہمی میں اضافہ لیکن ممکنہ سیاحوں کی مناسب نشوونما کے فقدان نے طلب اور رسد کے درمیان بڑے فرق کو جنم دیا ہے۔

سیاحت کے جنرل ڈیپارٹمنٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، سال کے پہلے 6 مہینوں میں، ویتنام نے تقریباً 70 ملین زائرین کا خیرمقدم کیا، جن میں 5.6 ملین بین الاقوامی زائرین اور تقریباً 64 ملین گھریلو زائرین شامل ہیں۔ 2019 کے اسی عرصے کے مقابلے میں بین الاقوامی سیاحوں کی تعداد صرف 66 فیصد تھی، جب کہ اندرون ملک آنے والوں کی تعداد میں 1.4 گنا اضافہ ہوا۔ سیاحت سے کل آمدنی کا تخمینہ VND 343,100 بلین ہے، جو 2019 میں اسی مدت کے مقابلے میں 1.45% زیادہ VND 338,200 بلین ہے۔

بین الاقوامی زائرین کی تعداد واقعی ٹھیک نہ ہونے کے ساتھ، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کی سپلائی میں مسلسل اضافہ ہوتا جا رہا ہے، زیادہ سپلائی کے بحران کی وجہ سے ریزورٹ کی بہت سی پروڈکٹس کا ماضی میں فائدہ نہیں اٹھایا گیا۔ بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ اگر ممکنہ سیاحوں کی تعداد بحال نہیں ہوتی ہے، یا اس سے بھی تیزی سے اضافہ کرنا پڑتا ہے، تو ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ منجمد ہوتی رہے گی۔ اس سے ایک لوپ بنتا ہے، منجمد مارکیٹ سروس کو ترقی نہیں دیتی اور ممکنہ سیاحوں کو راغب کرنے میں دشواری کا باعث بنتی ہے۔

ماہرین کے مطابق، ریزورٹ ریل اسٹیٹ مارکیٹ کو قانونی اور شرح سود کے حل کے ساتھ بچانا صرف سطح پر مسئلہ کو حل کرتا ہے۔ یہ حرکتیں بڑی حد تک پروجیکٹ مالکان اور سرمایہ کاروں کو موجودہ دور میں اعتماد بحال کرنے میں معاونت کرتی ہیں۔ تاہم، صحیح معنوں میں قدر کو فروغ دینے اور اس قسم کی لیکویڈیٹی بڑھانے کے لیے، کلید اب بھی اصل طلب کے مسئلے میں ہے۔

اس لیے، سیلز پر توجہ مرکوز کرنے کے علاوہ، سرمایہ کاروں کو ممکنہ گاہکوں کو متوجہ کرنے کے لیے سیاحت کی منڈی کے ساتھ مل کر اپنی امیج کو فروغ دینے پر توجہ مرکوز کرنے کے ساتھ ساتھ خدمات کو بھی چلانا چاہیے۔ اس سے سرمایہ کار اس مارکیٹ کی مصنوعات میں مزید دلچسپی لیتے ہیں اور سرمایہ کاری کا انتخاب کرتے رہتے ہیں۔ تجزیہ کاروں کے مطابق اس مسئلے کو راتوں رات بہتر نہیں کیا جا سکتا، اس لیے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کو دیکھنے کے لیے ہمیں ابھی 2024 کے آخر یا 2025 کے اوائل تک انتظار کرنا ہوگا۔

ماخذ