96% من المعروض من الشقق الجديدة في مدينة هوشي منه يأتي من القطاع الفاخر

[إعلان 1]

ارتفاع المعروض من الشقق في قطاع العقارات الراقية

وبحسب تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023 الصادر مؤخرا عن شركة CBRE، وصل عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع في مدينة هوشي منه إلى 3600 وحدة، أي ما يقرب من 90% من إجمالي العرض الجديد في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، بزيادة قدرها 27% عن نفس الفترة من العام الماضي.

يأتي هذا العرض في الغالب من المرحلة التالية من المشاريع القائمة. والجدير بالذكر أن 60% من العرض الجديد في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023 يأتي من مشروع حضري في شرق المدينة. ولذلك، لا يزال شرق المدينة نقطةً واعدةً من حيث عرض الشقق الجديدة.

وبحسب التقرير، فإن 96% من العرض الجديد في الربع الثالث من عام 2023 سيأتي من قطاع السلع الراقية، بينما ستكون نسبة 4% المتبقية من العرض الجديد في قطاع السلع الفاخرة، من المرحلة التالية من مشروع في منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة.

وسجل التقرير أيضًا أن سعر البيع الأساسي لسوق الشقق في مدينة هو تشي منه وصل إلى 60.6 مليون دونج/م2 (ما يعادل أكثر من 2500 دولار أمريكي/م2) في الربع، بزيادة 4% على أساس ربع سنوي و1.9% على أساس سنوي، ويرجع ذلك أساسًا إلى العرض الجديد في قطاعات الفخامة والراقية مع تعديلات الأسعار.

96 مصدرًا جديدًا لتوريد الشقق في مدينة هوشي منه من القطاع الفاخر، الصورة 1 — ويعادل المعروض من الشقق في الربع الثالث من عام 2023 ما يعادل 90% من إجمالي المعروض في الأشهر الستة الأولى من العام.

ومنها العرض الجديد في قطاع العقارات الفاخرة، بعدد محدود من الوحدات المعروضة للبيع، ووضع قانوني شفاف، وموقع مميز، وشهد ارتفاعاً أولياً في الأسعار بنسبة 6% مقارنة بفترة الافتتاح السابقة في عام 2022.

وعلى نحو مماثل، قام المستثمرون في قطاع العقارات الراقية أيضًا برفع الأسعار بنسبة 3-4% في المتوسط مقارنة بفترة البيع الافتتاحية في العام الماضي، جنبًا إلى جنب مع ترقيات المنتجات، ودعم أسعار الفائدة على قروض الإسكان، وجداول الدفع الممتدة، والالتزامات الإيجارية.

خلال هذه الفترة، طبّق العديد من المستثمرين سياساتٍ متنوعة لجذب العملاء، مما ساعد السوق على استعادة السيولة. وهذا يُظهر أنه على الرغم من عدم تسجيل السوق انخفاضًا مباشرًا في الأسعار، إلا أن وجود سياسات بيعٍ مُحفّزةٍ يُعدّ أمرًا لا غنى عنه في المشاريع الجديدة المطروحة للبيع لضمان استقطابٍ جيدٍ للمشروع.

وفي الواقع، ساعدت سياسات المبيعات الجذابة على تحسين معدل امتصاص العرض الجديد في الربع الثالث، حيث وصل إلى أكثر من 2600 وحدة مباعة، وهو ما يعادل 55% من الوحدات التي تم إطلاقها حديثاً ونحو ضعف معدل الامتصاص في الربع السابق.

في السوق الثانوية، بلغ متوسط السعر 45 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 2.6% مقارنة بالربع السابق، ولكنه لا يزال أقل بنسبة 4% عن الفترة نفسها من العام الماضي. في الوقت نفسه، ظلت أسعار العقارات الثانوية في قطاعي السلع الفاخرة والمعقولة مستقرة تقريبًا مقارنة بالربع السابق.

96 مصدرًا جديدًا لتوريد الشقق في مدينة هوشي منه من الشريحة الراقية (صورة 2) — العرض يأتي بشكل رئيسي من مشاريع الشقق الفاخرة.

يعود هذا الارتفاع الفصلي بشكل رئيسي إلى ارتفاع أسعار السلع الثانوية في الفئات الراقية والمتوسطة، حيث سعى المشترون للحصول على منتجات مُسلّمة بأسعار معقولة مقارنةً بأسعار السوق الأولية. وقد انعكس هذا بشكل خاص على المشاريع القريبة من مركز المدينة، مثل منطقة بينه ثانه ومدينة ثو دوك، والتي استفادت من خط المترو المُرتقب.

وفقًا للسيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، "بعد ثلاثة أشهر فقط من النصف الثاني من عام 2023، شهد سوق الشقق في مدينة هو تشي منه تغيرات إيجابية في السيولة مقارنةً بالنصف الأول من العام. عادةً، يسجل مشروع سكني في منطقة حضرية يضم حوالي 3000 وحدة سكنية جديدة تم افتتاحها في الربع الثالث من عام 2023 معدل مبيعات يتجاوز 50%، بينما باع مشروع آخر مجاور لخط المترو 20 وحدة سكنية في الطابق السفلي خلال صباح واحد."

أسعار المساكن منخفضة الارتفاع تظل مستقرة

وأظهر تقرير شركة سي بي آر إي أيضًا أن الأسعار الأولية لمنتجات الإسكان الجاهزة منخفضة الارتفاع تظل مستقرة عند متوسط 255 مليون دونج/متر مربع من الأرض، بسبب العرض الجديد المحدود.

ومع ذلك، تظل المعاملات والطلب في السوق الثانوية منخفضين، حيث لم يكن هناك تغيير كبير في أسعار البيع المتوسطة خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، ويظل المستثمرون في وضع "الانتظار والترقب" وسط استمرار الضغوط المالية.

وعلقت شركة CBRE بأن من المتوقع أن يتحسن قطاع العقارات المنخفضة الارتفاع في العرض الجديد من الربع الرابع من عام 2023 إلى عام 2024، ويأتي ذلك بشكل أساسي من المناطق الحضرية في شرق وجنوب مدينة هوشي منه مثل منطقة آن هونغ السكنية (نها بي) أو المرحلة التالية من المدينة العالمية (مدينة ثو دوك).

وعلى وجه الخصوص، أصبحت صفقات الدمج والاستحواذ هذا الربع أكثر نشاطًا، مما يدل على اهتمام متزايد من جانب المستثمرين الأجانب بسوق العقارات في مدينة هوشي منه.

96 مصدرًا جديدًا لتوريد الشقق في مدينة هوشي منه من القطاع الفاخر، الصورة 3 — ولم يتغير سوق الإسكان المنخفض الارتفاع وحده كثيراً.

علاوةً على ذلك، لا يزال دعم السلطات المحلية يُشكّل دافعًا قويًا لسوق الإسكان. وتحديدًا، خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام ٢٠٢٣، تمّ حلّ المشاكل القانونية لـ ٦٧ مشروعًا في مدينة هو تشي منه (٣٧.٢٪ من إجمالي ١٨٠ مشروعًا تعاني من مشاكل قانونية).

وبالإضافة إلى ذلك، فيما يتعلق بحزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج لتطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال وتجديد مشاريع الشقق القديمة، تمت الموافقة على مشروع واحد لاقتراض رأس المال من هذه الحزمة، من بين ستة مشاريع مؤهلة في مدينة هوشي منه.

على الرغم من أن سوق الإسكان في عام 2023 سيظل يعاني من فجوة كبيرة في العرض ومعدل الاستيعاب مقارنةً بالسنوات السابقة، إلا أنه لا يمكن للمستثمرين تجاهل المؤشرات الإيجابية للسوق. أصبح بإمكان المشترين الحصول على قروض سكنية بسهولة تدريجية، حيث أعلنت العديد من البنوك عن انخفاض أسعار الفائدة في الربع الثالث. وفي الوقت نفسه، تساعد عمليات الدمج والاستحواذ والدعوة إلى الاستثمار من صناديق الاستثمار المستثمرين على إيجاد مخرج للمشاريع المتأخرة عن مواعيدها بسبب نقص رأس المال، وفقًا للسيدة دونغ ثوي دونغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام.

وحول اتجاهات السوق المستقبلية، قال الخبير أيضاً إن صعوبات السوق من المتوقع أن تستمر على الأقل حتى النصف الأول من عام 2024، وستتعافى المعاملات عندما تتحسن العوامل الاقتصادية الكلية والقانونية وثقة مشتري المنازل.

[إعلان 2]
مصدر