مخاوف بشأن مقترح تشديد المعاملات العقارية

تطلب وزارة الإنشاءات ملاحظات الوزارات والهيئات المعنية على محتوى مشروع قرار الحكومة بشأن آلية ضبط أسعار العقارات والحد منها. إلا أن الخبراء يرون ضرورة إعادة النظر في المقترحات لتجنب تأثير التسرع في تطبيقها على سوق العقارات والاقتصاد.

يجب التركيز على مصالح الناس

وللمساهمة في خفض الأسعار والحد من المضاربة العقارية، أكد المشروع على ثلاثة عوامل تتطلب تنظيم المعاملات العقارية وجعلها علنية وشفافة من خلال إنشاء مركز للمعاملات العقارية تابع للدولة.

يُذكر أن اقتراح السياسة "لتشديد" قروض شراء المنازل الثانية والثالثة بتطبيق أسعار فائدة منخفضة، يسمح للمشترين باقتراض 50% فقط عند شراء منزل ثانٍ، ولا يزيد عن 30% عند شراء منزل ثالث؛ بدلاً من تطبيق سعر الفائدة الحالي الذي يتراوح بين 70% و80%. كما اقترحت وزارة البناء أن تُلزم الحكومة اللجان الشعبية في المحافظات والمدن بتخصيص ما لا يقل عن 30% من إجمالي عدد مشاريع بناء المساكن التجارية المتوقع تنفيذها خلال الفترة 2026-2030 لبناء مساكن تجارية بأسعار معقولة.

Băn khoăn đề xuất siết giao dịch bất động sản - Ảnh 1. — شركة سي القابضة تُسلّم شققًا سكنيةً لسكان مشروع ذا ميزون (حي ثو داو موت، مدينة هو تشي منه). تصوير: ثاو نجوين

وفي مواجهة القضايا المذكورة أعلاه، قال الخبير المالي والمصرفي نجوين تري هيو إن اقتراح وزارة البناء بتقييد البنوك التجارية من إقراض مشتري المنازل الثانية والثالثة غير معقول، لأن أنشطة الإقراض تعتمد دائمًا على شهية المخاطرة لدى البنوك التجارية وقدرة العملاء على السداد. إن تدخل وزارة البناء في السياسة الائتمانية للبنوك، والتي تنتمي إلى مجال السياسة النقدية، يمكن أن يسبب مشاكل. وقال الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد اقتصاديات الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، إن مشروع اللائحة التي تنص على أن جميع معاملات العقارات يجب أن تمر عبر أرضية تديرها الدولة غير مناسب لوظيفته، مما يؤثر على تطوير سوق العقارات، لأن النظام والإجراءات في المعاملات محدودة. وقال الدكتور فام فيت ثوان إن الأرض هي وسيلة إنتاج وليست سلعة معاملات عادية، مع معيار أن يكون مستخدمو الأراضي فعالين في عملية الاستخدام. ومن ثم، لا بد من وجود سياسة محددة لبناء قائمة أسعار للأراضي في المناطق التي تميل إلى الانخفاض بمرور الوقت لتحديد ما إذا كانت مصالح الناس لها الأولوية.

صرحت السيدة تران ثي كام تو، المديرة العامة لشركة إكسيم العقارية (EximRS)، بأن تقييد القروض المصرفية أمرٌ حساسٌ للغاية لسوق العقارات. وسيُعرّض التسرع في التنفيذ سوق العقارات لخطر "التجمد". وأشارت إلى أن قطاع العقارات الفاخرة شهد انخفاضًا ملحوظًا في المعاملات مؤخرًا. وفي الوقت نفسه، لا يوجد عرض كافٍ لمشاريع الإسكان التجاري منخفضة التكلفة. لذلك، إذا فُرض تشديد القروض، فلن يتمكن المستثمرون من تنفيذ المزيد من المشاريع. وسيؤثر هذا بشكل كبير على السوق ككل، فبدون وجود عرض شامل، سيؤثر ذلك على الطلب على شراء المنازل لأجيال قادمة.

بحاجة إلى حلول مستدامة

وقال السيد نجوين تري هيو إن اقتراح وزارة البناء قد يكون مؤقتًا، لكن حل المشكلة على المدى الطويل يتطلب حلولاً أكثر استدامة.

على وجه التحديد، تُفرض ضرائب مرتفعة على العقارات الثانوية أو الثالثة أو الاستثمارية. سيقلل هذا من حافز المضاربة، وبالتالي يخفض أسعار العقارات. ومع ذلك، فإن الضريبة وحدها لا تكفي. يجب أن تكون هناك آلية سوق، أي ضمان التقاء العرض والطلب. إذا زاد عرض العقارات بما يكفي لتلبية الطلب، ستنخفض أسعار المساكن. لذلك، بالإضافة إلى السياسات طويلة الأجل، من الضروري تعزيز العرض حتى تتاح للناس فرصة امتلاك المنازل، مما يساهم في خفض أسعار المساكن. يجب على الدولة أن تلعب دورًا رائدًا في توفير أموال الأراضي، واستكمال الإجراءات الإدارية والسياسات المتعلقة بالأراضي والائتمان. تكمن المشكلة في فيتنام اليوم في ازدحام المعروض العقاري، في حين أن الطلب مرتفع للغاية. وقد دفع اختلال التوازن بين العرض والطلب أسعار المساكن إلى مستويات غير معقولة.

وشاطره الرأي الدكتور لي شوان نغيا، نائب رئيس اللجنة الوطنية للرقابة المالية السابق، قائلاً إنه بموجب أحكام قانون مؤسسات الائتمان، لا يجوز للحكومة التدخل في أنشطة الائتمان للبنوك التجارية. ومن شأن هذا التدخل أن ينتهك حرية عمل البنوك، ويؤثر على استقلالية وشفافية أنشطة الائتمان.

علاوة على ذلك، يُعدّ التمييز بين "المنزل الأول" و"المنزل الثاني" للمشتري أمرًا بالغ التعقيد وصعوبة التنفيذ. ولا تملك البنوك التجارية القدرة أو الموارد اللازمة لأداء هذه المهمة، لأن الحد من قروض الإسكان وخفض أسعارها ليس من مسؤولياتها الأساسية.

وفقًا للدكتور لي شوان نغيا، فقد سيطر بنك الدولة على مدار العقود الماضية على أنشطة الإقراض العقاري بتطبيق نسب عالية لمخاطر الائتمان، تتراوح بين 150% و250%. على سبيل المثال، إذا أقرض بنك تجاري 100 مليار دونج للعقارات، فسيحسب بنك الدولة المخاطر المقابلة بين 150 و250 مليار دونج. هذا يُجبر البنوك على استخدام أرباحها لإنشاء احتياطيات مخاطر بالمستوى المناسب، مما يحد بشكل غير مباشر من الإقراض العقاري. يعتقد الدكتور لي شوان نغيا أن القضية الأساسية لسوق العقارات الفيتنامية هي تطوير منتجات سكنية تناسب كل شريحة من شرائح الطلب. تحتاج الدولة إلى التركيز على إزالة العوائق القانونية لزيادة المعروض من المساكن منخفضة التكلفة، مع تطبيق سياسات لدعم مشتري المنازل، وخاصة ذوي الدخل المحدود. واستشهد بمثال سنغافورة، حيث يُمنح الفقراء قروضًا سكنية بسعر فائدة ثابت قدره 2.5%، وتعوض الحكومة البنوك عن سعر الفائدة الذي يتجاوز هذا المستوى. يمكن أن تكون هذه الحلول أكثر فعالية بكثير من التدخل المباشر في سياسات الائتمان للبنوك.

وفقًا للدكتور فام فيت ثوان، فإن الحد من المضاربة باستخدام معدلات ضريبية تعتمد على وقت المعاملة عند التسجيل، بدلاً من الإدارة عبر الإنترنت، سيساعد على إدارة العقارات بشكل مستقر. وبناءً على ذلك، ولتجنب المضاربة، يمكن لفيتنام تطبيق أدوات ضريبة المعاملات، وهي فعالة للغاية. على سبيل المثال، تُطبق ضريبة بنسبة 20% من سعر البيع على معاملات العقارات خلال 12 شهرًا، و10% على 36 شهرًا، و5% على 60 شهرًا. أما الباقي، فسيتم تطبيق ضريبة بنسبة 2% كما هو متبع حاليًا... وأضاف الدكتور ثوان: "سيكون الحد من المضاربة وخفض أسعار الأراضي السنوية أداة فعالة لتنظيم أسعار الأراضي، مما يُتيح للناس فرصة شراء منازل في المستقبل، كما أن توفير الضمان الاجتماعي أمرٌ يجب أخذه في الاعتبار الآن".

لا يتوافق مع الممارسات الدولية

وفقًا للدكتور لي شوان نغيا، لا توجد دولة في العالم حاليًا تُسيطر على أسعار العقارات بتقييد قروض مشتري المنازل. لذلك، فإن تطبيق إجراء خفض حدود القروض لشراء منزل ثانٍ أو أكثر لا يتماشى مع الممارسات الدولية، وقد يُسبب آثارًا سلبية على السوق.

المصدر: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm