مجلس إدارة الشقق: حارس أم استغلالي؟

في الآونة الأخيرة، أصبحت النزاعات في المباني السكنية معقدة. إن الحوادث التي تتورط فيها مجالس الإدارة والمستثمرين ووحدات الإدارة التشغيلية تسبب باستمرار ضجة عامة، مما يعكس عدم كفاية آلية الإدارة الحالية للمباني السكنية.

استغلال صندوق الصيانة

وفي الآونة الأخيرة، تسببت قضية اثنين من أعضاء مجلس إدارة مبنى شقق جولدن مانشن (منطقة فو نهوان، مدينة هوشي منه) الذين تمت مقاضاتهم واحتجازهم مؤقتًا للتحقيق في "اختلاس الممتلكات" في حالة من الذعر بين السكان. وتوصلت هيئة التحقيق إلى أن هذين الشخصين استولىا على أكثر من 22 مليار دونج من صندوق صيانة الشقق، على الرغم من أنهما استعادا جزءًا من الأموال لاحقًا.

ولم يمض وقت طويل قبل ذلك، حتى في مدينة هوشي منه، تم اقتراح محاكمة الرئيس السابق ونائب الرئيس لمبنى شقق مييو نوي (منطقة بينه ثانه) بتهمة جرائم "اختلاس الممتلكات" و"إساءة استخدام المنصب والسلطة أثناء أداء الواجبات الرسمية"، حيث بلغ إجمالي الأموال المختلسة والتسبب في أضرار أكثر من 3 مليارات دونج. هذه الحوادث ليست معزولة، بل تظهر أن نظام إدارة الشقق يعاني من العديد من الثغرات في كل من القدرة وأخلاقيات الإدارة.

ولم يتوقف الأمر عند قضايا الإدارة الداخلية، فقد جذبت قضية جديدة مؤخرا اهتماما خاصا عندما تم تغريم مجلس إدارة شركة Conic Southeast Asia Apartment (منطقة Binh Chanh) إداريا من قبل هيئة الضرائب بما يصل إلى 119 مليار دونج لعدم إصدار فواتير ضريبة القيمة المضافة لأكثر من 7000 معاملة لجمع الأموال من السكان. ولم يقتصر الأمر على إثارة غضب السكان فحسب، بل أثار أيضا "دهشة" العديد من مجالس الإدارة الأخرى، لأن أنشطة الإيرادات والنفقات كانت لفترة طويلة تتم في الغالب بأشكال غير رسمية، دون إصدار فواتير ودون تعليمات محددة.

بعد الحادث مباشرة، أرسل مجلس إدارة مبنى شقق Sun Avenue (Thu Duc City) بشكل استباقي رسالة إلى سلطة الضرائب، طالبًا إجراء تفتيش شامل للأنشطة المالية في المبنى. وبحسب مجلس الإدارة، قامت وحدة الإدارة والتشغيل، شركة سافيلز فيتنام المحدودة، بتحصيل رسوم الإدارة والخدمات الأخرى ولكنها لم تصدر فواتير ضريبة القيمة المضافة للمقيمين منذ عدة أشهر.

من جهتهم، قال ممثل شركة سافيلز في حديث مع مراسل صحيفة نجوي لاو دونج، إنهم ملتزمون باللوائح القانونية، واتباع آلية "التحصيل - الدفع"، وبالتالي فإنهم لا يحتاجون إلى إصدار فواتير للسكان ولكن لمجلس الإدارة. لكن السكان أثاروا تساؤلا حول سبب عدم إصدار فواتير لهم مع أنهم هم من يدفعون الفواتير؟ ويثير هذا تساؤلات حول الشفافية والمسؤولية القانونية للأطراف المشاركة في عمليات بناء الشقق. "تحصل سافيلز منا شهريًا رسومًا وضريبة القيمة المضافة. ونحن من يحتاج إلى الفواتير، وليس مجلس الإدارة الذي يحتاج إلى الفواتير لإصدارها" - أثار أحد سكان مبنى شقق ذا صن أفينيو هذه المسألة.

وقال المحامي تران كووك باو، من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، إن المشكلة في القضايا المذكورة أعلاه تكمن في الافتقار إلى الشفافية والافتقار إلى آلية مراقبة فعالة. وبحسب السيد باو، قبل إنشاء مجلس الإدارة، كانت النزاعات تنشأ في كثير من الأحيان بين السكان والمستثمرين، وتتعلق بشكل رئيسي بصندوق الصيانة بنسبة 2٪ من القيمة الإجمالية للشقة.

بمجرد وجود مجلس إدارة، إذا كان الأشخاص المنتخبون لا يمثلون المصلحة المشتركة ولكن لأغراض شخصية، فإن خطر الربح يكون مرتفعًا جدًا. وأضاف المحامي أن "عدم وضوح الإيرادات والنفقات، إلى جانب ضعف وحدة الإدارة والتشغيل، تسبب في تراكم الصراع بشكل متزايد وانفجاره في اتهامات ودعاوى قضائية".

ويتهم مجلس إدارة مجمع شقق "صن أفينيو" وسكانه وحدة التشغيل بتحصيل الرسوم ولكن عدم إصدار الفواتير لعدة أشهر.

بحاجة إلى لوائح أكثر صرامة

وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن سلسلة القضايا التي تمت فيها مقاضاة مجالس إدارة المباني السكنية واحتجازها بتهمة الاختلاس هي بمثابة جرس إنذار للإدارة الحالية للمباني السكنية. وبحسب قوله، من الضروري سد "الثغرات" في القانون بسرعة، مع تعزيز الدور الرقابي لشرطة الأحياء والسلطات المحلية.

وهذه قوات قريبة من الشعب، وتفهم الشعب، وقادرة على فهم حالة الأمن والنظام والأنشطة غير العادية في المباني السكنية، بما في ذلك الإيجارات قصيرة الأجل.

وقال إن المباني السكنية المكونة من 20 إلى 25 طابقا في مدينة هوشي منه لديها أموال صيانة تصل إلى 20 مليار دونج، وهو ما يعادل 10 أضعاف رأس المال المستأجر لشركة صغيرة. بعض المباني السكنية الكبيرة لديها أموال صيانة تصل إلى 500 مليار دونج، مما أصبح "طعمًا سمينًا"، مما دفع العديد من الأفراد إلى السعي إلى "الضغط" على مجلس الإدارة لتحقيق الربح.

وفي الوقت نفسه، فإن الواقع المقلق هو لامبالاة السكان أنفسهم. بل إن بعض الناس يرسلون خدمهم إلى الاجتماعات بدلاً من ذلك، أو لا يحضرونها أو ليس لديهم رأي. عندما يقع حادث، نشعر بالصدمة لأننا لا نفهم بشكل واضح حقوق والتزامات وأنشطة مجلس الإدارة المالية. بل إن هناك حالات كثيرة لشراء شقق صغيرة ومن ثم الحصول على تفويض بإنشاء أغلبية الأصوات، واحتلال مناصب في مجلس الإدارة لتحقيق مكاسب شخصية. لذلك، اقترح السيد تشاو تعديل واستكمال التعميم 05/2024/TT-BXD الصادر عن وزارة البناء لتعزيز سلطة مؤتمرات المباني السكنية، والحد من استغلال الثغرات للتلاعب بأنشطة الإدارة.

كما اقترح السماح للمستثمرين بالاحتفاظ بصندوق صيانة الشقق ولكن يجب عليهم فتح حساب منفصل تحت إشراف مجلس الإدارة، بدلاً من تسليمه إلى مجلس الإدارة لإدارته. وأكد تشاو أنه "إذا كان مجلس الإدارة شفافًا واستخدم الصندوق بشكل معقول، فإن مجرد تقسيمه إلى مبالغ صغيرة لإيداعها في البنك سيجلب فوائد كبيرة للسكان".

فيما يتعلق بالمعلومات التي تفيد بأن مجلس إدارة Conic Southeast Asia Apartment قد غُرِّم بأكثر من 119 مليار دونج لعدم إصدار 7260 فاتورة عند تحصيل الرسوم من أنشطة إدارة مبنى الشقق، قال السيد نجوين تيان دونج، المدير العام لشركة Savista Holdings (وحدة متخصصة في الاستشارات وإدارة واستغلال العقارات)، إن قانون الإسكان لعام 2023 والتعميم 05/2024/TT-BXD ينصان على أن مجلس الإدارة هو منظمة تمثل السكان، ولها ختم وحساب مصرفي ولكن ليس لها وضع قانوني، وليس لها وظائف تجارية ولا يُسمح لها بإصدار فواتير مثل الأعمال التجارية.

ومن ثم فإن إلزام مجلس الإدارة بإصدار فواتير ضريبة القيمة المضافة ليس له أساس قانوني واضح، لأنه إذا تم ذلك فإنه سيؤدي إلى اضطرار المقيمين إلى دفع الضرائب مرتين.

وبحسب قوله فإن القضية تظهر ضرورة التناسق بين قانون الإسكان وقانون الضرائب. إذا تم تحديد أدوار ووظائف كل كيان بشكل واضح وتم تطبيق القانون بشكل صحيح، فسيتم تجنب العقوبات المثيرة للجدل. وتحتاج السلطات إلى مراجعة قانون الإسكان والتعميم رقم 05 بعناية للحصول على توجيهات التعامل المناسبة، وتجنب التأثير على سلسلة من المباني السكنية في جميع أنحاء البلاد.

اقتراح إنشاء جمعية لإدارة الإسكان

في الآونة الأخيرة، أرسلت إحدى شركات الإدارة والتشغيل، نيابة عن مجموعة مكونة من 6 شركات مؤسسة، وثيقة إلى لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه تطلب الاعتراف باللجنة التوجيهية لإنشاء جمعية إدارة وتشغيل الإسكان في مدينة هو تشي منه (HMO). تؤمن هذه الوحدة بأن إدارة وتشغيل المباني هي وظيفة متخصصة للغاية، وتتطلب صيانة الأنظمة التقنية، واستغلال مرافق الشقق، وتوفير خدمات التنظيف والأمن والبيئة... لذلك، فإن مشاركة وحدات ذات خبرة واحترافية تلتزم بمعايير واضحة أمر ضروري للغاية.

المصدر: https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm