مناقشة سياسات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين

[إعلان 1]

اقتراح لفرض الاستحواذ على الأراضي إذا وافق أكثر من 70٪ من الناس

وفقًا للإحصاءات، تلقّى مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) أكثر من ١٢ مليون تعليق من جهات ومنظمات وأفراد. وتُعدّ المشاورات العامة حول مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) نشاطًا سياسيًا واجتماعيًا واسع النطاق، يجذب اهتمام فئات واسعة من الشعب، والمثقفين، والفيتناميين المقيمين في الخارج، والمنظمات والشركات العاملة في فيتنام.

من القضايا التي حظيت باهتمام خاص من الجمهور مؤخرًا سياسة استملاك الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين. ففيما يتعلق باستملاك الأراضي تحديدًا، لم يُنفذ أي مشروع كبير تمكنت الشركات من التفاوض بشأنه مع المواطنين. وهذا أيضًا سبب تأثر كفاءة استخدام الأراضي. لا يزال على الدولة استملاك الأراضي وتحويل أغراض استخدامها، ويُعد حساب فرق إيجارها أمرًا بالغ الصعوبة.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الشكل 1 — وتحظى سياسات الاستحواذ على الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين باهتمام خاص لدى الرأي العام.

في الواقع، غالبًا ما تواجه الشركات التي تُنفّذ مشاريع التنمية الحضرية بالاتفاق مع المواطنين بعض الصعوبات والمشاكل. وفي ورشة عمل حول مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) التي نظمتها غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في 8 مارس، صرّح السيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء الفيتنامية، بوجود مشاريع لشركات لم تُنفّذ منذ 8 سنوات بسبب مشاكل في استعادة الأراضي والتعويضات ودعم المحاصيل.

وفقاً للسيد نجوين كوك هيب، يجب تعويض الأراضي السكنية والتجارية الخدمية، عند استعادتها، تعويضاً كافياً وفقاً لخطة التعويض التي أقرتها الحكومة، وذلك لضمان عدم تضرر حياة الناس. مع ذلك، أكد السيد هيب قائلاً: "لكن هناك مسألة واحدة تحتاج إلى توضيح: يجب أن يُطبق سعر التعويض وفقاً لخطة التعويض المعتمدة، ولا يمكن تطبيقه بطريقة التفاوض الذاتي بين كل أسرة والمستثمر".

اقترحت السيدة نجوين ثي نغا، رئيسة مجموعة BRG، ما يلي: "بمجرد التوصل إلى اتفاق مع غالبية السكان، تُلزم الجهات الحكومية المستثمر باستعادة الأرض وتطبيقه إذا لم توافق الأسر المتبقية على تجنب هدر الأراضي والاستخدام غير الفعال لها. إذا لم توافق سوى 1%، فسيكون من الصعب تنفيذ المشروع. قد يسمح القانون بتنفيذ المشروع على أجزاء، لكن المشروع هو المشروع بأكمله".

وفي معرض تعبيره عن رأيه في هذه القضية، قال الخبير الاقتصادي فو فينه فو إنه من أجل أن يكون استرداد الأراضي ملائما، تحتاج الدولة إلى آليات وسياسات محددة للغاية لإنشاء ممر قانوني، يمكن للوكالات والأشخاص والشركات ذات الصلة تنفيذه من خلاله.

ويؤيد هذا الخبير الاقتصادي أيضا وجهة النظر القائلة بأنه إذا كان هناك ممر قانوني، عندما تتوصل الشركة المنفذة للمشروع إلى اتفاق مع أكثر من 70٪ من السكان، فإن أجهزة الدولة ستتولى استعادة الأراضي وتنفيذها إذا رفضت الأسر المتبقية تسليم الموقع لتجنب حالة إطالة أمد المشروع، مما يتسبب في ضرر للشركة، في حين لا يعزز على الفور فعالية الأرض.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الصورة 2 — الخبير الاقتصادي فو فينه فو.

الإيجار التفاضلي، كيف يتم حسابه؟

يمكن القول إن الدولة واجهت في الآونة الأخيرة صعوبة في استصلاح الأراضي وتحويل استخدامها، وحساب فروق إيجارها بسبب تحديد أسعارها. في حين أن الكثيرين يرون أن الدولة تسترد الأراضي من الناس بأسعار زهيدة، ثم تُسلمها للشركات لتستثمرها في بيع المنتجات بأسعار مرتفعة لتحقيق الربح. فهل هذا صحيح؟

وفقًا لممثل إحدى شركات العقارات، فإن تعويضات استصلاح الأراضي تأتي أساسًا من الدولة، ولكن في الواقع، تدفع الشركة مقدمًا وتخصمها لاحقًا من رسوم الانتفاع وضريبة الأراضي. حتى لو تم شراء الأرض مقابل مليون دونج/متر مربع، فلا يمكن بيعها فورًا بأضعاف هذا السعر.

وفي الوقت نفسه، بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي وضرائب الأراضي التي يجب دفعها للدولة، يتعين على الشركات أيضًا دفع تكاليف إضافية لبناء البنية التحتية، والمبيعات من خلال الأرضية، وخصومات الوكلاء، ومدفوعات الفائدة، وما إلى ذلك.

وفي حديثه معنا، قام المحامي نجوين هوي نام - مدير شركة بامبو ستار للمحاماة بتحليل قضية استصلاح الدولة للأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية، بما في ذلك بناء مناطق حضرية جديدة.

وقال المحامي نجوين هوي نام إن المناطق الحضرية الجديدة التي يوافق عليها رئيس الوزراء، وقرارات الاستثمار التي تتطلب الاستحواذ على الأراضي، أو مشاريع بناء المناطق الحضرية الجديدة التي توافق عليها المجالس الشعبية الإقليمية والتي تتطلب الاستحواذ على الأراضي، هي حالات تستحوذ فيها الدولة على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصالح الوطنية والعامة كما هو منصوص عليه في المادة 62 من قانون الأراضي لعام 2013.

وأكد المحامي نام أنه "عندما تستصلح الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصالح الوطنية والعامة، سيكون هناك فرق بين مبلغ المال الذي تعوضه الدولة للشخص الذي تستصلح أرضه والمبلغ الذي تجمعه الدولة من خلال تخصيص الأراضي للمؤسسة التي تستثمر في المشروع".

وبحسب المحامي نجوين هوي نام، فإن الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم والذين يستوفون الشروط المحددة في المادة 75 سيتم تعويضهم عن الأرض عندما تستعيد الدولة الأرض لأغراض الدفاع الوطني والأمن؛ والتنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة.

مجلس سياسة استرداد الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين، الشكل 3 — منطقة نام ثانج لونج الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية). الصورة: الإنترنت

استشهد المحامي نجوين هواي نام بمشروع منطقة نام ثانغ لونغ الحضرية (منطقة سيبوترا الحضرية) في منطقة تاي هو بمدينة هانوي، وقال إن التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تستصلح الدولة الأرض يتم تنفيذه وفقًا للقرار رقم 10/2017/QD-UBND للجنة الشعبية في هانوي، وبناءً على ذلك، تنص المادة 5 على مبادئ تعويض الأراضي عندما تستصلح الدولة الأرض: سيتم تعويض مستخدمي الأراضي عندما تستصلح الدولة الأرض، إذا استوفوا شروط التعويض وفقًا لأحكام المادة 75 من قانون الأراضي، نقدًا وفقًا لسعر الأرض المحدد لنوع الأرض المستصلحة الذي تقرره لجنة الشعب بالمدينة. في حالة وجود شروط صندوق الأراضي، سيتم النظر في التعويض عن طريق تخصيص أرض بنفس غرض الاستخدام مثل نوع الأرض المستصلحة. وفقًا للجدول رقم 1 الصادر بالقرار رقم 30/2019 للجنة الشعبية في هانوي، فإن سعر الأراضي الزراعية لزراعة الأرز وزراعة المحاصيل السنوية في أحياء منطقة تاي هو هو 252000 دونج/متر مربع.

بالنسبة للمستثمرين، بعد إتمام استملاك الأراضي والتعويضات وتطهير الموقع، تقرر الدولة تخصيص الأرض وتأجيرها لمستثمر المشروع. في ذلك الوقت، تحسب الدولة رسوم استخدام الأراضي لتأجيرها وتخصيصها وفقًا للغرض الصحيح من استخدام كل نوع جديد من الأراضي في سياسة التخطيط والاستثمار في المشاريع المعتمدة وفقًا لأحكام المرسوم 45/2014/ND-CP، الذي ينظم تحصيل رسوم استخدام الأراضي والإرشادات التنفيذية.

"يحدث الفرق هنا عندما يكون مبلغ التعويض والدعم الذي تقدمه الدولة لمن استُعيدت أراضيهم أقل بكثير من مبلغ رسوم استخدام الأراضي التي تجمعها الدولة من الشركات من خلال تخصيص الأراضي وتأجيرها. وهذا واضح أيضًا لأن أغراض استخدام الأراضي عند استرداد الدولة من الناس تختلف عند تخصيصها للمستثمرين، ويعتمد الموقع والبنية التحتية على التخطيط العام للمنطقة الحضرية"، هذا ما صرّح به المحامي نجوين هواي نام بوضوح، مؤكدًا أن الفرق في الحساب سيُدرج في ميزانية الدولة.

جيا فات

[إعلان 2]
مصدر