يتم بيع قوائم الشقق الأولية في هانوي بعد كل عملية بيع، 4 طرق لتقييم الأراضي

هانوي تلغي وتلغي 153 مشروعًا؛ أسعار الشقق في هانوي ترتفع بشكل كبير، وعدد كبير من عمليات البحث؛ 4 طرق لتقييم الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث أخبار العقارات: أدى ندرة المعروض وارتفاع الأسعار إلى اقتراب أسعار شقق هانوي من أسعار شقق مدينة هو تشي منه ، رغم أن الفجوة كانت كبيرة قبل أقل من عامين. (صورة: هوانغ ها)

هانوي تلغي وتلغي 153 مشروعًا

أصدرت لجنة شعب هانوي للتو تقريراً عن نتائج تنفيذ القرار رقم 04/2022 الصادر عن مجلس شعب المدينة بشأن التدابير الرامية إلى تسريع التقدم الاستثماري، مع التركيز على التعامل مع مشاريع رأس المال غير المدرجة في الميزانية والتي تتباطأ في التنفيذ باستخدام الأراضي في هانوي.

وبناء على ذلك، فإن نتائج المعالجة التراكمية حتى 15 يونيو 2024 (نتائج التنفيذ المتوقعة حتى نهاية يونيو 2024) تضم 705/712 مشروعًا (تمثل 99٪) بمساحة إجمالية تزيد عن 11300 هكتار من الأراضي مع التفتيش والفحص واستنتاجات ما بعد التفتيش وتعليمات المعالجة، وتعيين وحدات لمواصلة المراقبة، وحث على تسريع تقدم الاستثمار، ووضع الأراضي موضع الاستخدام.

سبعة مشاريع من أصل 712 مشروعًا (تمثل 1%) بمساحة إجمالية قدرها 88.5 هكتارًا، حصلت على قرار سياسي، ولكن لم تُخصص لها أو تُؤجَّر من قِبل الدولة. تُواصل وزارة التخطيط والاستثمار مراجعة خطة التعامل. أظهرت نتائج الأشهر الستة الأولى من عام 2024 انخفاضًا قدره 25 مشروعًا مقارنةً بنهاية عام 2023 (32 مشروعًا).

على وجه التحديد، تم حذف 410/712 مشروعًا بمساحة إجمالية تزيد عن 9000 هكتار من قائمة المشاريع بطيئة التنفيذ، واستمرت مراقبتها. وارتفعت نتائج الأشهر الستة الأولى من عام 2024 بمقدار 80 مشروعًا مقارنةً بنهاية عام 2023 (330 مشروعًا).

ومن بين هذه المشاريع، تم اقتراح إزالة 12 مشروعاً من القائمة بسبب التكرار، واقترح المستثمر دراستها دون رأي لجنة الشعب بالمدينة.

وبعد التفتيش والفحص، نجح مستثمرو 155 مشروعاً في التغلب على النواقص بشكل استباقي، وتم اقتراح إزالتها من قائمة المشاريع البطيئة التنفيذ.

9 مشاريع بعد أن أصدر المجلس الوطني قرارًا بإزالة العقبات أمام مشاريع الإسكان التجاري (مشاكل عند التنفيذ وفقًا لأحكام المرسوم رقم 30/2021/ND-CP بتاريخ 26 مارس 2021 للحكومة)، أرسلت لجنة الشعب بالمدينة وثيقة إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حول الوضع الحالي والحلول لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي الأخرى.

والجدير بالذكر أن هناك 153 مشروعاً تم استصلاح أراضيها أو إلغاء قرارات تخصيص أو تأجير الأراضي أو إنهاء أنشطة المشروع أو إيقاف التنفيذ أو إنهاء تكليف المستثمرين بدراسة وتطوير التخطيط.

صدرت تعليماتٌ لمُواصلة الرصد والتوجيه والتنظيم اللاحق لـ 295 مشروعًا بمساحة إجمالية تزيد عن 2200 هكتار من الأراضي، وذلك بعد فترة التمديد البالغة 24 شهرًا، والتي نتجت عن الظروف القاهرة لجائحة كوفيد-19. وقد انخفضت نتائج الأشهر الستة الأولى من عام 2024 بمقدار 55 مشروعًا مُقارنةً بنهاية عام 2023 (350 مشروعًا).

من بينها، 110 مشاريع بمساحة إجمالية تزيد عن 330 هكتارًا من الأراضي متأخرة عن الجدول الزمني وبطيئة في الاستخدام. قررت اللجنة الشعبية للمدينة تمديد فترة استخدام الأراضي لمدة 24 شهرًا، ويتعين على المستثمرين دفع مبلغ إضافي للدولة يعادل رسوم استخدام الأراضي وإيجارها عن فترة التمديد البالغة 24 شهرًا (تم تمديد فترة التمديد لـ 42 مشروعًا لمدة 24 شهرًا بسبب ظروف قاهرة ناجمة عن جائحة كوفيد-19).

بالنسبة لـ 185 مشروعًا بمساحة إجمالية تزيد عن 1900 هكتار، تم التوصل إلى نتائج من عمليات التفتيش والفحص والمتابعة اللاحقة. وقد كلفت اللجنة الشعبية للمدينة إدارات المدينة واللجان الشعبية في الأحياء والبلدات والمدن بمراقبة كل مشروع والحث على تنفيذه.

الشقة هي الكلمة الأكثر سخونة

وفقًا لبيانات جمعها موقع Batdongsan.com.vn، شهدت شقق هانوي أعلى زيادة في عمليات البحث خلال النصف الأول من هذا العام، بنسبة تقارب 46% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. في الوقت نفسه، سجلت المنازل الخاصة والبيوت المتلاصقة والفلل المعروضة للبيع زيادة في عمليات البحث بنسبة 33% و27% و9% على التوالي.

لقد أدى ندرة العرض وارتفاع الأسعار إلى اقتراب أسعار الشقق في هانوي من مستوى أسعار الشقق في مدينة هوشي منه، على الرغم من أن هذه الفجوة كانت كبيرة للغاية قبل أقل من عامين.

على الرغم من أن عدد عمليات البحث عن أنواع العقارات في مدينة هو تشي منه لم يشهد تقلبات حادة كما في هانوي، إلا أنه سجل زيادة ملحوظة. وتحديدًا، ارتفع عدد عمليات البحث عن الأراضي المعروضة للبيع بنسبة 45%، والمنازل الخاصة بنسبة 34%، والشقق والفلل والتاون هاوس بنسبة 33%، و25%، و22% على التوالي.

من حيث أسعار البيع، سجل سوق هانوي أيضًا تسارعًا في الأسعار فاق مثيله في مدينة هو تشي منه. وبناءً على ذلك، في مدينة هو تشي منه، خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024، باستثناء الشقق التي سجلت ارتفاعًا في أسعار البيع بنسبة 6% خلال الفترة نفسها، لم تشهد بقية أنواع العقارات تقلبات كبيرة.

في غضون ذلك، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بنسبة 31%. في الواقع، خلال الأشهر القليلة الماضية، نفدت جميع الشقق المعروضة للبيع في السوق الرئيسي في هانوي بعد كل عملية بيع، رغم الارتفاع الحاد في الأسعار، والدليل الأوضح على ذلك هو مشروع لومي هانوي وبعض الوحدات السكنية في منطقة فين هومز سمارت سيتي الحضرية، مثل ذا كابوني، ولومي إيفرغرين، وسولار بارك، وغيرها.

إلى جانب الشقق، ارتفعت أسعار المساكن الخاصة بنسبة 32% مقارنةً بالنصف الأول من عام 2023. ويُعزى السبب، بحسب التقارير، إلى ارتفاع أسعار الشقق وندرة المعروض، مما دفع الكثيرين إلى البحث عن منازل خاصة في نفس النطاق السعري الذي يتراوح بين 2 و4 مليارات دونج، مما أدى إلى ارتفاع حاد في أسعار البيع في هذا القطاع. وبالمثل، ارتفعت أسعار الأراضي والفلل والتاون هاوس في هانوي بنسبة 19% و18% و10% على التوالي.

في سوق هانوي، أدى ندرة المعروض وارتفاع الأسعار إلى اقتراب أسعار شقق هانوي من مستوى أسعار شقق مدينة هو تشي منه، على الرغم من أن هذه الفجوة كانت كبيرة جدًا قبل أقل من عامين. تجدر الإشارة إلى أن ارتفاع أسعار الشقق في هانوي ليس حالة محلية، بل يشمل جميع القطاعات والمناطق والمشاريع. حاليًا، شهد قطاع الشقق تباطؤًا، لكنه لا يزال يتمتع بأفضل سيولة مقارنةً ببقية السوق.

ارتفاع معاملات العقارات في لام دونج

قدمت إدارة العدل الإقليمية في لام دونج للتو معلومات وبيانات عن حجم المعاملات وأسعار أنواع العقارات من خلال التوثيق في المقاطعة في الربع الثاني من عام 2024.

ارتفعت قيمة العقارات في لام دونج في الربع الثاني من عام 2024 بأكثر من 1500 معاملة.

وعلى وجه التحديد، في الربع الثاني من عام 2024، كان هناك إجمالي 5722 معاملة عقارية في مقاطعة لام دونج، بقيمة إجمالية تزيد عن 7031 مليار دونج.

من بينها، سُجِّلت ٥٣٨٣ معاملةً لنوع الأرض بقيمة إجمالية بلغت ٥٨٧٤ مليار دونج. وكانت منطقة لام ها الأكثر عددًا من معاملات الأراضي، حيث بلغ عددها ١٠٦٤ معاملة.

مقارنةً بالربع السابق، شهدت منطقة لام دونغ في الربع الثاني من عام 2024 زيادةً في عدد معاملات الأراضي بمقدار 1,572 معاملة. وكانت المناطق التي شهدت أكبر عدد من المعاملات هي منطقة لام ها، ومنطقة دوك ترونغ، ومدينة دا لات.

بالنسبة للمنازل الفردية، شهدت مقاطعة لام دونغ 312 صفقة في الربع الثاني من عام 2024، بقيمة إجمالية بلغت 1,119 مليار دونج. وفي المتوسط، تجاوز سعر بيع كل منزل 3.5 مليار دونج. وتركزت معظم صفقات المنازل الفردية في مدينة دا لات، ومدينة باو لوك، ومنطقة دوك ترونغ.

مقارنةً بالربع الأول من عام ٢٠٢٤، لم يشهد عدد معاملات الإسكان الفردية في لام دونغ تقلبات كبيرة. ومع ذلك، هناك مؤشرات على إقبال متزايد على هذا النوع من المساكن في منطقة دوك ترونغ.

على سبيل المثال، لم تشهد منطقة دوك ترونغ أي معاملة سكنية خلال الأشهر الثلاثة الأولى من هذا العام. أما في الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، فقد شهدت هذه المنطقة ١٤٥ معاملة، متصدرةً بذلك قائمة المقاطعات من حيث عدد المعاملات.

فيما يتعلق بنوع الشقق، لا تزال المعاملات تتركز بشكل رئيسي في مدينة دا لات. خلال الأشهر الثلاثة الماضية، سُجِّلت 27 معاملة بقيمة إجمالية بلغت 38.3 مليار دونج. في المتوسط، تجاوز سعر بيع كل شقة 1.4 مليار دونج. وبالمقارنة مع الربع السابق، زادت معاملات الشقق في لام دونج في الربع الثاني من عام 2024 بمقدار 6 معاملات.

أربع طرق لتقييم الأراضي وفقًا للمرسوم 71/2024/ND-CP

أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 71/2024/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي، والذي يقدم إرشادات بشأن أربع طرق لتقييم الأراضي، سارية المفعول من تاريخ سريان قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15.

تنص المادة 158 من قانون الأراضي لسنة 2024 على طرق تقييم الأراضي بما في ذلك:

أولاً: يتم تطبيق أسلوب المقارنة من خلال تعديل سعر قطع الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأرض، وبعض أوجه التشابه في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المنقولة في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض التي قام الفائز بالمزاد بالوفاء بالتزاماته المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد من خلال تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على سعر الأرض بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها؛

ثانياً: يتم تطبيق طريقة الدخل عن طريق أخذ متوسط الدخل السنوي الصافي على مساحة الأرض مقسوماً على متوسط سعر الفائدة على الودائع لأجل 12 شهراً بالدونغ الفيتنامي في البنوك التجارية التي تمتلك فيها الدولة أكثر من 50% من رأس المال المصرح به أو العدد الإجمالي للأسهم التصويتية في المنطقة الإقليمية لمدة 3 سنوات متتالية حتى نهاية الربع الأخير مع البيانات قبل وقت تقييم الأرض؛

ثالثاً: يتم تطبيق طريقة الفائض من خلال طرح إجمالي الإيرادات التنموية المقدرة مطروحاً منها إجمالي التكلفة التنموية المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر فعالية للأرض (معامل استخدام الأرض، كثافة البناء، الحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقاً لتخطيط استخدام الأرض والمخطط التفصيلي للبناء المعتمد من الجهة المختصة؛

رابعًا: تُطبَّق طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في مُعامل تعديل أسعار الأراضي. ويُحدَّد مُعامل تعديل أسعار الأراضي بمقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بسعر السوق.

علاوةً على ذلك، ينص المرسوم 71/2024/ND-CP تحديدًا على إجراءات ومحتوى تحديد أسعار الأراضي وفقًا لأربع طرق، هي: المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. كما ينص المرسوم تحديدًا على العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي الزراعية وغير الزراعية.

ينص المرسوم بوضوح على ما يلي: بناءً على الوضع الفعلي في المنطقة، يجب على المنظمة التي تنفذ تقييم الأراضي المقترح أن تترأسها إدارة الموارد الطبيعية والبيئة وتنسق مع الإدارات والفروع ذات الصلة لتقديم المشورة والعرض على اللجنة الشعبية الإقليمية لتحديد العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي، والحد الأقصى للفرق بين كل عامل يؤثر على أسعار الأراضي لتحديد مستوى معين من التشابه، وطريقة التعديل لكل فرق بين كل عامل يؤثر على أسعار الأراضي.

في حالة عدم تحديد اللجنة الشعبية للمحافظة حتى الآن أو عدم تحديدها بشكل كافٍ للعوامل المؤثرة على أسعار الأراضي، والحد الأقصى للفرق بين كل عامل يؤثر على أسعار الأراضي، وطريقة التعديل لكل فرق بين كل عامل يؤثر على أسعار الأراضي، يجب على المنظمة التي تنفذ تقييم الأراضي اقتراح تفاصيل محددة في التقرير التوضيحي حول تطوير خطة أسعار الأراضي لمجلس تقييم الأراضي للنظر فيها واتخاذ القرار.

علاوةً على ذلك، ينص المرسوم بوضوح على مسؤوليات الجهات والوحدات في توفير المعلومات. وعليه، فإن الجهات والهيئات والوحدات المُكلَّفة بإدارة واستغلال واستخدام مصادر المعلومات المحددة في البند (ب)، البند 2، المادة 4 والبند (ب)، البند 1، المادة 5 من هذا المرسوم، مُكلَّفة بتوفير المعلومات اللازمة لأعمال تقييم الأراضي، كتابيًا أو إلكترونيًا، خلال خمسة أيام عمل من تاريخ استلام وثيقة الطلب من الجهة المُكلَّفة بتقييم الأراضي.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-bang-hang-chung-cu-so-cap-tai-ha-noi-het-sach-sau-moi-lan-mo-ban-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-276748.html