يختتم سوق العقارات في فيتنام عام 2024 بالعديد من الخطوات الكبيرة

(CLO) أغلق سوق العقارات في فيتنام عام 2024 بنتائج انتعاش إيجابية بفضل الخطوات الرئيسية في إتقان الممر القانوني، مع معلومات شفافة وواضحة بشكل متزايد لجميع المشاركين.

يبدأ السوق في الارتفاع تدريجيا مع نهاية العام.

يشهد عام 2024 انتعاشًا للاقتصاد الفيتنامي بعد فترة من التعافي والنمو المستقر. وبفضل مؤشرات الاقتصاد الكلي الإيجابية، تعززت ثقة المستثمرين والمواطنين بالاقتصاد. ولا يُستثنى سوق العقارات من هذا التوجه، إذ أصبح من القطاعات الرائدة، مساهمًا بشكل كبير في التنمية الشاملة.

وبناءً على ذلك، فإن سوق العقارات في عام 2024 قد تجاوز الفترة الأصعب مع العديد من نتائج التعافي الإيجابية ولا يزال يتابع عن كثب عملية التعافي مع وجود مجال كبير للنمو المستقبلي بفضل القوة الدافعة من العوامل الداعمة من الاقتصاد الكلي وسياسات الإدارة والطلب في السوق.

يختتم سوق العقارات في فيتنام عام ٢٠٢٤ بخطواتٍ كبيرة نحو الأمام. (صورة: ST)

مع نهاية الربع الأول من عام ٢٠٢٤، شهد السوق عودة عدد كبير من وسطاء العقارات وصالات التداول العقاري إلى السوق، مع بدء المستثمرين في تفعيل تنفيذ سلسلة من المشاريع ذات الحجم المتزايد. وقد تلقت بعض المشاريع التي أحرزت تقدمًا جيدًا في التنفيذ إيداعات رسمية. وسجلت المشاريع الجديدة، من منتجات الأراضي والتاون هاوس والفلل والشقق وغيرها، نموًا جيدًا في معدلات الفائدة والمعاملات وأسعار البيع في السوقين الأولية والثانوية.

في الربع الثاني من عام 2024، استمر زخم التعافي في سوق العقارات، مع نمو العرض وحجم المعاملات في الربع بقوة، بنسبة 3 و4 مرات تقريبًا أعلى، على التوالي، مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

وعلى وجه الخصوص، فإن المعلومات التي تفيد بأن قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، والبند 2 من المادة 209 من قانون مؤسسات الائتمان، سوف تدخل حيز التنفيذ قبل 5 أشهر، تضيف إلى ثقة الكيانات العاملة في قطاع العقارات بأنها "جاهزة للعودة إلى اللعبة".

بحلول الربع الثالث، دخلت اللوائح القانونية المتعلقة بالإسكان والأراضي والعقارات حيّز التنفيذ رسميًا، مما أدى إلى إلغاء حالة "الانتظار قبل الساعة الثامنة مساءً" السائدة في السوق بأكمله. كما بدأ السوق يسجل بوادر "انتعاش" مع انتشار خبر مزادات الأراضي في ضواحي هانوي بشكل غير مسبوق. ويتصدر قطاع الشقق أيضًا هذا النشاط، حيث تشهد الأسعار ارتفاعًا مستمرًا، مسجلةً مستويات جديدة في كل من السوقين الأولية والثانوية.

بحلول الربع الأخير من العام، وبسبب "تدفئة" السوق، قام العديد من المستثمرين العقاريين بتغيير خططهم، و"أطلقوا" المنتجات قبل الموعد المتوقع، مع العديد من السياسات التفضيلية، مما ساعد العرض السكني على "تجاوز" التوقعات.

العرض ينمو بقوة سنة بعد سنة

وفقًا لتقرير جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARs)، سيشهد عرض العقارات السكنية في عام 2024 نموًا قويًا على أساس سنوي، مع تزايد عدد المشاريع الكبرى التي ستُطرح للبيع في نهاية العام بسياسات دفع تفضيلية ومرنة. في نهاية عام 2024، سجل سوق العقارات حوالي 56,000 منتج معروض للبيع في السوق الأولية، وهو ما يعادل نهاية عام 2023، نتيجةً لطرح العديد من المشاريع كميات كبيرة من المخزون في سياق انتعاش السوق.

في عام ٢٠٢٤، سجّل السوق بأكمله ما يقارب ٨١ ألف منتج معروض للبيع، بزيادة تجاوزت ٤٠٪ مقارنةً بعام ٢٠٢٣. منها ٦٥٣٧٦ منتجًا جديدًا معروضًا للبيع، أي ما يزيد بنحو ثلاثة أضعاف عن عام ٢٠٢٣، وبنسبة ٧٪ فقط مقارنةً بعام ٢٠١٨ - أي قبل عام من الجائحة. وفي الربع الأخير من عام ٢٠٢٤ وحده، سجّل السوق ٢٨ ألف منتج جديد معروض للبيع، أي ما يزيد بمرتين عن الربع السابق وأربعة أضعاف عن الفترة نفسها من عام ٢٠٢٣.

سيستمر حجم المعاملات في عام ٢٠٢٤ في النمو بثبات مع تحسن العرض من حيث الكم والنوع. الطلب على العقارات، سواءً للسكن أو الاستثمار، مرتفع للغاية ويتزايد باستمرار مع سرعة التحضر والتنمية الاقتصادية، وذلك بفضل اكتمال الممر القانوني. في عام ٢٠٢٤، سجل السوق بأكمله أكثر من ٤٧ ألف معاملة ناجحة، أي ما يعادل معدل استيعاب ٧٢٪. ويساهم الطلب الاستثماري بأكثر من ٥٠٪ من المعاملات الأولية، مع وجود قدر من المضاربة.

من حيث هيكلية المعاملات، تُهيمن الشقق الفاخرة (CHCC) على حصة السوق، مُمثلةً 75% من إجمالي معاملات السوق. وتتمتع المشاريع الجديدة بمعدلات إقبال ممتازة، تتجاوز 70%. وعلى وجه الخصوص، سجّلت العديد من المشاريع معدلات إقبال تجاوزت 90% في يوم الافتتاح الرسمي.

يتم "تحويل" العديد من منتجات CHCC حتى قبل أو بعد توقيع عقد البيع. مع اقتراب نهاية العام، يزداد عدد عمليات التحويل هذه بفضل تحسن العرض، ويقلص المضاربون الذين يتصفحون الشقق خسائرهم - بل ويخفضون أرباحهم - أو يصلون إلى نقطة التعادل، بسبب الضغوط المالية.

من المتوقع أن يشهد عرض العقارات السكنية نموًا قويًا على أساس سنوي في عام ٢٠٢٤، مع طرح المزيد من المشاريع الكبرى للبيع. (الصورة: ST)

كما شهدت معاملات العقارات المنخفضة الارتفاع تحسناً قوياً في إطار انتعاش السوق، إذ بلغ معدل استيعاب المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها مستوى جيداً جداً، يقدر بنحو 65%، أي ما يعادل نحو 9 آلاف معاملة.

في السوق الثانوية، تتركز السيولة بشكل رئيسي في المنتجات التي تلبي احتياجات الإسكان الفعلية، والتي يمكن إشغالها فورًا. في المشاريع الحضرية الكبيرة، التي يسكنها سكان، تتوفر بنية تحتية ومرافق حديثة ومتكاملة. أما منتجات الإسكان الفردية ذات الوضع القانوني المضمون، فتُباع بأسعار تقل عن 4 مليارات دونج في المدن الكبرى.

في قطاع الأراضي، تنشأ المعاملات بشكل رئيسي في السوق الثانوية، عندما يُجبر المسار القانوني الجديد المستثمرين على بناء منازل للبيع. تُباع قطع الأراضي الكبيرة غير الموثّقة قانونيًا بخسارة، بينما يُقبل المستثمرون على قطع الأراضي المقسمة والمشمولة بضمانات قانونية.

وبالإضافة إلى معاملات "جني الأرباح"، ارتفع عدد المعاملات الثانوية بشكل حاد أيضًا عندما تقبل المستثمرون "الألم" مرة واحدة، وقاموا بـ"خفض الخسائر" بجرأة على الأصول التي لا تولد تدفقات نقدية أو لديها قدرة منخفضة على زيادة الأسعار مثل الأراضي البعيدة عن المركز، والمشاريع غير المكتملة لإعادة هيكلة محفظة الاستثمار، وتخصيص الأصول للأصول ذات الإمكانات التجارية، واستغلالها للإيجار، وتوليد التدفق النقدي.

وقد قدر خبراء العقارات أن سوق العقارات بشكل عام "أغلق" عام 2024 بنتائج انتعاش إيجابية بفضل الخطوات الكبرى في إتقان الممر القانوني، إلى جانب التوجيه والإدارة الوثيقة للحزب والدولة والحكومة .

حتى الآن، لا يزال سوق العقارات يشهد أداءً إيجابيًا. تشهد سيولة السوق انخفاضًا طفيفًا في قطاع العقارات الفاخرة، لكنها لا تزال مستقرة في منتجات الإسكان التي تلبي الاحتياجات السكنية الفعلية، بأسعار معقولة، وتشمل مكوناتها البنية التحتية التقنية والاجتماعية، والأشجار، والبحيرات، ومناطق الترفيه، والتجارة، والإدارة، والأمن، وغيرها.

وتعتقد VARS أنه من أجل أن يتعافى السوق ويتطور في اتجاه آمن وصحي ومستدام، يحتاج المستثمرون إلى ضمان أن تكون الأسعار مناسبة للقوة الشرائية للسوق، بدلاً من التركيز على الأرباح قصيرة الأجل.

المصدر: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-khep-lai-nam-2024-voi-nhieu-buoc-tien-lon-post328396.html