تتمتع العقارات في فيتنام بإمكانات كبيرة، لكن الإجراءات الإدارية تشبه شبكة السماء والأرض

[إعلان 1]

التداخل بين القوانين القائمة

في المناقشة في إطار منتدى "التنمية المستدامة لسوق العقارات ومنح شهادات المشاريع الصالحة للعيش 2023"، أشار الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إلى أن سوق العقارات يواجه حاليًا نقصًا في المساكن الاجتماعية والإسكان التجاري منخفض التكلفة.

إلى جانب مشكلة ندرة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، هناك أيضًا بعض المشاكل مثل الافتقار إلى الآلية وتحديد العديد من المحليات، مما أدى إلى حالة لم يتم حل العديد من المشاريع، ولا تزال شركات العقارات تواجه العديد من الصعوبات.

وبناء على ذلك، ورغم الطلب الجيد جداً في السوق، لا يزال هناك تراجع في معاملات العقارات، مسجلاً انخفاضاً بأكثر من 90%، لأن المستثمرين يواجهون مشكلة "دفن" رأس المال واضطرارهم إلى حل التحديات المالية.

العقارات - تتمتع العقارات في فيتنام بإمكانيات كبيرة، لكن الإجراءات الإدارية أشبه بـ — تي اس. نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام.

وفي هذا السياق، قال رئيس مجلس إدارة جمعية المطورين العقاريين، إن جهود الحكومة والوزارات المعنية في إصدار العديد من السياسات لإزالة الصعوبات في سوق العقارات كان لها أثر إيجابي على السوق.

وبحسب السيد دينه، في الربع الأول من عام 2023، كان هناك ما يقرب من 3000 معاملة عقارية ناجحة، وفي الربع الثاني من عام 2023، ارتفع هذا العدد بنسبة 30%. حتى الآن، تم استعادة ثقة المستثمرين تدريجياً، وبدأ طرح العديد من المشاريع الجديدة للبيع في السوق، مما أدى إلى زيادة عدد المعاملات العقارية.

ومع ذلك، أشار الخبير إلى أن التحسن في المعروض من المساكن الجديدة واستقرار معنويات المشترين لا يزالان يحدثان ببطء، مما يتطلب الكثير من الوقت لإكمال المشاريع الجديدة. وفي الوقت نفسه، لا تزال معنويات المستثمرين، على الرغم من استقرارها التدريجي، حذرة للغاية، وخاصة أولئك الذين يواجهون ضغوطا مالية من الاستثمارات السابقة.

وفيما يتعلق بأسباب الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات حاليا، قال السيد نجوين كوك هييب - رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام (VACC) إن المشكلة الأكبر التي يواجهها سوق العقارات هي الشرعية.

وأوضح السيد هييب أنه يوجد حاليًا 12 قانونًا تؤثر بشكل مباشر على العقارات وحدها، وإذا تم توسيعها لتؤثر بشكل غير مباشر، فهناك ما يصل إلى 20 قانونًا مثل: قانون التخطيط، وقانون الوقاية من الحرائق ومكافحتها، إلخ. لذلك، لحل الصعوبات التي تواجه السوق، يجب أن يكون هناك حل متزامن وجوهري لفك تشابك القوانين.

وفقًا للوائح الحكومية، تتولى الوزارات مسؤولية سنّ القوانين تحت إدارتها، ولكن لا توجد آلية موحدة بين الوزارات. لذلك، ورغم أن عملية التنفيذ جيدة جدًا، إلا أن عملية سنّ القوانين لا تزال تعاني من بعض التداخلات، كما قال السيد هييب.

العقارات - تتمتع العقارات في فيتنام بإمكانات كبيرة ولكن الإجراءات الإدارية تشبه — السيد نجوين كووك هييب - رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام.

علاوة على ذلك، فإن استقبال التعليقات أثناء عملية صنع القانون لا يزال محدودا، وفقا للسيد هييب. وعلى سبيل المثال العملي، قال رئيس مجلس إدارة هيئة مكافحة الفساد إن قانون المناقصات الذي تم إقراره مؤخرا أظهر بعض القصور. وفي الفترة المقبلة، ستقدم الجمعية توصياتها إلى وكالة الإدارة.

قال السيد هييب: "ترغب الشركات في أن تكون القوانين طويلة الأمد بدلاً من أن تكون قصيرة الأجل كما هي الآن. وخاصةً إذا كان القانون خاطئًا ويستغرق تعديله عشر سنوات، فلن يكون لدى الشركات ممر قانوني لمزاولة أنشطتها التجارية".

وبناء على ذلك، أشار السيد هييب إلى أربع قضايا في القانون تحتاج إلى اهتمام خاص من الحكومة: تطهير الموقع؛ تخطيط الأراضي، وتقييم الأراضي، وتحويل استخدامات الأراضي. وقال السيد هييب إن القانون يحتاج فقط إلى التركيز على القضايا المذكورة أعلاه لحل مشاكل السوق.

وقال السيد هييب، في حديثه عن قصته، إنه كان يطور المشروع لمدة 12 عامًا، لكنه لم يتمكن بعد من إكمال أعمال تطهير الموقع. أجبره التأخير المطول على الاجتماع بشكل مستمر مع قادة المحافظات للعمل، وكان عدد المرات التي ذهب فيها إلى العمل كبيرًا لدرجة أن السيد هييب تلقى كلمات السكان المحليين "رؤيتك تجعلني أشعر بالخجل" ولكن لم يكن هناك من يتعامل مع آلية تطهير الأراضي.

علاوة على ذلك، فإن قضية الإجراءات الإدارية هي أيضًا إحدى المشكلات التي يعتبرها رئيس مجلس إدارة VACC المشكلة الأساسية التي تسبب صعوبات للشركات اليوم. إن خطة وزارة الإنشاءات في التعامل مع تبسيط الإجراءات الإدارية وبعض السياسات ذات الصلة عملية للغاية.

أكد السيد هييب: "يتمتع قطاع العقارات في فيتنام بإمكانيات هائلة، لكن الإجراءات الإدارية أشبه بشبكة. أصدر رئيس الوزراء توجيهات بتبسيط الإجراءات الإدارية، لكن عملية معالجة الإجراءات الإدارية الحالية لا تزال طويلة، وتتطلب ثورة... وإذا أمكن تحقيق ذلك، فسيكون أيضًا أحد الحلول العملية لدعم الشركات وتعزيز سوق العقارات الحالي".

اختلال التوازن بين العرض والطلب

وفي حديثه عن مصادر رأس المال لشركات العقارات، قال الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، إن أزمة سوق العقارات كانت متوقعة من قبل الخبراء مسبقًا ولكن لا يمكن تجنبها.

وبحسب الخبير فإن العقارات منتج أساسي على المدى الطويل، وعندما يختل التوازن بين العرض والطلب، ستحدث أزمة. لكن الأزمة السابقة كانت أزمة عرض زائد، في حين أن الأزمة الحالية هي أزمة نقص. وبالإضافة إلى ذلك، تواجه الشركات نقصًا خطيرًا في رأس المال ولا تستطيع فتح المزيد من المشاريع، مما يتسبب في "تجميد" السوق.

علق الدكتور لي شوان نغيا قائلاً: "نراقب عن كثب ما إذا كانت ثقة السوق ستتعافى عند إصدار شركات العقارات والمشاريع سندات. ومؤخرًا، أصدرت أكبر شركة عقارية في البلاد سندات دون أي ديون مصرفية قائمة. ننتظر بفارغ الصبر، لكن النتائج تُظهر أن السوق لا يزال يتعافى ببطء وبحذر بنسبة 30% تقريبًا مقارنةً بالتوقعات".

وبحسب الخبير فإن الاقتصاد بأكمله يعاني حالياً من الركود، كما أن السيولة تواجه صعوبات خطيرة في العديد من الصناعات، وليس فقط العقارات. وبهذه التعليقات، يعتقد السيد نجيا أن صعوبات سوق العقارات قد تستمر حتى الربعين الثاني والثالث من العام المقبل.

لم ندخل بعد في "عين العاصفة"، ولم نرفع عرض المساكن منخفضة التكلفة، وبالتالي لم نحل المشكلة. كيف يمكن للشركات دخول سوق المساكن منخفضة التكلفة "بحرية". من الضروري أن تنظم الحكومة النطاق السعري للمساكن منخفضة التكلفة كما هو الحال في الصين، لتجنب تثبيط عزيمة مستثمري المساكن منخفضة التكلفة. لم نحدد مستوى أسعار العقارات، وبالتالي لم نحل أزمة السوق، كما قال الخبير .

[إعلان 2]
مصدر