غالبا ما يهمس المستثمرون المتمرسون في الشؤون المالية لبعضهم البعض: "عندما تكون السوق صعبة، فإن النقد هو الملك".
ولكن بدلاً من ترك الأموال نائمة في البنوك مع تشبع أسعار الفائدة على المدخرات تدريجياً، فإن موجة من المستثمرين الأفراد والصناديق الكبيرة تتحول إلى دور "البنوك"، أي الإقراض مباشرة من خلال الرهن العقاري.
التخلي عن "ركوب الأمواج" والجلوس وجمع العملات الصغيرة ولكن بأسعار فائدة مرتفعة
جوش وعلي لوبو، زوجان مستثمران مشهوران في مجتمع الحرية المالية (FIRE)، أمضىا شبابهما في شراء منازل متداعية، وترميمها، ثم بيعها (استراتيجية الإصلاح والبيع). لكن هذا العام، أدركا حقيقة جديدة: لماذا يُكلفان أنفسهما عناء إدارة العمال ومواد البناء، بينما يُمكنهما منح المال للآخرين للقيام بالعمل وكسب فائدة "ثابتة" تتراوح بين 12% و15%؟
هذا ليس قرضًا أسود. في عالم المال المهني، يُطلق عليه الإقراض الخاص. يعمل هذا النموذج على مبدأ "المنفعة المتبادلة". يقبل المقترضون، وهم عادةً مستثمرو العقارات الذين يحتاجون رأس مال عاجل لإتمام الصفقات، بدفع أسعار فائدة أعلى من البنوك مقابل سرعة الإنجاز.
قال مايك جوريوس، وهو مستثمر عقاري مخضرم: "مع البنوك، استغرق الأمر 30 يومًا وجبلًا من الأوراق لصرف المبلغ. أما مع رأس المال الخاص، فلم يستغرق الأمر سوى 8 أيام. في مجال العقارات، السرعة هي التي تحدد الربح. أنا مستعد لدفع تكلفة رأس مال أعلى حتى لا أضيع فرصة شراء عقار بسعر مغرٍ."
وبحسب أحدث التقارير، تتراوح أسعار الفائدة الشائعة لهذه القروض قصيرة الأجل من 10% إلى 12%، وحتى 15% لفترات تقل عن 3 أشهر ــ وهو رقم حلم مقارنة بالدخل من استئجار الشقق (عادة 4-5%) أو ودائع الادخار.
يوفر الإقراض الخاص للمقترضين المرونة والسرعة، في حين يستفيد المقرضون من مدفوعات الفائدة (الصورة: جيتي).
الفراغ الكبير الذي تركه البنك
لماذا هذا التوجه قويٌّ الآن؟ يكمن الجواب في الصورة الكلية للقطاع المالي العالمي.
أولاً، البنوك التقليدية "مترددة". تحت ضغط لوائح سلامة رأس المال والمخاوف بشأن مخاطر الديون المعدومة، انسحبت العديد من البنوك الإقليمية في الولايات المتحدة وأوروبا من إقراض العقارات التجارية والبناء. أطلقت بريتيوم - وهي شركة استثمارية تدير 60 مليار دولار - حزمة تمويل بقيمة مليار دولار لإقراض شركات بناء المنازل فقط، مستهدفةً القطاع الذي أبقت البنوك عليه مفتوحًا.
ثانيًا، يلوح في الأفق "جدار استحقاق" هائل. تُظهر بيانات السوق أن قروضًا عقارية تجارية تزيد قيمتها عن 3 تريليونات دولار ستستحق خلال السنوات الثلاث المقبلة. ومع إغلاق البنوك، يضطر مالكو العقارات إلى اللجوء إلى مصادر رأس مال خاصة لإعادة التمويل.
ثالثًا، والأهم من ذلك، أنه وضع أكثر أمانًا لحاملها. فبعد تعديل حاد في الأسعار منذ عام ٢٠٢٢، أصبحت قيمة الأصول العقارية الآن عند مستوى "حقيقي" أكثر بكثير.
إن الإقراض على أصل مُهلك (مثلاً، إقراض 70% فقط من قيمته الحالية) يُوفر "وسادة أمان" سميكة. في حال حدوث أسوأ الاحتمالات (أي تخلف المقترض عن السداد)، يُمكن للمُقرض تصفية الأصل مع استرداد كامل رأس المال والفوائد.
ليس صغار المستثمرين الأفراد فحسب، بل إن "أسماك القرش" المالية أيضًا ليست بمنأى عن هذا الخطر. فقد أعلنت شركة باين كابيتال، العملاقة التي تدير أصولًا ائتمانية بقيمة 58 مليار دولار أمريكي، علنًا عن طموحها لتوسيع نطاق خدمات الإقراض المباشر في آسيا.
قال جيفري هوكينز، نائب المدير العام في باين كابيتال: "آسيا هي الرابح الأبرز من حيث إمكانات النمو. فالطلب على رأس المال في أسواق مثل الهند وأستراليا وجنوب شرق آسيا هائل، في حين أن عرض الائتمان التقليدي لا يكفي لتلبية هذا الطلب".
ويُظهِر هذا أن اتجاه الائتمان الخاص لم يعد تدفقاً سرياً، بل أصبح قناة استثمارية رئيسية، تجتذب تدفقات رأس المال من صناديق التأمين والمعاشات التقاعدية التي تبحث عن عوائد مستقرة طويلة الأجل.
أرباح عالية ولكن ليست للهواة
ورغم أن صورة الأرباح تبدو جذابة، فإن الخبراء الماليين يصدرون أيضاً تحذيراً صارماً: لا تخلطوا بين "السلبي" و"الإهمال".
أكبر مخاطر هذه اللعبة هو احتمال تخلف المقترض عن السداد. بخلاف ودائع الادخار المؤمنة، يتطلب الإقراض الخاص من المستثمرين مهارات عالية في التدقيق والتحقق.
إذا كنتَ جديدًا، فاستعد لبذل جهدٍ مضاعفٍ مقارنةً بالشخص العادي، كما يؤكد مايك جوريوس. عليكَ فهم قيمة الضمان، ومدى سيولته في منطقتك، والجدارة الائتمانية للمقترض.
في فيتنام، وُجد هذا النموذج منذ زمن طويل في أشكال مدنية، ولكنه يكتسب طابعًا احترافيًا تدريجيًا من خلال منصات الإقراض بين الأقران (P2P) أو عقود التعاون الاستثماري مع ضمانات. ومع ذلك، لا يزال الإطار القانوني غير المكتمل يُمثل عائقًا رئيسيًا.
ولاختتام القصة، قدّم السيد جيفري هوكينز من باين كابيتال تعليقًا مُحفّزًا للتفكير للمستثمرين المتحمسين: "لا يُواجه السوق حاليًا أي مخاطر نظامية، ولكنه مُحمّى بعض الشيء. عندما تتدفق أموال طائلة، تُخفّض معايير الإقراض بسهولة. المستثمرون الأذكياء هم من يعرفون كيف يحافظون على هدوئهم، فلا يُطاردون أسعار الفائدة مُتجاهلين جودة الضمانات."
في سياق السوق المالية هذا العام مع العديد من المتغيرات، فإن الائتمان الخاص هو بالتأكيد قناة لتخصيص الأصول تستحق النظر، لكنه ليس "منجم ذهب" حقيقي إلا لأولئك الذين يفهمون قواعد اللعبة ويعرفون كيفية إدارة المخاطر.
المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/buon-tien-thoi-lai-cao-he-lo-kenh-dau-tu-ngach-mang-ve-loi-nhuan-2-chu-so-20251120092419148.htm
تعليق (0)