الشقق التي يبلغ سعرها 25 مليون دونج/م2 "منقرضة" في هانوي ومدينة هوشي منه

الشقق ذات الأسعار المعقولة "انقرضت" في سوق العقارات في هانوي ومدينة هو تشي منه

وذكر تقرير وزارة البناء والإسكان حول سوق الإسكان والعقارات في الربع الثالث أن عدد المعاملات الناجحة للشقق والمنازل الفردية بلغ 38398 منتجا، بزيادة قدرها 48٪ مقارنة بالربع السابق.

وفيما يتعلق بالأسعار، تواصل أسعار الشقق في هانوي الارتفاع في كل من المشاريع الجديدة والقديمة، حيث تزيد أسعار المشاريع الجديدة بنحو 4-6% ربع سنويًا و22-25% سنويًا. كما ارتفعت أسعار الشقق، خاصة في بعض المناطق، حيث ارتفعت محلياً بنحو 35% إلى 40% حسب الموقع مقارنة بالربع السابق.

لا يوجد في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة التي يقل سعر بيعها عن 25 مليون دونج/م2 أي معاملات أو منتجات للبيع تقريبًا. وتظل الشقق متوسطة المدى التي تتراوح أسعارها بين 25 مليون دونج/م2 إلى أقل من 50 مليون دونج/م2 تشكل نسبة عالية من المعاملات والعرض في السوق. أما الباقي فهو شقق فاخرة وفاخرة للغاية (يبلغ سعرها أكثر من 50 مليون دونج/م2).

تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أن قطاع الشقق بأسعار معقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2) - الإسكان بأسعار معقولة - أصبح "منقرضًا" في السنوات القليلة الماضية، ومن الصعب للغاية، أو حتى من المستحيل، أن يظهر مرة أخرى في هانوي ومدينة هوشي منه.

وعلى وجه التحديد، تظهر الإحصائيات الصادرة عن هذه الوحدة أنه في الفترة 2018-2023، لم ينخفض ​​​​الكم بشكل مستمر فحسب، بل أصبح هيكل المعروض من الشقق في المنطقتين الحضريتين الخاصتين غير متوازن بشكل متزايد. أصبح هيكل العرض "يميل" بشكل متزايد نحو قطاع السلع الفاخرة الراقية. انخفضت نسبة المعروض من الشقق التي تم إطلاقها حديثًا في قطاع الأسعار المعقولة بشكل مستمر، ومن المتوقع أن "تختفي" رسميًا في مدينة هوشي منه في عام 2021 وهانوي في عام 2023.

في هانوي، بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 35% في عام 2018، وانخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق بأسعار معقولة في هانوي، حيث وصل إلى حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم إطلاقها للبيع. لم تعد هناك شقق بأسعار معقولة للبيع.

في مدينة هو تشي منه، منذ عام 2018، انخفضت نسبة الشقق ذات الأسعار المعقولة بشكل حاد من 20% في عام 2018 إلى 0.5% في عام 2020. وبحلول عام 2021، اختفى قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة في مدينة هو تشي منه.

مشروع الإسكان الاجتماعي دونج مو داي كيم في منطقة هوانغ ماي، هانوي (الصورة: ها فونج).

على مدى الأشهر التسعة الماضية، شهد العرض من الشقق في هانوي انتعاشًا كبيرًا. لكن الخلل بين العرض والطلب أصبح أكثر خطورة حيث يبلغ سعر حوالي 80% من المعروض من الشقق المعروضة للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه 50 مليون دونج/متر مربع أو أكثر.

ترتفع أسعار الشقق بشكل مستمر وتحدد مستويات جديدة، بمستويات عالية في كل من الأسواق الأولية والثانوية، متجاوزة إلى حد كبير القدرة على تحمل التكاليف ومعدل نمو الدخل لغالبية الناس.

ترى وزارة الإنشاءات أن سوق العقارات في الوقت الراهن يكشف عن القيود والنواقص، مع ظهور مؤشرات على عدم الاستقرار والظروف غير الصحية. وعلى وجه التحديد، فإن هيكل المنتجات العقارية غير معقول عندما تظهر قطاعات الإسكان المتوسطة والراقية والعقارات السياحية علامات الفائض. وفي الوقت نفسه، هناك نقص حاد في المساكن الاجتماعية، ومساكن العمال، والمساكن التجارية بأسعار معقولة لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط.

أسعار العقارات، وخاصةً أسعار المساكن والأراضي، في ارتفاع مستمر، وهي أعلى من دخل الأفراد. هذا يُصعّب على العمال ذوي الدخل المحدود في المناطق الحضرية وعمال المناطق الصناعية الحصول على مساكن وبناء منازل لهم. في هانوي ومدينة هو تشي منه، تكاد تكون معدومة الشقق التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج للمتر المربع، وفقًا لوزارة البناء.

وقال السيد لي هوانج تشاو رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن سوق العقارات يواجه نقصًا في المعروض من المساكن التجارية بسبب المشاكل القانونية وهيكل المنتجات السكنية خارج المرحلة. هناك العديد من المنازل الراقية، ولكن هناك نقص في المساكن التجارية بأسعار معقولة، مما أدى إلى زيادات مستمرة في أسعار المساكن في السنوات الأخيرة. وهذا يجعل الأمر صعباً للغاية بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض في المناطق الحضرية الذين لديهم حاجة حقيقية لشراء منزل للعيش فيه.

حلول لإعادة الشقق بأسعار معقولة إلى السوق

ولمعالجة النقص في المعروض من المساكن بأسعار معقولة، تعتقد السيدة جيانج هوينه - مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز - أن هناك حاجة إلى حل شامل يجمع بين نقاط القوة في القطاعين العام والخاص.

في ظل محدودية ميزانية الدولة، سيواجه تمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات جمة. وفي الوقت نفسه، يتعرض القطاع الخاص لضغوط تضخمية نتيجةً لتكاليف الإنتاج. لذا، يُصبح التعاون الفعال بين الجانبين ضروريًا للغاية. علاوةً على ذلك، سيلعب زيادة كثافة البناء والتخطيط الرشيد دورًا هامًا في توفير حلول سكنية ميسورة التكلفة، كما قالت.

وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإن حكومة المدينة بحاجة إلى إدخال سياسات تحفيزية قوية لجذب تعاون أصحاب الأراضي، وبالتالي تشكيل مناطق سكنية مستدامة جديدة.

مبنى سكني في هانوي (الصورة: ها فونج).

من خلال تحسين مساحة الأراضي، مع توفير المرافق العامة والمساحات الخضراء، يُمكننا حل مشكلة الإسكان المُلحة بشكل تدريجي. ويُعد التنسيق الوثيق بين الحكومة والمستثمرين مفتاح تحقيق هذه الأفكار، كما أكد خبراء سافيلز.

وأكد الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية VARS، على ضرورة التدخل القوي من جانب الدولة.

أولاً، يتعين على الدولة البحث وتطوير سياسات لخلق الظروف المواتية للمستثمرين لتطوير الشقق التجارية بأسعار معقولة، مثل تطبيق سياسات لإعفاء أو خفض ضريبة الأراضي وضريبة الشركات، أو زيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي مقارنة بالمعايير الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة.

وفي الوقت نفسه، هناك سياسات تفضيلية في الموافقة على التخطيط ومنح تراخيص البناء، مما يساعد على تقصير وقت تطوير المشاريع، وبالتالي خفض تكاليف الاستثمار. كما يقترح "منح نقاط الأولوية" عند اختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي للمستثمرين الذين أنشأوا مساكن بأسعار معقولة.

ثانياً، من الضروري تعزيز مشاريع التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص لبناء مساكن بأسعار معقولة. وعلى وجه التحديد، سيتولى القطاع الخاص معظم عملية البناء والتطوير، في حين تقدم الدولة الحوافز العقارية والدعم القانوني.

ثالثا، يجب على هيئات إدارة الدولة أن تتبنى سياسات لدعم الطلب الشعبي على السكن. يمكن للحكومة أن تفكر في إنشاء صندوق لدعم تطوير وصيانة المعروض من المساكن بأسعار معقولة. ويمكن استكمال هذا الصندوق من ميزانية الدولة ومن المستثمرين من القطاع الخاص.

سيقوم الصندوق بنشر معلومات علنية وشفافة حول أسعار المساكن وأسعار الإيجار، مما يساعد الناس على الوصول إليها ومقارنتها بسهولة، وبالتالي اختيار منتجات الإسكان التي تناسب احتياجاتهم وقدراتهم المالية. وفي الوقت نفسه، يعد الصندوق أيضًا وكالة إدارة، حيث يقوم بمراجعة عامة للأفراد الذين اشتروا/استأجروا المشاريع التي طورها هذا الصندوق، ويستعيد المنازل إذا تبين أنهم اشتروا/باعوا في انتهاك للوائح، وزوروا مستندات الدخل، وفشلوا في الإعلان عن الأصول بشكل صحيح.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على الدولة أن تضع سياسات للحد من دوافع المضاربة، وينبغي لها أن تدرس وتطبق قريبا ضرائب عقارية تستهدف الملاك الذين لا يضعون العقارات في أنشطة تجارية، أو لا يقومون بالبناء بعد استلام الأرض.. كما يتعين على الدولة إنشاء هيئات أو لجان لمراقبة الإسكان، وفرض عقوبات صارمة على حالات المضاربة أو التلاعب بالأسعار أو زيادتها بشكل غير قانوني.

ومع ذلك، لكي تكون السياسات التنظيمية فعالة حقًا وتضمن عمل السوق بشكل آمن وصحي على المدى الطويل، يتعين على الدولة أن تستكمل قريبًا نظام المعلومات والبيانات حول سوق العقارات ونظام إدارة الإسكان المحدد.

وسيكون نظام المعلومات والبيانات المتعلقة بسوق العقارات، وخاصة بيانات الأسعار، بمثابة أساس مهم لإدارة/مراقبة أسعار العقارات، وضمان أن تكون الشقق في متناول أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، وتجنب الزيادات المفاجئة في أسعار المساكن بسبب المضاربة أو عوامل السوق الأخرى.

سيساعد نظام إدارة الإسكان المتكامل مع قاعدة البيانات الوطنية حول السكان بالإضافة إلى حالة دفع الرعاية الاجتماعية وسجلات الرهن العقاري وما إلى ذلك الوكالات على تحديد تاريخ المعاملات وحالة الإسكان لكل فرد وتمييز المضاربين عن مشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm