تحذير للمستثمرين من الوقوع في تدفقات نقدية سلبية، وتراكم الفوائد

تدفقات رأس المال إلى العقارات

وفي الآونة الأخيرة، تم إطلاق حزم قروض تفضيلية تستهدف مشتري المنازل لأول مرة ومشاريع الإسكان الاجتماعي، مع توقع تعزيز السيولة في السوق.

وبحلول نهاية عام 2024، سيصل إجمالي قروض العقارات القائمة إلى حوالي 3.2 مليون مليار دونج، وهو ما يمثل ما يقرب من 21% من إجمالي القروض القائمة في الاقتصاد . ومن بينها، ارتفع الائتمان المخصص لأنشطة الأعمال العقارية بشكل حاد بنسبة 18%، وارتفع الائتمان المخصص لتلبية احتياجات الإسكان بنسبة 6.5%.

ومن الجدير بالذكر أن الاستثمار الأجنبي المباشر يظهر أيضاً علامات العودة. وفي الأشهر الأربعة الأولى من هذا العام فقط، بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في العقارات 1.5 مليار دولار أمريكي، وهو ما يعادل 26.9% من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في البلاد - وهذا الرقم يوضح ثقة المستثمرين الأجانب في قدرة السوق على التعافي.

قال السيد نجوين كوك آنه - نائب المدير العام لشركة PropertyGuru Vietnam - إن السوق يعلق حاليا آمالا كبيرة على سياسة تخفيف قروض الائتمان لشراء العقارات. ردًا على الاستطلاع الذي أجراه Batdongsan.com.vn في الربع الأول من عام 2025، يتوقع 67.1٪ من السماسرة "تسهيل سياسة الائتمان لقروض العقارات"؛ 47.9% من الوسطاء يتوقعون «انخفاض رسوم المعاملات العقارية والضرائب»؛ 43.4% من الوسطاء يتوقعون “تسريع العملية القانونية” ومن المتوقع أن يرتفع نمو الائتمان هذا العام إلى 16%، وأن تستمر أسعار الفائدة على قروض العقارات في الانخفاض.

تدفقت رؤوس الأموال الائتمانية بقوة إلى العقارات في الآونة الأخيرة (الصورة: نهو يي).

تي اس. وأكد كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في بنك BIDV ، أن السوق يدخل مرحلة "إعادة هيكلة الطلب ومصادر رأس المال". وبحسب السيد لوك، يتعين على شركات العقارات التي تريد البقاء أن تغير نهجها: تطوير قطاعات ذات طلب حقيقي مثل الإسكان الاجتماعي والشقق متوسطة المدى - بدلاً من متابعة المشاريع الراقية التي يصعب الحصول على الائتمان منها.

إن استهداف المشترين الحقيقيين لا يؤدي إلى زيادة المبيعات فحسب، بل يسهل أيضًا الاقتراض من البنوك، التي تميل إلى إعطاء الأولوية للمشاريع ذات القيمة العملية والمخاطر المنخفضة.

كن حذرا مع الرافعة المالية الائتمانية

وقال الخبير الاقتصادي نجوين تري هيو إن استخدام الرافعة المالية يعد أداة شائعة في الاستثمار العقاري، مما يساعد المستثمرين على تضخيم الأرباح. ومع ذلك، فإن الإفراط في الاستدانة يحمل مخاطر جسيمة.

يقترض العديد من المستثمرين ما يصل إلى 70-80%، أو حتى أعلى من ذلك، على أمل البيع السريع أو التأجير لسداد فائدة القرض. ولكن في الواقع، السوق ليس دائما مواتيا. إذا كانت المبيعات بطيئة، أو كان التأجير غير ممكن، أو كانت التكاليف أعلى من المتوقع، فسوف يقع المستثمرون في حالة تدفق نقدي سلبي، وضغوط من أسعار الفائدة ويواجهون خطر فشل الخطة المالية.

في أوقات انخفاض أسعار الفائدة، قد تبدو القروض المصرفية بمثابة الحل الأمثل. ومع ذلك، عندما تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع (كما حدث في العديد من البلدان في أعقاب جائحة كوفيد-19)، ترتفع تكاليف الاقتراض بشكل حاد، مما يؤدي إلى تآكل الأرباح بشكل كامل. في حالة القروض ذات أسعار الفائدة العائمة، فإن زيادة قدرها 1-2% قد تضيف عشرات الملايين من الدونغ إلى النفقات الشهرية.

لا يوجد ما يضمن ارتفاع أسعار العقارات باستمرار. في بعض الفترات، وخاصةً بعد ذروة السوق، قد تتذبذب الأسعار أو تنخفض بشكل حاد. في تلك الأثناء، قد يفقد العقار المرهون قيمته مقارنةً بالديون المستحقة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة رأس المال - فالمستثمرون لا يحققون أرباحًا فحسب، بل تتجاوز ديونهم القيمة الحقيقية للعقار، كما يقول السيد هيو.

وبحسب السيد هيو، فإنه بالإضافة إلى عوامل السوق، يواجه المستثمرون أيضًا مخاطر ناجمة عن السياسات الحكومية مثل تشديد الائتمان العقاري، وتغيير قوانين الأراضي، وفرض الضرائب العقارية. يمكن أن تؤثر هذه العوامل بشكل كبير على القدرة على استغلال الأصول وتصفيتها. إن تخفيف الائتمان العقاري لا يعني أن فرص الاستثمار مفتوحة على مصراعيها. في سياق التعافي التدريجي للسوق، فإن الحذر والاستراتيجية الصحيحة هما العاملان الحاسمان للنجاح بالنسبة للشركات والمستثمرين الأفراد على حد سواء.

نغوك ماي

المصدر: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo