تحذير للمستثمرين من الوقوع في تدفقات نقدية سلبية، وتراكم الفوائد

بعد فترة طويلة من الجمود بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وقلة السيولة النقدية، يشهد سوق العقارات انتعاشًا تدريجيًا بفضل تخفيف سياسات الائتمان في النظام المصرفي. وينصح الخبراء المستثمرين بتوخي الحذر وتجنب استخدام الروافع المالية الكبيرة، إذ لا يوجد ضمان لارتفاع أسعار العقارات إلى الأبد.

تدفقات رأس المال إلى العقارات

وفي الآونة الأخيرة، تم إطلاق حزم قروض تفضيلية تستهدف مشتري المنازل لأول مرة ومشاريع الإسكان الاجتماعي، مع توقع تعزيز السيولة في السوق.

بحلول نهاية عام ٢٠٢٤، سيصل إجمالي القروض العقارية القائمة إلى حوالي ٣.٢ مليون مليار دونج، وهو ما يمثل حوالي ٢١٪ من إجمالي القروض القائمة في الاقتصاد . ومن بين هذه القروض، ارتفع الائتمان الموجه لأنشطة الأعمال العقارية بشكل حاد بنسبة ١٨٪، بينما ارتفع الائتمان الموجه لتلبية احتياجات الإسكان بنسبة ٦.٥٪.

يُذكر أن الاستثمار الأجنبي المباشر أظهر أيضًا بوادر عودة. ففي الأشهر الأربعة الأولى من هذا العام وحده، بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر المُسجل في قطاع العقارات 1.5 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل 26.9% من إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المُسجل في البلاد، ما يُظهر ثقة المستثمرين الأجانب في قدرة السوق على التعافي.

أشار السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة PropertyGuru فيتنام، إلى أن السوق يعلق حاليًا آمالًا كبيرة على سياسة تخفيف قيود قروض الائتمان لشراء العقارات. وفي استطلاع أجرته Batdongsan.com.vn في الربع الأول من عام 2025، توقع 67.1% من الوسطاء "تخفيف قيود قروض الائتمان لشراء العقارات"، بينما توقع 47.9% منهم "خفض الضرائب ورسوم المعاملات العقارية"، بينما توقع 43.4% منهم "تسريع وتيرة التقدم القانوني". ومن المتوقع أن يرتفع نمو الائتمان هذا العام إلى 16%، وأن تستمر أسعار الفائدة على قروض العقارات في الانخفاض.

تدفقت رؤوس الأموال الائتمانية بقوة إلى العقارات في الآونة الأخيرة (الصورة: نهو يي).

أكد الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ، أن السوق يدخل مرحلة "إعادة هيكلة الطلب ومصادر رأس المال". وأوضح أن على شركات العقارات الراغبة في البقاء تغيير نهجها: تطوير قطاعات ذات طلب حقيقي، مثل الإسكان الاجتماعي والشقق متوسطة السعر، بدلاً من السعي وراء مشاريع فاخرة تواجه صعوبة في الحصول على التمويل.

إن استهداف المشترين الحقيقيين لا يؤدي إلى زيادة المبيعات فحسب، بل يسهل أيضًا الاقتراض من البنوك، التي تميل إلى إعطاء الأولوية للمشاريع ذات القيمة العملية والمخاطر المنخفضة.

كن حذرا مع الرافعة المالية الائتمانية

قال الخبير الاقتصادي نجوين تري هيو إن استخدام الرافعة المالية أداة شائعة في الاستثمار العقاري، مما يساعد المستثمرين على مضاعفة أرباحهم. إلا أن الإفراط في استخدامها ينطوي على مخاطر جسيمة.

يقترض العديد من المستثمرين ما يصل إلى 70-80%، أو حتى أكثر، على أمل البيع أو التأجير بسرعة لسداد فوائد القرض. لكن في الواقع، لا يكون السوق دائمًا مواتيًا. فإذا كان البيع بطيئًا، أو تعذّر التأجير، أو كانت التكاليف أعلى من المتوقع، سيقع المستثمرون في حالة تدفق نقدي سلبي، ويتراكم ضغط الفائدة على القرض، ويواجهون خطر الإخلال بالخطة المالية.

في ظل انخفاض أسعار الفائدة، قد تبدو القروض المصرفية الحل الأمثل. لكن مع ارتفاع أسعار الفائدة (كما حدث في العديد من الدول في أعقاب جائحة كوفيد-19)، ترتفع تكاليف الاقتراض بشكل حاد، مما يُضعف الأرباح بشكل كبير. مع القروض ذات الفائدة المتغيرة، قد تُضيف زيادة بنسبة 1-2% عشرات الملايين من الدونغ إلى النفقات الشهرية.

لا يوجد ما يضمن ارتفاع أسعار العقارات باستمرار. في بعض الفترات، وخاصةً بعد ذروة السوق، قد تتذبذب الأسعار أو تنخفض بشكل حاد. في تلك الأثناء، قد يفقد العقار المرهون قيمته مقارنةً بالديون المستحقة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة رأس المال - فالمستثمرون لا يحققون أرباحًا فحسب، بل تتجاوز ديونهم القيمة الحقيقية للعقار، كما يقول السيد هيو.

وفقاً للسيد هيو، بالإضافة إلى عوامل السوق، يواجه المستثمرون أيضاً مخاطر ناجمة عن السياسات الحكومية، مثل تشديد الائتمان العقاري، وتغيير قوانين الأراضي، وفرض ضرائب على العقارات. يمكن أن تؤثر هذه العوامل بشكل كبير على القدرة على استغلال الأصول وتسييلها. إن تخفيف قيود الائتمان العقاري لا يعني بالضرورة اتساع فرص الاستثمار. في ظل التعافي التدريجي للسوق، يُعدّ الحذر والاستراتيجية الصحيحة عاملين حاسمين للنجاح، سواءً للشركات أو للمستثمرين الأفراد.

نغوك ماي

المصدر: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo