الأراضي الضواحي ليست للمستثمرين الهواة، هناك نقاط مضيئة في السوق، والسماسرة يعودون بقوة

يشهد السوق انتعاشًا، ويُظهر علامات التحسن، وأشياء يجب مراعاتها عند الاستثمار في الأراضي، ودعوة بينه دينه للاستثمار في العديد من المشاريع، واللوائح الخاصة بتعويض الأراضي عندما تسترد الدولة الأراضي السكنية... هي أحدث أخبار العقارات.

سجل سوق العقارات منذ بداية عام 2023 ارتفاعًا تدريجيًا في حجم المعاملات. (المصدر: DT)

علامات التحسن

تم الانتهاء للتو من تقرير "تقييم عملية تعافي سوق العقارات الفيتنامية في الربع الثالث من عام 2023 والتنبؤ بحالة السوق في الربع الرابع من عام 2023" الصادر عن جمعية العقارات الفيتنامية (Vnrea)، والذي ينص بوضوح على أن السيولة في سوق العقارات في الربع الثالث من عام 2023 قد تحسنت مقارنة بالفترة الصعبة في نهاية عام 2022 وفي الأشهر الأولى من العام، بدأ السوق في تسجيل العديد من "النقاط المضيئة" في مناطق مثل: هانوي ، هاي فونج، لاو كاي، دا نانغ، مدينة هوشي منه ... الأماكن التي يتم فيها الترويج للاستثمار في البنية التحتية والنقل، مع وجود العديد من مصادر العرض المناسبة للطلب.

وفقًا لمسح حديث أجرته جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، سيواصل ما يصل إلى 60% من المستثمرين الذين شاركوا في سوق العقارات الاستثمار في حال استمرار انخفاض أسعار الفائدة المصرفية. وقد سجل سوق العقارات زيادة تدريجية في حجم المعاملات منذ بداية العام. ففي الربع الثاني من عام 2023، سجل السوق 3700 معاملة، بزيادة قدرها 37% مقارنةً بـ 2700 معاملة في الربع الأول، بينما سجل السوق في الربع الثالث ما يقرب من 6000 معاملة، أي أعلى بمرة ونصف من الربع الثاني وأكثر من ضعفي الربع الأول.

وبحسب ممثلي شركات العقارات، فإن سوق الشقق والإسكان في المدن الكبرى يظهر حالياً علامات امتصاص جيدة، مع التركيز على شريحة الأسعار التي تقل عن 10 مليارات دونج في المنطقة المركزية.

لمواصلة دورة نمو السوق الحالية، لا بد من وجود آليات وسياسات لتحسين العرض الراكد. وينبغي أن تستهدف سياسات العقارات جميع الطبقات الاجتماعية.

علق الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس شركة Vnrea، بأن الطلب الحقيقي على الإسكان آخذ في الازدياد وسيزداد بالتأكيد مع النمو الاقتصادي والتوسع الحضري... ومن المتوقع أن تعلن شركة Vnrea في منتدى العقارات في نهاية عام 2023 عن مؤشرات العقارات، والتي ستكون الأساس الذي يستند إليه مطورو المشاريع، بحيث يمكن عند تشكيل المشروع تلبية 60-70٪ من الطلب الحقيقي، مما يضمن متطلبات جذب المستثمرين المحليين والأجانب.

وعلق خبراء العقارات أيضا بأن مشاريع قوانين الإسكان، وقانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية التي تم إقرارها في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، والتي أدت إلى إزالة "الاختناقات" القانونية، ومصادر رأس المال، وعودة ثقة المستثمرين إلى السوق الرئيسية... ستكون شروطا حاسمة لعودة السوق إلى طبيعتها حقا.

سيكون سوق العقارات في الربع الرابع من عام 2023 بمثابة نقطة انطلاق لتعافي السوق اعتبارًا من عام 2024، وخاصة في المناطق التي تتمتع بمساحة كبيرة للتطوير، والتخطيط المتزامن والحديث، والبنية التحتية المركزة، والاستثمار، ومستويات الأسعار المنخفضة...

انتعاش سوق الأراضي في الضواحي

في الآونة الأخيرة، شهد سوق الأراضي تحسنًا تدريجيًا بعد فكّ قيود تقسيم وبيع الأراضي تدريجيًا. في العديد من ضواحي هانوي أو المقاطعات المجاورة، مثل باك نينه، وباك جيانج، ونينه بينه... عادت الصفقات للظهور، وإن كانت لا تزال محدودة.

على سبيل المثال، في منطقة بلديتي بينه ين وتان زا في مقاطعة ثاتش ثات (هانوي)، يُعرض حاليًا للبيع سعر الأراضي المقسمة على طرق بعرض 4-5 أمتار بسعر يتراوح بين 16 و20 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بانخفاض قدره 30% تقريبًا مقارنةً بفترة "حمى الأراضي". وعلى وجه الخصوص، يبلغ سعر الأراضي المقسمة في الأزقة 11-12 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع فقط، بانخفاض قدره 40-50% مقارنةً بفترة "حمى الأراضي".

من الجدير بالذكر أن سماسرة العقارات، بعد فترة من "التبخر" في السوق، عادوا الآن للترويج لمبيعات الأراضي. على العديد من مواقع تداول العقارات، تتراوح أسعار الأراضي المعروضة للبيع بين 600 مليون دونج وأكثر من مليار دونج.

وفقًا لتقرير سوق العقارات للربع الثالث الصادر عن هيئة تنظيم سوق العقارات في فييتنام، شهد قطاع الأراضي المصنفة ضمن فئة العقارات التجارية والسكنية التي تقل قيمتها عن ملياري دونج فيتنامي زيادة ملحوظة في حجم المعاملات. وخصوصًا في المناطق ذات الاستثمارات في البنية التحتية أو المناطق المجاورة للمجمعات الصناعية، ارتفعت أسعار البيع بنسبة 5-7% مقارنةً بالربع السابق.

وهذا هو أيضًا الجزء المشرق الوحيد من نوع الأرض، لأنه مع أسعار الأراضي التي تبدأ من 3 مليارات دونج/قطعة أرض أو أكثر، فإن وضع المعاملات لا يزال قاتمًا للغاية.

لا تزال إمكانات الأراضي الضواحي واعدة، ولكن وفقًا للخبراء، يجب على المستثمرين توخي الحذر لأن السوق الحالية لا تزال تنطوي على مخاطر محتملة، وخاصةً فيما يتعلق بالسيولة. ناهيك عن أن سوق الأراضي المقسمة لا يزال، إلى حد ما، تحت سيطرة "الكبار".

علق خبير العقارات تران خانه كوانج بأن سوق هذا العام لديه فرص ولكنها خافتة للغاية، وقد لا تنضج الفرصة حقًا إلا في عام 2024. ستظل الأرض قطاعًا يتمتع بإمكانات ربح عالية ولكنه ليس حاليًا للأغلبية ويتطلب اختيارًا دقيقًا.

قال السيد كوانغ إن الأرض ستُمثل فرصةً لفئتين: المستثمرين المحترفين ومشتري المنازل الحقيقيين الذين يملكون سيولة نقدية. لا ينبغي للمستثمرين الهواة "التدخل" في هذا المجال، وإلا فهم بحاجة إلى تدفق نقدي طويل الأجل، برؤية تتراوح بين 3 و5 سنوات.

بناءً على الوضع الحالي، يمكن للمستثمرين تقديم خصم بنسبة 30%، ثم 25%، ثم 20%. ينبغي على المشترين التفاوض بجرأة، وربما إتمام الصفقة بخصم يتراوح بين 15% و20%، وهو خصم مُجدٍ. قد تكون الأشهر الأخيرة من هذا العام، وأوائل عام 2024، الوقت الأنسب للاستثمار، كما أشار الخبير.

في الوقت نفسه، يرى بعض المستثمرين المحترفين أن الأراضي الحضرية الواقعة على أطراف المدن الكبرى شبه مشبعة، وأن معدل العائد سيكون أقل. في الوقت نفسه، لا تزال أسعار الأراضي في العديد من المحافظات والمناطق منخفضة نسبيًا، لذا سيكون هامش الزيادة أكبر.

مع ذلك، فإن الأرباح العالية تنطوي أيضًا على مخاطر كبيرة. لذلك، لضمان الأمان، عند الاستثمار في أراضي المحافظات، يجب على المستثمرين تحديد مدة الانتظار التي قد تصل إلى 3-5 سنوات أو أكثر. هذا مناسب فقط للتدفقات النقدية الخاملة، ولا ينبغي استخدام الرافعة المالية.

بينه دينه يدعو للاستثمار في العديد من المجالات بمشروع بقيمة 14 مليار دولار

نشرت البوابة الإلكترونية للجنة الشعبية لمقاطعة بنه دينه قائمةً تضم 151 مشروعًا مرشحًا للاستثمار في المنطقة في مختلف المجالات. وتضم قطاعات العقارات والخدمات والتجارة والسياحة ما يصل إلى 80 مشروعًا، ما يمثل النسبة الأكبر من قائمة المشاريع المرشحة للاستثمار.

المشروع ذو رأس المال الاستثماري الأكبر هو استثمار المنطقة الحضرية في المنطقة الفرعية رقم 1، منطقة نون هوي الحضرية للسياحة البيئية، برأس مال إجمالي يبلغ حوالي 14 مليار دولار أمريكي، بمساحة تزيد عن 57 هكتارًا. يليه مشروع الاستثمار في المنطقة الحضرية في المنطقة الفرعية رقم 3، منطقة نون هوي الحضرية للسياحة البيئية، برأس مال استثماري يبلغ 10 مليارات دولار أمريكي، بمساحة 36 هكتارًا. وهناك مشروع آخر هو منطقة الفنادق الشاهقة في النقطة رقم 1، منطقة نون لي - كات تيان السياحية، بمساحة تقارب 34 هكتارًا، برأس مال استثماري يبلغ ملياري دولار أمريكي.

بعض المشاريع لديها مساحات كبيرة مثل منطقة مزرعة السياحة البيئية في كوميون تاي فو (300 هكتار)؛ المنطقة الساحلية السكنية والخدمية والتجارية في بلدة هواي نون (300 هكتار)؛ مشروع السياحة البيئية لا فونغ (250-300 هكتار)؛ منتجع السياحة البيئية الراقية باي كون (100 هكتار)؛ منطقة السياحة في سد فان فونغ (70 هكتار) مع رأس مال استثماري يعتمد على الحجم.

تُركز اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه أيضًا على قطاع البنية التحتية من خلال 30 مشروعًا للمجمعات الصناعية والتجمعات الصناعية. من بينها، مشروع المجمع الصناعي الوحيد هو مجمع بونغ سون الصناعي، بمساحة 250 هكتارًا في حي ديان خانه، وفان كانغ، ولاي دوك، ولاي خانه نام. أما مشاريع التجمعات الصناعية الـ 29 المتبقية، فتقع في مناطق مختلفة، بمساحة تقل عن 100 هكتار.

بالإضافة إلى ذلك، دعت مقاطعة بينه دينه أيضًا إلى الاستثمار في 9 مشاريع زراعية ومائية؛ ومشروعين للرعاية الصحية؛ و8 مشاريع لدعم الصناعة؛ و12 مشروعًا في مجال مياه الصرف الصحي وجمع ومعالجة المياه المنزلية؛ و3 مشاريع لبناء المقابر؛ و3 مشاريع للطاقة؛ و4 مشاريع تسويقية.

وفقًا لأحدث الأرقام الصادرة عن إدارة التخطيط والاستثمار في مقاطعة بينه دينه، استقطبت المقاطعة خلال الأشهر التسعة الأولى من هذا العام ستة مشاريع استثمار أجنبي مباشر مسجلة حديثًا برأس مال استثماري إجمالي قدره 46.2 مليون دولار أمريكي. أما فيما يتعلق بالاستثمار المحلي، فقد استقطبت المقاطعة 62 مشروعًا جديدًا برأس مال استثماري مسجل بلغ نحو 13,387 مليار دونج فيتنامي.

خلال الأشهر التسعة الأولى، استقطبت المقاطعة 68 مشروعًا جديدًا برأس مال مسجل إجمالي قدره 17,960 مليار دونج، متجاوزةً الخطة السنوية بنسبة 13%. ومن بين هذه المشاريع، كان 17 مشروعًا في المناطق الاقتصادية والمجمعات الصناعية برأس مال مسجل إجمالي تجاوز 2,431 مليار دونج؛ وكان 51 مشروعًا خارج المناطق الاقتصادية والمجمعات الصناعية برأس مال استثماري إجمالي تجاوز 15,529 مليار دونج.

اللوائح الخاصة بتعويض الأراضي عند استصلاح الدولة للأراضي السكنية

وتنص المادة 79 من قانون الأراضي لعام 2013 بشكل واضح على تعويض الأراضي عندما تسترد الدولة الأراضي السكنية.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

عندما تسترد الدولة أراضي سكنية، يُضطر الأفراد والأسر إلى نقل مساكنهم دون استيفاء شروط التعويض عن الأراضي السكنية. إذا لم يكن لديهم مكان آخر للسكن، تبيع الدولة مساكنهم أو تؤجرها أو تُبرم عقود إيجار متبادلة، أو تُخصص لهم أرضًا سكنية مع تحصيل رسوم الانتفاع بها. (المصدر: CafeF)

وعلى وجه التحديد، يتم تعويض الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي السكنية، والفيتناميين المقيمين في الخارج الذين يمتلكون منازل متصلة بحقوق استخدام الأراضي في فيتنام والمؤهلين للحصول على تعويض على النحو المنصوص عليه في المادة 75 من هذا القانون عندما تستصلح الدولة الأراضي على النحو التالي:

في حالة عدم وجود أرض سكنية أو منزل آخر في البلدية أو الدائرة أو المدينة التي يتم فيها استرداد الأرض، يتم التعويض على شكل أرض سكنية أو منزل؛ وفي حالة عدم وجود حاجة إلى تعويض على شكل أرض سكنية أو منزل، تقوم الدولة بالتعويض نقداً.

في حال وجود أراضٍ سكنية أو مساكن في البلدية أو الدائرة أو المدينة التي استُعيدت منها الأرض، يُدفع تعويض نقدي. أما في المناطق التي تتوفر فيها أراضٍ سكنية كافية، فيُنظر في تعويضها بأراضٍ سكنية.

عندما تسترد الدولة الأراضي الملحقة بالسكن، يتعين على الأسر والأفراد نقل مساكنهم دون استيفاء شروط التعويض عن الأراضي السكنية. إذا لم يكن لديهم مكان آخر للسكن، تبيع الدولة مساكنهم أو تؤجرها أو تُبرم عقود إيجار مشروطة، أو تُخصص لهم أرضًا سكنية برسوم انتفاع.

يتم تعويض المنظمات الاقتصادية والفيتناميين المغتربين والمؤسسات ذات الاستثمار الأجنبي التي تستخدم الأراضي لتنفيذ مشاريع بناء المساكن عندما تسترد الدولة الأراضي، إذا استوفت شروط التعويض المنصوص عليها في المادة 75 من هذا القانون، عن الأرض.

تُفصّل الحكومة هذه المادة. وبناءً عليه، في حال عدم وجود أرض سكنية أو مساكن أخرى في البلدية أو الدائرة أو المدينة التي استُعيدت منها الأرض، يُعوّض بأرض سكنية أو مسكن؛ وفي حال عدم الحاجة إلى تعويض بأرض سكنية أو مسكن، تُعوّض الدولة نقدًا.

طبقاً للمادة 66 من قانون الأراضي لسنة 2013 فإن صلاحية استصلاح الأراضي تكون على النحو التالي:

تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة استرداد الأراضي في الحالات التالية: استرداد الأراضي من المنظمات والمؤسسات الدينية والفيتناميين المقيمين في الخارج والمنظمات الأجنبية ذات المهام الدبلوماسية والشركات ذات الاستثمارات الأجنبية، باستثناء الحالات المنصوص عليها في البند (ب) من البند 2 من هذه المادة. استرداد الأراضي الزراعية التابعة لصندوق الأراضي العامة للبلديات والأحياء والمدن.

تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة استعادة الأراضي في الحالات التالية: استعادة الأراضي من الأسر والأفراد والتجمعات السكنية. استعادة الأراضي السكنية من الفيتناميين المغتربين المسموح لهم بتملك المنازل في فيتنام.

في حالة أن منطقة استرداد الأرض تشمل كلا الموضوعين المحددين في البند الأول والبند الثاني من هذه المادة، تقرر لجنة الشعب الإقليمية استرداد الأرض أو تفوض لجنة الشعب المحلية باتخاذ قرار استرداد الأرض.

[إعلان 2]
مصدر