أسعار الأراضي المرتفعة في المزادات تليها عمليات إلغاء الودائع أصبحت "أمرًا شائعًا"

(CLO) لا تزال مزادات الأراضي مستمرة مع وجود مؤشرات على وجود مخالفات في كل من أسعار الفوز وعدد طلبات التسجيل، وذلك بسبب استمرار النفسية المضاربية وتوقعات ارتفاع أسعار العقارات.

في أغسطس، أثارت مزادات الأراضي في ضواحي هانوي ، مثل ثانه أواي وهواي دوك، الرأي العام باستمرار، حيث شهدت عددًا كبيرًا من التسجيلات وفترات مزادات طويلة وعروضًا فائزة مرتفعة، فاقت أسعارها الأولية بعشرات المرات. واستمر هذا التطور والنتيجة في مزادات الأراضي الأخيرة في ها دونج وثونغ تين.

بناءً على ذلك، في 19 أكتوبر، نجحت منطقة ها دونغ في بيع 27 قطعة أرض في مناطق فو لونغ، وين نغيا، ودونغ نوي. والجدير بالذكر أنه بعد 14 جولة، حُدد سعر أعلى سعر للعميل الفائز بما يصل إلى 262 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بثماني مرات من السعر الابتدائي؛ كما كان أقل سعر فائز أعلى بخمسة أضعاف، ليصل إلى 133 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

أقيم مزاد للأراضي في ها دونج في 19 أكتوبر. (الصورة: VV)

في 22 أكتوبر/تشرين الأول، وبعد 16 ساعة من المزاد الشرس في ثونغ تين، بِيعَت 19 قطعة أرض من أصل 40 قطعة تابعة لمشروع البنية التحتية التقنية في بلدية فان ديم، مقاطعة ثونغ تين، هانوي، بنجاح في مزاد علني، بأعلى سعر فائز بلغ 52,864 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ بينما بلغ أقل سعر 24,384 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بسعر ابتدائي قدره 3,864 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ولم تُبَع قطع الأراضي الـ 21 المتبقية بنجاح في المزاد بسبب مخالفة المشاركين للوائح.

أسعار الأراضي المرتفعة في المزادات تليها عمليات إلغاء الودائع أصبحت "أمرًا شائعًا"

وقالت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام إنه على الرغم من تدخل السلطات، فإن المزادات في النهاية لم تتغير، وحتى أسعار الأراضي المعروضة في المزاد تستمر في الارتفاع.

أولاً، بخصوص السعر الابتدائي. لا يزال السعر الابتدائي منخفضاً جداً، وهو أقل بكثير من سعر السوق المُحدد وفقاً للوائح الحالية، والذي يُحسب بضرب معامل K في قائمة أسعار الأراضي في المدينة.

لا تزال اللجنة الشعبية المحلية تعتمد على قائمة أسعار الأراضي القديمة لعام ٢٠٢٠، والتي تسري حتى ٣١ ديسمبر ٢٠٢٥. ولن يتغير السعر الابتدائي إلا عند إصدار هانوي قائمة أسعار جديدة للأراضي، وفقًا لبيانات VARs.

ثانياً، تستمر أسعار الأراضي في المزادات في الارتفاع لأن الطلب على العقارات، وخاصة المنتجات المضمونة قانونياً والتي تتمتع بإمكانات نمو واضحة، مثل الأراضي المعروضة في المزادات، مرتفع للغاية.

في الواقع، في مناطق مثل هوآي دوك أو ها دونغ، تُولّد إمكانات التنمية الحضرية، إلى جانب تطوير البنية التحتية، توقعات كبيرة لدى المستثمرين. فكثير منهم على استعداد لدفع مبالغ باهظة لامتلاك هذه المنتجات المحدودة، حتى لو تجاوز سعرها القيمة الفعلية للأرض بكثير.

بالإضافة إلى ذلك، ومع توقع استمرار ارتفاع قيمة الأرض في المستقبل، قد يقبل المشترون أسعاراً أعلى بكثير من التقييم الطبيعي.

ويرجع ارتفاع الأسعار على وجه الخصوص إلى حقيقة أن سوق العقارات في هانوي ينمو "بشكل سريع" مع العرض المحدود، حيث يحدد السعر الأساسي باستمرار مستوى مرتفعًا جديدًا جنبًا إلى جنب مع توقعات توسع المدينة والبنية التحتية للمرور.

سبب مهم آخر لارتفاع سعر الفوز هو سلوك دفع سعر أعلى ثم التنازل عن الوديعة، وعدم دفع العرض الفائز، وحتى الاستعداد لتجاهل المخاطر، والوفاء بالالتزامات في المزاد لإضفاء الشرعية على السعر الفائز بهدف "تضخيم السعر"، وإنشاء مستوى سعر "افتراضي" كأساس لرفع سعر قطع الأراضي ذات الصلة لتحقيق الربح.

ورغم أن السلطات تدخلت للتفتيش، إلا أن هذا الإجراء يهدف بالأساس إلى ضمان الشفافية وقانونية عملية المزاد، ومن الصعب التدخل في أسعار السوق.

أسعار الأراضي المرتفعة في مزادات العقارات، وما يتبعها من إلغاء للدفعات، أصبحت أمرًا شائعًا. (صورة: ST)

لأنه في اقتصاد السوق، يتبع أطراف صفقات البيع والشراء مبدأ التراضي. ويمكنهم إلغاء الوديعة تمامًا دون إثبات. ومن المحتم أن يرفعوا السعر عند ندرة السلع في السوق.

"إنّ وصف هذه السلوكيات حاليًا بالمضاربة وتضخم الأسعار نابعٌ أيضًا من العواطف. ولا تملك فيتنام أيّ وثائق قانونية تُعرّف هذا السلوك كأساسٍ للتعامل معه"، وفقًا لـ VARs.

وعلاوة على ذلك، بموجب اللوائح الحالية، فإن الأفراد الذين يفوزون في المزاد ولكنهم لا يدفعون المبلغ بالكامل خلال 120 يومًا يتعرضون لعقوبة "خفيفة إلى حد ما"، حيث يتم إلغاء النتائج فقط وخسارة وديعتهم - وهي منخفضة للغاية بسبب السعر المبدئي المنخفض.

شدد قانون مزادات العقارات المُعدّل ضوابطَ الفائزين بمزادات حقوق استخدام الأراضي، لكن هذه اللوائح لن تدخل حيز التنفيذ قبل 1 يناير 2025. ومع ذلك، حتى مع دخول اللوائح الجديدة حيز التنفيذ، ومع وضع العرض والطلب الحالي ونشاط سوق العقارات في هانوي، فإن احتمالية استمرار تسجيل أسعار قياسية جديدة في المزادات القادمة مرتفعة للغاية، وستصبح تدريجيًا "حدثًا يوميًا في المنطقة". لأن عقلية المضاربة لا تزال قائمة، وتوقعات ارتفاع أسعار العقارات لا تزال قائمة.

إننا بحاجة إلى اتخاذ تدابير أقوى.

ولضمان عدالة وشفافية عملية المزاد، والحد من المضاربة وتضخم الأسعار، تقترح VARS عددا من التوصيات.

أولاً، يجب على منظمي المزادات مراجعة جميع عمليات وإجراءات المزاد عن كثب والتأكد من امتثالها للأنظمة القانونية الحالية.

ثانياً، يتعين على وكالات إدارة الدولة مواصلة مراقبة كل "خطوة" في المزادات عن كثب لاتخاذ التدابير التصحيحية في الوقت المناسب عند اكتشاف علامات "عدم الاستقرار".

وفي الوقت نفسه، ينبغي النظر في تنفيذ التعديلات اللازمة على الآليات والسياسات واللوائح الأكثر صرامة المتعلقة بهذا النشاط على وجه السرعة لتوجيه هذا النشاط في الاتجاه الصحيح.

على وجه الخصوص، ينبغي تشديد عقوبة التخلي عن الودائع. وبالتالي، زيادة "المعامل" بين "أرباح وخسائر" المشاركين في المزاد، مما يحدّ إلى حدّ ما من "التوجه المضاربي" في أنشطة المزاد.

ثالثًا، على الدولة أيضًا اتخاذ إجراءات أشد صرامةً ضد حالات الفوز بالمزادات مع "نقل ملكيتها" في وقت قصير. وعلى وجه الخصوص، فإن الأمر الأهم، وفقًا لـ VARS، هو استمرار اختناق العرض السكني.

يجب اتخاذ تدابير استباقية وعملية في أقرب وقت ممكن لـ"فتح" سوق الإسكان. وتحديدًا، تُعدّ مراجعة المشاريع العالقة قانونيًا وحلّها أسرع طريقة لضخّ المزيد من المعروض في السوق.

وأكد خبراء القيمة العقارية أنه "عندما يتوافق العرض مع الطلب تدريجيا، فإن السوق سوف يتكيف تلقائيا وستكون الأسعار بشكل عام وأسعار المزادات بشكل خاص أقرب إلى القيمة الحقيقية للعقار".

المصدر: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html