نواب الجمعية الوطنية يناقشون ضرورة إجراء المعاملات العقارية عبر المجلس.

[إعلان 1]

ينبغي تشجيعه ، وليس إلزامه.

في مشاركته في تقديم التعليقات على قانون الأعمال العقارية بعد ظهر يوم 23 يونيو، أعرب المندوب كام ها تشونغ (وفد فو تو ) عن عدم موافقته على الأحكام الواردة في مشروع القانون التي تتطلب المعاملات الإلزامية من خلال تبادلات العقارات.

كما اعترض المندوب على اللائحة التي تُجيز المعاملات التي لا تتطلب بالضرورة توثيقًا أو تصديقًا للعقود، ويمكنها استخدام تأكيد البورصة لإجراء معاملات لاحقة. وعلّق على أن هذه اللائحة تتعارض مع الدستور وقانون الشركات وقانون الاستثمار.

وبناء على ذلك، فإن مشروع قانون الأعمال العقارية يتطلب من الشركات والأفراد إجراء معاملاتهم من خلال وحدة وسيطة (قاعة التداول)، الأمر الذي يظهر علامات إعاقة الحق في حرية الأعمال التجارية وفقًا للمادة 33 من دستور عام 2013؛ والحق في استقلال الأعمال، وحرية البحث عن الأسواق والعملاء وفقًا للمادة 7 من قانون الشركات؛ وكذلك الحق في تقرير المصير والمسؤولية الذاتية عن الاستثمار التجاري وفقًا لقانون الاستثمار.

وقال السيد تشونغ: "إن قاعة تداول العقارات هي مؤسسة عادية، وليست وكالة إدارة حكومية، وليست مزود خدمة عامة مرخص له من قبل الدولة، وبالتالي فإن إجبار الكيانات على استخدام الخدمات من المؤسسات العادية سيخلق عدم المساواة وينتهك مبادئ المساواة في الأعمال التجارية".

العقارات - نواب الجمعية الوطنية يناقشون اشتراط مرور المعاملات العقارية عبر المجلس — المندوب كام ها تشونغ (الصورة: Quochoi.vn).

فيما يتعلق بتشغيل صالات تداول العقارات، أشار السيد تشونغ إلى أن مشروع القانون يسمح لصالات التداول بمراجعة وثائق العقارات للتأكد من استيفائها لشروط المعاملة. وبالتالي، سيتداخل جزء من عمل صالة تداول العقارات مع عمل كاتب العدل عند تقييم قانونية المعاملات.

علاوة على ذلك، فهو لا يضمن الموضوعية، لأنه بصفته وسيطًا يبيع للمستثمرين، فإن قاعة التداول ستجد كل طريقة لبيع أكبر قدر ممكن للمستثمرين.

لذلك، لا يوجد أساس لضمان حقوق المشترين، وخاصةً المنتجات ذات الوثائق القانونية غير المكتملة ولكن ذات الخصومات العالية. كما يمكن للمستثمرين إنشاء طوابق متعددة، وإنشاء معاملات افتراضية، ورفع سعر البيع.

من هنا، اقترح السيد تشونغ توثيق جميع المعاملات التي تشمل طرفًا واحدًا على الأقل. وفي الوقت نفسه، اقترح أن يشجع مشروع القانون على إتمام أي معاملة عقارية عبر المجلس، دون اشتراط ذلك.

العقارات - نواب مجلس الأمة يناقشون ضرورة مرور المعاملات العقارية عبر المجلس (صورة 2). — المندوب دونغ خاك ماي (الصورة: Quochoi.vn).

وقال المندوب دونج خاك ماي (وفد داك نونج ) أيضًا إن اللائحة التي تنص على أن ورقة تأكيد المعاملة من خلال المجلس هي الأساس للمشاركين في المعاملة للإعلان عن الضرائب ودفعها للدولة، وتسجيل التغييرات، ونقل ملكية الأصول، وحقوق استخدام الأراضي، وما إلى ذلك، لا أساس لها من الصحة.

حلل السيد ماي، أولاً، أن قاعات تداول العقارات لا يمكنها، ولا ينبغي لها، أن تُنظّم سعر البيع كأساس لحساب الضرائب. إذ يستحيل الجزم بأن سعر البيع من خلال الحد الأدنى هو سعر الشراء والبيع الفعلي للأطراف، إذ يُمكن للشخص المعني أن يُعلن سعر المعاملة من خلال الحد الأدنى أقل أو أعلى من القيمة الحقيقية، لأغراض التهرب الضريبي، أو حتى غسل الأموال.

ثانيًا، أشار إلى أن أساس تسجيل التغييرات ونقل حقوق الملكية مُنظَّمٌ تحديدًا في القانون المدني، وقانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون التوثيق. وعلى وجه الخصوص، يجب أن تضمن المعاملات العقارية شروطًا قانونية، بما في ذلك صحتها وشرعيتها.

وقال السيد ماي إن "المعاملات التي تتم عبر صالات تداول العقارات تضمن فقط شفافية المعلومات حول المعاملة، ولكنها لا تستطيع تأكيد صحة المعاملة أو إثبات قانونيتها"، مضيفاً أن مشروع القانون أعطى صالات تداول العقارات الكثير من الحقوق التي لا تقع ضمن مهامها وواجباتها، وتتداخل وتتعارض مع قوانين أخرى.

وأكد السيد ماي أن "المطلوب من الهيئة المكلفة بصياغة اللوائح دراسة ومراجعة اللوائح وفقا لذلك".

العقارات هي سلعة خاصة جدًا.

قال المندوب هوانغ فان كوونغ (وفد هانوي )، وهو يحمل لافتة للمناقشة مع العديد من المندوبين حول التنظيم الإلزامي لشراء وبيع العقارات من خلال القاعة، إن العقارات هي سلعة مألوفة جدًا للجميع، ولكن عند وضعها في المعاملة، فهي سلعة خاصة جدًا.

وقال السيد كونج "من بين المندوبين الموجودين في هذه القاعة، أود أن أسأل كم عدد المندوبين الذين اشتروا وباعوا عقارات أو منازل بأنفسهم دون مساعدة شخص ثالث أو أحد المعارف أو خبير".

العقارات - نواب مجلس الأمة يناقشون ضرورة مرور المعاملات العقارية عبر المجلس (صورة 3). — المندوب هوانغ فان كوونغ (الصورة: Quochoi.vn).

قال المندوب إنه رغم غياب اللوائح، إلا أن الناس في الواقع يلجأون إلى الوسطاء والسماسرة عند إجراء المعاملات. تكمن المشكلة في كيفية العثور على خبير.

أشار السيد كونغ إلى أن الوساطة في الدول ذات الأسواق المتكاملة مهنةٌ مهنيةٌ ذات لوائح صارمة ومسؤولية كبيرة. عند مرور العقود عبر قاعة التداول هذه، تتحمل وحدة الوساطة المسؤولية الكاملة عن العقد.

"وبالتالي، يمكن للمشترين والبائعين الذين مروا عبر القاعة أن يطمئنوا إلى عدم وجود أي مخاطرة، ولا حاجة إلى الجري ذهابًا وإيابًا، فالقاعة احترافية للغاية"، كما قال السيد كونج، مضيفًا أن قاعات التداول يُسمح لها فقط بتلقي رسوم الوساطة، وليس أي فرق في الشراء والبيع.

قال المندوب إن مكاتب التوثيق العقاري الاحترافية تُقدم خدمات أفضل من مكاتب التوثيق الحالية، إذ يقتصر دورها على التحقق من قانونية العقد واكتمال الوثائق، دون التحقق من عوامل أخرى لضمان تقديم المشورة للمشترين والبائعين، مثل مكاتب التوثيق.

ومن هنا اقترح السيد كونج أن يركز القانون على لوائح صارمة للغاية بشأن الوساطة العقارية، ويجب أن تكون أنشطة الوساطة من خلال الطوابق المهنية قادرة على مساعدة المشترين والبائعين، والذراع الممتدة للدولة لفهم معلومات السوق، وتجنب حالة الفوضى والاحتيال في سوق العقارات كما حدث مؤخرًا .

[إعلان 2]
مصدر