اقتراح لمعالجة القضايا الجنائية، ورفع الوديعة إلى 30%

[إعلان 1]

استكمالاً للجلسة السادسة، ناقش مجلس الأمة في قاعة المجلس صباح يوم 28 نوفمبر/تشرين الثاني مشروع قانون مُعدّل ومُكمّل لعدد من مواد قانون المزاد العلني للعقارات. وكان من بين المواضيع التي ناقشها نواب مجلس الأمة مسألة التخلي عن الودائع عند بيع الأصول بالمزاد العلني.

التخلي عن ودائع المزاد لتعطيل السوق

في تعليقه على مشروع القانون، وافق النائب فام فان هوا (من وفد دونغ ثاب ) على ضرورة تعديل مشروع القانون واستكماله. وطلب النائب من الجهة المُعدّة مراجعة وحصر الأصول المطلوب طرحها في المزاد، كما هو مُبيّن في مشروع القانون. هل هو مُكتمل أم أنه يتداخل مع قوانين مُتخصصة؟

وقال السيد هوا "هناك أنواع من الأصول التي يمكن أن تنشأ في الحياة والتي لا يتم تسجيلها في القانون، وبالتالي هل يجب عدم طرحها في المزاد أم يجب على الحكومة تنظيم الأصول الناشئة حديثًا حتى لا تفوتها والأصول التي تحتاج إلى تحديد أسعار منفصلة؟".

وقال النائب فام فان هوا إن تعديل اللوائح الخاصة بالودائع والتعامل مع الودائع في مزادات العقارات ضروري للغاية لتجنب الاستفادة من المشاركة في المزادات ليس بغرض المزاد، بل التواطؤ والاتفاق مع بعضهم البعض لدفع أسعار منخفضة، مما يتسبب في خسائر لميزانية الدولة، مما يؤدي إلى السلبية.

استشهد السيد هوا بعدد من حالات التخلي عن ودائع المزاد، والتي "أحدثت اضطرابًا في السوق وشوهت صورة المزاد"، مما أثار رأيًا عامًا سلبيًا في الآونة الأخيرة. وقال السيد هوا: "من الأمثلة الشائعة على ذلك حالة تان هوانغ مينه الذي تخلّى عن الودائع في مزادات الأراضي في منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة، أو مزادات لوحات ترخيص السيارات، أو ثلاثة مناجم رمل في هانوي".

حوار - التخلي عن وديعة مزاد العقارات: اقتراح إجراءات جنائية، ورفع الوديعة إلى 30% — نائب الجمعية الوطنية فام فان هوا، وفد دونج ثاب (الصورة: Quochoi.vn).

ولوقف حالة تخلي الفائزين بالمزاد عن ودائعهم، قال السيد هوا إنه يجب اتخاذ تدابير مثل رفع مستوى الودائع أعلى من اللوائح الحالية، وتطبيق عقوبات إدارية، وعدم السماح لهم بالمشاركة في المزاد التالي.

وقال السيد هوا "عندها فقط يمكننا الحفاظ على الانضباط في أنشطة مزاد الأصول، وعدم السماح لأي شخص لديه المال بفعل ما يريده، مما يؤدي إلى تعطيل السوق"، واقترح في الوقت نفسه الاعتراف بالنتائج لصاحب ثاني أعلى مزايد، دون الحاجة إلى إعادة تنظيم المزاد لتجنب التكاليف.

شاركت في النقاش أيضًا، فان ثي ماي دونغ (وفد لونغ آن)، وقالت إن التنظيم الحالي لمستوى الإيداع من 5% إلى 20% مناسب. وأضافت أن رفعه بشكل مبالغ فيه سيؤثر على حرية المعاملات، ويحد من المنافسة، ويقل عدد المشاركين في مزادات العقارات.

وذكرت المندوبة أن بعض المنظمات والأفراد يشاركون في المزادات بنوايا سيئة، مثل استعراض قوتهم أو التلاعب بالسوق لتشكيل مستويات سعرية جديدة.

اقترحت السيدة دونغ أنه بعد فترة زمنية محددة، في حال عدم وفاء الفائز بالمزاد بالتزاماته المالية وعدم قدرته على إثبات سبب القوة القاهرة، بالإضافة إلى خسارة العربون، سيُغرّم مبلغًا إضافيًا. وبالطبع، يجب أن تستند هذه الغرامة إلى اللوائح والعقوبات ذات الصلة.

وعلى وجه الخصوص، وفقاً للسيدة دونج، أظهرت العديد من المزادات في الآونة الأخيرة علامات على الشذوذ، حيث تم عرض أسعار مرتفعة للغاية مقارنة بالمستوى العام، وخاصة بالنسبة للأصول العامة (حقوق استخدام الأراضي، وحقوق التعدين)، حيث كانت الأسعار المعروضة أعلى بنحو 204 مرات من السعر الابتدائي.

وأضافت المندوبة أنه "من سعر ابتدائي قدره 24 مليار دونج، وصل سعر العرض الفائز إلى 1684 مليار دونج"، مشيرة إلى أن القانون لا ينص على أن للمزاد العلني أو الشخص الذي يملك العقار المعروض في المزاد الحق في إيقاف أو طلب إيقاف المزاد للتعامل مع حالات مماثلة.

الحوار - إلغاء العربون في مزاد العقارات: اقتراح إجراءات جنائية، ورفع العربون إلى 30% (صورة 2). — المندوب نجوين دوي ثانه، وفد كا ماو (الصورة: Quochoi.vn).

وأكد المندوب نجوين دوي ثانه (وفد كا ماو) أنه ينبغي أن تكون هناك لوائح للحد من حالة الودائع المهجورة في المزاد.

وبحسب السيد ثانه، ينص القانون الحالي على إيداع ما بين 5% إلى 20% من السعر الابتدائي (بعد الفوز بالمزاد، سيتم تحويله إلى إيداع)، بينما في كثير من الحالات يكون السعر الابتدائي منخفضاً، لذلك لا يتعين على الفائز بالمزاد أن يفكر كثيراً عند إجراء الإيداع.

وللحد من قصة تخلي الفائزين بالمزاد عن ودائعهم، وخاصة عامل مصالح المجموعة والتلاعب بالمزاد، قال مندوب مقاطعة كا ماو إنه من الضروري فصل أموال الطلب المسبق عن الوديعة.

يمكن أن تتراوح قيمة العربون بين ٢٠٪ و٣٠٪ من سعر المزاد، ويجب دفعه فور إعلان نتائج المزاد. في حال عدم سداد الفائز بالمزاد، سيتم إلغاء النتائج واستمرار المزاد.

"إذا افترضنا أن الوديعة التي يجب دفعها على الفور تصل إلى مئات المليارات من الدونج، أو آلاف المليارات من الدونج بدلاً من بضع مئات الملايين أو بضعة مليارات من الدونج فقط، فإن الفائز بالمزاد سيكون بالتأكيد حذرًا للغاية عند تقديم العطاءات"، اقترح السيد ثانه.

وأكد المندوب أيضا على إمكانية الاستعانة بالخبرات الدولية وإضافة لوائح محددة في اتجاه التعامل الجنائي مع أعمال التخلي عن ودائع المزاد وإظهار علامات التلاعب والإخلال بالنظام والتأثير سلبا على الأمن الاقتصادي.

وقال السيد ثانه "إن قانون العقوبات يحتاج إلى استكمال الأفعال المقابلة في أنشطة المزادات العقارية بشكل مناسب، لتجنب التضخم في الأسعار والإغراق، مما قد يؤدي إلى عواقب وخيمة كما حدث في الماضي القريب".

إن وضع "الجيش الأزرق والجيش الأحمر" متطور للغاية.

وفي حديثه خلال المناقشة حول العقوبات وأشكال التعامل مع الفائزين بالمزاد الذين يتخلون عن حقهم في شراء العقار، قال المندوب فام فان ثينه (وفد باك جيانج) إن هذه علاقة مدنية، وفي جميع الأحوال يجب احترام وحماية حق الفائز بالمزاد في التخلي عن الممتلكات التي بيعت بالمزاد.

"يجب أن يتم التعديل فقط من خلال علاقات أخرى، وفي هذه الحالة، من الضروري تعديل الوديعة"، كما قال السيد فام فان ثينه.

وفقاً للسيد ثينه، عندما يُجرى المزاد بنظام المزايدة التصاعدية المستمرة، وعندما يصل السعر الابتدائي إلى ضعف السعر الابتدائي الأصلي، يُسمح بتعديل السعر الاحتياطي. وسيكون هذا التنظيم أكثر ملاءمةً للظروف الفعلية.

وأشار المندوب أيضاً إلى أن هذا الحكم المتعلق بالإيداع ينبغي أن يطبق فقط على أصول الدولة المطروحة في المزاد، ولا ينبغي تعديله بالنسبة للأصول الأخرى.

الحوار - إلغاء العربون في مزاد العقارات: اقتراح إجراءات جنائية، ورفع العربون إلى 30% (صورة 3). — المندوب فام دوك آن، وفد هانوي (الصورة: Quochoi.vn).

كما ساهم برأيه المندوب فام دوك آن (وفد هانوي) قائلاً إن تقرير الحكومة ووزارة العدل ذكر قضايا سلبية نشأت أثناء عملية المزاد، مثل وضع المعلمين الذين ينتهكون القانون وينتهكون الأخلاقيات المهنية ويتم التعامل معهم إدارياً وجنائياً.

أشار المندوبون إلى أن حالات التواطؤ، والتواطؤ، والوساطة، والتهديدات القسرية، معقدة للغاية وتزداد تعقيدًا. لذلك، ينبغي عند تعديل القانون وضع لوائح صارمة وعلنية وشفافة لمنع هذه الأفعال.

أثار السيد آن أيضًا مسألة التلاعب بالأسعار، واقترح أن يُطيل المزاد مدة إتمام إجراءات شراء العقار. لذلك، ينبغي إيجاد حلول لهذه المشكلة، منها زيادة مدة مراجعة العقار، التي كانت تُحدد بيومين، بثلاثة أيام على الأقل.

وفيما يتعلق باللوائح المتعلقة بالودائع، قال المندوبون إنه من الضروري النظر إليها من جانبين بشكل متعمق، بما في ذلك ضرورة تعديل المادة 51 لتجنب التلاعب بالأسعار، مما يسبب صعوبات لكل من وكالات التقييم والمشاركين في المزاد.

وقال النائب فام دوك آن إنه من الضروري تعزيز مسؤولية وزارة العدل في المادة 77 من مشروع القانون في جمع وتجميع المعلومات عن المنظمات المشاركة في المزادات للكشف عن المخالفات والتنسيق مع وزارة الأمن العام للتحقيق فيها ومعالجتها .

[إعلان 2]
مصدر