ينبغي فرض ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع.
وفقًا للأستاذ المشارك الدكتور فان هو نغي، نائب مدير معهد المصارف والمالية (الجامعة الوطنية للاقتصاد )، يُعدّ دخل نقل الملكية العقارية أحد أهم مصادر الدخل في نظام ضريبة الدخل الشخصي. ومع ذلك، لا تزال طريقة احتساب الضريبة على هذا النوع من الدخل تعاني من العديد من القيود.
قال السيد نغي إن ضريبة الدخل الشخصي على عمليات نقل الملكية العقارية تُحتسب حاليًا بنسبة 2% من قيمة الصفقة. أي أن البائع ملزم بدفع ضريبة تعادل 2% من إجمالي قيمة العقار المذكورة في عقد النقل، بغض النظر عن الربح أو الخسارة.
ولذلك اقترح هذا الخبير تحصيل الضريبة فقط عند بيع المنازل بربح، وتطبيق معدل 20% على الفرق بين سعر الشراء والبيع لمنع التهرب الضريبي.
على الرغم من بساطة وسهولة تحصيل ضريبة الـ 2% على قيمة الصفقة، إلا أنها تُحدث ثغرة كبيرة في الإعلان عن أسعار البيع. فكثيرًا ما يُعلن البائعون عن سعر نقل أقل من السعر الفعلي لتقليل مبلغ الضريبة المستحقة. وهذا لا يُسبب خسارة في إيرادات ميزانية الدولة فحسب، بل يُضعف أيضًا شفافية سوق العقارات.
على العكس من ذلك، يتمتع خيار فرض ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع بميزة لأنه يعكس الدخل الفعلي بدقة. ومع ذلك، تواجه هذه الطريقة صعوبة في تحديد سعر الشراء الصحيح، خاصةً في معاملات العقارات التي جرت قبل سنوات عديدة، عندما لم تكن هناك آلية شفافة لإدارة أسعار البيع والشراء كما هو الحال اليوم،" كما حلل الأستاذ المشارك الدكتور فان هو نغي.
ولذلك، ولضمان العدالة والحد من التهرب الضريبي، اقترح تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، على غرار ضريبة دخل الشركات.
حاليًا، تتوفر لدى السلطات الضريبية ووزارة الزراعة والبيئة معلومات شاملة عن أسعار البيع والشراء لحساب الضرائب. لذا، يُمكن التحكم في أسعار التحويل بشكل كامل من خلال مقارنتها بالبيانات الفعلية.
"إن تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الأرباح الفعلية سيساعد في الحد من ارتفاع أسعار العقارات. وإذا طُبقت سياسة ضريبة القيمة المضافة بصرامة، فسيتعين على شركات العقارات أيضًا حساب أسعار البيع بدقة أكبر، مما يُسهم في عمل السوق بشفافية وكفاءة أكبر"، كما حلل السيد نغي.
هل يجب فرض ضرائب على المنازل الثانية؟
وقال الدكتور نجوين تري هيو، مدير معهد البحوث والتطوير للأسواق المالية والعقارية العالمية، إن ضريبة العقارات في فيتنام تتوقف فقط عند الإيرادات مثل ضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية ، وضريبة الدخل الشخصي من نقل العقارات ورسوم التسجيل.
وفي الوقت نفسه، تفرض الولايات المتحدة وكندا واليابان وكوريا الجنوبية ضرائب عقارية سنوية على قيم العقارات لضمان العدالة في توزيع الأصول وخلق إيرادات مستدامة لميزانية الدولة.
أدى التطبيق غير الفعال لضريبة العقارات في فيتنام إلى تزايد المضاربة واحتكار العقارات. ساهم ذلك في انخفاض المعروض من المساكن لتلبية الطلب الحقيقي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات.
وقال السيد هيو "عندما لا تخضع العقارات لضريبة الأملاك العادية، تفقد الدولة مصدرًا مستقرًا وطويل الأمد للإيرادات".
أشار الخبير إلى أن جميع المواطنين في الولايات المتحدة الأمريكية يخضعون للضريبة على مسكنهم الأول. وتعتمد مصلحة الضرائب على قيمة العقار عند شرائه كأساس لحساب الضريبة. ويجوز لها سنويًا مراجعة قيمة الضريبة بناءً على ذلك. ويتراوح معدل الضريبة بين 1% و3% على قيمة الأرض والمنزل المبني عليها.
المنزل الأول، إذا استُخدم كمسكن، يظل خاضعًا للضريبة، ولكن تُخصم الفائدة المدفوعة للبنك عند اقتراض العقار من الدخل المعفى من الضريبة. أما العقار الثاني وما بعده، فجميعها تخضع للضريبة العادية، دون أي حوافز.
ولذلك اقترح السيد هيو أنه يتعين علينا في فيتنام فرض ضريبة على المنازل الثانية للحد من المضاربة.
في هذه الأثناء، تُعارض السيدة نجوين ثي كوك، رئيسة جمعية الاستشارات الضريبية في فيتنام (VTCA)، فرض ضريبة على المنازل الثانية. وتُوضح أن طول المنزل قد لا يتجاوز بضع عشرات من الأمتار، ولكن هناك منازل أخرى تصل مساحتها إلى آلاف الأمتار المربعة، فلماذا تُفرض ضريبة على المنازل الثانية؟
أشارت السيدة كوك إلى ضرورة تطبيق ضريبة الأملاك كسياسة ضريبية منفصلة، ليس فقط على العقارات، بل أيضًا على الأصول عالية القيمة كالسفن والطائرات. مع ذلك، لن تُفرض ضريبة على الأصول التي انخفضت قيمتها وفقًا للوائح الأصول الثابتة. ويُحسب معدل ضريبة الأملاك المقترح كنسبة مئوية من الإيرادات.
تعليق (0)