اقتراح لتشديد القروض لشراء منزل ثانٍ: الحاجة إلى بيانات شفافة وخريطة طريق مناسبة

(CLO) يعتبر الاقتراح الخاص بالحد من القروض لشراء المنازل الثانية لمكافحة المضاربة معقولاً، ولكن يجب أن يكون مصحوبًا ببيانات شفافة وسياسات متسقة لضمان الفعالية.

اقترحت وزارة الإنشاءات مؤخرًا حدًا أقصى جديدًا لقروض شراء المنازل الثانية وما بعدها، وذلك للسيطرة على المضاربة العقارية وتهدئة أسعار المساكن. وبموجب هذا الحد، لا يجوز لمشتري المنازل الثانية اقتراض أكثر من 50% من قيمة العقد، ولا يجوز أن يتجاوز حد القرض 30% في حالة شراء منزل ثالث وما بعده.

في ندوة "فك شفرة تدفقات رأس المال العقاري والفرص المتاحة لمشتري العقارات" التي نظمتها صحيفة لاو دونج، قدم المحامي فام ثانه توان، محامي نقابة المحامين في هانوي ، الخبير القانوني في مجال العقارات، تعليقات على هذا الاقتراح.

يُعتبر اقتراح الحد من قروض شراء منزل ثانٍ لمنع المضاربة معقولاً. (صورة توضيحية/CP)

من الناحية القانونية، ما رأيك في الاقتراح الخاص بتقييد الائتمان لمشتري المنازل الثانية أو أكثر؟

- بشكل عام، فإن الاقتراح بتقييد الائتمان لأصحاب العقارات المتعددة، بما في ذلك المنازل الثانية، من شأنه نظريا أن يضرب أصحاب العقارات المتعددة بشدة.

لأن مشتري المنازل، وخاصة المستثمرين، عادة ما يضطرون إلى استخدام الرافعة المالية والحصول على مزيج من ثلاثة أطراف مثل المستثمر والبنك ومشتري المنزل.

إن تطبيق حدود الائتمان على شراء المنازل الثانية وما بعدها، كما اقترحته وزارة الإنشاءات، سيؤثر على موارد رأس مال البنوك المخصصة للمستثمرين. أولاً، سيؤثر هذا المقترح على عدد المعاملات بين المستثمرين ومشتري المنازل.

مع ذلك، يُعدّ هذا المقترح منطقيًا من حيث الأساس، ويُعتبر إجراءً يجب تطبيقه وفق خطة عمل مناسبة وفي ظل ظروف مناسبة. وبالنظر إلى واقع السوق، فإن التطبيق الفعال للسياسة يتطلب توافر شرطين: شروط ضرورية وشروط كافية.

الشرط الأساسي هو قاعدة بيانات لسوق العقارات. يجب أن تكون البيانات نظيفة، ودقيقة، وكاملة، ومُحدَّثة باستمرار.

لأنه عندما لا تتوفر لدينا بيانات شاملة عن سوق العقارات، وعن عدد المنازل التي يملكها كل فرد، لا يوجد أساس لتحديد عدد العقارات التي يملكها الفرد. وهذا يُعتبر شرطًا أساسيًا.

الشرط الكافي للتطبيق هو اتساق سياساتنا. بالإضافة إلى سياسات الائتمان، يجب علينا تطبيق سياسات جديدة بشأن أسعار الفائدة وضرائب مكافحة المضاربة. الأهم هو تحسين العرض.

أعتقد أن المقترح المذكور أعلاه معقولٌ أساسًا، ولكن عند تطبيقه، لا بد من توفر شروط محددة فيما يتعلق بالبيانات وضمان المزامنة. عندها فقط ستكون السياسة المذكورة أعلاه دقيقةً وفعّالة.

هل هذا المقترح له أساس قانوني واضح، وإذا تم تنفيذه، ما هي اللوائح التي سيتعين إضافتها لتجنب التعارض مع القوانين الأخرى مثل قانون الإسكان أو قانون الأراضي أو قانون مؤسسات الائتمان، يا سيدي؟

وكما ذكرنا، هناك عاملان، أهمهما هو مزامنة السياسات، مما يعني إزالة الصعوبات والعقبات القانونية أمام المشاريع.

لأن الأهم هو توفير مصدر إمداد يضمن توازن العرض والطلب. وقد نجحنا في ذلك سابقًا، حيث تجلى ذلك بوضوح في عدد المشاريع التي تم تنفيذها في السوق.

على سبيل المثال، استطاعت هانوي وحدها حل مشكلة تنفيذ مشاريع الإسكان دون أرض، حيث بلغ عدد مشاريع الإسكان التجاري 298 مشروعًا بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 1500 هكتار. ويتطلب حل هذه المشكلة تعديل العديد من اللوائح القانونية.

ثانيًا، فيما يتعلق بسياسة الائتمان. تتضمن سياسة الائتمان العديد من العوامل القانونية، لا تقتصر على قانون مؤسسات الائتمان والقوانين الأخرى ذات الصلة. وهذا يتطلب إدارة السياسات النقدية والمالية.

بالإضافة إلى ذلك، أقترح فرض ضريبة تصاعدية على أصحاب الممتلكات المتعددة.

ومع ذلك، فإن "العمود الفقري" لتحسين هذه المسألة هو عامل البيانات. فبدون بيانات كافية، لا يمكن تنفيذ جميع آليات السياسات بفعالية. يجب أن تستند كل آلية سياسات إلى بيانات كاملة وشفافة.

إن "العمود الفقري" لحل هذه المشكلة هو عامل البيانات. (صورة: VNP)

إذا تم تطبيق هذه السياسة، ما هي برأيكم أكبر الصعوبات التي ستواجه عملية التنفيذ، سيدي؟

- وهذا أيضًا مصدر قلق للعديد من البلدان، ليس فقط فيتنام ولكن أيضًا بلدان أخرى عند تطبيق سياسات ضريبية أو ائتمانية بناءً على كمية العقارات التي يمتلكها أو يديرها كل شخص.

في الواقع، للمسألة هنا عاملان بالغا الأهمية يجب تقييمهما. أولًا، علينا التمييز بوضوح بين السلوك المضاربي وسلوك التملك السكني الحقيقي.

هذه مهمة صعبة للغاية، فعلى سبيل المثال، قد يطلب المضارب من والديه أو إخوته أو أقاربه تسجيل عقارات بأسمائهم لتجنب البوليصة. فإذا اقتصرت البوليصة على عدد العقارات فقط، فلن تحقق الهدف المنشود.

على سبيل المثال، سيتم التعرف بوضوح على المضاربين الذين يطلبون من والديهم أو أشقائهم أو أقاربهم أن يقفوا باسمهم على تلك العقارات في هذه الحالة.

إن السياسة المذكورة أعلاه، إذا استندت إلى عدد العقارات، تُعدّ شرطًا ضروريًا، لكنها لن تكون كافية. لتحديد الهدف الصحيح، من الضروري تطبيق أدوات وتدابير أخرى، مثل تطبيق الضريبة التصاعدية.

ثانيًا، قاعدة بيانات العقارات قيد الإنجاز والمزامنة حاليًا. يُدير قطاع الموارد بيانات الأراضي، ويُدير قطاع الإنشاءات بيانات الإسكان، ويُدير قطاع الضرائب بيانات الضرائب، ويُدير كاتب العدل بيانات التوثيق، ويُدير البنك بيانات الائتمان.

ومع ذلك، لا تزال عملية دمج هذه البيانات ومشاركتها ومزامنتها لتشكيل قاعدة بيانات مشتركة قيد الإنجاز. لذلك، عند منح القروض، لا تملك البنوك التجارية قاعدة بيانات شاملة لتحديد عدد العقارات التي يملكها الفرد.

في الواقع، أقرّت البنوك أيضًا بعدم قدرتها على تحديد عدد العقارات التي يملكها أو يُديرها الفرد بدقة. لذلك، تُشكّل مسؤولية تقييم القروض بناءً على عدد العقارات تحديًا كبيرًا. هذه أداة ضرورية، ولكن يجب مراعاة الوقت ومسار التقديم.

وفيما يتعلق بمعايير التمييز بين المشترين الحقيقيين للمنازل والمضاربين، فإن الدول المتقدمة تعتمد في كثير من الأحيان على التدفقات النقدية ومصادر المال لإدارتها بشكل محكم للغاية.

من خلال بيانات فواتير الكهرباء والماء، ومن دفعها، وغيرها، لتحديد المالك الحقيقي للعقار. مع ذلك، في ظل الظروف الراهنة في فيتنام، لا يزال تطبيق هذه المعايير صعبًا للغاية نظرًا لمحدودية البيانات ذات الصلة.

وهكذا، ورغم أننا نستهدف الوصول إلى معايير مثل تلك التي تطبقها دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، فإننا نحتاج في الفترة الحالية إلى خارطة طريق لاستكمال قاعدة البيانات تدريجيا حتى تصبح سياسات الضرائب والائتمان القائمة على ملكية العقارات فعالة حقا.

شكرًا لك!

المصدر: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html