إرث الأمين العام نجوين فو ترونج: القرار رقم 18 مع العديد من الاختراقات

(دان تري) - يلعب القرار رقم 18-NQ/TW مع السياسات الجديدة للحزب دورًا كبيرًا في مواصلة الابتكار، وتحسين المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها.

دور كبير في تكامل المؤسسات والسياسات

قبل أكثر من عامين، وقّع الأمين العام الراحل نجوين فو ترونغ وأصدر القرار رقم 18-NQ/TW للمؤتمر الخامس للجنة المركزية الثالثة عشرة للحزب (القرار 18) بشأن "الاستمرار في ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق زخم لتحويل بلدنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع". ينص هذا القرار على ضرورة ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات المتعلقة بإدارة الأراضي واستخدامها بما يتوافق مع مبادئ التنمية في اقتصاد السوق ذي التوجه الاشتراكي. وتضمن الدولة موارد كافية لتطوير تخطيط استخدام الأراضي والتخطيط القطاعي والقطاعي المتعلق باستخدام الأراضي. بالإضافة إلى ذلك، ينص القرار على ضرورة ضمان الانسجام في المصالح بين الشعب والمستثمرين والدولة، بحيث يكون الشعب هو المحور، ولا يُهمل أحد. ومن المستجدات الأخرى أن القرار يُقدم توجيهات بشأن رفع معدلات الضرائب على من يستخدمون مساحات شاسعة من الأراضي، ويكثرون من المنازل، ويضاربون على الأراضي، ويتأخرون في استخدامها، ويتركونها بورًا. علق السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، قائلاً إن القرار رقم 18، عند صدوره، يحمل العديد من النقاط الجديدة، ويُمثل نقلة نوعية في إدارة الأراضي، ومن المتوقع أن يُشكل دافعًا قويًا لتنمية البلاد في المرحلة الجديدة. يهدف القرار إلى تعزيز دور السوق في إدارة الأراضي واستخدامها، وتعزيز دور المالك التمثيلي، وقدرة الدولة على إدارة الأراضي. وفي الوقت نفسه، العمل بحزم على منع الفساد والسلوكيات السلبية في قطاع الأراضي، وضمان الانسجام بين مصالح الشعب والمستثمرين والدولة، بحيث يكون الشعب هو المحور ولا يُهمل أحد. كما يُقدم القرار توجيهات بشأن رفع معدلات الضرائب على من يستخدمون مساحات واسعة من الأراضي، ويبنون العديد من المنازل، ويضاربون على الأراضي، ويتأخرون في استخدامها، ويتركونها بورًا. وينص القرار تحديدًا على: إلغاء إطار أسعار الأراضي؛ ووضع آلية ومنهجية لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق؛ وتنظيم وظائف ومهام ومسؤوليات الجهات المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي. وفقًا للسيد ثانغ، فإن متطلب إلغاء إطار أسعار الأراضي يمثل ثورة كبيرة في قطاع العقارات. وهذا يخلق دعاية وشفافية وملاءمة، ويقلل من الآثار السلبية على الأراضي، ويستفيد كل من الأفراد والشركات . من منظور عام، يعتقد السيد ثانغ أن محتوى القرار له تأثير مباشر على الخطة التشريعية، مما يثير مسألة إتقان القوانين المتخصصة ذات الصلة مثل قانون الإسكان وقانون البناء وقانون التخطيط وما إلى ذلك. وتكمن فعالية القرار في أن الحكومة وجهت في الماضي الوحدات ذات الصلة لإتقان الإطار القانوني للقوانين المتعلقة بالعقارات على الفور. في نهاية يونيو، أقر المجلس الوطني في وقت واحد قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من الموعد المنصوص عليه سابقًا.

مشروع عقاري قيد التنفيذ (تصوير: هوانغ جيام).

يتوقع السيد ثانغ أن القرار رقم 18 سيعزز دوره ورسالته بشكل أكبر لضمان انسجام مصالح الشعب والمستثمرين والدولة في إدارة الأراضي واستخدامها؛ وسيتم استخدام الأراضي بشكل أكثر فعالية واستدامة. ومن هناك، سيتطور سوق العقارات بشكل أكثر استقرارًا وشفافية واستدامة، وسيدخل قريبًا دورة نمو جديدة بقوة داخلية قوية. وعلق المحامي، السيد فام ثانه توان، قائلاً إنه من خلال 5 وجهات نظر و3 أهداف و6 مجموعات من الحلول و8 مجموعات رئيسية من السياسات في إتقان قوانين الأراضي، حدد القرار رقم 18-NQ/TW متطلبات كبيرة في سياسة الحزب بشأن إتقان المؤسسات والسياسات المتعلقة بالأراضي، مع التركيز على تعديل قانون الأراضي لعام 2013 والقوانين الأخرى ذات الصلة (مثل قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية)، وضمان الوحدة والتزامن. وقال إن هذا أساس سياسي مهم وبوصلة وسياسة أساسية وتوجه لبناء وإتقان قانون الأراضي المنقح - وهي قضية ذات أهمية خاصة. مع إقرار الجمعية الوطنية ثلاثة قوانين مهمة، بما في ذلك قانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، وخاصة قانون الأراضي لعام 2024، يُعدّ هذا حدثًا هامًا يُبرز الابتكارات في سياسات وقوانين الأراضي لتلبية متطلبات التنمية الاجتماعية والاقتصادية في فترة تعزيز التصنيع وتحديث البلاد، وتطوير اقتصاد سوقي اشتراكي التوجه، وتحقيق تكامل دولي عميق، وضمان الحفاظ على الاستقرار السياسي والاجتماعي للبلاد. وحلل الخبير فام ثانه توان قائلاً: "إن إصدار هذه القوانين سيخلق مسارًا قانونيًا متزامنًا وصارمًا وموحدًا، يضمن امتلاك الدولة للأدوات القانونية الكافية لممارسة حقوق إدارة الأراضي، والحد من السلبية وإساءة الاستخدام". وشاطره الرأي الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA)، قائلاً إن القرار رقم 18 يُمثل "بوصلة" لتعديل آلية سياسة الأراضي وتحسينها، ومن ثم تعزيز دور قطاع الأراضي، والاستخدام الفعال لموارد الأراضي لتعزيز الاقتصاد. بناءً على القرار رقم 18، وُلد قانون الأراضي لعام 2024، وهو على وشك أن يدخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس. والجدير بالذكر أن مسألة تقييم الأراضي وفقًا لأسعار السوق تُسهم في توحيد وضمان مصالح الدولة والشعب والشركات. بالإضافة إلى ذلك، هناك عدد من القضايا التي لم تُذكر سابقًا، مثل توسيع دور الأراضي الزراعية والغابات في عملية الاستخدام، مما يُسهم في دفع عجلة التنمية. وصرح الدكتور نغوين فان دينه قائلاً: "لقد هيأ القرار رقم 18 الظروف المناسبة لتعزيز التنمية الاقتصادية من خلال الأراضي. ومن هنا، يُسهم في تعزيز الشفافية والإنصاف في سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، يحمي المصالح ويعزز ثقة الناس".

تغييرات هامة على ضرائب العقارات

أكد البروفيسور دانغ هونغ فو على أهمية القرار رقم 18، كونه يتناول موضوع الأراضي. وقد حدد هذا القرار مهمة الربط الفعّال بين السوق لتطوير الاقتصاد وضمان الاستدامة الاجتماعية والبيئية. وحسب قوله، يتطلب تحقيق كل ذلك سياساتٍ لجذب مساهمات المؤسسات الاقتصادية والأسر. وقد أثبت العالم أن ضريبة استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بها هما أكثر طرق المساهمة منطقيةً وفعاليةً واستدامة. وكتب البروفيسور دانغ هونغ فو في مقالٍ له على صحيفة "دان تري" بعد صدور القرار رقم 18 مباشرةً: "في إطارنا المرجعي ، يجب على كل من يستخدم مساحةً كبيرةً من الأرض أن يساهم بسخاء، وهو أنسب تجلٍّ لنظام الملكية العامة للأراضي". وأشار إلى أنه منذ عام 2002، وفي كل مرةٍ كان يُصاغ فيها قانون الأراضي المُعدّل، كانت الحكومة المركزية تُصدر قرارًا توجيهيًا يتضمن سياساتٍ للأراضي تحتاج إلى تجديد. ويُعدّ هذا القرار أيضًا الوثيقة الأساسية لبناء نظامٍ قانونيٍّ للأراضي. في 12 مارس 2003، أصدر المؤتمر المركزي السابع (الدورة التاسعة) القرار رقم 26 بشأن الاستمرار في ابتكار سياسات وقوانين الأراضي خلال فترة تسريع التصنيع والتحديث في البلاد. لم يتطلب هذا القرار الابتكار في ضريبة الأراضي ولكنه ركز فقط على ابتكار ضريبة نقل العقارات، والتحول إلى ضريبة الدخل من نقل العقارات. في 31 أكتوبر 2012، أصدر المؤتمر المركزي السادس (الدورة الحادية عشرة) القرار رقم 19 بشأن الاستمرار في ابتكار سياسات وقوانين الأراضي خلال فترة تسريع عملية التجديد الشاملة. اقترح هذا القرار إصدار ضريبة العقارات بالمحتويات التالية: (1) الضريبة هي أداة لتنظيم سوق العقارات وهي مصدر مستقر لإيرادات الميزانية؛ (2) تُفرض ضريبة العقارات على الأراضي والإسكان والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض؛ (3) تحصيل ضرائب تصاعدية للمشاريع التي تترك الأرض بورًا أو لا تستخدم الأرض أو تبطئ استخدامها؛ (4) يخضع مالكو الأراضي الشاسعة، أو من يتركونها مهجورة، أو من يتأخرون في استخدامها، لضرائب أعلى. ووفقًا للأستاذ دانغ هونغ فو، صدر قانون ضريبة استخدام الأراضي الزراعية عام ١٩٩٤، لكن الجمعية الوطنية أعفته بشكل شبه كامل حتى عام ٢٠٢٥. أما قانون ضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية، فقد صدر عام ٢٠١٠ بمعدل ضريبي منخفض جدًا (معدل الضريبة الأساسي ٠٫٠٣٪، مقارنةً بالمعدل المعمول به في الدول الصناعية والذي يتراوح بين ١ و١٫٥٪). ولم تفرض فيتنام بعد ضرائب على المنازل والأصول الأخرى المرتبطة بالأراضي. وحلل البروفيسور دانغ هونغ فو قائلاً: "إن انخفاض ضريبة العقارات هو السبب الرئيسي للمضاربة العقارية، وتكديس المدخرات في العقارات. ومن هنا، تتشكل حمى أسعار العقارات، وتتراكم الفقاعات، مما يخلق أسعارًا افتراضية، مما يزيد من ارتفاع أسعار العقارات. ولسنوات عديدة، كانت أسعار العقارات في المدن الكبرى في فيتنام من بين أعلى المعدلات في العالم". سيؤدي هذا إلى أربع عواقب رئيسية: أولها أن ارتفاع أسعار الأراضي سيؤدي إلى ارتفاع أسعار السلع المصنعة، مما يُضعف القدرة التنافسية الوطنية ويُعيق جذب الاستثمارات؛ وثانيها ارتفاع التضخم مع ارتفاع القيمة الافتراضية للعقارات بشكل حاد؛ وثالثها عدم القدرة على توفير مساكن بأسعار معقولة للمواطنين؛ ورابعها عدم القدرة على تنظيم توزيع السكان ذاتيًا، مما يُؤدي إلى تجاوز المدن لحدود البنية التحتية. بالنظر إلى هذه العواقب الأربع، يتبين أن وضع وإصدار قوانين ضريبية عقارية مناسبة أمرٌ لا مفر منه.

منطقة سكنية في مدينة هوشي منه (الصورة: خونج شيم).

أدخل القرار رقم 18 ابتكارات في أدوات ضريبة العقارات بمحتويات رئيسية تشمل: (1) مراجعة وتطوير السياسات والقوانين المتعلقة بضريبة استخدام الأراضي وفقًا للممارسات الدولية، ومناسبة لظروف فيتنام وإنشاء خارطة طريق معقولة؛ (2) تحديد معدلات ضريبية أعلى للأشخاص الذين يستخدمون مساحات كبيرة من الأراضي، والعديد من المنازل، والمضاربة على الأراضي، والاستخدام البطيء للأراضي، والتخلي عن الأراضي؛ (3) حوافز ضريبية لقطاعات ومناطق حوافز الاستثمار، والأسر الفقيرة، والأقليات العرقية، والأشخاص الذين قدموا خدمات جليلة للثورة، والأشخاص في المحليات التي تؤدي مهام الأمن الغذائي الوطني وحماية الغابات الطبيعية. وقيم البروفيسور دانج هونغ فو أن سياسة ضريبة العقارات أوضح من ذي قبل، مع ارتفاع الضرائب لهذه الفئات، ولكن الضرائب المنخفضة للمجموعات الأخرى. وقد ذكر القرار رقم 18 قضايا مهمة مثل ترقية نظام الإدارة لجمع الضرائب بشكل صحيح وكامل، وبناء نظام إداري رقمي متصل بالشبكة في إدارة الأراضي، وإدارة الضرائب، ووجود آلية للإعلان عن الأصول العقارية، وشرح الأصل والتعامل عندما يكون الأصل غير شفاف. أخيرًا، يتطلب هذا القرار أيضًا تطوير قانون الأراضي المعدل والتعديلات والمكملات المتزامنة للقوانين ذات الصلة. وقد تم تنفيذ أهداف القرار بشكل جيد عند التأثير بشكل مباشر على الخطة التشريعية، مما أثار مسألة إتقان القوانين المتخصصة كما هي اليوم. كما شارك الدكتور دينه ذا هيين - الخبير الاقتصادي - في هذه القضية أيضًا، وقال إنه قبل إصدار القرار رقم 18، كان سوق العقارات يعاني من تطور مشوه وموجه بشكل خاطئ. وعلى وجه الخصوص، كانت المضاربة والتصفح والتربح من العقارات متفشية، مما أدى إلى خلق طلب افتراضي. في ذلك الوقت، تم ضخ الكثير من رأس المال في العقارات، مما قلل من القوة الدافعة للتنمية الاقتصادية من خلال الأعمال والإنتاج. ومع ذلك، في منتصف عام 2022، صدر القرار رقم 18 في الوقت المناسب، مما أدى إلى تصحيح سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، كان من المفترض أن يتم تعزيز قانون الأراضي لعام 2024 واستكماله. ومن هناك، يوفر قانون الأراضي لعام 2024 لوائح لمساعدة السوق على التطور بشكل مفتوح وشفاف. ينص قانون الأراضي تحديدًا على إلغاء إطار أسعار الأراضي واستبداله بقائمة سنوية لأسعار الأراضي، وهو ما يُعدّ خطوةً كبيرةً نحو رؤية سوق العقارات من منظور اقتصاد السوق. وبالتالي، يُمنع التربّح والتواطؤ بين المسؤولين الفاسدين والشركات من خلال عملية تقييم الأراضي الرخيصة، مما يُسبب خسارةً لأصول الدولة ويُشوّه السوق. حاليًا، تُراجع وتُعاد مراجعة العديد من المشاريع التي خُصصت سابقًا للتطوير بتقييمات أراضي منخفضة. بالإضافة إلى ذلك، تكرر في الماضي الإعلان عن أسعار منخفضة عند تداول العقارات للتهرب من الضرائب، مما تسبب في خسائر ضريبية وظلم اجتماعي. ومع ذلك، نصّ قانون الأراضي على وجوب سداد ثمن شراء وبيع أراضي المشاريع من خلال البنوك، مما يُساعد على زيادة شفافية السوق. بشكل عام، وجّه القرار رقم 18 سوق العقارات نحو الشفافية والصحة. وهذا أيضًا هو الأساس الذي يُمكّن موارد الاقتصاد من التوقف عن الانغماس في تدفق رؤوس الأموال الساخنة إلى العقارات، مما يُركز الموارد على الإنتاج والأعمال. في الوقت نفسه، تُدرك شركات العقارات أيضًا ضرورة التركيز على تطوير منتجات مُناسبة للسوق، كما أشار الدكتور دينه ذي هين.

دانتري.كوم.فن

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/di-san-cua-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-nghi-quyet-18-voi-nhieu-diem-dot-pha-20240719184020209.htm