ردًا على أخبار VTC حول التعميم رقم 06 لبنك الدولة الفيتنامي (SBV)، علق السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) أنه في سياق سوق العقارات الذي لا يزال يواجه صعوبات، وانخفاض السيولة والتدفق النقدي، فإن التعميم رقم 06 لبنك الدولة الفيتنامي يشبه "الضربة المزدوجة"، مما يتسبب في العديد من الصعوبات.
ومن المؤكد أن إضافة المزيد من حالات عدم القدرة على الوصول إلى رأس المال الائتماني سيكون له تأثير سلبي لأن تدفقات رأس المال من البنوك هي دائمًا المورد الرئيسي لمشتري المنازل والمستثمرين ومطوري المشاريع.
يؤثر تقييد الإقراض لبعض الجهات سلبًا على كلٍّ من مشتري وبائعي المنازل، في ظلّ تطبيق الحكومة لآليات تحفيزية لـ"إنعاش" سوق العقارات. ستواجه الشركات صعوبة بالغة في حشد رأس المال من خلال التعاون الاستثماري وإعادة هيكلة المساهمين. في الواقع، يفوق عدد الشركات غير المدرجة في البورصة بكثير عدد الشركات العاملة فيها ، وفقًا للسيد توان.
علاوة على ذلك، فإن تقييد القروض عندما يكون المشروع "غير مؤهل للأعمال" يمثل لغزًا حقيقيًا للشركات لأنه إذا كانت الشركات مؤهلة، فسيكون لديها العديد من خيارات التعبئة الأخرى، ناهيك عن أن ما يقرب من 90٪ من المشاريع الحالية عالقة قانونيًا وغير مؤهلة للحصول على قروض وفقًا للتعميم 06.
شركات العقارات في حيرة بسبب التعميم رقم 06
بالنسبة لمشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص، ومشاريع البنية التحتية... التي تتطلب رأس مال كبير، في حين أن عائدات استرداد رأس المال طويلة الأجل، فإن حشد مصادر رأس المال القانونية لتنفيذ المشروع أمرٌ لا مفر منه. إلا أن التعميم رقم 06 يعيق هذا التدفق الرأسمالي لأنه لا يسمح لشريك المستثمر (الطرف الثالث) باقتراض رأس المال من خلال التعاون التجاري، بل يُقرض فقط عند استيفاء شروط العمل، في حين أن مرحلة الحاجة إلى رأس المال تكون في أضيق حالاتها عند تنفيذ أعمال البناء.
" لذلك، فإن المحتويات الإضافية الجديدة في التعميم 06 تؤدي فقط إلى تفاقم نقص رأس المال للشركات والمشاريع الجارية، مما يقلل من نمو الائتمان الذي كان منخفضًا جدًا بالفعل في النصف الأول من عام 2023 ،" أكد السيد توان.
بالنسبة للشركات مثل EZ، فإن التأثير المباشر للتعميم 06 هو تقليل الاستثمارات الجديدة، وتمديد وقت الاستثمار للمشاريع الجارية، والحد من استخدام الرافعة المالية التي تتسبب في تكاليف مالية كبيرة مثل القروض المصرفية وإصدار السندات.
في ظل الظروف الراهنة، يُعدّ التعاون الاستثماري لتقاسم المنافع والمخاطر مع الوحدات ذات القدرة المالية أولوية. إلا أن التعميم رقم 06 يُؤثر سلبًا على هذه الاستراتيجية، إذ إن جميع المشاريع لا تزال في مرحلة غير مكتملة، ولم تُؤهّل بعد للتشغيل، فضلًا عن المشاكل القانونية التي لا تزال تنتظر حلّ الجهات الإدارية.
من جانبه، قال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمية (جي بي إنفست)، في نفس الرأي، إنه في ظل الصعوبات التي يواجهها قطاع العقارات، فإن الحكومة تريد تطوير سوق مستقرة وتطبيق هذا التنظيم يشدد جميع الشركات.
حاليًا، الجوانب القانونية للمشاريع مُعطّلة، وعند الإقراض، تلجأ البنوك إلى الوسائل القانونية للضغط على الشركات. عندما يصل المشروع إلى مرحلة الإنشاء، يواجه صعوبات قانونية عديدة، كما تضطر الشركات إلى إنفاق مئات المليارات من الدونغ على إخلاء الموقع والحصول على الأرض.
بالنسبة للعقارات، تُمثل رسوم استخدام الأراضي وتكاليف البنية التحتية ما بين 60% و70% من إجمالي استثمار المشروع، وينبغي إقراضها منذ بداية المشروع. وعلى وجه الخصوص، تحتاج المشاريع التي يصل رأس مالها الاستثماري إلى آلاف أو عشرات الآلاف من المليارات إلى رأس مال ائتماني منذ البداية.
إذا تم تشديد الائتمان بهذا الشكل، فماذا ينتظر قطاع العقارات من الائتمان بعد الآن، وكيف يمكن للعقارات أن تتطور بعد الآن؟ هذا تنظيم يحتاج إلى إعادة نظر ، كما أكد السيد هييب.
وقال رئيس شركة عقارية أيضًا إنه في هذا الوقت، يجب تخفيف شروط القروض، مثل الحاجة فقط إلى موافقة على سياسة الاستثمار، ويجب تعديل معايير القفز إلى مجموعة الديون لدعم الشركات، لكن البنك يشددها... البنك يشبه الطبيب الذي يهتم فقط بصحته، ويخشى أن يتأثر إذا اعتنى بالعديد من المرضى.
قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات تطوير المشاريع والاستشارات (مجموعة DKRA)، إنه مع إصدار التعميم رقم 06 من قبل بنك الدولة، سيتم تشديد شروط الائتمان والاقتراض لكل من مشتري المنازل ومطوري المشاريع في سوق العقارات.
في السابق، كانت شركات العقارات تستخدم عقود التعاون التجاري للحصول على رأس المال واقتراضه لتمويل مشاريعها. في حال مخالفة الشركة للقانون أو استخدامها رأس المال لأغراض غير مشروعة، كان عليها تحمّل المسؤولية. مع هذا النظام الجديد، يُمنع المستثمرون من دخول السوق.
مع الائتمان الشخصي، تكون القروض المخصصة لتعويض العجز المالي محدودة أيضًا. وهذا يُصعّب على الناس الحصول على رأس مال مصرفي لشراء عقارات مستقبلًا.
ينصّ التعميم رقم 06/2023 الصادر عن بنك الدولة بوضوح على احتياجات رأس المال التي لا يُسمح لمؤسسات الائتمان بإقراضها. (صورة توضيحية: الإنترنت)
في الآونة الأخيرة، ينص التعميم رقم 06/2023 الصادر عن بنك الدولة بشكل واضح على عدد من احتياجات رأس المال التي لا يجوز لمؤسسات الائتمان إقراضها، بما في ذلك:
لا يُسمح باستخدام القروض للودائع. يرى بنك الدولة الفيتنامي أن طبيعة ودائع الادخار ومعاملات الإثبات المالي للعملاء يجب أن تكون من مصادر أموالهم الخاصة، وليس من أموال مقترضة. وبناءً على ذلك، يُكمل التعميم رقم 06 اللائحة التي تمنع مؤسسات الائتمان من إقراض رأس المال للودائع، وذلك لضمان ضبط استخدام رأس المال المقترض للغرض الصحيح، والتحكم في مخاطر القروض، وضمان التوافق مع طبيعة ودائع الادخار وطبيعة معاملات الإثبات المالي.
لا يجوز الإقراض لدفع ثمن شراء أسهم الشركات غير المدرجة: لا يسمح بنك الدولة للمؤسسات الائتمانية بالإقراض لدفع مساهمات رأس المال، أو شراء أو استلام تحويلات مساهمات رأس المال للشركات ذات المسؤولية المحدودة أو الشراكات؛ المساهمة في رأس المال، أو شراء أو استلام تحويلات أسهم الشركات المساهمة غير المدرجة في سوق الأوراق المالية أو التي لم تسجل للتداول في نظام التداول Upcom.
لا يجوز الإقراض للمساهمة برأس مال بموجب عقد غير مؤهل. ينص التعميم رقم 06 على أنه لا يجوز للمؤسسات الائتمانية الإقراض لدفع مساهمات رأس المال بموجب عقد مساهمة رأس مال، أو عقد تعاون استثماري، أو عقد تعاون تجاري، لتنفيذ مشروع استثماري غير مؤهل للتنفيذ وفقًا لأحكام القانون وقت اتخاذ المؤسسة الائتمانية قرار الإقراض.
بالنسبة للمشاريع الاستثمارية المؤهلة للتشغيل التجاري وفقًا لأحكام القانون، تواصل مؤسسات الائتمان النظر في إقراض العملاء لدفع مساهمات رأس المال وفقًا لعقود مساهمة رأس المال أو عقود التعاون الاستثماري أو عقود التعاون التجاري وفقًا للوائح.
لا يجوز الإقراض مقابل تعويض مالي: وفقًا للتعميم رقم 06، فإن الإقراض مقابل تعويض مالي هو عندما تقوم مؤسسة ائتمانية بإقراض العميل للتعويض عن النفقات التي تم دفعها، والتي تم دفعها برأس مال العميل الخاص، أو رأس المال المقترض من الأفراد أو المنظمات (وليس مؤسسات الائتمان) لتنفيذ خطة عمل أو مشروع أو خطة أو مشروع لخدمة احتياجات المعيشة.
ويرى البنك المركزي أن إقراض العملاء للتعويض عن الخسائر المالية يشكل مخاطر في استخدام رأس المال المقترض بسبب صعوبة تقييم مدى التوافق بين طلب القرض والقيمة المالية لقرض العميل، وصحة المعاملات.
تشاو آنه
مفيد
العاطفة
مبدع
فريد
الغضب
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)