يتعين على شركات العقارات قبول بيع الأصول، أو "تحمل" الخسائر لتجنب الإفلاس.

[إعلان 1]

وفقًا لتقرير جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARs)، شهد سوق سندات الشركات (TPDN) نموًا قويًا خلال الفترة 2017-2021، محققًا نتائج إيجابية من حيث الحجم والسيولة، ليصبح قناة مهمة لتعبئة رأس المال للشركات على المديين المتوسط والطويل. في عام 2021 وحده، شهدت قيمة إصدارات سندات الشركات ارتفاعًا هائلاً، لتصل إلى أكثر من 700 تريليون دونج، أي ما يعادل 16.7% من الناتج المحلي الإجمالي، وهو ما يمثل ما يقرب من 12% من إجمالي الائتمان المستحق في البلاد في عام 2021.

يجب على شركات العقارات قبول بيع الأصول أو العمل معًا لتجنب الإفلاس الصورة 1 — صورة توضيحية. (المصدر: PO)

بعد فترة من النمو السريع، وبحلول منتصف عام ٢٠٢٢، شهدت سوق سندات الشركات تحولاً جذرياً، مع فرض العديد من الضوابط والتحذيرات من الجهات المعنية، نتيجةً لعدد من المخالفات الخطيرة التي أفقدت ثقة المستثمرين. وانخفضت القيمة الإجمالية لإصدارات سندات الشركات في عام ٢٠٢٢ انخفاضاً حاداً بنسبة ٦٤.٤٪ مقارنةً بعام ٢٠٢١، لتبلغ قيمتها المقدرة ٢٦٩,٧٣٣ مليار دونج.

لقد كان سوق سندات الشركات في حالة طويلة الأمد من الأداء الكئيب مع انخفاض قيمة الإصدار بشكل مستمر ولم يشهد تحسنًا إلا منذ أوائل شهر مارس من هذا العام عندما صدر المرسوم رقم 08/ND-CP جنبًا إلى جنب مع التنفيذ المتزامن لحلول استقرار السوق.

وبحسب بيانات جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA)، بلغ إجمالي قيمة إصدارات السندات للشركات 209,150 مليار دونج بنهاية أكتوبر 2023، مما يدل على أن أنشطة تعبئة رأس المال من قناة السندات تحسنت بشكل كبير مقارنة بالعام الماضي.

ومن بينها، يهيمن القطاع المصرفي بمبلغ 99,023 مليار دونج (47.3٪ من الإجمالي)، يليه مجموعة العقارات بمبلغ 68,256 مليار دونج (32.6٪).

ومع ذلك، تُظهر أبحاث VARs أن ضغط استحقاق السندات لا يزال يُحيط بشركات العقارات. ولا تزال القيمة الإجمالية لسندات الشركات العقارية الصادرة حديثًا والمُعادة شراؤها منخفضة جدًا مقارنةً بالقيمة الإجمالية لسندات الشركات المستحقة.

وبناءً على ذلك، في عام ٢٠٢٢، أعادت شركات العقارات شراء ما يقارب ٢١٩,٠٠٠ مليار دونج. وفي الأشهر العشرة الأولى من هذا العام، أعادت الشركات شراء ما يقارب ١٥٣,٨٠٠ مليار دونج. وفي الوقت نفسه، بلغ إجمالي قيمة السندات المستحقة في قطاع العقارات في الشهرين الأخيرين من عامي ٢٠٢٣ و٢٠٢٤ ١٥,٦ تريليون دونج و١٢١,١ تريليون دونج على التوالي.

تتزايد قائمة الشركات المتأخرة في سداد ديونها المتعلقة بالسندات يومًا بعد يوم، لا سيما في قطاع العقارات. ووفقًا لبورصة هانوي (HNX)، بلغ عدد الشركات المتأخرة في سداد فوائد أو أصول سندات الشركات، حتى 3 أكتوبر/تشرين الأول 2023، حوالي 69 شركة، بإجمالي ديون مستحقة يبلغ حوالي 176,100 مليار دونج، وهو ما يمثل حوالي 17.8% من إجمالي سندات الشركات المستحقة في السوق.

وفقًا لـ VARs، وفي ظل ضغط استحقاق السندات، ولإتاحة الوقت لإعادة هيكلة التدفقات النقدية وتحسين القدرة على سداد الديون، يُعدّ التفاوض على تمديد المهلة الخيار الأول لشركات العقارات في ظل صعوبة الحصول على رأس المال الائتماني وعدم تعافي سوق العقارات بشكل كامل. وقد كانت مفاوضات التمديد نشطة وحققت نتائج ناجحة للغاية منذ أبريل 2023.

وفقًا لـ HNX، وحتى 3 أكتوبر، توصلت أكثر من 50 جهة إصدار إلى اتفاقيات لتمديد آجال سندات بقيمة إجمالية تزيد عن 95,200 مليار دونج فيتنامي. وقد عُدِّل تاريخ الاستحقاق بشكل رئيسي بسنتين، مما أدى إلى تأجيل سداد الديون إلى الفترة 2025-2026.

سيظل التفاوض على تمديد آجال السندات اتجاهًا سائدًا في الفترة المقبلة. ومع ذلك، لا تزال هناك صعوبات، إذ إن تمديد فترة سداد الديون يُساعد الشركات على استقرار الإنتاج والأعمال وإعادة هيكلة ديونها للتعافي. باختصار، الأمر أشبه بنقل الدين من فترة إلى أخرى.

يؤكد خبراء القيمة المضافة: لتجنب خطر الإفلاس، على الشركات استغلال هذه الفرصة لإعادة هيكلة ديونها. عليها أن تفكر جدياً في بيع أصولها، حتى لو كانت على وشك تحقيق التعادل أو الخسارة، لتوفير تدفق نقدي يكفي لسداد الديون وإكمال مشاريع قابلة للتصفية فور طرحها في السوق.

"وهذا أيضًا بمثابة "صمت" يمنح المستثمرين الوقت للتوقف والتفكير وفحص الظروف، وبالتالي توجيه مشاركتهم بطريقة أكثر استدامة وفعالية"، وفقًا لتقرير VARs.

وبالإضافة إلى ذلك، بالإضافة إلى المصادر المالية المألوفة (الائتمان المصرفي وسندات الشركات)، ينبغي أن تكون هناك آليات وسياسات لتطوير وجذب وضمان التشغيل الفعال لمصادر رأس المال من المنتجات المالية الأخرى (صناديق الاستثمار العقاري - REIT، صندوق الادخار السكني، توريق العقارات...)، أو قنوات أخرى (الاستثمار الأجنبي المباشر وغير المباشر).

[إعلان 2]
مصدر