تعاني الشركات من دوامة الإجراءات البيروقراطية.

الشركات تعاني في دوامة الإجراءات البيروقراطية - الجزء الخامس: لا تدع الشركات والمستثمرين "يمرضون"

وسط القضايا الملحة التي تواجه العديد من المشاريع، مثل التأخير في تقييم الأراضي، وتعديلات التخطيط، وانتظار السلطات لتصحيح الأخطاء السابقة، مما يؤدي إلى تآكل صحة وثقة الشركات والمستثمرين، شارك العديد من المحامين والخبراء وجهات نظرهم واقترحوا حلولاً.

تعثرت مشاريع عديدة في وسط فيتنام لأسباب مختلفة، أبرزها عقبات تتعلق بتعديلات التخطيط، وهيكل استخدام الأراضي وشكلها، وتقييمها. إن الوقت اللازم لإتمام هذه الإجراءات معقد وطويل، مما لا يستنزف موارد الشركات المالية فحسب، بل يقوض أيضاً الثقة في السلطات المحلية.

يحق للمستثمرين تقديم شكوى أو رفع دعوى قضائية للمطالبة بحقوقهم.

- المحامي لي نجوك دوان، نقابة المحامين في مدينة دا نانغ

يجب أن يتوافق تعديل مدة إيجار الأرض من 70 عامًا إلى 50 عامًا مع أحكام البند 3، المادة 106 من قانون الأراضي لعام 2013.

في الحالات التي يتم فيها تعديل مدة إيجار الأرض ولكنها لا تتوافق مع أحكام البند 3، المادة 106 من قانون الأراضي لعام 2013 وتتسبب في ضرر لمستأجر الأرض، فإن المسؤولية تقع على عاتق الوكالة الحكومية المختصة بإدارة الأراضي، وهي في هذه الحالة اللجنة الشعبية للمحافظة.

فيما يتعلق بعقود إيجار الأراضي التي لا تتوافق مع أحكام البند 3، المادة 126 من قانون الأراضي لعام 2013، والتعديلات التي لا تتوافق مع أحكام البند 3، المادة 106 من قانون الأراضي لعام 2013، فإن المسؤولية تقع على عاتق الوكالة الحكومية المختصة.

يحق للمستثمرين الذين تم انتهاك حقوقهم ومصالحهم والذين تكبدوا خسائر تقديم شكوى أو دعوى قضائية إلى المحكمة الشعبية المختصة للمطالبة بحقوقهم.

يتعين على المستثمرين تقديم أدلة محددة لإثبات الخسائر.

- السيد فام هو هوانغ لونغ، الحاصل على درجة الماجستير، مدير شركة آن ثانه للاستشارات والاستثمار المحدودة

وفقًا للمادة 126 من قانون الأراضي لعام 2013، لا يجوز تخصيص الأراضي أو عقود الإيجار التي تتجاوز 50 عامًا، ولكن لا تتجاوز 70 عامًا، إلا للمشاريع ذات رأس المال الاستثماري الكبير ولكن استرداد رأس المال بطيء، أو المشاريع الاستثمارية في المناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة، أو المناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة بشكل خاص والتي تتطلب فترة أطول.

لذلك، بالنسبة لمشاريع السياحة الساحلية التي منحتها الحكومة عقود إيجار للأراضي لمدة 70 عامًا، والتي تم تعديلها لاحقًا إلى 50 عامًا، يحتاج المستثمرون إلى تقديم أدلة ملموسة لإثبات الخسائر الناجمة عن فترة الانتظار الممتدة للتعديلات، وفرص الاستثمار الضائعة، وما إلى ذلك، من أجل الحصول على أسس لطلب التعويض من وكالة إدارة الدولة.

فيما يتعلق بأسعار الأراضي، أصدرت الحكومة مؤخرًا المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، الذي يسري مفعوله اعتبارًا من تاريخ نفاذ قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15. ومع ذلك، لا يزال هذا المرسوم يتضمن بعض المسائل غير المنظمة بشكل واضح. فعلى سبيل المثال، فيما يتعلق بتكلفة البنية التحتية التقنية في التقييم الفائض، يصعب جدًا تحديد التقدير قبل التقييم.

تستمر الحكومة في ارتكاب الأخطاء ثم "تصحيحها"، ولكن من يتحمل المسؤولية عندما يتكبد المستثمرون خسائر؟

- السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، ونائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام

في السنوات السابقة، مُنحت العديد من مشاريع السياحة الساحلية، على الرغم من استخدامها لأراضٍ مخصصة للأغراض التجارية والخدمية، عقود إيجار تصل مدتها إلى 70 عامًا من قبل سلطات بعض المحافظات والمدن في وسط فيتنام، والتي تم تعديلها لاحقًا إلى 50 عامًا. وقد استغرقت عملية التعديل هذه وقتًا طويلاً، مما تسبب في صعوبات كبيرة للشركات.

بالطبع، هذه المشكلة موجودة في القانون منذ زمن، لكن الجهود المبذولة لمنعها لم تكن حاسمة بما فيه الكفاية. علاوة على ذلك، تتضمن بعض اللوائح القانونية ثغرات وتناقضات وتداخلات، مما يؤدي إلى تفسيرات وتطبيقات غير متسقة، حيث تتبنى كل منطقة نهجًا مختلفًا.

في بعض الأماكن، يقوم المفتشون بإجراء مراجعات، ويكشفون عن المخالفات، ويتبع ذلك عملية شرح ومعالجة، مما يخلق ركوداً في تطوير وتنفيذ خطط واستراتيجيات التنمية الاقتصادية المحلية.

بحسب إحصاءاتنا، يوجد حاليًا أكثر من ألف مشروع على مستوى البلاد متوقفة للمراجعة، أو بانتظار حلها، أو في انتظار لوائح جديدة لحل المشكلات. ويُظهر العديد من هذه المشاريع علامات على تراخي الإدارة الحكومية.

يجب محاسبة السلطات التي ترتكب أخطاءً، وقد تواجه ملاحقة جنائية. مع ذلك، لم تُعرض حتى الآن أي قضايا للمراجعة بهدف تحليل كيفية تضرر الشركات والمواطنين من تلك الأخطاء.

على سبيل المثال، أصدرت بعض المناطق مؤخراً تراخيص استخدام الأراضي لمشاريع السياحة والمنتجعات. واستخدم العملاء هذه التراخيص كأساس لاتخاذ قرارات الشراء. وعندما حقق المفتشون في الأمر وخلصوا إلى أن إصدار هذه التراخيص مخالف للوائح، قامت السلطات بتصحيح الوضع عن طريق إلغاء التراخيص الصادرة أو تعديلها.

تستمر السلطات في ارتكاب الأخطاء ثم "تصحيحها"، ولكن من يتحمل المسؤولية عندما يتكبد المستثمرون والعملاء خسائر؟ إذا لم تُحل هذه المشكلة، فسوف يؤدي ذلك إلى تقديم الناس شكاوى ودعاوى قضائية ضد المطورين على مستويات متعددة، مما يتسبب في عدم الاستقرار الاجتماعي، وخاصةً تآكل ثقة المستثمرين والجمهور في النظام القانوني والهيئات الحكومية.

في رأيي، ثمة حاجة إلى قوانين. فإلى جانب معاقبة المخالفين، يجب على الحكومة أن تكون مستعدة دائماً للحوار وإيجاد الحلول، بل وحتى التعويض عن القرارات الخاطئة. ولمنع تكرار المخالفات، من أهم الأمور اختيار المسؤولين بعناية فائقة، وإجراء تقييمات وفحوصات شاملة.

تتميز اللوائح الجديدة المتعلقة بالأراضي بأنها أفضل وأكثر اتساقاً وتوحيداً. ونعتقد أن اللوائح الواضحة ستحد من الأخطاء وتخلق حواجز تمنع المسؤولين من ارتكابها.

يجب أن تكون اللوائح القانونية متسقة.

- المحامي لي كاو، مكتب محاماة FDVN

من بين الطرق الأربع لتحديد قيمة الأرض، يتم تطبيق طريقة الفائض عن طريق طرح إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو المنطقة من إجمالي إيرادات التطوير المقدرة، بناءً على الاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي وفقًا لخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية.

وفقًا للمادة 158 من قانون الأراضي لعام 2024، ووفقًا للمادة 6 من المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، يتم حساب الربح بشكل أساسي عن طريق طرح تكاليف التطوير المقدرة من إجمالي إيرادات التطوير المقدرة.

لكن في الواقع، لا تقتصر التكاليف على تكاليف تطوير مشروع عقاري أو قيمة العقار نفسه. يخشى الكثيرون من أنه إذا تم حساب الربح بطرح إجمالي تكاليف التطوير من إجمالي إيرادات التطوير، فلن تُؤخذ القيمة الأصلية لحقوق استخدام الأرض في الحسبان. سيتم فقط احتساب التكاليف المتكبدة من مرحلة الاستثمار والتطوير الأولية، دون احتساب رأس المال المستثمر في شراء الأرض أو رسوم استخدامها. سيؤدي هذا إلى ربح ظاهري كبير، والذي بدوره سيؤدي إلى ضرائب ورسوم باهظة، مما ينتج عنه أرباح فعلية منخفضة، أو حتى خسائر. ونتيجة لذلك، ولضمان الربحية، سترفع الشركات أسعار العقارات. هذا يضر بمشتري المنازل، ويدفع السوق في الوقت نفسه إلى دوامة من عدم الاستقرار لأن الأسعار لا تعكس الواقع.

أرى أن هذه المخاوف بالغة الأهمية. فمع طريقة حساب الفائض المنصوص عليها في المادة 6 من المرسوم الجديد رقم 71/2024/ND-CP، ورغم وجود لوائح تفصيلية تحل محل أحكام البند 8، المادة 1 من المرسوم رقم 12/2024/ND-CP (المكملة للمادة 5د من المرسوم رقم 44/2014/ND-CP)، إلا أنها لا تزال عاجزة عن تلبية الطلب بتقريب أسعار الأراضي من قيمتها الحقيقية، لأن قيمة الربح متضخمة بشكل مصطنع، كما أوضحت للتو.

على الرغم من وجود لوائح محددة إلى حد ما بشأن تقييم الأراضي، إلا أن المسألة لا تزال معقدة للغاية في الواقع العملي. وتتردد العديد من مؤسسات التقييم في تقييم الأصول العامة والأراضي المرتبطة بالمشاريع الممولة من الأموال العامة، خشية المساءلة عن أي أخطاء.

لذا، لا يقتصر تقييم الأراضي على تحديد السعر فحسب، بل يشمل أيضاً تسهيل الإجراءات القانونية في سوق العقارات. فبمجرد إصدار شهادات حق استخدام الأرض، ودفع التعويضات اللازمة لإزالة العوائق، والوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بالأرض، يمكن حينها المضي قدماً في المسائل القانونية اللاحقة.

بالنظر إلى أوجه القصور الحالية، أعتقد أن الحلول المحددة التالية ضرورية:

أولاً، بالإضافة إلى المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، عند صياغة المراسيم الأخرى التي تنظم قانون الأراضي لعام 2024، وقانون تجارة العقارات لعام 2023، وقانون الإسكان لعام 2023، وما إلى ذلك، من الضروري تضمين لوائح محددة ومفصلة ذات نهج موحد للتحكم في القيمة الحقيقية في سوق العقارات. ويشمل ذلك إيجاد حلول متزامنة لتنظيم البيانات والمعلومات الدقيقة المتعلقة بالعقارات بشكل عام، وقيم العقارات بشكل خاص، بما في ذلك قيمة حقوق استخدام الأراضي. ويتطلب التقييم الدقيق للأراضي اتساقًا في لوائح قوانين العقارات ذات الصلة.

ثانيًا، تنص المادة 8 من المرسوم رقم 71/2024/ND-CP على العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي، وهو مضمون جديد هام يتطلب من عملية تقييم الأراضي تحديد قضايا محددة. هذه القضية اختيارية في تطبيقها؛ لذا، يجب أن تكون اللوائح المحددة وأنشطة تقييم الأراضي في المناطق متسقة في مراعاة الشروط والبيانات المعيارية لاستخدام أساليب تقييم الأراضي عمليًا بطريقة علمية ودقيقة، بما يعكس القيمة السوقية الحقيقية لحقوق استخدام الأراضي.

ثالثًا، من الضروري تطبيق اللوائح القانونية الجديدة المتعلقة بالأراضي والعقارات والإسكان تطبيقًا شاملًا ومنهجيًا ومتسقًا وحاسمًا لضمان إنفاذها الفعال على أرض الواقع. ينبغي تحديد أسعار الأراضي والحفاظ عليها بشكل مناسب، بما يعكس قيمتها السوقية الحقيقية، دون أن تتأثر باللوائح المتعلقة بالاستثمار والتخطيط وظروف العمل وشروط المعاملات وغيرها من أحكام الوثائق القانونية المختلفة. عندما تُطبَّق هذه اللوائح بفعالية، ويعمل سوق العقارات وفقًا لمبادئ السوق، فإن أسعار العقارات ستعكس قيمتها الحقيقية.

مستثمر يهدد بمقاضاة لجنة الشعب في مدينة دا نانغ

في 28 يونيو 2024، أرسلت شركة هوا بينه المحدودة إشعارًا إلى مالكي الشقق في مشروع خليج دا نانغ الذهبي (المعروف أيضًا باسم مشروع مجمع هوا بينه الأخضر في دا نانغ) يفيد بأنها أرسلت في 5 يونيو 2024 خطابًا رسميًا رقم 212-2024/CV-HB إلى رئيس اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ تطلب فيه ردًا بخصوص إصدار شهادات ملكية الشقق في مشروع خليج دا نانغ الذهبي. وإذا لم تتلقَّ الشركة ردًا من اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ بحلول 30 يونيو 2024، فسوف ترفع دعوى قضائية.
وبحسب ما ورد، فإنه حتى 3 يوليو 2024، لم تقدم لجنة الشعب في مدينة دا نانغ رداً رسمياً، وذكرت شركة هوا بينه المحدودة أنها سترفع دعوى قضائية كما ذكر.

المصدر: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html