الشركات تبكي في دوامة الإجراءات

الشركات تبكي في دوامة الإجراءات - الجزء الخامس: لا تدع الشركات والمستثمرين "يمرضون"

وفيما يتعلق بالقضايا الساخنة التي تواجهها العديد من المشاريع، مثل بطء تحديد أسعار الأراضي، وتعديل التخطيط، وانتظار الحكومة "لتصحيح" الأخطاء السابقة، مما يؤدي إلى تآكل "صحة" وثقة الشركات والمستثمرين، شارك عدد من المحامين والخبراء وجهات نظرهم واقترحوا حلولاً.

سلسلة من المشاريع في المنطقة الوسطى "مجمدة" لأسباب عديدة، وعادة ما تكون عالقة في تعديلات التخطيط، والهياكل، وأشكال استخدام الأراضي وتحديد أسعار الأراضي... إن الوقت اللازم لتنفيذ هذه الإجراءات معقد ويستغرق وقتاً طويلاً، مما لا يؤدي فقط إلى استنزاف الشركات مالياً، بل يؤدي أيضاً إلى "تآكل" الثقة في السلطات المحلية.

للمستثمرين الحق في الشكوى أو رفع دعوى قضائية للمطالبة بحقوقهم.

- المحامي لي نجوك دوان، نقابة المحامين في مدينة دا نانغ

يجب أن يتوافق تعديل مدة إيجار الأرض من 70 عامًا إلى 50 عامًا مع أحكام الفقرة 3 من المادة 106 من قانون الأراضي لعام 2013.

في حالة تعديل مدة إيجار الأرض ولكن دون الالتزام بأحكام الفقرة 3 من المادة 106 من قانون الأراضي لسنة 2013 وإلحاق الضرر بمستأجر الأرض فإن المسؤولية تقع على عاتق الجهة الحكومية المختصة بإدارة الأراضي وفي هذه الحالة اللجنة الشعبية للمحافظة.

بالنسبة لعقود إيجار الأراضي التي لا تتوافق مع أحكام الفقرة 3 من المادة 126 من قانون الأراضي لعام 2013 وعندما لا تتوافق التعديلات مع أحكام الفقرة 3 من المادة 106 من قانون الأراضي لعام 2013، تقع المسؤولية على عاتق الجهة الحكومية المختصة.

يجوز للمستثمرين الذين تعرضت حقوقهم ومصالحهم للانتهاك والذين لحق بهم الضرر أن يقدموا شكوى أو يرفعوا دعوى قضائية لدى محكمة شعبية مختصة للمطالبة بحقوقهم.

ويحتاج المستثمرون إلى تقديم أدلة محددة لإثبات الضرر.

- ماجستير العلوم فام هو هوانغ لونغ، مدير شركة آن ثانه للاستشارات والاستثمار المحدودة

وفقاً للمادة 126 من قانون الأراضي لعام 2013، فإن المشاريع ذات رأس المال الاستثماري الكبير ولكن استرداد رأس المال بطيء، ومشاريع الاستثمار في المناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة، والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة بشكل خاص والتي تتطلب مدة أطول، ستكون مدة تخصيص الأرض أو الإيجار أكبر من 50 عاماً، ولكن ليس أكثر من 70 عاماً.

وبالتالي، بالنسبة لمشاريع السياحة الساحلية التي تم تأجير أراضيها من الحكومة لمدة 70 عاما، ثم تم تعديلها إلى 50 عاما، يحتاج المستثمرون إلى تقديم أدلة محددة لإثبات الضرر الناجم عن التأخير في انتظار التعديل، وفقدان فرص الاستثمار، وما إلى ذلك، ليكون لديهم أساس لطلب التعويض من وكالة إدارة الدولة.

فيما يتعلق بأسعار الأراضي، أصدرت الحكومة مؤخرًا المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من تاريخ نفاذ قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15. ومع ذلك، لا تزال هناك بعض المسائل التي لم يُنظَّم تنظيمًا واضحًا في هذا المرسوم. على سبيل المثال، فيما يتعلق بتكاليف البنية التحتية التقنية في التقييم الفائض، من الصعب جدًا تقييم التقدير قبل التقييم.

عندما ترتكب الحكومة خطأ فإنها "تصلحه"، ولكن من المسؤول عن الخسائر التي يتكبدها المستثمرون؟

- السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام

في السنوات السابقة، كانت العديد من مشاريع السياحة الساحلية، رغم استخدامها أراضي خدمات تجارية، تُؤجَّر من قِبل سلطات بعض المحافظات والمدن في المنطقة الوسطى لمدة تصل إلى 70 عامًا، ثم تُخفَّض إلى 50 عامًا. استغرق هذا التعديل وقتًا طويلًا، مما سبَّب صعوباتٍ كثيرةً للشركات.

بالطبع، كان القانون يتضمن في الماضي أحكامًا بشأن هذه المسألة، لكن التدخل لمنعها لم يكن جذريًا. ناهيك عن أن بعض اللوائح القانونية لا تزال مليئة بالثغرات والتناقضات والتداخلات، مما يؤدي إلى عدم اتساق فهم وتطبيق القانون، فكل منطقة لديها طريقة مختلفة في التعامل مع الأمور.

وفي بعض الأماكن، يتدخل المفتشون لمراجعة المخالفات والكشف عنها، ثم تأتي عملية التفسير والمعالجة، مما يؤدي إلى ركود في تطوير وتنفيذ التخطيط والاستراتيجيات التنموية الاقتصادية المحلية.

وفقًا لإحصاءاتنا، يوجد حاليًا أكثر من ألف مشروع على مستوى البلاد مُتوقف للمراجعة، أو قيد المعالجة أو بانتظار لوائح جديدة. ومن بين هذه المشاريع، تُظهر العديد منها مؤشرات على تراخي إدارة الدولة.

إذا أخطأت الحكومة في تطبيقه، فيجب محاسبتها، وقد تُعرّض نفسها للملاحقة الجنائية. مع ذلك، لم تُرفع حتى الآن أي قضية "للمراجعة" لتحليل واضح لكيفية إلحاق أخطاء الحكومة الضرر بالشركات والأفراد.

على سبيل المثال، أصدرت بعض المناطق مؤخرًا شهاداتٍ لمشاريع سياحية. اتخذها العملاء أساسًا لشراء المنتجات. وعندما تدخل المفتشون وخلصوا إلى أن إصدار الشهادات مخالفٌ للأنظمة، قامت السلطات "بتصحيحه" بإلغاء الشهادات الصادرة أو تعديلها.

إذا ارتكبت الحكومة أخطاءً، فإنها تُصحّحها، ولكن من المسؤول عن الخسائر التي يتكبدها المستثمرون والعملاء؟ إذا لم تُحلّ هذه المشكلة، فسيؤدي ذلك إلى رفع شكاوى ودعاوى قضائية ضد المستثمرين على مستويات متعددة، مما يُسبب زعزعة الاستقرار الاجتماعي، وخاصةً فقدان ثقة المستثمرين والمواطنين بالنظام القانوني والجهات الحكومية.

برأيي، يجب وضع لوائح، بالإضافة إلى معالجة المخالفات ضد مرتكبيها، على الحكومة أن تكون مستعدة دائمًا للحوار وإيجاد الحلول، بل وحتى التعويض عن القرارات الخاطئة. ولمنع المزيد من المخالفات، من المهم دراسة المسؤولين وتعيينهم بعناية فائقة، وتقييمهم وفحصهم بدقة.

اللوائح الجديدة المتعلقة بالأراضي أفضل وأكثر تناسقًا وتكاملًا. نعتقد أن وضوح اللوائح سيحد من الأخطاء، ويضع "حواجز" تمنع المسؤولين من ارتكاب الأخطاء.

يجب أن تكون اللوائح القانونية متسقة.

- المحامي لي كاو، مكتب المحاماة FDVN

من بين الطرق الأربع لتحديد أسعار الأراضي، فإن طريقة الفائض هي الطريقة التي يتم تنفيذها من خلال أخذ إجمالي الإيرادات التنموية المقدرة مطروحًا منها إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض بناءً على الاستخدام الأكثر فعالية للأرض وفقًا لخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية.

وفقًا لأحكام المادة 158 من قانون الأراضي لعام 2024 والتوجيهات الواردة في المادة 6 من المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، فإن الأساس هو طرح إجمالي الإيرادات التقديرية للتطوير من تكاليف التطوير التقديرية مما يعطي الربح.

لكن في الواقع، لا تقتصر التكاليف على تكلفة تطوير مشروع عقاري أو قيمة تكوين أصل عقاري. يسود اعتقاد بأن الربح إذا فُهم على أنه إجمالي إيرادات التطوير مطروحًا منه إجمالي تكلفة التطوير، فلن تُحسب القيمة الأصلية لتكوين حقوق استخدام الأراضي، بل تُحسب التكلفة بدءًا من مرحلة الاستثمار في التطوير فقط، وليس رأس المال اللازم لشراء الأرض، ولا رسوم استخدام الأراضي الواجب دفعها، مما يؤدي إلى ربح رسمي كبير جدًا. كلما زاد الربح الرسمي، زادت الضريبة والرسوم، مما يؤدي إلى انخفاض الربح الفعلي، أو حتى الخسارة المحتملة. وبالتالي، ولضمان الربح، سترفع الشركات أسعار العقارات. وهذا ليس مفيدًا لمشتري المنازل والأراضي، وفي الوقت نفسه يدفع السوق إلى دوامة من عدم الاستقرار لأن السعر غير واقعي.

هذه المخاوف، في رأيي، مثيرة للقلق الشديد. فمع طريقة حساب الفائض المنصوص عليها في المادة 6 من المرسوم رقم 71/2024/ND-CP الصادر مؤخرًا، ورغم وجود لوائح مفصلة تحل محل اللوائح الواردة في البند 8 من المادة 1 من المرسوم رقم 12/2024/ND-CP (المكملة للمادة 5د من المرسوم رقم 44/2014/ND-CP)، لا يزال من غير الممكن حل متطلب تقريب أسعار الأراضي من قيمتها الفعلية، لأن قيمة الربح تُرفع تقريبًا، كما حللتُ للتو.

على الرغم من وجود لوائح دقيقة لتحديد أسعار الأراضي، إلا أن هذه المسألة لا تزال في الواقع مُربكة للغاية. ولا تزال العديد من هيئات التقييم تتبنى عقلية "تجنب" تقييم الأصول العامة والأراضي المرتبطة بالمشاريع باستخدام الميزانية، خوفًا من تحمل المسؤولية في حال ارتكابها أي أخطاء.

لذلك، لا يقتصر تقييم الأراضي على تحديد السعر فحسب، بل يشمل أيضًا تسهيل الإجراءات القانونية لسوق العقارات. بعد إتمام إجراءات إصدار شهادات حق الانتفاع، وتعويضات إخلاء الموقع، وإتمام الالتزامات المالية المتعلقة بالأرض، ستُطرح القضايا القانونية التالية.

في ظل المشاكل الحالية، برأيي، ينبغي أن تكون هناك حلول محددة على النحو التالي:

أولاً، بالإضافة إلى المرسوم رقم 71/2024/ND-CP، عند صياغة المراسيم الأخرى المُوجّهة لقانون الأراضي لعام 2024، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الإسكان لعام 2023، وغيرها، من الضروري تضمين لوائح إرشادية مُحدّدة ومُفصّلة ومُتناسقة للتمكّن من ضبط القيم الحقيقية في سوق العقارات، بما في ذلك حلول مُتزامنة لتنظيم بيانات دقيقة حول العقارات عمومًا وقيمتها خصوصًا، بما في ذلك قيمة حقوق استخدام الأراضي. يتطلب تحديد السعر الصحيح للأرض اتساقًا في أحكام الوثائق القانونية المتعلقة بالعقارات.

ثانيًا، تنص المادة 8 من المرسوم رقم 71/2024/ND-CP على العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي، وهو ما يُعدّ إضافةً جديدةً وهامةً لعملية تقييم الأراضي لتحديد مسائل محددة. يُعدّ هذا الأمر "اختياريًا" عند تطبيقه، لذا يجب أن تتّسم اللوائح الخاصة وأنشطة تقييم الأراضي في المناطق بالاتساق في مراعاة الشروط والبيانات المعيارية لاستخدام أساليب تحديد أسعار الأراضي عمليًا بطريقة علمية ودقيقة، تعكس القيمة الحقيقية لحقوق استخدام الأراضي وفقًا لواقع السوق.

ثالثًا، من الضروري بذل جهود متضافرة لتطبيق اللوائح القانونية الجديدة المتعلقة بالأراضي والعقارات والإسكان بشكل منهجي ومتسق وجذري، بما يضمن تطبيقها عمليًا بفعالية. تُحدد أسعار الأراضي وتُحافظ عليها بشكل مناسب، بما يعكس القيمة الحقيقية للسوق، ولا تخضع لتأثير اللوائح القانونية المتعلقة بالاستثمار والتخطيط وشروط العمل وشروط المعاملات وغيرها من اللوائح القانونية المختلفة. عند تطبيق هذه اللوائح بفعالية، يعمل سوق العقارات وفقًا لقواعد السوق، وتعود أسعار العقارات إلى وضعها الطبيعي.

طالب المستثمر بمقاضاة اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ

في 28 يونيو 2024، أرسلت شركة هوا بينه المحدودة إشعارًا إلى مالكي مشروع دا نانغ جولدن باي (المعروف أيضًا باسم مشروع مجمع دا نانغ غرين بيس، أو هوا بينه غرين دا نانغ) يفيد بأنه في 5 يونيو 2024، أرسلت الشركة النشرة الرسمية رقم 212-2024/CV-HB إلى رئيس اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ تطلب ردًا بشأن إصدار شهادات ملكية الشقق في مشروع دا نانغ جولدن باي. في حال عدم تلقي اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ ردًا بحلول 30 يونيو 2024، سترفع الشركة دعوى قضائية.
ومن المعروف أنه حتى 3 يوليو 2024، لم تتلق اللجنة الشعبية لمدينة دا نانغ أي رد رسمي حتى الآن، وقالت شركة هوا بينه المحدودة إنها سترفع دعوى قضائية كما هو مذكور.

المصدر: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html