كيف تؤثر السكك الحديدية الحضرية على أسعار العقارات في المناطق المجاورة

يوجد حاليًا خطان للسكك الحديدية الحضرية قيد التشغيل في هانوي . الأول هو الخط 2A، من محطة كات لينه إلى محطة ين نجيا، والذي سيبدأ تشغيله اعتبارًا من نوفمبر 2021، بطول إجمالي يبلغ 13 كيلومترًا. والثاني هو الخط 3 (المرحلة الأولى)، من محطة نهون إلى محطة هانوي، وهو الجزء العلوي من نهون إلى كاو جياي وبالعكس. سيبدأ تشغيل هذا الخط اعتبارًا من بداية أغسطس 2024، بطول 8.5 كيلومتر.

بحلول عام ٢٠٣٠، تهدف مدينة هانوي إلى إكمال ٩٧ كيلومترًا من خطوط السكك الحديدية الحضرية، بما في ذلك الخط ٢ والأجزاء المتبقية من الخطين ٣ و٥. وبحلول عام ٢٠٣٥، ستواصل المدينة تشغيل ٣٠١ كيلومترًا من إجمالي ٣٩٨ كيلومترًا من السكك الحديدية، وهو ما يمثل ٧٦٪ من إجمالي طول السكك الحديدية، بما في ذلك الخطان ١ و٢ الممتدان إلى سوك سون، والخط ٢أ الممتد إلى شوان ماي، والخط ٣ الممتد إلى سون تاي، والخطوط ٤ و٦ و٧ و٨، والخط الذي يربط المدن التابعة. وبحلول عام ٢٠٤٥، ستكمل المدينة ٢٠٠ كيلومتر من خطوط المترو المعدلة والمكملة وفقًا للخطة الرئيسية المعتمدة.

وفي المناطق القريبة من المحطات، وعلى طول خطوط السكك الحديدية الحضرية التي دخلت حيز التشغيل، ارتفعت أسعار العقارات بنسبة تزيد عن 30%.

معدل ركاب السكك الحديدية في المناطق الحضرية في هانوي حاليًا أقل بكثير منه في المدن الكبرى الأخرى في المنطقة. تشير الأرقام إلى أن هذا المعدل لا يمثل سوى 1% من السكان، مقارنةً بـ 50% و15% و10% في سنغافورة وبانكوك وكوالالمبور على التوالي.

وفي هذا الصدد، قالت السيدة نجوين ثي هونغ فان، نائبة مدير قسم التقييم والاستشارات في سافيلز هانوي: "لا يزال الطول الإجمالي لشبكة السكك الحديدية الحضرية في هانوي محدودًا، حيث لم يُشغل سوى 22 كيلومترًا فقط. وهذا الرقم يمثل عُشرًا فقط مقارنةً بالمدن الأخرى، مما يجعل التنقل وحركة المرور غير مريحة للسكان.

بالإضافة إلى حجم التشغيل، تُعدّ عادات السفر عاملاً مهماً أيضاً. يُفضّل الفيتناميون استخدام المركبات الشخصية، وخاصةً الدراجات النارية. في فيتنام، لم يُشغّل المترو إلا منذ ثلاث سنوات. في حين أن دول المنطقة استخدمته منذ ٢٠-٣٠ عاماً، وفي الدول المتقدمة، يصل هذا العدد إلى ١٠٠ عام.

علاوة على ذلك، لم تكن سياسة الحكومة السابقة لتنظيم المركبات الشخصية جذرية. فقد طُرحت سياسة تقييد استخدام المركبات الشخصية للحد من الازدحام والتلوث في المناطق الحضرية قبل أكثر من عشرين عامًا، ونوقشت مرارًا، ولكن لم يُطبّق أي حل فعال.

في 28 يونيو 2024، أقرّ المجلس الوطني في دورته السابعة قانون العاصمة 2024. وبناءً عليه، ستُقيّد هانوي دخول المركبات الشخصية إلى مركز المدينة للحدّ من الازدحام المروري والانبعاثات من خلال تطبيق رسوم تخفيف الازدحام المروري.

تأثير خطوط السكك الحديدية الحضرية على أسعار العقارات

وتظهر البيانات التاريخية أن أسعار مبيعات وإيجارات العقارات حول محطات المترو تتمتع بمعدلات أفضل من المواقع الأخرى.

في سنغافورة، كان السكان على استعداد لدفع زيادة قدرها حوالي 15% للشقق الواقعة ضمن مسافة 400 متر من محطة خط سيركل عند افتتاحه عام 2012. وفي كوالالمبور، كان متوسط سعر الشقق (2017-2018) الواقعة ضمن مسافة 800 متر من محطة القطار أعلى بنسبة 30% من متوسط سعرها في جميع أنحاء المدينة. وفي بانكوك، ارتفعت أسعار العقارات القريبة من محطات المترو بنسبة 7% إلى 21%، وذلك حسب المسافة إلى المحطة.

توضيح

في مدينة هوشي منه، ارتفعت أسعار الشقق على طول خط السكك الحديدية الحضرية بشكل مستمر منذ وقت افتتاحها للبيع مع زيادة متوسطة تتراوح بين 35٪ و 70٪ اعتمادًا على الموقع، مع مضاعفة بعض المشاريع في الفترة 2015-2023.

على سبيل المثال، تقع شقة Masteri Thao Dien بجوار خط السكة الحديد الحضري الذي يربط المركز بمدينة Thu Duc، وتم افتتاحها للبيع منذ نهاية عام 2014، وفي عام 2015 كان السعر من 35 إلى 39 مليون دونج/م2، ولكن الآن (الربع الثاني من عام 2024) وصل السعر الثانوي من 69 إلى 75 مليون دونج/م2.

في هانوي، ارتفع متوسط سعر الشقق في منطقة كاو جياي للقطاعات الواقعة ضمن دائرة نصف قطرها 500 متر من محطات السكك الحديدية الحضرية كاو جياي - نون بنسبة تزيد عن 40٪ في غضون عام واحد (من الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالربع الثالث من عام 2024).

كما راجعنا بيانات ارتفاع الأسعار في المناطق البعيدة عن خط السكة الحديد الحضري، وقد أدى نقص المعروض من الشقق في السوق إلى ارتفاع متوسط الأسعار بنسبة تتراوح بين 25% و35% حسب الموقع. وهذا يُظهر أن ميزة محطة السكة الحديد الحضرية قد أثرت أيضًا على أسعار العقارات المحيطة، حيث ارتفعت بنسبة تتراوح بين 5% و15% مقارنةً بالزيادة العامة في الأسعار، وفقًا للسيدة نجوين ثي هونغ فان.

ستساهم خطوط السكك الحديدية الحضرية في زيادة قيمة العقارات على طول مسارها. والأهم من ذلك، يُسهم نظام السكك الحديدية الحضرية في تحسين الحياة الاجتماعية لسكان العاصمة بشكل ملحوظ. فهذا النقل العام لا يُسهم فقط في الحد من حوادث المرور والازدحام المروري، بل يُسهم أيضًا في الحد من التلوث البيئي بفضل اعتماده على الكهرباء وتوفيره تكاليف السفر.

المصدر: https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/duong-sat-do-thi-tac-dong-nhu-the-nao-den-gia-bat-dong-san-khu-vuc-lan-can-post1124774.vov