أسعار العقارات في هانوي تدخل "لعبة" جديدة.

بحسب الخبراء، فإن قيم العقارات في هذه المرحلة الجديدة لم تعد تعتمد على موجات المضاربة أو شائعات التخطيط، بل يتم تحديدها من خلال الجوانب القانونية والبنية التحتية وربط وسائل النقل والطلب الفعلي على المساكن.

خمسة عوامل تحدد قيمة العقارات

في ندوة عقارية صباح يوم 2 يونيو، صرح الدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية ورئيس جمعية سماسرة العقارات الفيتنامية، بأن هانوي تواجه الحاجة إلى إعادة هيكلة مساحة التطوير الخاصة بها لمعالجة الضغط المتزايد في المنطقة المركزية.

"يدخل سوق العقارات مرحلة جديدة. لم تعد قيمة العقارات تتحدد بتوقعات قصيرة الأجل أو فقاعات المضاربة القائمة على شائعات التخطيط، بل يجب أن تُبنى على أساس من الأطر القانونية الواضحة، والبنية التحتية المتزامنة، والطلب الحقيقي، والقدرة التنموية الحقيقية"، هذا ما أكده السيد دينه.

وفي نفس السياق، قال الدكتور نغوين دوك كين، نائب الرئيس السابق للجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية والرئيس السابق للمجموعة الاستشارية الاقتصادية لرئيس الوزراء، إن هانوي تدخل مرحلة إعادة الهيكلة المكانية الحضرية لتشكيل أقطاب نمو جديدة للاقتصاد وسوق العقارات.

بحسب الخبراء، تتأثر أسعار العقارات في هانوي حالياً بالبنية التحتية والأطر القانونية. الصورة: نغوين لي

بحسب قوله، يبرز الجزء الشمالي من هانوي كمركز نمو استراتيجي بفضل مزاياه الاستراتيجية، وترابطه الإقليمي، ومساحاته الشاسعة من الأراضي، ووجود ممرات اقتصادية وصناعية ولوجستية هامة. ومع إنشاء مركز إداري جديد وشبكة طرق بنية تحتية رئيسية، تتحول هذه المنطقة تدريجياً من منطقة توسع إلى محرك جديد لتنمية العاصمة.

وفي حديثه عن معايير تقييم قيمة العقارات، ذكر السيد كين أن النمو الاقتصادي هو العامل الأساسي في جذب السكان، مما يخلق أساسًا لزيادة أسعار الأراضي.

بالإضافة إلى ذلك، يُعد الإطار القانوني الكامل معيارًا مهمًا يساعد على زيادة قيمة المنطقة الحضرية.

لا يزال الائتمان محركاً أساسياً لسوق العقارات. ولتحقيق أقصى قدر من الفعالية، من الضروري التنسيق بين المطورين والمؤسسات الائتمانية والمشترين لتوفير التمويل المناسب. وتلعب أسعار الفائدة دوراً حاسماً في تحديد وتيرة الاستثمار، حيث يوازن المستثمرون بين تكاليف رأس المال وقدراتهم المالية الشخصية.

العامل التالي هو أن البنية التحتية المفتوحة ستخلق قيمة جديدة. ومع ذلك، فإن هذه الزيادة في القيمة لا تحدث بشكل متساوٍ في جميع أنحاء المنطقة، بل تعتمد على المسافة من مراكز النقل، مثل محطات المترو، إلى المناطق السكنية أو وسائل النقل الأخرى.

علاوة على ذلك، تُعدّ سهولة الوصول إلى وسائل النقل معيارًا حاسمًا في اختيار مكان السكن. وبناءً على ذلك، لم يعد يُقاس سعر العقار بالمسافة الجغرافية، بل بوقت السفر. سيهتم الناس بعدد الدقائق التي يستغرقها الوصول من منازلهم إلى أماكن عملهم أو إلى مراكز الترفيه لقضاء عطلات نهاية الأسبوع مع عائلاتهم.

تختلف أسعار العقارات في هانوي اختلافاً كبيراً بين المناطق المختلفة.

كما تنعكس التغييرات في البنية التحتية وتوجهات التنمية بشكل واضح في أسعار العقارات في العديد من مناطق هانوي.

فيما يتعلق بأسعار العقارات في بعض المناطق، صرّحت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث سوق العقارات في فيتنام، بأن المنطقة الغربية شهدت نموًا ملحوظًا، إلا أن الأراضي محدودة والأسعار مرتفعة، وهامش النمو يتقلص تدريجيًا. ويتراوح سعر العقارات منخفضة الارتفاع في هذه المنطقة حاليًا بين 250 و400 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما تتجاوز أسعار الشقق 80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وبالتحديد في منطقة المركز الإداري الجديد في تاي هو تاي، يتراوح سعر المنازل منخفضة الارتفاع في بعض المشاريع من 480 مليون إلى مليار دونغ فيتنامي/م2، بينما يبلغ سعر الشقق 150-250 مليون دونغ فيتنامي/م2.

يشهد الجزء الشرقي من هانوي ارتفاعاً سريعاً في الأسعار نتيجةً لظهور مناطق حضرية كبيرة وتوجه نحو توزيع السكان. ووفقاً للسيدة مين، يتراوح سعر المنازل منخفضة الارتفاع في هذه المنطقة حالياً بين 180 و300 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما تتجاوز أسعار الشقق 70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، مما يُرسي مستوى سعرياً جديداً في ظل منافسة محتدمة.

في شمال هانوي، بلغ المعروض الجديد خلال الأشهر الخمسة الأولى من عام 2026 أكثر من 1400 وحدة سكنية. وسجلت العديد من مشاريع المباني المنخفضة الارتفاع في منطقة مي لينه أسعاراً تتراوح بين 80 و120 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

"هذه الأسعار تعادل ثلث إلى نصف أسعار المناطق المجاورة ذات المواقع المماثلة، بل وتصل إلى خُمس سعر منطقة المركز الإداري لبحيرة الغرب. قد تكون منطقة مي لينه آخر منطقة متبقية بأسعار منخفضة في هانوي"، هذا ما خلصت إليه السيدة مين.

علّق السيد لي دين تشونغ، نائب المدير العام لشركة إس جي أو لاند، قائلاً إن تفضيلات المستثمرين تتغير بشكل واضح. فبينما كان رأس المال في السابق يسعى بشكل رئيسي إلى فرص ارتفاع الأسعار على المدى القصير، أصبح المستثمرون الآن مهتمين بشكل متزايد بإمكانات تطوير المجتمع، وجودة التشغيل، ومنظومة المرافق، والقيمة الاستغلالية العملية للعقار.

بحسب رأيه، يُتيح هذا التوجه مزايا للمناطق ذات التخطيط العمراني الجيد، والبنية التحتية المتكاملة، والقدرة على تلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية. وفي ظل محدودية الأراضي في المناطق المركزية وارتفاع الأسعار في العديد من الأقاليم، يُمكن أن تُصبح المناطق التي لا تزال تتمتع بإمكانات تنموية مركزًا جديدًا للاستثمار في دورة النمو القادمة.

ينبغي أن تعمل الشركات كمقاولين، بينما تتولى الدولة إدارة وتشغيل المساكن المؤجرة مباشرةً. يُعدّ السكن المؤجر اتجاهًا حتميًا في المدن الكبرى، إلا أن الشركات ليست متحمسة له بسبب طول فترة السداد وارتفاع أسعار الفائدة. ولتحقيق التنمية المستدامة، يتعين على الدولة، وفقًا للخبراء، أن تتولى زمام المبادرة في تطوير صندوق الإسكان المؤجر.

المصدر: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html