أسعار الشقق في هانوي مرتفعة للغاية. كيف تستفيد من فرصة "السعر الرخيص"؟ يمكن للفيتناميين شراء المنازل والأراضي مباشرةً.

البنك المركزي يعلن عن الإقراض لشراء المساكن المستقبلية، الخبراء ينصحون بكيفية الاستفادة من فرصة "الأموال الرخيصة" في عام 2024، يمكن للشعب الفيتنامي شراء المنازل والأراضي بشكل مباشر... هي أحدث أخبار العقارات.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

لا يزال قطاع العقارات من أهم الأسواق التي يتطلع الناس للاستثمار فيها حاليًا. في الصورة: منظور تخطيط المناطق الحضرية في جرين جاردن. (المصدر: جرين جاردن)

لا يوجد حظر على الإقراض لشراء المساكن المستقبلية

وفي مواجهة المخاوف بشأن حظر القروض لشراء المنازل المستقبلية، قال ممثل البنك المركزي إن التعميم 22/2023/TT-NHNN الذي يعدل التعميم 41/2016/TT-NHNN، والذي دخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2024، والذي ينظم نسب كفاية رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية، لا يقيد الحق في شراء المنازل المستقبلية.

وعلى وجه التحديد، لا يغير التعميم رقم 22 القواعد المتعلقة بالقروض لهذا النوع من الإسكان، ولا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن في المستقبل.

وفقًا للوائح الحالية، تُعرّف القروض لشراء وتنفيذ مشاريع عقارية، بضمان العقار نفسه، أي المشروع المُنشأ من القرض، بأنها قروض مضمونة عقاريًا. يجب أن تستوفي القروض المُعرّفة كقروض رهن عقاري شروطًا، منها ألا يكون مصدر سداد الدين من دخل إيجار المنزل المُنشأ من القرض، وأن يكون المنزل جاهزًا للتسليم بموجب عقد البيع، وأن يتم تقييم المنزل المُنشأ من القرض بشكل مستقل.

وبناءً على ذلك، تطبق قروض شراء العقارات والإسكان والرهن العقاري باستخدام الأصول المستقبلية معامل مخاطر يتراوح بين 30% و120% اعتمادًا على نسبة القرض إلى القيمة (LTV) المحسوبة كنسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان.

ووفقاً لممثل البنك المركزي، يُخفّض التعميم الجديد مُعامل المخاطرة عند الإقراض لشراء المساكن الاجتماعية مقارنةً بقروض شراء العقارات وغيرها من المساكن. وبناءً على ذلك، ستُصنّف قروض شراء المساكن الاجتماعية بمعامل مخاطرة أقل عند حساب نسبة أمان رأس المال للبنوك. وتهدف هذه الخطوة إلى توفير مساحة وتشجيع البنوك على منح قروض لشراء المساكن الاجتماعية وفقاً لسياسات ومشاريع الحكومة .

علاوةً على ذلك، يُخفِّض التعميم رقم ٢٢ مُعامل المخاطرة لشكل منح الائتمان لتمويل مشاريع الأعمال العقارية في المناطق الصناعية من ٢٠٠٪ إلى ١٦٠٪. كما تُطبَّق على القروض المُخصَّصة للتنمية الزراعية والريفية مُعامل مخاطرة بنسبة ٥٠٪.

وفيما يتعلق بالقواعد المنظمة لقروض شراء العقارات وغيرها من المساكن، أكد البنك المركزي أنها بقيت دون تغيير مقارنة بالسابق.

وفقًا للوائح الجديدة للبنك المركزي، فإن شرط الانتهاء من بناء المنزل وفقًا لعقد شراء المنزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي يتم تطبيقها بمعامل مخاطرة أقل مقارنة بقروض الرهن العقاري الأخرى).

في حالة احتياج منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء مسكن مستقبلي ورهن المسكن المستقبلي، فسيكون ذلك في حالة قرض مضمون بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.

وبذلك، يؤكد بنك الدولة أن هذا القرار لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا يتعارض مع الأنظمة السارية (القانون المدني، قانون الإسكان، قانون الأعمال العقارية، قانون الاستثمار 2020، قانون مؤسسات الائتمان 2024).

أسعار الشقق مرتفعة للغاية

وبحسب وزارة البناء ، فإنه في الربع الرابع من عام 2023، ووفقًا للبيانات المجمعة من تقارير المحليات ومعلومات المسح من منظمات أبحاث السوق، ستستمر أسعار الشقق في الارتفاع في المدينتين الرئيسيتين هانوي ومدينة هوشي منه، وخاصة في المناطق المركزية.

في السوق، لا توجد مشاريع تقريبًا في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (السعر أقل من 25 مليون دونج/م2)، ولكن بشكل أساسي قطاع الشقق المتوسطة المدى (السعر 25-50 مليون دونج/م2) المؤهلة لتعبئة رأس المال والتجارة.

على وجه التحديد، في هانوي، في الربع الرابع من عام 2023، وفقًا لتقرير موجز، شهدت بعض المشاريع زيادة متوسطة في الأسعار في مناطق مثل: منطقة ثانه شوان زادت بنحو 3.5٪؛ منطقة ها دونج زادت بنحو 3.7٪؛ منطقة هوانج ماي زادت بنحو 3.8٪؛ منطقة نام تو ليم زادت بنحو 4.1٪...

على وجه الخصوص، سعر بيع الشقق بأسعار معقولة هو 25-35 مليون دونج/م2؛ سعر بيع الشقق المتوسطة هو حوالي 35-50 مليون دونج/م2؛ سعر بيع الشقق الفاخرة هو أكثر من 50 مليون دونج/م2، وعادة ما يكون عند 60-70 مليون دونج/م2.

في معرض حديثه حول هذه المسألة، قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إن أسعار الشقق في هانوي في السوق الأولية تشهد ارتفاعًا مستمرًا نظرًا لقلة المستثمرين في المشاريع خلال هذه الفترة. معظم المستثمرين الذين لديهم عروض في هذه الفترة هم من كبار المستثمرين، ولا يواجهون صعوبات مالية، لذا فإن سعر العرض مرتفع لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. يبلغ متوسط سعر الشقق في هانوي في السوق الأولية 51.7 مليون دونج/متر مربع.

وفقًا للسيد دينه، يصعب خفض مستوى الأسعار الأولية بسبب تكاليف المدخلات (حيث يرتفع مؤشر أسعار الإسكان ومواد البناء بنحو 6% سنويًا). ويتزامن ذلك مع ارتفاع التضخم وأسعار الفائدة. كما أن مشاريع الإسكان التجاري المعتمدة حديثًا تتناقص بشكل متزايد، ولم يتبقَّ سوى القليل من الأراضي في المناطق المركزية.

وبالإضافة إلى ذلك، أشار هذا الخبير إلى أنه على الرغم من أن أسعار الشقق في هانوي في السوق الأولية لم تنخفض، فإن مشتري المنازل ما زالوا يستفيدون من السياسات التفضيلية غير المسبوقة في سباق السياسات للمستثمرين.

يمكن للمشترين الدفع بالتقسيط، والاستفادة من أسعار فائدة تفضيلية، وفترات سماح لسداد أصل الدين أطول بمرتين إلى ثلاث مرات من السنوات السابقة. وهذا يعزز سيولة قطاع الشقق في السوق الأولية، كما أشار السيد دينه.

لا يزال العقار يشكل قناة استثمارية مثيرة للاهتمام.

في معرض تقديمه لملاحظات مشتري المنازل للاستفادة من فرصة "السعر الرخيص" في عام ٢٠٢٤، علّق السيد مانه كوان، المؤسس المشارك لمنتدى مشتري المنازل، قائلاً إنه إلى جانب أسواق أخرى كالأسهم والذهب، لا يزال سوق العقارات من أهم الأسواق التي يرغب الناس بالاستثمار فيها حاليًا. ورغم عدم استعدادهم للاستثمار فورًا، إلا أن الناس ما زالوا مهتمين جدًا بسوق العقارات لاتخاذ قراراتهم المستقبلية.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

مبنى سكني في منطقة ثو ثيم الحضرية، مدينة هو تشي منه. (المصدر: وكالة الأنباء الفيتنامية)

يشهد السوق تطورات جديدة، لا سيما فيما يتعلق بالتدفقات النقدية. حاليًا، ووفقًا للسياسة النقدية للدولة، تنخفض أسعار الفائدة المصرفية إلى مستويات منخفضة للغاية، حتى أن بعض البنوك لا تتجاوز 3% سنويًا، أي أقل من هدف التضخم.

هذا يعني أن إيداع الكثيرين أموالهم في البنوك لا يُدرّ فائدة فحسب، بل يُفقدها قيمتها أيضًا، لذا سيضطرون إلى البحث عن قنوات استثمارية جديدة، بما في ذلك العقارات بالطبع. لذلك، سيهتمون بمشاريع عقارية جديدة، وخاصةً مشاريع الشقق. بدلًا من إيداع الأموال في البنوك، يجب عليهم إيجاد قنوات استثمارية للحفاظ على قيمة أموالهم، كما قال السيد مانه كوان.

وفقًا لمركز وان ماونت العقاري لأبحاث السوق ودراسة العملاء، ارتفعت أسعار الشقق الرئيسية في هانوي عام 2023 بنسبة 16.3% مقارنةً بالعام الماضي في جميع الفئات الثلاث: بأسعار معقولة، ومتوسطة، وفاخرة. وهذا لا يعكس فقط أنشطة الاستثمار لتحقيق الربح، بل يُظهر أيضًا الاحتياجات السكنية الحقيقية للسكان.

في السنوات الأخيرة، أظهرت الأرقام المعلنة محدودية العرض، مع قلة مشاريع الشقق المكتملة في هانوي، وذلك بسبب بطء إصدار تراخيص البناء. كما أن ارتفاع أسعار الشقق أمرٌ لا مفر منه.

وعلق السيد كوان قائلاً: "على الرغم من ارتفاع أسعار الشقق، فإن الأشخاص الذين لديهم ظروف دخل أو احتياجات أساسية لا يمكن تأجيلها - مثل تكوين أسرة جديدة أو فصل الأسر - ما زالوا يقررون الشراء".

من ناحية أخرى، من ارتفاع أسعار الشقق في الأشهر الأخيرة، وفقًا لملاحظة السيد كوان، يُظهر السوق تحولًا جديدًا، حيث يتحول العديد من الأشخاص إلى اختيار المنازل الأرضية والأراضي السكنية لأن هذا النوع من العقارات في بعض المواقع، لا يزال السعر لكل مساحة قابلة للاستخدام أقل من الشقق ولم ترتفع أسعار العقارات كثيرًا - تظهر جميع التقارير عن سوق العقارات هذا.

قال السيد كوان إن هذا التحول مفهومٌ أيضًا، نظرًا لارتفاع أسعار الشقق باستمرار، مما يدفع الناس إلى تغيير خياراتهم، واختيار شراء المنازل والأراضي السكنية ليس خيارًا سيئًا. ولأن الأراضي السكنية تُصنف ضمن العقارات ذات التصنيف الائتماني المرتفع، يُفضل الكثيرون الشراء أيضًا نظرًا لاستقرار سعر هذا النوع من العقارات، بل ويُعتبر أصلًا مستقبليًا يُمكن الاحتفاظ به لأجيال عديدة.

يستطيع الشعب الفيتنامي شراء المنازل والأراضي بشكل مباشر.

في 18 يناير/كانون الثاني، أقرّ المجلس الوطني الخامس عشر رسميًا قانون الأراضي المُعدّل. ومن بين المواضيع التي حظيت باهتمام كبير التغييرات المتعلقة بحقوق مستخدمي الأراضي.

تُصان حقوق مستخدمي الأراضي بشكل أساسي وفقًا لنفس سياسة قانون الأراضي الحالي. وينص قانون الأراضي المُعدَّل على تعديلات وإضافات وتوسيع نطاق حقوق مستخدمي الأراضي، بمن فيهم ذوو الأصول الفيتنامية.

على وجه التحديد، فيما يتعلق بالحقوق والالتزامات المتعلقة باستخدام الأراضي للفيتناميين المقيمين في الخارج: أكمل التوجيه بأن الفيتناميين المقيمين في الخارج الذين يحملون الجنسية الفيتنامية والذين هم مواطنون فيتناميون لديهم حقوق كاملة تتعلق بالأرض (وليس فقط حقوق الأراضي السكنية) مثل المواطنين الفيتناميين في البلاد (الأفراد في البلاد) والحفاظ على نفس السياسة التي ينص عليها القانون الحالي للأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج من أجل المساهمة في تعزيز الاستثمار وجذب التحويلات المالية من المواطنين الفيتناميين المقيمين في الخارج إلى البلاد.

وفقًا لأحكام البند 4 من المادة 3 من قانون الجنسية الفيتنامية، فإن الأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج هم أشخاص فيتناميون كانوا يحملون الجنسية الفيتنامية، والذين تم تحديد جنسيتهم عن طريق سلالة الدم عند الولادة، والذين يقيم أطفالهم وأحفادهم ويعيشون بشكل دائم في الخارج.

وبالتالي، يمكن أن نفهم ببساطة أن أحفاد الأشخاص الذين كانوا يحملون الجنسية الفيتنامية في الخارج، حتى لو لم يكن لديهم الجنسية الفيتنامية، لا يزال لديهم كامل الحقوق المتعلقة بالأرض مثل المواطنين الفيتناميين في البلاد.

نظراً لتوسع نطاق الجهات التي تُمنح حقوق استخدام الأراضي، يُوسّع القانون أيضاً نطاق الحالات التي تُخصص فيها الدولة أراضي برسوم استخدام الأراضي. واستناداً إلى توريث الجهات التي تُخصص لها الدولة أراضي برسوم استخدام الأراضي في المادة 55 من قانون الأراضي لعام 2013، أضافت المادة 119 من قانون الأراضي المُعدّل عدداً من الجهات التي تُخصص لها الدولة أراضي برسوم استخدام الأراضي.

بما في ذلك حالتين تتعلقان بأشخاص من أصل فيتنامي:

أولاً، يتم تخصيص الأراضي للأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري وفقًا لأحكام قانون الإسكان؛ استخدام الأراضي من تلقي نقل المشاريع العقارية وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية في الحالات التي تخصص فيها الدولة الأراضي من خلال رسوم استخدام الأراضي التي يتم جمعها.

ثانياً، يتم تخصيص الأراضي للأسر والأفراد والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج بسبب التعويض عن الأراضي عندما تسترد الدولة الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي المعدل.

وينص القانون أيضًا على أن اللجنة الشعبية للمنطقة تصدر شهادات لمستخدمي الأراضي وأصحاب الأصول المرتبطة بالأرض من الأفراد والمجتمعات السكنية والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج.

[إعلان 2]
مصدر