حل مشكلة "اختناق" أسعار المساكن: يجب أن يكون تطوير المساكن الاجتماعية أولوية استراتيجية

تظل أسعار الشقق في المدن الكبرى مرتفعة، وتتجاوز بكثير قدرة معظم الناس على تحمل التكاليف، وخاصة أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط.

صورة توضيحية.

في ظل هذا الوضع، طرح رئيس الوزراء فام مينه تشينه، خلال مؤتمر اللجنة التوجيهية المركزية الأخير حول سياسة الإسكان وسوق العقارات، سؤالاً يُفكك القطاع بأكمله: "يجب أن نجيب على سؤال لماذا أسعار الشقق مرتفعة ولا تزال مرتفعة؟". لا يعكس هذا السؤال المخاوف بشأن عقلانية السوق فحسب، بل يُظهر أيضاً الحاجة المُلحة لتعديل السياسات والآليات والتفكير في تطوير الإسكان، وخاصةً قطاع الإسكان الاجتماعي، الذي يُعتبر مفتاح خفض أسعار الشقق على نطاق واسع.

* الطلب الحقيقي - العرض غير المتوازن

علق الدكتور بوي دوك هونغ، المدير السابق لإدارة التخطيط المالي ( وزارة البناء )، قائلاً إن تحليل وضع السوق الحالي يُظهر أن تضارب العرض والطلب هو أحد الأسباب الرئيسية. فبينما يشهد قطاع الإسكان التجاري، وخاصةً المتوسط ​​والفاخر، فائضًا في المنتجات، يعاني قطاع الإسكان الاجتماعي من نقص حاد. هناك أسباب عديدة لارتفاع أسعار الشقق، لكن السبب الرئيسي، الذي استمر لسنوات عديدة، هو نقص المعروض من الإسكان الاجتماعي بأسعار معقولة للمشترين.

أشار رئيس الوزراء فام مينه تشينه إلى أن سوق العقارات يشهد نموًا غير متوازن، حيث يتركز معظم المعروض في قطاع العقارات الفاخرة، بعيدًا عن الاحتياجات الحقيقية للمجتمع. وتشهد أسعار المساكن ارتفاعًا حادًا، وأحيانًا دراماتيكيًا، لا سيما في مدينتي هانوي وهو تشي منه الكبيرتين. وأكد رئيس الوزراء: "يحتاج الكثير من الناس إلى منازل، لكن بسبب ارتفاع الأسعار، لا يستطيعون شراؤها. منازل تتجاوز تكلفتها 70 مليون أو 100 مليون دونج للمتر المربع، من يملك المال لشرائها؟".

يُظهر تقرير صادر عن وزارة البناء أن أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه مستقرة حاليًا عند متوسط ​​يتراوح بين 70 و80 مليون دونج للمتر المربع، بزيادة قدرها حوالي 5.6% مقارنةً ببداية العام. في الوقت نفسه، لم تُنفَّذ العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي في موعدها المحدد، حيث لم تتجاوز نسبة الإنجاز حوالي 59.6% من الخطة الموضوعة في مشروع بناء مليون شقة سكنية بحلول عام 2030. ولم تُصرف حزمة الائتمان البالغة 145,000 مليار دونج لدعم تطوير هذا القطاع سوى أكثر من 4,000 مليار دونج بعد عامين من التنفيذ.

من وجهة نظر الخبير، أشار الدكتور بوي دوك هونغ إلى أن أحد الأسباب الرئيسية لصعوبة خفض أسعار الشقق هو صعوبة حصول الشركات على رأس المال الاستثماري. ولم تُهيئ السياسة النقدية الظروف المناسبة لمطوري العقارات للحصول على الائتمان المصرفي، في حين لم تتطور بعد قنوات تعبئة رأس المال طويلة الأجل، مثل سندات الشركات وسوق الأسهم.

في ظلّ هيمنة رأس مال الائتمان قصير الأجل من البنوك على نسبة كبيرة، فإنّ تزايد مخاطر السيولة يدفع البنوك إلى توخي الحذر عند الإقراض. وهذا يُصعّب على الشركات تنفيذ مشاريع جديدة أو تأخيرها، مما يُؤدّي إلى نقص في المعروض الفعليّ وارتفاع الأسعار.

في الوقت نفسه، لا يزال النظام القانوني، رغم العديد من التعديلات، يعاني من تداخلات كثيرة، ويفتقر إلى الوضوح، ويسبب صعوبات في عملية التنفيذ. كما أن الإجراءات الإدارية المطولة، وغياب التنسيق بين الجهات المختصة والمحليات، إلى جانب محدودية القدرة الإدارية على المستوى الشعبي، تُبطئ عملية الاستثمار في البناء وطرح المساكن في السوق.

بالإضافة إلى العوامل القانونية ورأس المال، تتزايد تكاليف مشاريع الشقق. أسعار الأراضي، وتكاليف إخلاء الموقع، ورسوم استخدام الأراضي، والضرائب، والرسوم، وأسعار مواد البناء، جميعها ترتفع، في ظل غياب آلية رقابة صارمة. تُدرج هذه التكاليف في نهاية المطاف ضمن سعر البيع، مما يلقي العبء على عاتق المشتري - وفقًا للسيد هونغ.

في الواقع، تُلاحظ العديد من الشركات أن قائمة أسعار الأراضي الحالية وطريقة حساب رسوم الانتفاع تُثقل كاهل تكاليف تطوير المشاريع. في الوقت نفسه، يتفاوت تقييم الأراضي وتحصيل رسوم الانتفاع بين المناطق، مما يُؤدي إلى انعدام الشفافية وزيادة تكاليف الاستثمار.

* إعادة هيكلة السوق

في ظل هذه الظروف، قدّم السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة G6 وعضو اللجنة التنفيذية لجمعية العقارات الفيتنامية، سلسلة من التوصيات الملموسة والقابلة للتنفيذ لخفض أسعار الشقق خلال الفترة 2025-2027. أولًا، من الضروري الإسراع في إعداد وإصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي في اتجاه أكثر منطقية، مع الحرص على إزالة الإجراءات القانونية بشكل جذري، وتهيئة الظروف للشركات لتنفيذ مشاريعها بسلاسة أكبر.

وفي الوقت نفسه، بالنسبة للأراضي التي يتم بيعها بالمزاد من قبل الأفراد، اقترح السيد كيو أنه من الضروري تحديد آلية واضحة للحد من عمليات النقل في غضون عامين، وتتطلب ودائع عالية، وإثبات القدرة المالية، وفي الوقت نفسه فرض الدفع في غضون 7 أيام بعد الفوز بالمزاد، من أجل القضاء على المضاربة واحتكار الأراضي في انتظار زيادات الأسعار.

في الوقت نفسه، من الضروري ضبط ربح المبيعات الأولية لمشاريع الشقق، بحيث لا يتجاوز 50%. فوفقًا للسيد كيو، تتمتع العديد من المشاريع حاليًا بهامش ربح أعلى بمرتين أو ثلاث مرات، مما يدفع سعر البيع لأكثر من ضعف التكلفة الفعلية. على سبيل المثال، سيبلغ سعر مشروع شقق فاخرة في هانوي 40 مليون دونج/متر مربع في عام 2022، بينما تبلغ تكلفة إنشائه حوالي 25 مليون دونج/متر مربع، ولكن بحلول عام 2025، سيرتفع السعر إلى 90 مليون دونج/متر مربع، بينما سترتفع التكلفة إلى حوالي 35 مليون دونج/متر مربع فقط.

ومن الضروري على وجه الخصوص تطوير الإسكان الاجتماعي بقوة في المدن الكبرى وما حولها، مع التخطيط المتزامن والبنية الأساسية الجيدة، لخلق مصدر إمداد مناسب للطلب الحقيقي في السوق.

وشاطرًا الرأي نفسه، أكد الدكتور بوي دوك هونغ على ضرورة تغيير الوعي وتحويل الاستثمار السكني من البيع والشراء إلى زيادة الاستثمار بشكل رئيسي في المساكن الإيجارية والتمليكية. ويجب اعتبار هذا إنجازًا في تطبيق سياسة الإسكان الاجتماعي.

هذا لا يحل مشكلة السكن فحسب، بل يُسهم أيضًا في تنظيم العمل الاجتماعي. يمكن للعمال الذهاب إلى أي مكان عمل، عندما يتوفر لهم مكان سكن مناسب لدخلهم؛ لا سيما عند إعادة هيكلة التنظيم، وتطبيق نظام الحكم المحلي على مستويين، ودمج المقاطعات، وإلغاء نظام الحكم على مستوى المناطق، ودمج البلديات.

تنص مبادئ دستور عام ٢٠١٣، وقرارات الحزب، واستراتيجية التنمية الاجتماعية والاقتصادية ٢٠٢١-٢٠٣٠ بوضوح على أن "الدولة والمجتمع والشعب مسؤولون عن رعاية تطوير الإسكان". وعلى وجه الخصوص، يجب على الدولة أن تلعب دورًا رائدًا في رعاية تطوير الإسكان الاجتماعي. لذلك، من الضروري مراجعة نموذج الشركات ذات الأنشطة الخدمية العامة في بناء وتشغيل الإسكان الاجتماعي - كما اقترح الدكتور بوي هونغ.

فيما يتعلق بالسوق، صرّح السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للعقارات، بأن السوق الحالي لا يفتقر إلى المنتجات، بل يفتقر إلى المنتجات المناسبة. فمعظم مشتري المنازل الحاليين ليسوا للسكن، بل للاستثمار أو المضاربة، طمعًا في الربح. في الوقت نفسه، لا يستطيع ذوو الاحتياجات الحقيقية الحصول على هذه المنازل بسبب ارتفاع الأسعار.

بعض سياسات إدارة الأراضي والتنمية الحضرية الحالية، رغم أنها تهدف إلى التحكم في السوق، تُعيق العرض دون قصد. على سبيل المثال، تُصعّب اللوائح المتعلقة بتشديد تقسيم الأراضي وبيعها، أو آلية "التعويض المتفاوض عليه ذاتيًا"، تنفيذ المشاريع الصغيرة، مما يُقلل بشكل كبير من مرونة السوق ولامركزيته.

ولذلك، وفقا للسيد كوانغ، فإن خفض أسعار الشقق لا يتطلب حلولا تتعلق بإجراءات رأس المال والإدارة فحسب، بل يتطلب أيضا إصلاحات أعمق في التخطيط والأراضي والإدارة المالية والتوجه نحو التنمية السكنية المستدامة.

أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه مرارا وتكرارا على الدور الاستراتيجي للإسكان الاجتماعي في سياسات التنمية الاجتماعية والاقتصادية، فهو لا يخدم الضمان الاجتماعي فحسب، بل يساهم أيضا في الاستقرار الاقتصادي الكلي.

وبالتالي، يُعتبر الإسكان الاجتماعي رافعةً للسوق. ولخفض أسعار الشقق، من الضروري اعتبار تطوير الإسكان الاجتماعي أولويةً استثماريةً وطنيةً من خلال آلياتٍ محددةٍ تتعلق برأس المال والأراضي والضرائب والتخطيط. وفي الوقت نفسه، من الضروري تشجيع الشركات الخاصة على المشاركة بقوة في هذا القطاع، من خلال سياسات تحفيزية محددة وقابلةٍ للتطبيق.

يتفق الخبراء عمومًا على أن حل مشكلة انخفاض أسعار الشقق لا يمكن تحقيقه من خلال بضع تدابير فردية أو قصيرة الأجل. فهذه مسألة تتعلق بمجالات متعددة، بدءًا من التخطيط الحضري والقانون والمالية والضرائب، وصولًا إلى التفكير في تطوير الإسكان واستراتيجية إدارة الاقتصاد الكلي.

على وجه الخصوص، يجب أن يكون هناك تنسيق وثيق بين الوزارات والفروع والمحليات ومجتمع الأعمال. والأهم من ذلك، علينا تغيير عقلية تطوير الإسكان لخدمة المواطنين، وليس فقط كأداة استثمارية. عندما يعود سوق العقارات إلى قيمته الحقيقية، مع منتجات مناسبة وأسعار معقولة وشفافة، ستتاح للناس فرص أكبر للحصول على السكن، وسيستفيد الاقتصاد من سوق مستقر وسليم ومستدام.

المصدر: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm