"HoREA" تقترح 9 حلول ائتمانية لتخفيف الصعوبات على القطاع العقاري

[إعلان 1]

أصدرت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) للتو تقريراً عن سوق العقارات في الأشهر العشرة الأولى من عام 2023 واقترحت عدداً من حلول الائتمان لتنفيذ التوجيهات ووثائق الإدارة للحكومة ورئيس الوزراء بشكل فعال، وخاصة الإرسال الرسمي رقم 993/CD-TTg.

وبحسب HoREA، من أجل أن تستمر البنوك التجارية في تعزيز الإقراض الائتماني لقطاع العقارات، فإن الحل الأول هو حل "غير ائتماني"، يعتمد على قيام السلطات المختصة من المستوى المركزي إلى المحلي بإزالة العقبات القانونية بشكل عاجل أمام المشاريع العقارية، بحيث يكون هناك ما يكفي من الشروط لقروض الائتمان وخلق الظروف للمستثمرين لتنفيذ المشروع.

ولتنفيذ الحلول "غير الائتمانية" وإزالة العوائق القانونية أمام المشاريع العقارية، ترى جمعية المقاولين العقاريين في لبنان أنه من الضروري تعزيز دور ومسؤولية رئيس مجموعة عمل وزير البناء بشكل أكبر.

وبالإضافة إلى الحلول غير الائتمانية، اقترحت HoREA على البنك المركزي سلسلة من الحلول الائتمانية.

أولاً، اقترحت HoREA أن ينظر بنك الدولة في تعديل واستكمال المادة 7 من التعميم 39/2016/TT-NHNN في اتجاه "تخفيف قليلاً" شروط القرض، وعدم النص على "العملاء الذين يستوفون جميع الشروط" ولكن فقط على "العملاء الذين يستوفون الشروط" وإضافة طريقة "يتفق العملاء مع مؤسسات الائتمان على توظيف وحدة استشارية مستقلة لإجراء تقييم لجدوى مشروع الاستثمار، وتقييم التدفق النقدي للمشروع؛ ويدفع العملاء تكاليف التقييم"، لدعم البنوك التجارية في تقييم جدوى مشاريع الاستثمار وتهيئة الظروف للعملاء للوصول إلى الائتمان بشكل أكثر ملاءمة.

ثانياً، وجه بنك الدولة البنوك التجارية بمواصلة تنفيذ التعميم رقم 02/2023/TT-NHNN بشأن إعادة هيكلة شروط سداد الديون والحفاظ على مجموعات الديون لدعم العملاء الذين يواجهون صعوبات لفترة زمنية معينة حتى يتعافى الاقتصاد ويعود إلى النمو الطبيعي، لزيادة "مرونة" الشركات والحصول على المزيد من الفرص للوصول إلى قروض ائتمانية جديدة.

قالت جمعية HoREA إنها تقدر بشدة إصدار البنك المركزي للتعميم 02/2023 / TT-NHNN في الوقت المناسب واعتبرته تعميمًا له دور ومكانة خاصة للغاية، "حل غير عادي" للتعامل مع "الوضع غير العادي"، لذلك اقترحت الجمعية أن يوجه البنك المركزي مؤسسات الائتمان لمواصلة تنفيذ التعميم 02/2023 / TT-NHNN لفترة زمنية معينة حتى يتعافى الاقتصاد ويعود إلى النمو الطبيعي.

ثالثًا، ينظر بنك الدولة في تعديل واستكمال الفقرة 5 من المادة 16 من التعميم 22/2019/TT-NHNN (المعدل والمكمل في المادة 1 من التعميم 08/2020/TT-NHNN وعلى الرغم من أن اللائحة كانت سارية المفعول منذ 31 أكتوبر 2023) لتمديد تاريخ السريان لمدة 12 شهرًا، حتى 31 أكتوبر 2024 لزيادة المعروض النقدي لمؤسسات الائتمان مع ضمان سلامة نظام الائتمان.

رابعًا، ينظر بنك الدولة في تعديل واستكمال التعميم رقم 03/2023/TT-NHNN في اتجاه "إزالة" الفقرة (أ)، البند 8، المادة 4 من التعميم رقم 16/2021/TT-NHNN، الذي ينص على أنه لا يجوز للمؤسسات الائتمانية شراء سندات الشركات في الحالات التي يتم فيها إصدار سندات الشركات لغرض إعادة هيكلة ديون المؤسسة المصدرة نفسها.

خامسًا، ينظر بنك الدولة في إلغاء الفقرة (ثالثًا) من البند (ب)، البند 2، المادة 22 والبند 5، المادة 26 من التعميم رقم 39/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في الفقرة (ج)، البند 6 والنقطة (ب)، البند 9، المادة 1 من التعميم رقم 06/2023/TT-NHNN)، لضمان الاتساق والتوحيد مع أحكام القانون المدني لعام 2015 بشأن التدابير الرامية إلى ضمان أداء الالتزامات، بما في ذلك "الوديعة والرهن العقاري والضمان" وضمان "حقوق" "متلقي الوديعة والرهن العقاري والضمان"، بما في ذلك كون "متلقي الوديعة" مستثمرًا في مشاريع العقارات والإسكان التجاري.

سادساً، يدرس بنك الدولة إلغاء البنود 8 و9 و10 من المادة 8 من التعميم رقم 39/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل في البند 2 من المادة 1 من التعميم 06/2023/TT-NHNN) لتسهيل مراجعة وموافقة مؤسسات الائتمان والعملاء على القروض وقروض الائتمان.

سابعاً، يدرس البنك المركزي "توسيع" بعض الفئات المؤهلة للحصول على قروض من حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج، بما في ذلك المستثمرين ومشتري المنازل في مشاريع الإسكان التجاري التي لا تتجاوز أسعار البيع فيها 3 مليارات دونج/وحدة، مع إعطاء الأولوية لمشتري المنازل لأول مرة.

توصي جمعية الإسكان والتعمير في فيتنام رئيس الوزراء بطلب من بنك الدولة أن يرأس وينسق بشكل وثيق مع وزارة البناء لمراجعة الإجراءات والشروط بعناية للإقراض المواتي والمفتوح والمراقب وتسريع تنفيذ حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج للقروض التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال وتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة. توجيه البنوك التجارية لتوجيه إجراءات قروض الائتمان بشكل عاجل للمشاريع التي تم الإعلان عنها على أنها مؤهلة ولديها حاجة إلى قروض لكل من المستثمرين ومشتري المنازل من حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج.

وتعتقد HoREA أن الحل الأول للبنوك التجارية لتسريع تنفيذ حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج هو أيضًا الحل "غير الائتماني" المذكور أعلاه، وذلك اعتمادًا على قيام السلطات المختصة من المستوى المركزي إلى المحلي بإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع بشكل عاجل.

ثامناً، يدرس بنك الدولة تعديل واستكمال الفقرة الرابعة من المادة 101 من مشروع قانون مؤسسات الائتمان (المعدل)، بإضافة طريقة "اتفاق العملاء مع مؤسسات الائتمان على توظيف وحدات استشارية مستقلة لإجراء تقييمات جدوى مشاريع الاستثمار، وتقييم التدفقات النقدية للمشروع؛ ويتحمل العملاء تكاليف التقييم"، لدعم البنوك التجارية في تقييم جدوى مشاريع الاستثمار وتهيئة الظروف للعملاء للوصول إلى الائتمان بشكل أكثر ملاءمة.

تاسعا، ينظر بنك الدولة في تعديل واستكمال الفقرة الأولى من المادة 194 من مشروع قانون مؤسسات الائتمان، بإضافة بند "تنفيذ نقل مشروع أو جزء من مشروع عقاري كضمان لذلك الدين وفقا لأحكام قانون الأعمال العقارية" إلى "الإشارة" إلى قانون الأعمال العقارية، مما يضمن اتساق وتوحيد النظام القانوني.

وضع سوق العقارات في الأشهر العشرة الأولى من عام 2023

أدركت شركة HoREA أن سوق العقارات قد مر بأصعب فترة ويمكن القول أن الربع الأول من عام 2023 هو "القاع" لسوق العقارات. ومع ذلك، بشكل عام، لا يزال سوق العقارات صعبًا للغاية، ولكن مستوى الصعوبة يميل إلى الانخفاض بمرور الوقت، والشهر التالي أفضل من الشهر السابق، والربع التالي أفضل من الربع السابق، وهو ما يظهر بوضوح في سوق العقارات في مدينة هوشي منه، حيث شهد الربع الأول من عام 2023 نموًا سلبيًا بنسبة -16.2٪؛ وبحلول الأشهر الستة الأولى من عام 2023، كان النمو لا يزال سلبيا بنسبة -11.58% لكنه انخفض بنسبة 4.62% مقارنة بالربع الأول من عام 2023؛ وبحلول نهاية الربع الثالث من عام 2023، ورغم أن النمو كان لا يزال سلبياً عند -8.71%، إلا أنه انخفض بنسبة 2.87% مقارنة بالأشهر الستة الأولى من العام، وبعد 9 أشهر، انخفض مستوى صعوبة سوق العقارات بنسبة 42.3% مقارنة بالربع الأول من عام 2023.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، كان لدى المعروض السكني في مدينة هوشي منه 13 مشروعًا سكنيًا تجاريًا مؤهلًا لتعبئة رأس المال مع 15020 وحدة (زيادة قدرها 1.37 مرة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، لكن الإيرادات المعبأة انخفضت بنسبة 4.7٪) بما في ذلك 13767 شقة (تمثل 91.6٪) و 1253 منزلًا منخفض الارتفاع (تمثل 8.4٪)، منها شريحة الإسكان الراقية بها 9969 وحدة، تمثل 66.37٪ (أعلى من المعدل الوطني البالغ 58٪)، وكان الباقي هو شريحة الإسكان المتوسطة المدى بواقع 5051 وحدة، تمثل 33.63٪ (أعلى من المعدل الوطني البالغ 26٪) واستمر وضع عدم وجود مساكن بأسعار معقولة، ولم يعد هناك أي مساكن اجتماعية.

لا يزال سوق تأجير العقارات بما في ذلك المنازل للإيجار والمكاتب للإيجار والمباني التجارية والخدمية للإيجار صعبًا للغاية.

في الصورة المظلمة لسوق العقارات، لا يزال هناك "نقطة مضيئة" وهي سوق العقارات الصناعية.

[إعلان 2]
مصدر