عطشًا لرأس المال، ارتفعت ديون العديد من أباطرة العقارات عدة مرات في عام 2022

[إعلان 1]

في مجال العقارات، يعتبر رأس المال عاملاً هاماً يؤثر بشكل مباشر على نتائج الأعمال. وفيما يتعلق برأس المال لسوق العقارات في عام 2022، وفقًا لوزارة البناء ، في عام 2022، سيستمر الائتمان المستحق للعقارات في الزيادة بشكل مطرد على مدى الأرباع. اعتبارًا من 31 ديسمبر 2022، بلغ حجم الائتمان العقاري المستحق حوالي 800 ألف مليار دونج.

وبحساب إجمالي ديون العقارات المستحقة في السنوات الأخيرة، قال تقرير البنك المركزي إن إجمالي قروض العقارات المستحقة للنظام المصرفي بلغ 2.58 مليون مليار دونج، وهو ما يمثل 21.2% من إجمالي الديون المستحقة للاقتصاد بأكمله. وتبلغ نسبة الديون المعدومة في العقارات نحو 1.81%.

في الفترة 2017-2019، ارتفع الائتمان العقاري بنسبة تزيد عن 20% سنويًا. وفي الفترة 2020-2021، عندما حدث الوباء، ارتفعت ديون العقارات المستحقة بنسبة 12.06% و15.37% على التوالي. وبحلول عام 2022، من المتوقع أن يرتفع الدين العقاري بنحو 24% مقارنة بعام 2021.

بالإضافة إلى القروض من البنوك، تصدر شركات العقارات أيضًا سندات الشركات لاقتراض حوالي 400 ألف مليار دونج.

وبحسب البيانات التي جمعتها جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA)، سيكون هناك في عام 2023 سندات مستحقة بقيمة حوالي 289,819 مليار دونج. ومن بينها، يبلغ عدد سندات العقارات المستحقة حوالي أكثر من 119 مليار دونج. وفي يناير/كانون الثاني 2023 وحده، بلغت القيمة الإجمالية لسندات الشركات المستحقة حوالي 17,458 مليار دونج، وتركزت بشكل رئيسي في مجموعات العقارات والبناء.

في سياق السوق "المجمدة"، يتعين على العديد من شركات العقارات التعامل مع مشكلة التدفق النقدي. وأدى ذلك إلى انخفاض نتائج الأعمال، كما ارتفعت الديون المستحقة بحلول نهاية العام بسرعة.

شركات العقارات "مثقلة" بالديون

أعلنت شركة VnDirect Securities Corporation مؤخرًا عن تقرير سوق السندات. وبناءً على ذلك، تشمل الشركات العقارية ذات أعلى قيمة استحقاق في عام 2023 ما يلي: شركة No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ، HoSE: NVL) بقيمة 14,476 مليار دونج، وشركة Saigon Glory Corporation بقيمة 7,000 مليار دونج، وشركة An Khang Real Estate Development Company Limited بقيمة 4,960 مليار دونج.

ربما لا يكون اسم نوفالاند في هذه القائمة غريبًا جدًا، لأن نوفالاند كانت تعتبر دائمًا "شخصًا كبيرًا" في سوق العقارات. وهذا يعني أن الشركة سوف تضطر إلى استخدام رافعة مالية كبيرة.

وعلى وجه التحديد، سجلت التزامات نوفالاند في نهاية عام 2022 أكثر من 212,435 مليار دونج، بزيادة قدرها 51,775 مليار دونج مقارنة ببداية العام وتمثل 82.5٪ من إجمالي الأصول.

بلغت ديون الاقتراض والتأجير التمويلي 64,576 مليار دونج، ويتكون هيكل الدين بشكل أساسي من ديون طويلة الأجل. ومن بينها قروض البنوك بلغت 11,019 مليار دونج، وقروض إصدار السندات 44,169 مليار دونج، وقروض أخرى. بحلول عام 2023، سجلت نوفالاند سندات مستحقة بقيمة حوالي 13،746.32 مليار دونج.

وفي الوقت نفسه، سجلت حقوق الملكية للشركة ما يزيد عن 44.929 مليار دونج فقط، وهو ما يعادل أن التزامات نوفالاند كانت أعلى بنحو 3.3 مرة من حقوق الملكية الخاصة بها.

وفقًا لبيانات التقرير المالي، دفعت شركة نوفالاند أكثر من 6,100 مليار دونج كفوائد اعتبارًا من 31 ديسمبر 2022. وفي كل يوم، يتعين على شركة السيد بوي ثانه نون إنفاق ما يقرب من 17 مليار دونج لسداد الفوائد.

على الرغم من أن حجم الالتزامات ليس كبيرًا مثل شركتي العقارات المذكورتين أعلاه، فإن شركة Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KDH) لديها التزامات بقيمة 9,838 مليار دونج في نهاية عام 2022، وهو أعلى بمقدار 2.3 مرة من بداية العام.

ومن بينها، بلغت القروض المالية القائمة 6,771 مليار دونج، بزيادة قدرها 4,218 مليار دونج مقارنة ببداية العام، وهو ما يمثل 31.3٪ من إجمالي رأس المال. سجلت ديون السندات المستحقة 800 مليار دونج إضافية مقارنة ببداية العام. وأوضحت الشركة أن هذا التحرك لرأس المال جاء بهدف زيادة حجم رأس المال التشغيلي.

وعلى الرغم من ديونها التي بلغت نحو 10 مليارات دولار، إلى جانب التدفق النقدي السلبي المستمر على مر السنين، فقد ضمنت شركة KDH بشكل مستمر آلاف المليارات من الدونغ لشركاتها التابعة للاقتراض من البنوك.

وعلى وجه التحديد، خلال ستة أشهر فقط، ضمنت شركة Nha Khang Dien مرارا وتكرارا لشركتها التابعة Nha Khang Phuc LLC اقتراض 6,808 مليار دونج من البنك.

وزارة الإعمار تقدم نصائح لإنقاذ شركات العقارات

في بداية عام 2023، اضطرت العديد من الشركات إلى "تأجيل" سداد سنداتها المستحقة. ويرى خبراء "FiinRatings" أن صعوبات السيولة ستستمر هذا العام. ومن المتوقع أن يصل أجل استحقاق السندات الفردية للشركات في عامي 2023 و2024 إلى 157.970 و341.270 مليار دونج على التوالي.

وقال خبراء في مجموعة فينجروب: "قد يشهد السوق المزيد من الجهات المصدرة المعسرة، وخاصة تلك التي زادت من الرافعة المالية بشكل مستمر لمدة ثلاث سنوات على الأقل ولديها تدفقات نقدية ضعيفة".

ولإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات، اقترحت وزارة البناء في مؤتمر "إزالة وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات" الذي عقد مؤخرا برئاسة رئيس الوزراء فام مينه تشينه، أن تدير الحكومة أدوات السياسة النقدية بمرونة وبشكل متزامن، وفتح تدفقات رأس المال الائتماني لخدمة التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

علاوة على ذلك، من الضروري تحسين السياسات بشكل فعال لتعبئة أقصى قدر ممكن من الموارد المالية المحلية والأجنبية لتطوير الإسكان والسوق.

ومن الجدير بالذكر أن وزارة البناء اقترحت أن توجه الحكومة بنك الدولة للنظر في تخفيف سقف غرفة الائتمان بشكل مناسب لدعم الاقتصاد في عام 2023 والأعوام التالية، مما يخلق الظروف للشركات ومشتري المنازل والمستثمرين للوصول إلى رأس المال الائتماني؛ تمديد سداد أصل الدين والفوائد للشركات العقارية المتعثرة.

وفي الوقت نفسه، يتم التركيز على رأس المال في المشاريع وخيارات القروض الممكنة، والعملاء الذين لديهم القدرة على سداد الديون بالكامل وفي الوقت المحدد، ويتم إعطاء الأولوية للنظر في القروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي . هناك حلول لخفض أسعار الفائدة على القروض، مما يدعم تعافي سوق العقارات.

قالت وزارة الإنشاءات إن ضغوط استحقاق السندات تشكل ضغوطا كبيرة على العديد من شركات العقارات. ولقد أثر تعامل بعض المنظمات والأفراد مع المخالفات في إصدار سندات الشركات على نفسية المستثمرين ، فأصبحوا خائفين، وتوقفوا عن الاستثمار، وسحب العديد من المستثمرين أموالهم قبل موعد استحقاقها.

وفيما يتعلق بسوق السندات، توصي وزارة البناء الحكومة بتوجيه وزارة المالية للسيطرة على أنشطة تعبئة رأس المال في سوق الأوراق المالية، وتجنب المضاربة والتلاعب والتضخم في الأسعار، وفي الوقت نفسه تهيئة الظروف للشركات لتعبئة رأس المال .

[إعلان 2]
مصدر