متى سيعود التدفق النقدي إلى العقارات؟

قال السيد فان في، وسيط عقاري في المنطقة الجنوبية، إنه على الرغم من ركود السوق، إلا أن الطلب على العقارات المناسبة لاحتياجات العقارات والأعمال التجارية قائم دائمًا. ومع ذلك، يتأثر الطلب حاليًا بالحالة النفسية العامة للسوق.

لذلك، لا يزال المستثمرون مهتمين بالاستثمار في العقارات، لكن تدفقاتهم النقدية تتقلب في قنوات مختلفة مثل الأسهم والبيتكوين والبنوك وغيرها. وقال: "هناك حتى عملاء على وشك إغلاق منازلهم، لكنهم خسروا في الأسهم، لذلك لم تتم الصفقة".

شروط تعافي السوق

في الواقع، ووفقًا لتقرير صادر عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، ارتفع إجمالي ودائع المؤسسات والأفراد في النظام المصرفي في عام ٢٠٢٢ وحده بنحو ٩٠٠ ألف مليار دونج . والجدير بالذكر أن حجم الودائع في الربع الأخير من عام ٢٠٢٢ - وهو الفترة التي شهدت تقلبات في سوق العقارات - شكّل ٤٦٪ من إجمالي العام.

لذلك، يعتقد الدكتور فام آنه كوي، من معهد دات زانه للخدمات الاقتصادية والمالية والعقارية (FERI)، وهو عضو في مجموعة عمل أبحاث السوق VARS، أن الربع الثالث من عام 2023 سيكون وقتًا رئيسيًا عندما تنضج كمية كبيرة من الودائع المصرفية.

وأضاف أن "هذه أيضا هي اللحظة الحاسمة في تحديد ما إذا كان التدفق النقدي سيعود إلى سوق العقارات أم لا" .

ورغم أن أسعار الفائدة قد انخفضت وفتحت مساحة الائتمان، فإن التدفقات النقدية لم تعد حقا إلى سوق العقارات.

وبناءً على ذلك، طرح هذا الشخص سيناريوهين محتملين. في السيناريو الأول، إذا استمر وضع سوق العقارات صعبًا ولم تُستعد ثقة المستثمرين، فقد يستمر هذا المصدر المالي في النظام المصرفي، مع قبول سعر فائدة أقل.

وأضاف "في السيناريو الثاني، إذا ارتفعت درجة حرارة السوق وانخفضت أسعار الفائدة على الودائع إلى 6-7% بحلول نهاية العام الجاري أو حتى لم تنخفض، فإن مصدر الأموال على الأرجح سيعطي الأولوية للعودة إلى سوق العقارات" .

حتى الآن، يرى مركز أبحاث السوق (VARS) أن فترة تشديد السياسة النقدية بدأت تُظهر علامات تباطؤ. وأكد المركز أنه "من المتوقع أن تنتهي فترة تشديد السياسة النقدية بنهاية الربع الثاني من عام ٢٠٢٣".

في الواقع، بعد جولتين من تخفيضات أسعار الفائدة التي أجراها بنك الدولة الفيتنامي، هناك الآن مؤشرات على عودة السيولة. فقد انخفضت أسعار الفائدة على السندات، وأسعار الفائدة بين البنوك، وأسعار الفائدة على الودائع، وتمكن العملاء من الحصول على قروض جديدة بأسعار فائدة تتراوح بين 10% و11%.

ومع ذلك، أكدت VARS أن سوق العقارات لن يتفاعل إلا عندما ينخفض متوسط سعر الفائدة إلى أقل من 10%، لأن 10% هو الرقم الذي يستطيع المستثمرون اقتراضه.

حان الوقت لوضع المال؟

ومع ذلك، يرى خبراء VARS أن هذا هو الوقت المناسب للمستثمرين للبحث واتخاذ قرار الاستثمار. فقد أظهر سوق العقارات في الربع الأول من عام 2023 بوادر تحسن إيجابي بفضل دعم الحكومة وإجراءات إزالة الصعوبات.

في الواقع، تُظهر سجلات VARS في مختلف مناطق البلاد أنه منذ منتصف الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، بدأ المستثمرون في البحث عن أراضٍ خصبة ذات إمكانات تطويرية كبيرة. وقد أظهرت بعض المناطق علامات تحسن واضحة مع تزايد عدد الصفقات الناجحة.

وبالمثل، علق السيد دينه مينه توان، مدير شركة باتدونجسان في المنطقة الجنوبية، على أن أصعب وقت في سوق العقارات قد مضى.

وقال "بحسب البيانات المتوفرة لدينا، فإن العرض والاهتمام بالبحث عن العقارات أظهر منذ الأسبوع الأول من شهر مايو/أيار الماضي المزيد من العلامات الإيجابية" .

ومع ذلك، لا يزال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة باتدونجسان، يوصي المستثمرين بدراسة المشاكل المالية بعناية، والنظر في رأس مالهم الخاص، وقدرتهم على الاقتراض، وقدرتهم على سداد الديون.

"بالنسبة لأولئك الذين يشترون للعيش، فإن شراء منزل في هذا الوقت سيلبي احتياجاتهم على الفور، كما أن الاستقرار يمكن أن يساعد أصحاب المنازل على الحصول على تدفق نقدي أفضل.

أما بالنسبة للمستثمرين، فيجب عليهم أن يحسبوا بعناية أكبر لأن تكاليف الاستثمار مرتبطة باسترداد رأس المال، لذا فهم بحاجة إلى فهم المعلومات التفصيلية حول إمكانية التقلبات في أسعار الإيجار وأسعار البيع وعائدات الإيجار،" كما حلل السيد كوك آنه.

(المصدر: زينج نيوز)

مصدر