لا يوجد قانون للشقق الصغيرة

خطأ قانوني

ازدهرت الشقق الصغيرة في هانوي في عام 2010، وشهدت أعمال البناء ازدهارًا كبيرًا في الفترة من 2013 إلى 2015 عندما كان سوق العقارات مزدهرًا، وكان العرض قليلًا، وزاد الطلب على الشراء والاستئجار بشكل حاد.

على الرغم من عدم إقرار قانون الإسكان لعام 2005 والمرسوم 90/2006/ND-CP بهذا النوع من المساكن، إلا أن المرسوم 71/2014/ND-CP (المرسوم الذي يحدد قانون الإسكان لعام 2014) يتضمن بعض النقاط "المفتوحة" عند إضافة نوع المسكن الذي يبنيه الأفراد. حيث تنص اللائحة على أنه "بالنسبة لنوع المسكن الذي يبنيه الأفراد/الأسر المكون من طابقين أو أكثر، والذي يتكون كل طابق فيه من غرفتين مصممتين ومبنيتين على نطاق ضيق، يجب ألا تقل مساحة الأرضية عن 30 مترًا مربعًا...".

بموجب المرسوم الحكومي رقم 71 والتعميم رقم 16 لوزارة البناء ، أصبح منح الشهادات (الكتب الوردية) للشقق الصغيرة مؤهلاً. وهذا يخضع لسلطة المناطق. وفيما يتعلق بالإجراءات، لدى مدينة هانوي لوائح محددة في القرار رقم 117/2009 للجنة الشعبية للمدينة. لا يمكن منح الشقق الصغيرة المرخصة ولكن تم بناؤها بدون تصريح، مثل تجاوز عدد الطوابق أو مساحة الشقة أصغر من الحد الأدنى للتنظيم البالغ 30 مترًا مربعًا، شهادة ملكية. إذا تم ترخيص مبنى سكني لستة طوابق ولكن تم بناؤه حتى 7-8 طوابق، فلن يتم منح جميع الشقق في تلك المنطقة، بما في ذلك الشقق المبنية بشكل صحيح بستة طوابق أو أقل، شهادة ملكية.

هذه ثغرة قانونية تُمكّن الشقق الصغيرة من التحايل على القانون بشكل كبير خلال الفترة 2010-2020، وخاصةً في المناطق المزدحمة بالمدارس والمكاتب والمستشفيات مثل كاو جاي، وثانه شوان، وهوانغ ماي، وباك تو ليم... يعتقد المشترون أن الشقق الصغيرة تُمنح شهادات. ومع ذلك، وبسبب البناء غير القانوني، فإن عدد الشقق التي تُمنح شهادات قليلة جدًا.

قال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إن الشقق الصغيرة "منتجات معيبة" لمرحلة التطوير. وقد أصدرت الجمعية العديد من الوثائق التي تطلب من الجهات الإدارية تشديد إجراءات بناء الشقق الصغيرة. لأن البناء المتفشي يُشكل ضغطًا على البنية التحتية المرورية والاجتماعية. وفي الوقت نفسه، هناك نقص في معايير السلامة للوقاية من الحرائق ومكافحتها. وبشكل خاص، تُبنى الشقق الصغيرة في الغالب بدون تصاريح ودون معايير، ولذلك لا تُمنح العديد منها شهادات ملكية. وهذا يؤثر بشكل كبير على حقوق مشتري المنازل.

يتضمن القانون قواعد لمنح الكتب الوردية للشقق الصغيرة، لكنها لا تزال غير واضحة. في الواقع، تشوب معظم الشقق الخاصة أخطاء في الوثائق القانونية، مثل طلب تصريح بناء منزل واحد، ولكن عند البناء، تتحول فجأةً إلى شقق صغيرة، وتُضاف طوابق وغرف، وتُغير التصميم، ولا تضمن الوقاية من الحرائق ومكافحتها... لذلك، يصعب تطبيق منح الكتب الوردية، كما أكد السيد دينه.

قصور اللوائح القانونية المتعلقة بتطوير المساكن الفردية والأسرية. ينشأ وضع البناء غير القانوني، الذي يحوّل المساكن الفردية إلى شقق صغيرة، من قصور وقيود في إدارة وتطبيق القانون من قِبل هيئات إدارة الدولة، وخاصةً على مستوى القواعد الشعبية، في ظل غياب الرقابة والتفتيش الدقيقين. وتشير آراء كثيرة إلى ضرورة تعزيز التفتيش والكشف والتعامل بصرامة مع مخالفات قانون أوامر البناء، وخاصةً فيما يتعلق ببناء المساكن الفردية متعددة الطوابق والشقق، والتي بُنيت دون ترخيص، أو بدون ترخيص، أو مخالفة للتخطيط المعتمد من الجهات المختصة، وما إلى ذلك.

إدارة الشقق الصغيرة

نظراً لنواقص نموذج الشقق الصغيرة، ووفقاً لبحث أجراه المراسل، لا تُطبق تراخيص الشقق الصغيرة في بعض المناطق، مثل مدينة هو تشي منه. فوفقاً للوائح، يجب أن يُنفَّذ أي نوع من مشاريع الإسكان وفقاً للمشروع؛ وأن تحظى مشاريع الإسكان التجاري بموافقة الجهات المختصة من حيث سياسة الاستثمار، وأن يُعترف بها من قِبَل المستثمرين؛ وأن يكون المستثمرون مؤسسات أو شركات ذات رأس مال قانوني لضمان تنفيذ المشروع، وأن يكون لها أنشطة تجارية عقارية...

قال المحامي نجوين هونغ ترونغ (نقابة محامي هانوي) إنه وفقًا لأحكام المرسوم 71، يجب على الأفراد الذين يمارسون أعمالًا في هذا النموذج السكني إنشاء شركة. ومع ذلك، يستغل الوسطاء والأفراد غير القانونيين هذا الوضع لتحويل مشاريع الإسكان الفردية إلى شقق صغيرة للبيع والتجارة غير المشروعة.

في مشروع قانون الإسكان (المُعدَّل)، يُقترح عدم الحاجة إلى تأسيس مشروع تجاري أو إعداد مشروع استثماري لتطبيق هذا النموذج السكني. وهذا يُمثل عيبًا آخر. هذا يعني أن المستثمرين لن يُضطروا إلى القيام بإجراءات تتعلق بالموافقة على سياسة الاستثمار، وتخصيص/تأجير الأراضي، وتقييم الأراضي والالتزامات المالية المتعلقة بها، وتقييم تقارير دراسات الجدوى/التصاميم الأساسية، وتقييم أعمال مكافحة الحرائق، وإصدار تراخيص البناء، وقبول أعمال مكافحة الحرائق، وقبول الأعمال المؤهلة للاستغلال والتشغيل، وما إلى ذلك.

بالإضافة إلى ذلك، ينصّ مشروع القانون على لائحة جديدة تُتيح لأصحاب المنازل اختيار إصدار "دفتر وردي" مُنفصل لكل شقة، مما يُؤدّي إلى تقنين هذا النوع من الشقق، بحيث لا يختلف عن الشقق العادية. يجب رقابة صارمة على هذا الأمر، لا سيما فيما يتعلق بعدم الاعتراف بشراء وبيع الشقق الصغيرة. يجب الرفض القاطع لإصدار "دفتر وردي" مُنفصل لكل شقة صغيرة، وذلك لتجنب انتشار هذا النوع من الشقق، وتجنّب خطر انعدام الأمن وإرهاق البنية التحتية الحضرية.

إذا كان لأي أسرة أو فرد الحق في استخدام أرض سكنية ويرغب في بناء مبنى سكني، فيجب عليه إنشاء شركة/تعاونية وإعداد مشروع استثماري لتنفيذ إجراءات الاستثمار وفقًا لقانون الاستثمار وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

مصدر: https://baotainguyenmoitruong.vn/luat-nha-o-sua-doi-khong-luat-hoa-chung-cu-mini-363153.html