التوقعات بأن قانون الأراضي المعدل سيخلق دورة تنمية جديدة

مشروع قانون الأراضي المعدل جاهز للعرض على الدورة الاستثنائية الخامسة للموافقة عليه بعد أن تتلقى الجمعية الوطنية مشروع القانون ومشروع القرار وتقوم بمراجعتهما واستكمالهما.

توحيد المحتوى المنقح

يجذب قانون الأراضي المُعدّل اهتمامًا كبيرًا من قِبل العديد من الجهات، وخاصةً الشركات والمستثمرين العاملين في قطاع العقارات. وتُشير إحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية إلى أن ما يصل إلى 70% من الصعوبات والمشاكل في سوق العقارات ناجمة عن مسائل قانونية. ورغم إقرار قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية الجديدين، لا تزال هناك حاجة إلى إضافة العديد من اللوائح الأساسية إلى قانون الأراضي المُعدّل لتوحيد اللوائح المتعلقة بالأراضي، التي تُعدّ العامل الرئيسي في تطوير سوق العقارات.

وتتوقع شركات العقارات أن يؤدي قانون الأراضي المعدل إلى خلق دورة تطوير جديدة.

بعد استلامه ومراجعته، يتكون مشروع قانون الأراضي المعدل والمقدم إلى الجمعية الوطنية في الدورة الاستثنائية الخامسة من 16 فصلاً و260 مادة، وتم حذف 5 مواد وتعديل 250 مادة واستكمالها (من حيث المحتوى والتقنية) مقارنة بمشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

يتضمن مشروع قانون الأراضي المعدل 18 محتوى منقحًا ومكملًا، بما في ذلك العديد من الأحكام المتعلقة مباشرة بالأرض وسوق العقارات مثل: الحقوق والالتزامات المتعلقة باستخدام الأراضي للشعب الفيتنامي المقيم في الخارج؛ عدم توسيع نطاق تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي للمنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي (المادة 28)؛ الحالات التي تتلقى فيها المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي تحويلات المشاريع العقارية وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية؛ حقوق والتزامات المنظمات الاقتصادية ووحدات الخدمة العامة التي تستخدم الأراضي المستأجرة وتدفع الإيجار السنوي للأصول المرتبطة بالأرض (المادة 34)...

بالإضافة إلى ذلك، يضيف مشروع قانون الأراضي المعدل أيضًا لوائح حول: شروط حصول الأفراد غير المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي على نقل أراضي زراعة الأرز (البند 7، المادة 45)؛ مبادئ إنشاء وإقرار تخطيط استخدام الأراضي على جميع المستويات (البند 9، المادة 60)؛ أهداف استخدام الأراضي المحددة في محتوى تخطيط استخدام الأراضي على المستويين الإقليمي والمحلي (المادتان 65 و66)؛ استعادة الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية (البند 27، المادة 79)؛ أنواع الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ منح الشهادات للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي حاليًا دون وثائق بشأن حقوق استخدام الأراضي الذين لا ينتهكون قوانين الأراضي، وليسوا في الحالات التي يتم فيها تخصيص الأراضي دون سلطة مناسبة (البند 3، المادة 138)...

من أبرز قضايا مشروع قانون الأراضي هذه المرة مسألة استرداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري، والتي لا تزال تُثير جدلاً واسعاً في البرلمان. في التقرير الذي شرح ووافق على مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) وراجعه، أوضح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، أنه فيما يتعلق باسترداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري، والإسكان المختلط، والمشاريع التجارية والخدمية (البند 27، المادة 79)، وبعد أخذ آراء نواب الجمعية الوطنية وهيئاتها، ينص مشروع القانون، في إطار تطبيق أحكام قانون الأراضي لعام 2013، على استرداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري، والإسكان المختلط، والمشاريع التجارية والخدمية فقط عندما يكون المشروع "مشروع استثمار بناء في المناطق الحضرية".

فيما يتعلق بالتصميم الفني للسياسة، تُوضّح أحكام مشروع القانون طبيعة مشاريع المناطق الحضرية التي تخضع للنظر في إلغائها، باعتبارها "مشاريع استثمارية لبناء مناطق حضرية ذات وظائف مختلطة، وأنظمة بنية تحتية تقنية متزامنة، وبنية تحتية اجتماعية مع مساكن، وفقًا لأحكام قانون البناء". وأكد نواب المجلس الوطني أن هذا التصميم الفني يتوافق مع التصميم الفني الوارد في بنود أخرى من المادة 79. وتقتصر المادة 79 على تنظيم حالات إلغائها لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصلحة الوطنية والعامة. وعند إلغائها في الحالات المنصوص عليها في المادة 79، يجب استيفاء الأسس والشروط المنصوص عليها في "أسس وشروط إلغائها لأغراض الدفاع والأمن الوطنيين؛ التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصلحة الوطنية والعامة".

مُتوقع

إن قانون الأراضي المعدل هو مشروع قانون لا يجذب انتباه وكالات إدارة الدولة على جميع المستويات فحسب، بل ويتوقع أيضًا العديد من الخبراء ومجتمع الأعمال والشعب أنه عند إصداره، سيصبح القانون قانونًا عالي الجودة، مع تحقيق اختراق، وإزالة الاختناقات المتعلقة بآلية نقل الأراضي وخلق تأثير جانبي وقوة دافعة لصناعات البناء والعقارات.

في الأيام الأولى من العام الجديد 2024، عقد مجلس الأمة الدورة الاستثنائية الخامسة للنظر في قانون الأراضي وإقراره بعد فترة طويلة من تلقي التعليقات على التعديلات والملاحق من الوزارات والفروع والمحليات والناخبين، مما يدل على التصميم العالي للحكومة ومجلس الأمة في حل المشاكل القانونية، بهدف استعادة تنمية سوق الأراضي بشكل عام والعقارات بشكل خاص في اتجاه شفاف ومستدام.

وفقًا لإحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية، بحلول 31 ديسمبر 2023، اعتمدت 40 مقاطعة ومدينة من أصل 63 مقاطعة ومدينة في جميع أنحاء البلاد خططًا رئيسية. ويمثل هذا الأساس والمحرك الرئيسي لتطوير سوق العقارات في المناطق خلال الفترة المقبلة. ومع ذلك، لا تزال هناك حاجة إلى لوائح محددة وموحدة لمساعدة المناطق على تنفيذ التخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وتحويل الوظائف، والموافقة على المشاريع الاستثمارية وفقًا للخطة، بما يضمن الاتساق وتجنب التداخل أو التضارب.

إن المراجعة النشطة لإقرار قانون الأراضي المُعدّل خطوةٌ حثيثة من الحكومة، تهدف إلى استكمال المؤسسات قريبًا، مما يُعطي زخمًا للتنمية الاقتصادية والاجتماعية. ومع ذلك، نظرًا للتأثير الواسع النطاق لهذا القانون، تتطلب عملية المراجعة توخي الحذر والتدبر والحساب الدقيق لضمان التوافق مع القوانين ذات الصلة.

وفقًا للسيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، فإن العديد من شركات العقارات تنتظر مؤخرًا إقرار قانون الأراضي المُعدّل من قِبَل الجمعية الوطنية قبل اتخاذ قرار بشأن الاستمرار في السوق أو الانسحاب منه، لأنه بالإضافة إلى الإمكانات الرأسمالية، إذا لم تُحلّ المشكلات القانونية وتُنسّق وتُوحّد، فسيكون من الصعب على الشركات مواصلة تنفيذ مشاريعها في ظلّ ركود السوق. إذا أُقرّ قانون الأراضي المُعدّل، فسيُهيئ الظروف للشركات لتوجيه نموّها نحو مرحلة جديدة، تُحدّد مسار انتعاش سوق العقارات.

أشار الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن قانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، جميعها قوانين تؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات الحالي. ولذلك، لا يزال المستثمرون ينتظرون ويرغبون في فهم اتجاه تنظيم السوق بوضوح عند صدور إطار قانوني جديد من الحكومة والهيئات الإدارية الحكومية.

"فقط عند إقرار القوانين المتعلقة بالعقارات، يُمكننا أن نتوقع "إنعاش" المشاريع العقارية المتعثرة، مما يُتيح الموارد اللازمة لتنفيذ مشاريع جديدة، ويُساعد على إدارة سوق العقارات بثبات وشفافية، ويدفع سوق العقارات اعتبارًا من عام 2024 إلى دورة جديدة. إذا إقرار قانون الأراضي المُعدّل، فسيستغرق تطبيقه عمليًا بعض الوقت، وعندها سيتم تنفيذ مشاريع عقارية جديدة بسرعة أكبر، مما يُحل مشكلة موازنة العرض والطلب..."، علق السيد نجوين فان دينه.

وفقًا لصحيفة VNA/Tin Tuc

مصدر