التوقعات بأن قانون الأراضي المعدل سيخلق دورة تنمية جديدة

مشروع قانون الأراضي المعدل جاهز للموافقة عليه في الدورة الاستثنائية الخامسة بعد أن تلقى المجلس الوطني مشروع القانون ومشروع القرار وقام بمراجعتهما واستكمالهما.

توحيد المحتوى المنقح

يجذب قانون الأراضي المُعدّل اهتمامًا كبيرًا من قِبل الكثيرين، وخاصةً الشركات والمستثمرين العاملين في قطاع العقارات. وتُشير إحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية إلى أن ما يصل إلى 70% من الصعوبات والمشاكل في سوق العقارات ناجمة عن مسائل قانونية. ورغم إقرار قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية الجديدين، لا تزال هناك حاجة إلى إضافة العديد من اللوائح الأساسية إلى قانون الأراضي المُعدّل لتوحيد اللوائح المتعلقة بالأراضي، التي تُعدّ العامل الرئيسي في تطوير سوق العقارات.

وتتوقع شركات العقارات أن يؤدي قانون الأراضي المعدل إلى خلق دورة تطوير جديدة.

بعد استيعابه ومراجعته، يتضمن مشروع قانون الأراضي المعدل والمقدم إلى الجمعية الوطنية في الدورة الاستثنائية الخامسة 16 فصلاً و260 مادة، مع حذف 5 مواد وتعديل وتكملة 250 مادة (من حيث المحتوى والتقنية) مقارنة بمشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

وقد وحد مشروع قانون الأراضي المعدل 18 محتوى معدلاً ومكملاً، بما في ذلك العديد من الأحكام المتعلقة مباشرة بالأرض وسوق العقارات مثل: الحقوق والالتزامات المتعلقة باستخدام الأراضي للشعب الفيتنامي المقيم في الخارج؛ عدم توسيع نطاق تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي للمنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي (المادة 28)؛ الحالات التي تتلقى فيها المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي تحويلات المشاريع العقارية وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية؛ حقوق والتزامات المنظمات الاقتصادية ووحدات الخدمة العامة التي تستخدم الأرض لدفع الإيجار السنوي للأصول المرتبطة بالأرض (المادة 34)...

بالإضافة إلى ذلك، يضيف مشروع قانون تعديل الأراضي أيضًا لوائح حول: شروط حصول الأفراد غير المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي على نقل أراضي زراعة الأرز (البند 7، المادة 45)؛ مبادئ إنشاء وإقرار تخطيط استخدام الأراضي على جميع المستويات (البند 9، المادة 60)؛ أهداف استخدام الأراضي المحددة في محتوى تخطيط استخدام الأراضي على المستويين الإقليمي والمحلي (المادتان 65 و66)؛ استعادة الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية (البند 27، المادة 79)؛ أنواع الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ منح الشهادات للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي دون وثائق بشأن حقوق استخدام الأراضي التي لا تنتهك قوانين الأراضي، وليست في الحالات التي يتم فيها تخصيص الأراضي دون سلطة مناسبة (البند 3، المادة 138)...

من أبرز قضايا مشروع قانون الأراضي المُعدّل هذه المرة مسألة استرداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري، والتي لا تزال تُثير جدلاً واسعاً في البرلمان. في التقرير الذي شرح ووافق على مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) وراجعه، صرّح رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، بوضوح بأنه فيما يتعلق باسترداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري، والإسكان المختلط، والمشاريع التجارية والخدمية (البند 27، المادة 79)، وبعد أخذ آراء نواب الجمعية الوطنية وهيئاتها، ينص مشروع القانون، في إطار تطبيق أحكام قانون الأراضي لعام 2013، على استرداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري، والإسكان المختلط، والمشاريع التجارية والخدمية فقط عندما يكون المشروع "مشروع استثمار بناء في المناطق الحضرية".

فيما يتعلق بالتصميم الفني للسياسة، توضح أحكام مشروع القانون طبيعة مشروع المنطقة الحضرية الخاضع للنظر في إلغائه، باعتباره "مشروعًا استثماريًا لبناء منطقة حضرية ذات وظائف مختلطة، تُوازِن بين نظام البنية التحتية الفنية والاجتماعية والإسكان وفقًا لأحكام قانون البناء". وأكد نواب المجلس الوطني أن هذا التصميم الفني يتوافق مع التصميم الفني الوارد في بنود أخرى من المادة 79. وتقتصر المادة 79 على تنظيم حالات إلغائه لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصلحة الوطنية والعامة. وعند إلغائه في الحالات المنصوص عليها في المادة 79، يجب استيفاء الأسس والشروط المحددة في "أسس وشروط إلغائه لأغراض الدفاع والأمن الوطنيين؛ والتنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصلحة الوطنية والعامة".

مُتوقع

إن قانون الأراضي المعدل هو مشروع قانون لا يجذب انتباه وكالات إدارة الدولة على جميع المستويات فحسب، بل ويتوقعه ويتوقعه أيضًا العديد من الخبراء ومجتمع الأعمال والشعب، أنه عند إصداره، سيصبح القانون قانونًا عالي الجودة، مع تحقيق اختراق، وإزالة الاختناقات المتعلقة بآلية نقل الأراضي وخلق تأثير جانبي وقوة دافعة لصناعات البناء والعقارات.

في الأيام الأولى من العام الجديد 2024، عقد مجلس الأمة الدورة الاستثنائية الخامسة للنظر في قانون الأراضي وإقراره بعد فترة طويلة من تلقي التعليقات على التعديلات والملاحق من الوزارات والفروع والمحليات والناخبين، مما يدل على التصميم العالي للحكومة ومجلس الأمة في حل المشاكل القانونية، بهدف استعادة تنمية سوق الأراضي بشكل عام والعقارات بشكل خاص في اتجاه شفاف ومستدام.

وفقًا لإحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية، بحلول 31 ديسمبر 2023، اعتمدت 40 مقاطعة ومدينة من أصل 63 مقاطعة ومدينة في جميع أنحاء البلاد خططًا رئيسية. ويمثل هذا الأساس والمحرك الرئيسي لتطوير سوق العقارات في المناطق خلال الفترة المقبلة. ومع ذلك، لا تزال هناك حاجة إلى لوائح محددة وموحدة لمساعدة المناطق على تنفيذ التخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وتحويل الوظائف، والموافقة على المشاريع الاستثمارية وفقًا للخطة، بما يضمن الاتساق وتجنب التداخل أو التضارب.

إن المراجعة النشطة لإقرار قانون الأراضي المُعدّل خطوةٌ حثيثة من الحكومة، تهدف إلى صقل المؤسسات سريعًا، وإحداث زخمٍ للتنمية الاقتصادية والاجتماعية. ومع ذلك، نظرًا للتأثير الواسع النطاق لهذا القانون، تتطلب عملية المراجعة توخي الحذر والتدبر والحساب الدقيق لضمان التوافق مع القوانين ذات الصلة.

وفقًا للسيد نجوين كوك هيب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، فإن العديد من شركات العقارات تنتظر مؤخرًا إقرار قانون الأراضي المُعدّل من قِبَل الجمعية الوطنية قبل اتخاذ قرار بشأن الاستمرار في السوق أو الانسحاب منه، لأنه بالإضافة إلى الإمكانات الرأسمالية، إذا لم تُعالج المشكلات القانونية وتُنسّق وتُوحّد، فسيكون من الصعب على الشركات مواصلة تنفيذ مشاريعها في ظل ركود السوق. إذا أُقرّ قانون الأراضي المُعدّل، فسيُهيئ الظروف للشركات لتوجيه نموها نحو مرحلة جديدة، مما يُحدد انتعاش سوق العقارات.

أشار الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن قانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، جميعها قوانين تؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات الحالي. ولذلك، لا يزال المستثمرون ينتظرون ويرغبون في فهم اتجاه تنظيم السوق بوضوح عند صدور إطار قانوني جديد من الحكومة والهيئات الإدارية الحكومية.

فقط عند إقرار القوانين المتعلقة بالعقارات، يُمكننا أن نتوقع "إنعاش" المشاريع العقارية المتعثرة، مما يُتيح الموارد اللازمة لتنفيذ مشاريع جديدة، ويُساعد على إدارة سوق العقارات بثبات وشفافية، وينقل سوق العقارات من عام ٢٠٢٤ إلى دورة تطوير جديدة. إذا إقرار قانون الأراضي المُعدّل، فسيستغرق تطبيقه عمليًا بعض الوقت، وعندها سيتم تنفيذ مشاريع عقارية جديدة بسرعة أكبر، مما يُحل مشكلة موازنة العرض والطلب..."، علق السيد نجوين فان دينه.

وفقًا لصحيفة VNA/Tin Tuc

مصدر