أقرّ المجلس الوطني الخامس عشر قانونَ الأعمال العقارية رقم 29/2023/QH15 (المشار إليه فيما يلي بقانون الأعمال العقارية لعام 2023) في 28 نوفمبر 2023، ليحل محل قانون الأعمال العقارية رقم 66/2014/QH13، الذي عُدِّلَ وأُضيفَ إليه عددٌ من المواد بموجب القانون رقم 61/2020/QH14. يتألف القانون من 10 فصول و83 مادة، ويدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، وينظّم الأعمال العقارية، وحقوق والتزامات المؤسسات والأفراد في مجال الأعمال العقارية، وإدارة الدولة لها، ويتضمن المحتويات الجديدة والرئيسية التالية:
1. توضيح نطاق تنظيم قانون الأعمال العقارية
قانون 2023 بشأن الأعمال العقارية يعدل ويكمل اللوائح الحالية لضمان عدم وجود تداخل مع القانون المدني وقانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون تنفيذ الأحكام المدنية وقانون المشاريع وقانون الاستثمار وما إلى ذلك. اللوائح المكملة للحالات التي لا ينطبق فيها قانون الأعمال العقارية، مثل: بيع المنازل وأعمال البناء ونقل حقوق استخدام الأراضي بسبب الإفلاس أو الحل أو التقسيم أو الانفصال؛ نقل ملكية المنازل وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي بسبب التقسيم أو الانفصال أو الدمج أو الاندماج؛ بيع أو نقل أو تأجير العقارات التي تعد ملكية عامة؛ بيع المنازل وأعمال البناء ونقل حقوق استخدام الأراضي وفقًا لأحكام المحكمة أو القرارات أو الأحكام أو قرارات التحكيم التجاري وقرارات الوكالات الحكومية المختصة عند حل النزاعات؛ تأجير المساكن الاجتماعية للعمال والعمال حيث يكون الاتحاد العام للعمل في فيتنام هو وكالة إدارة المشروع وفقًا لأحكام قانون الإسكان، إلخ.
كما حدد القانون بشكل واضح نطاق تطبيق أحكام قضايا الأعمال العقارية الصغيرة؛ بيع المنازل وأعمال البناء ومساحات البناء في أعمال البناء غير المخصصة للأعمال التجارية؛ بيع وتأجير وتمليك المنازل وأعمال البناء ومساحات البناء في أعمال البناء على نطاق صغير.
عقد وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة لونغ آن مؤتمرا لتقديم آرائه حول مشروع قانون الأراضي (المعدل)، وقانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأعمال العقارية (المعدل) المقدم إلى الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.
2. استكمال واستكمال القواعد المنظمة لشروط ممارسة المنظمات والأفراد لأعمال العقارات.
على وجه التحديد، أضاف قانون الأعمال العقارية لعام 2023 عددًا من الشروط الأكثر صرامة لفحص شركات العقارات ذات القدرة المالية الكافية للمشاركة في السوق، مثل: نسبة الائتمان القائم والسندات القائمة للشركات إلى رأس المال النقدي، وتخصيص رأس المال النقدي لضمان نسبة دنيا إلى إجمالي رأس مال الاستثمار في المشروع في حالة قيام مؤسسة تجارية عقارية بتنفيذ مشاريع متعددة في وقت واحد.
في الوقت نفسه، ينظم القانون سياسات المواطنين الفيتناميين المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي لضمان التوافق مع قانون الاستثمار لعام 2020 وقانون الأراضي لعام 2024. وعلى وجه الخصوص، ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على أن المواطنين الفيتناميين المقيمين في الخارج هم مواطنون فيتناميون يتمتعون بالحقوق الكاملة في ممارسة الأعمال العقارية وشراء وتأجير وشراء العقارات مثل الأفراد المحليين؛ والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي التي يجب أن تفي بالشروط وتنفذ إجراءات الاستثمار الموصوفة للمستثمرين المحليين لها الحقوق الكاملة في ممارسة الأعمال العقارية وشراء وتأجير وشراء العقارات مثل المنظمات المحلية.
3. معلومات عامة عن العقارات والمشاريع العقارية
لقد استكمل قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ وأكمل اللوائح المتعلقة بالإفصاح عن المعلومات المتعلقة بالعقارات والمشاريع العقارية المُقامة، وذلك لترسيخ القرار رقم ١٨-NQ/TW الصادر عن اللجنة المركزية للحزب؛ وبناءً عليه، يُعدّ الإفصاح عن المعلومات شرطًا إلزاميًا لممارسة الأعمال العقارية، مما يُسهم في تحسين شفافية السوق، وحماية حقوق المشترين والمستأجرين والمستأجرين. وفي الوقت نفسه، أُكملت اللوائح المتعلقة ببناء وإدارة وتشغيل واستغلال نظام معلومات سوق الإسكان والعقارات، بما يضمن ربطه ومشاركته مع قاعدة البيانات الوطنية للأراضي وغيرها من قواعد البيانات ذات الصلة، مما يُرسي أسسًا لتطوير الحكومة الإلكترونية.
صوت مجلس الأمة في جلسته السادسة على إقرار قانون تنظيم الأعمال العقارية لسنة 2023.
4. تعديل واستكمال اللائحة الخاصة بمبادئ وشروط وتنفيذ أعمال الإسكان وأعمال البناء ومساحة البناء في أعمال البناء القائمة والمستقبلية.
عزز قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ اللوائح المتعلقة بمبادئ وشروط وتنفيذ أعمال الإسكان وأعمال البناء ومساحة البناء في مشاريع البناء الحالية والمستقبلية، مما ساهم في تطوير سوق عقاري مستدام. كما عزز اللوائح المتعلقة بالودائع عند شراء أو تأجير المساكن وأعمال البناء ومساحة البناء في مشاريع البناء المستقبلية، وذلك لمنع حشد رأس المال غير المشروع، والحد من مخاطر الاحتيال والاستيلاء على الممتلكات ورأس مال العملاء، وفحص شركات العقارات في السوق. كما عزز اللوائح المتعلقة بالضمانات في بيع أو تأجير المساكن المستقبلية، مما يتيح للعملاء اختيار ضمان الالتزامات المالية للمستثمر تجاههم في حال عدم تسليم المنزل كما هو متعهد به.
5. ضوابط تداول المستثمرين لحقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية
أكمل قانون عام ٢٠٢٣ لوائح شروط ومتطلبات تداول حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية بشكل أكثر صرامة. لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية إلى الأفراد الذين يبنون منازل عن طريق تقسيم وبيع قطع الأراضي في الأحياء والمقاطعات والمدن من الفئات الخاصة، والفئات الأولى والثانية والثالثة.
6. استكمال واستكمال اللوائح الخاصة بنقل المشاريع العقارية
وبناءً على ذلك، يسمح القانون للمستثمرين بنقل ملكية مشاريعهم العقارية في حال صدور قرار بتخصيص أو تأجير أو تغيير غرض استخدام الأرض، مع الوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بالأرض، دون اشتراط الحصول على شهادة حقوق استخدام الأرض. تُضاف إلى اللائحة حالات تفويض رئيس الوزراء للجنة الشعبية للولاية بالبت في السماح بنقل جزء من مشروع عقاري، وذلك بعد أن يُقرر رئيس الوزراء سياسة الاستثمار الخاصة به، ويوافق عليها، ويوافق على الاستثمار.
7. إتقان اللوائح المتعلقة بأعمال الخدمات العقارية
يشجع قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ المؤسسات والأفراد على إجراء معاملات شراء وبيع ونقل وتأجير وشراء وتأجير من الباطن للمنازل وأعمال البناء وحقوق الانتفاع بالأراضي من خلال صالات التداول العقاري. ويُلزم الأفراد الممارسين للوساطة العقارية بممارسة أعمالهم في إحدى صالات التداول العقاري أو في إحدى شركات خدمات الوساطة العقارية.
8. تحديد أنواع العقود في مجال العقارات بشكل واضح
على وجه التحديد، كُلّف القانون الحكومة بوضع عقود نموذجية لعقود الأعمال العقارية، وذلك للتحكم في محتوياتها الرئيسية والضرورية، وضمان حقوق الأطراف المعنية بالمعاملات العقارية. ويُلزم القانون مستثمري المشاريع، وشركات العقارات، وشركات الخدمات العقارية بتلقي المدفوعات بموجب عقود الأعمال العقارية وعقود الخدمات العقارية من العملاء عبر حسابات مفتوحة لدى مؤسسات ائتمان محلية أو فروع بنوك أجنبية عاملة بشكل قانوني في فيتنام، وذلك للتحكم في التدفق النقدي في المعاملات العقارية، ومنع الممارسات غير القانونية كالتهرب الضريبي وغسل الأموال.
9. استكمال اللوائح المتعلقة بتنظيم سوق العقارات
وفقًا للوائح، يُنظّم سوق العقارات من خلال التخطيط، وخطط استخدام الأراضي، وخطط البناء، وبرامج وخطط التنمية الحضرية والإسكانية، وتعديلات المشاريع العقارية، وسياسات الضرائب والائتمان، وغيرها من السياسات؛ مما يضمن توازن العرض والطلب، وهيكلية المنتجات العقارية المناسبة لكل مرحلة من مراحل السوق، ويضمن نموًا صحيًا وآمنًا ومستدامًا. وتُكلّف وزارة الإنشاءات برئاسة والتنسيق مع الوزارات والهيئات الوزارية واللجان الشعبية الإقليمية لدراسة واقتراح تدابير لتنظيم سوق العقارات.
إلى جانب أحكام قانون الأراضي وقانون الإسكان التي أقرها مجلس الأمة، فإن قانون الأعمال العقارية لعام 2023 سيساهم في إنشاء ممر قانوني لإزالة الاختناقات، وتعزيز التنمية الصحية والمستدامة لسوق العقارات في الفترة المقبلة.
إضافة إلى النقاط الجديدة المذكورة أعلاه، ينص قانون 2023 بشأن الأعمال العقارية على 13 حالة سيتم نقلها بعد نفاذ القانون، وهي على وجه التحديد:
(1) يجب على مؤسسات الأعمال العقارية ومؤسسات الأعمال الخدمية العقارية العاملة قبل تاريخ نفاذ هذا القانون والتي لم تستوف الشروط المنصوص عليها في هذا القانون أن تستكمل جميع الشروط خلال ستة أشهر من تاريخ نفاذ هذا القانون.
(2) لا يشترط لمشروع عقاري استوفى شروط مشروع الاستثمار العقاري لأغراض تجارية المنصوص عليها في القانون رقم 66/2014/قح13 قبل تاريخ نفاذ هذا القانون أن يستوفي شروط مشروع عقاري المنصوص عليها في المادة 11 من هذا القانون؛ وفي حالة قيام مشروع عقاري بإجراءات التعديل بعد تاريخ نفاذ هذا القانون، يجب أن يستوفي شروط مشروع عقاري المنصوص عليها في هذا القانون.
(3) إذا ورد ملف نقل كل أو جزء من مشروع عقاري ساري المفعول وفقاً لأحكام القانون رقم 66/2014/QH13 ولم ترد النتائج حتى تاريخ نفاذ هذا القانون، يستمر تنفيذه وفقاً لأحكام القانون رقم 66/2014/QH13؛ وفي حالة إعادة تنفيذ إجراءات نقل كل أو جزء من مشروع عقاري بعد تاريخ نفاذ هذا القانون، يتم تنفيذ النقل وفقاً لأحكام هذا القانون.
(4) إذا كانت المؤسسات ذات الاستثمار الأجنبي بموجب أحكام القانون رقم 66/2014/QH13 تقوم بإجراءات الحصول على نقل كل أو جزء من مشروع عقاري، ولكن بحلول تاريخ نفاذ هذا القانون لم تستكمل إجراءات الأرض للمشروع أو الجزء من المشروع المراد نقله، فيجب أن يتم تنفيذ إجراءات الأرض وفقًا لأحكام الفقرة 3 من المادة 42 من هذا القانون.
(5) تستمر مشاريع الإسكان والبناء التي يتم إنشاؤها في المستقبل والتي تكون مؤهلة للبدء في العمل وفقًا لأحكام القانون رقم 66/2014/QH13 ولكنها لم توقع عقد البيع أو الإيجار بالتقسيط حتى تاريخ نفاذ هذا القانون في تنفيذ إجراءات البيع أو الإيجار بالتقسيط وفقًا لأحكام القانون رقم 66/2014/QH13 ولكن يجب عليها الإفصاح علنًا عن المعلومات المتعلقة بالعقارات والمشاريع العقارية التي يتم البدء في العمل بها وفقًا لأحكام المادة 6 من هذا القانون قبل توقيع عقد البيع أو الإيجار بالتقسيط.
(6) لا يتعين على مستثمر المشروع العقاري الذي وافق بنك الضمان على إصدار ضمان لالتزاماته المالية تجاه المشتري أو المؤجر للمسكن المستقبلي إعادة إجراءات إصدار الضمان وفقاً لأحكام هذا القانون.
(7) لا يشترط في عقود البيع والشراء أو الإيجار بالتقسيط للمساكن المستقبلية التي ضمنها بنك يصدر شهادة تضمن التزامات المستثمر المالية تجاه العملاء قبل تاريخ نفاذ هذا القانون أن يكون لديها ضمان وفقاً لأحكام هذا القانون.
(8) لا تخضع عقود البيع والشراء أو الإيجار بالتقسيط للمساكن المستقبلية المنشأة بموجب القانون رقم 66/2014/QH13 واللوائح التفصيلية والتعليمات التنفيذية قبل تاريخ نفاذ هذا القانون ولم يتم تسليم المسكن لأحكام البند 3 من المادة 26 من هذا القانون.
(9) تستمر عقود الأعمال العقارية المبرمة بموجب القانون رقم 66/2014/QH13 قبل تاريخ نفاذ هذا القانون في التنفيذ وفقاً للقانون رقم 66/2014/QH13 واللوائح والإرشادات التفصيلية للتنفيذ؛ وفي حالة تعديلات أو إضافات على العقد بعد تاريخ نفاذ هذا القانون، يجب على الأطراف تعديل أو إضافة محتويات العقد ذات الصلة وفقاً لأحكام هذا القانون.
(10) يجب على محلات بيع العقارات القائمة قبل تاريخ العمل بهذا القانون والتي لم تتوافر فيها الشروط المقررة في هذا القانون أن تستكمل الشروط المنصوص عليها في المادة 55 من هذا القانون خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون.
(11) يجب على مرافق التدريب والرعاية لمزاولة أعمال الوساطة العقارية وعمليات التداول العقاري التي كانت تعمل قبل تاريخ نفاذ هذا القانون ولم تتوفر فيها الشروط المنصوص عليها في هذا القانون أن تستكمل كافة الشروط خلال ستة أشهر من تاريخ نفاذ هذا القانون.
(12) تظل شهادات مزاولة مهنة الوساطة العقارية الصادرة قبل تاريخ العمل بهذا القانون سارية المفعول للمدة المنصوص عليها في الشهادة.
(13) يجب على مؤسسات الائتمان وفروع البنوك الأجنبية وشركات إدارة الأصول التابعة لمؤسسات الائتمان وشركات إدارة الأصول التابعة لمؤسسات الائتمان الفيتنامية المنشأة والعاملة بموجب أحكام قانون مؤسسات الائتمان التي قدمت ملفات لنقل كل أو جزء من مشاريع العقارات كضمان واستلمتها من قبل السلطات المختصة قبل تاريخ سريان هذا القانون أن تستمر في الامتثال لأحكام القانون رقم 66/2014/QH13 واللوائح التفصيلية والمبادئ التوجيهية للتنفيذ.
ونأمل أن تساهم النقاط الجديدة المذكورة أعلاه، إلى جانب أحكام قانون الأراضي وقانون الإسكان الذي أقره مجلس الأمة، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، في إنشاء ممر قانوني لإزالة الاختناقات، وتعزيز التنمية الصحية والمستدامة لسوق العقارات في البلاد في الفترة المقبلة.
كين كوك
مصدر
تعليق (0)