شرح أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه

يتميز سوق الشقق في أكبر مدينتين في فيتنام، هانوي وهو تشي منه، بتباين واضح، مما يخلق تباينًا في الألوان. ورغم أن كليهما يواجهان نقصًا في المعروض، إلا أن اتجاهات الأسعار والمعاملات في هاتين السوقين مختلفة تمامًا.

هانوي ترتفع درجة حرارتها، ومدينة هو تشي منه كئيبة

وفقًا لتقرير سافيلز فيتنام للربع الثالث من عام 2024، بلغ عرض الشقق الجديدة في هانوي 5,265 وحدة، بزيادة قدرها 95% مقارنة بالربع السابق و178% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وشكلت مشاريع مثل لومي هانوي وبرج كيو إم إس توب تاور 66% من عرض الشقق الجديدة، بينما جاءت النسبة المتبقية من المراحل التالية لأربعة مشاريع أخرى.

على وجه الخصوص، لا تزال منطقة غرب هانوي تتصدر العرض، حيث تضم 92% من شقق الفئة "ب". وتتوقع سافيلز فيتنام أن توفر هذه المنطقة 21,000 شقة إضافية من 28 مشروعًا، ما يمثل 17% من إجمالي العرض المستقبلي.

Căn hộ cũ và mới ở Hà Nội đều tăng giá chóng mặt thời gian qua Ảnh: THÙY LINH — شهدت أسعار الشقق القديمة والجديدة في هانوي ارتفاعًا سريعًا في الآونة الأخيرة. الصورة: ثوي لينه

علاوةً على ذلك، ظلّ معدل الاستيعاب في سوق هانوي مرتفعًا، حيث بيعت 6,840 شقة، بزيادة قدرها 35% على أساس ربع سنوي و226% على أساس سنوي. وتصدرت شقق الفئة "ب" القائمة بمعدل استيعاب وصل إلى 85%، مساهمةً بنسبة 98% من إجمالي عدد الشقق المباعة. وشكّل العرض الجديد في هذا القطاع 65% من إجمالي عدد الشقق المباعة.

تجدر الإشارة إلى أن الشقق التي تزيد أسعارها عن 4 مليارات دونج شكلت 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة، بزيادة حادة مقارنة بنسبة 2% فقط في عام 2020، مما يُظهر تحولاً نحو الشريحة الراقية في سوق هانوي. في الوقت نفسه، كادت شريحة الشقق التي تقل أسعارها عن ملياري دونج أن تختفي من السوق، حيث لم تُمثل سوى 1% من إجمالي العرض.

على النقيض من ذلك، يشهد سوق الشقق في مدينة هو تشي منه حالة من الركود. فقد انخفض عرض الشقق الرئيسية في الربع الثالث من عام 2024 بنسبة 13% مقارنةً بالربع السابق، وبنسبة 36% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، ليصل إلى 4,871 وحدة فقط. ويتركز السوق بشكل رئيسي في المنطقة الشرقية (مدينة ثو دوك) بحصة سوقية تبلغ 58%، بينما تستحوذ المنطقة الغربية (المنطقة السادسة، بينه تان) على 20%.

انخفض حجم المعاملات خلال الربع الأول بنسبة 16% مقارنةً بالربع السابق، وبنسبة 4% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، ليصل إلى 1,915 وحدة. وشكلت شقق الفئة "ب" 66% من إجمالي عدد المعاملات الناجحة، حيث بلغ معدل استيعاب المعروض الجديد 62%، بينما بلغ معدل استيعاب المخزون 35% فقط.

علاوةً على ذلك، انخفضت أسعار الشقق الأولية في مدينة هو تشي منه بنسبة 12% مقارنةً بالربع السابق، لتصل إلى حوالي 68 مليون دونج/متر مربع. ويعود السبب الرئيسي إلى انخفاض نسبة الشقق من الفئتين (أ) و(ب) ضمن العرض الأولي.

تتوقع سافيلز فيتنام أن تشهد مدينة هو تشي منه بحلول نهاية عام 2024 طرح حوالي 6700 شقة جديدة للبيع، مع مشاريع بارزة مثل فينهومز جراند بارك - ذا أوبس وان وذا فوريست جيم. وعلى المدى البعيد، من الآن وحتى عام 2027، سيتم طرح أكثر من 50 ألف شقة للبيع من 76 مشروعًا، تتركز بشكل رئيسي في مدينة ثو دوك (التي تمثل 49% من العرض المستقبلي)، والمنطقة 7 (التي تمثل 12%)، وبينه تان (التي تمثل 9%).

ويرجع السبب في هذا التناقض، وفقا للسيد تروي جريفثس، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إلى أن المخزون في مدينة هو تشي منه انخفض وليس هناك الكثير من المشاريع الجديدة المفتوحة للبيع بسبب المشاكل القانونية والتأخير في الموافقة على التخطيط.

وعلى الرغم من المعروض المحدود من الشقق الرئيسية، يتوقع السيد جريفيث أن يتحسن الوضع في الأرباع القادمة مع تعديل اللوائح وتحديث التخطيط وتنفيذ مشاريع البنية التحتية الرئيسية.

لماذا؟

ويقول العديد من الخبراء إن الفارق بين سوقي هانوي وهوشي منه لا يأتي فقط من عوامل العرض والطلب، بل يتأثر أيضًا بشكل كبير بالسياق القانوني واستراتيجية التنمية الحضرية واحتياجات المشترين في كل منطقة.

وعلق السيد تران مينه تيان، مدير مركز OneHousing لأبحاث السوق ورؤى العملاء، قائلاً إنه على الرغم من أن هانوي تواجه أيضًا صعوبات في العرض مثل مدينة هوشي منه، فإن معنويات المشترين أكثر إيجابية.

على وجه التحديد، في أغسطس 2024، سجّلت هانوي حوالي 3100 معاملة نقل ملكية. ورغم انخفاض هذا العدد قليلاً بنسبة 3% مقارنةً بالشهر السابق، إلا أنه ارتفع بشكل حاد بنسبة 25% مقارنةً بشهري مايو ويونيو. وتوقع السيد تيان أن ينخفض عدد معاملات نقل الملكية السكنية في هانوي بشكل طفيف أو يبقى ثابتًا في سبتمبر وأكتوبر، قبل أن يرتفع مجددًا بنهاية العام، وهو الوقت الذي تشهد فيه معاملات العقارات نشاطًا كبيرًا خلال العام.

أكد السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للعقارات، أن العرض هو العامل الأهم الذي يجب مراعاته عند دراسة الطلب ومتوسط سعر البيع في السوق. ففي مدينة هو تشي منه، أدى انخفاض العرض خلال السنوات الماضية بسبب المشاكل القانونية إلى عدم مواكبة عدد المشاريع المعروضة للبيع لأسعار هانوي. علاوة على ذلك، أدى تباطؤ نمو العرض وكون معظم المشاريع المعروضة للبيع ضمن فئة العقارات الفاخرة إلى ارتفاع أسعار الشقق في هانوي.

وأكدت السيدة جيانج هوينه، مديرة الأبحاث وS22M في سافيلز فيتنام، أن الإسكان بأسعار معقولة هو قطاع محتمل لم يتم تلبيته بالكامل بعد في كل من هانوي ومدينة هو تشي منه.

تُظهر إحصاءات سافيلز فيتنام أن أسعار العقارات في هانوي ارتفعت بمعدل 6% سنويًا بين عامي 2019 و2023، بينما لم ترتفع في مدينة هو تشي منه سوى بنسبة 3% سنويًا. ومع ذلك، لم يتجاوز نمو الدخل الفردي في هاتين المدينتين 4% و3% سنويًا على التوالي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن بشكل متزايد بما يفوق قدرة السكان على الدفع.

وفقًا للسيدة جيانج هوينه، لحل هذه المشكلة، لا بد من تنسيق وثيق بين القطاعين العام والخاص. إضافةً إلى ذلك، يجب أن يضم سوق العقارات المستدام شريحةً متنوعة، لا سيما العقارات من الفئتين "ب" و"ج". في كلٍّ من هانوي ومدينة هو تشي منه، لا يزال الطلب على حوالي 50,000 شقة سنويًا - معظمها من ذوي الدخل المتوسط والأسر الشابة - غير مُلبّى بالكامل.

لخفض تكاليف الأراضي، تسعى كلٌّ من مدينتي هو تشي منه وهانوي إلى توسيع المناطق الحضرية لتشمل المقاطعات المجاورة، مثل باك نينه في هانوي، وبينه دونغ ودونغ ناي في مدينة هو تشي منه. ويتوقع الخبير أن يكون الاستثمار القوي في البنية التحتية للنقل والتنمية الحضرية الفرعية دافعًا قويًا لتعزيز سوق العقارات في هذه المناطق.

قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إنه لحل مشكلة المعروض من الشقق، وخفض أسعار المساكن بشكل غير مباشر، فإن القضية الرئيسية لا تزال إزالة العقبات القانونية أمام المشاريع.

في الوقت نفسه، سيساعد تهيئة الظروف للمستثمرين لتطوير المساكن الاجتماعية والتجارية منخفضة التكلفة على خفض أسعار الشقق، مما يتيح فرصًا لأصحاب الدخل المحدود للحصول على مسكن يتناسب مع دخلهم. علاوة على ذلك، يُولي بنك الدولة اهتمامًا ودعمًا أكبر لسياسات الائتمان المتعلقة بتطوير المشاريع للمستثمرين.

سوف تزيد

قال الدكتور هو كوك توان، المحاضر الأول في جامعة بريستول (المملكة المتحدة)، إن ارتفاع أسعار المساكن بوتيرة أسرع من معدل الدخل يُمثل تحديًا كبيرًا لسياسة الإسكان في فيتنام. إذا استمرت أسعار المساكن في الارتفاع السريع، فسيواجه الناس صعوبة في شراء المنازل، مما قد يؤدي إلى انخفاض الطلب. ومع ذلك، إذا انخفضت أسعار المساكن بشكل حاد، فقد يكون ذلك أيضًا بمثابة إشارة تحذير لاستقرار السوق.

أشار الدكتور هو كوك توان إلى أن المعروض من الشقق بأسعار معقولة انخفض خلال السنوات القليلة الماضية بسبب القيود الصارمة على استخدام الأراضي، مما زاد من صعوبة بناء المساكن الحضرية. وتوقع استمرار ارتفاع أسعار المساكن بسبب العوامل الديموغرافية، مع تزايد الهجرة بمعدل 4% سنويًا.

المصدر: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm