يشهد سوق العقارات في مدينة هو تشي منه تحولاً واضحاً، إذ يفوق عدد مشتري المنازل بغرض الاستثمار الطلب الحقيقي على المساكن بشكل متزايد. هذا التحول ليس وليد الصدفة، بل هو مدفوع بعوامل عديدة: توقعات ارتفاع الأسعار، والبحث عن ملاذ آمن للتدفقات النقدية، وجاذبية المناطق الفرعية سريعة النمو.
ارتفعت المعاملات بشكل كبير
وفقًا لأحدث استطلاع أجرته مجموعة DKRA، فإن ما يصل إلى 50% من مشتري العقارات في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها يقصدون الاستثمار، ويهدفون بشكل رئيسي إلى تحقيق أرباح طويلة الأجل. وتُظهر بيانات مجموعة DKRA، على مدار ثمانية أشهر، انتعاشًا قويًا في السوق. وتجاوز عرض الشقق 28,000 وحدة، بزيادة قدرها 58% عن نفس الفترة؛ وتجاوز معدل الاستهلاك 20,000 وحدة، أي أعلى بمقدار 3.1 مرة. أما بالنسبة للمنازل والفلل، فقد زاد العرض بنسبة 71% ليصل إلى أكثر من 10,000 منتج، وكان حجم الاستهلاك أعلى بأربع مرات من العام الماضي. أما بالنسبة للأراضي، فرغم أن الزيادة في العرض كانت طفيفة، إلا أن معدل الاستيعاب ارتفع أيضًا بمقدار 2.2 مرة.
فُتح مؤخرًا مشروع سكني للبيع في ضواحي مدينة هو تشي منه. الصورة: تان ثانه
تتراوح أعمار عملاء الاستثمار عادةً بين 35 و44 عامًا، أي ما نسبته 37%، بينما تتركز شريحة شراء المساكن في الفئة العمرية الأصغر، بين 25 و34 عامًا، أي ما نسبته حوالي 40%. وهذا يعكس اختلافًا في السلوكيات. وبناءً على ذلك، غالبًا ما يكون عملاء شراء المساكن من مشتري المنازل لأول مرة، لذا فهم مهتمون جدًا بالموقع والمرافق وبيئة المعيشة، بينما غالبًا ما يكون لدى مشتري الاستثمار خبرة عقارية وتدفقات نقدية خاملة وخبرة مالية، لذا فهم يركزون بشكل رئيسي على الربحية وإمكانية زيادة الأسعار. - السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA.
قالت السيدة شوين (المقيمة في حي فينه هوي، مدينة هو تشي منه) إنها بفضل عملها المستقر في البنك ودخلها الذي يبلغ حوالي 80 مليون دونج شهريًا، استفادت من سياسة القروض التفضيلية التي يقدمها البنك لشراء شقق بالتقسيط، حيث اشترت شقتين في فينهومز جراند بارك (حي لونغ بينه، مدينة هو تشي منه). الهدف من ذلك هو الاستثمار والتأجير لتعويض تكاليف الفائدة. وأضافت: "يُعتبر الإيجار بمثابة فائدة، وبعد بضع سنوات سأحصل على شقة أخرى".
في غضون ذلك، واصلت السيدة فونغ من حي ثو دوك، على الرغم من امتلاكها العديد من العقارات في مدينة هو تشي منه ودونغ ناي ولام دونغ، الاستثمار مؤخرًا في مشروع في لونغ هاو (كان جيوك سابقًا، والآن في مقاطعة تاي نينه) بقيمة تتراوح بين 6 و7 مليارات دونغ، لأغراض استثمارية أيضًا. وقالت: "من واقع خبرتي، شراء العقارات وتركها هناك لن يخسر شيئًا، فهو أكثر أمانًا بكثير من القنوات الأخرى".
علق السيد تا ترونغ كين، المدير العام لشركة واوهوم العقارية، قائلاً إن الانخفاض المستمر في أسعار الفائدة خلال العامين الماضيين جعل من العقارات قناة استثمارية جاذبة. كما أن أسعار الفائدة على قروض الإسكان منخفضة، وقد تعاونت العديد من البنوك مع المستثمرين لتقديم سياسات تفضيلية للشباب للاقتراض بنسبة 7% فقط. إضافةً إلى ذلك، دخل قانون العقارات الجديد حيز التنفيذ، مما ساهم في زيادة شفافية المعاملات، وتقليل المخاطر القانونية، وتعزيز ثقة المستثمرين. وأكد السيد كين قائلاً: "إن إزالة إطار أسعار الأراضي واستبداله بقائمة أسعار قريبة من السوق يُعد فرصةً رائعةً لتحقيق الربح مبكرًا".
علاوةً على ذلك، تدخل مدينة هو تشي منه والمقاطعات الغربية أقوى مراحل تطوير البنية التحتية منذ سنوات عديدة. وتُشكّل مشاريع رئيسية، مثل الطريق الدائري رقم 3، وطريق هو تشي منه - موك باي السريع، وخط المترو رقم 2، وخط المترو رقم 3A، بالإضافة إلى خط المترو رقم 1، وسلسلة من الطرق السريعة المكتملة، شبكة ربط متزامنة تدريجيًا، مما يُعزز قيمة العقارات بشكل مباشر. وصرح السيد كين قائلاً: "شهدت أسعار الأراضي والشقق في مدينة هو تشي منه والمناطق المجاورة ارتفاعًا حادًا، مما ضاعف أرباح المستثمرين، سواءً من حيث مكاسب رأس المال أو من حيث التدفقات النقدية الإيجارية".
تدفقات الاستثمار تتحول
من الاتجاهات الملحوظة تحوّل تدفقات رأس المال من الشمال بقوة نحو الجنوب، إذ يدرك المستثمرون أن شراء عقارات للإيجار في مدينة هو تشي منه بنفس القدر من رأس المال أكثر فعالية من الأسواق الأخرى. وعلّق السيد تران مينه تيان، مدير مركز أبحاث السوق وفهم العملاء في مجموعة ون ماونت، قائلاً إن سوق العقارات في مدينة هو تشي منه قد دخل مرحلة نمو جديدة.
وفقًا للسيد تيان، فإن توسيع الحدود الإدارية، وخاصة بعد اندماج بينه دونغ وبا ريا - فونغ تاو في مدينة هو تشي منه، قد أدى إلى إنشاء مدينة اقتصادية عملاقة، وتوسيع مساحة التنمية، وجذب استثمارات واسعة النطاق. إلى جانب ذلك، تم تعزيز أنشطة الاستثمار العام، وتم البدء في سلسلة من مشاريع البنية التحتية الكبيرة وإكمالها باستمرار، مما فتح فرصًا كبيرة لسوق العقارات. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك نموذج TOD (التنمية الحضرية وفقًا لتوجيه النقل العام)، مما يساعد مدينة هو تشي منه على الحصول على 46 قطعة أرض إضافية بمساحة تزيد عن 7300 هكتار للتنفيذ. ومن المتوقع أن يحول 11 موقعًا تجريبيًا على طول خطوط المترو رقم 1 ورقم 2 والطريق الدائري 3 المناطق الضواحي إلى مراكز جديدة. ووفقًا لتوقعات السيد تيان، يمكن أن ترتفع أسعار العقارات في هذه المناطق بنسبة 20٪ - 30٪ بعد اكتمال البنية التحتية. مشاريع البنية التحتية الرئيسية، مثل الطريق الدائري 2، والطريق الدائري 3، وخطي المترو 1 و2، وجسرَيْ ثو ثيم 3 و4، تُكمل شبكة النقل تدريجيًا. ويتوقع السيد تيان أن يُسهم تخطيط ثو ثيم لتصبح مركزًا ماليًا دوليًا جديدًا في جذب طلب كبير على المكاتب الفاخرة والمساكن الفاخرة، مما يُعزز مكانة مدينة هو تشي منه كأكثر الأسواق حيوية في البلاد.
صرح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هو تشي منه للاقتصاد والبيئة، بأن الطلب المتزايد على العقارات للاستثمار خلال هذه الفترة هو اتجاه طبيعي، يعكس الطلب الفعلي على التدفقات النقدية الخاملة. وأعرب عن رأيه قائلاً: "يُظهر التحول من الطلب السكني إلى الاستثمار نضج سوق العقارات الفيتنامية".
بالنظر إلى تطورات السوق، يعتقد الخبراء أن سوق العقارات في مدينة هو تشي منه قد يشهد ازدهارًا كبيرًا بدءًا من عام 2030، مع بدء تشغيل مشاريع البنية التحتية الرئيسية وتحول ثو ثيم إلى مركز مالي دولي. لأن هذه الأمور لا ترفع قيمة العقارات إلى مستويات قياسية فحسب، بل تجذب أيضًا تدفقات رأس المال الدولية بقوة، وتجذب مجتمعًا من الخبراء رفيعي المستوى للعيش والعمل.
من جانب آخر، صرّح السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للعقارات، بأنّ سوق العقارات متوافر بكثرة، لكنّ معظم المنتجات العقارية مرتفعة الثمن. يمتلك معظم المشترين منازل بالفعل، ويشاركون فيها لأغراض الاستثمار فقط، وينتظرون ارتفاع الأسعار لإعادة بيعها.
إضافةً إلى ذلك، تُحدث بعض اللوائح الجديدة المتعلقة بالعقارات اختلالاتٍ غير مقصودة. على سبيل المثال، يُصعّب تشديد تقسيم الأراضي وبيعها، وتشديد اللوائح على رسوم استخدام الأراضي، أو آلية "التعويض المتفاوض عليه ذاتيًا" على المشاريع الصغيرة. فبينما تدعم الدولة المشاريع الكبيرة بالتعويضات، تُطرح منتجاتها في السوق بأسعارٍ أعلى بكثير من تكلفتها الفعلية. وهذا يُؤدي إلى وفرةٍ في المعروض، لكن الأسعار لا تعكس القيمة الحقيقية، مما يُشوّه السوق ويُضيّع فرص المستثمرين الثانويين.
تعزيز قطاع الإسكان منخفض التكلفة
في إطار توجه الحكومة نحو تطوير الإسكان الميسور، أكد السيد تران خانه كوانغ على ضرورة تسريع وتيرة مشاريع الإسكان الاجتماعي، وتشجيع الشركات على الاستثمار في قطاع الإسكان التجاري بأسعار مناسبة. والأهم من ذلك، ضرورة تسهيل الإجراءات القانونية لدخول المشاريع منخفضة التكلفة إلى السوق قريبًا، مما يخلق منافسة مع المنتجات الفاخرة، مما يُسهم في تحقيق توازن الأسعار وتطوير السوق بشكل أكثر ازدهارًا.
المصدر: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm
تعليق (0)